- VP đại diện NHBĐLV các khu vực Trung tâm thanh lý tài sản
3.2.1. Nâng cao trình độ chun mơn cho các chun viên định giá
Bởi vì năng lực chun mơn của các cán bộ thẩm định giá quyết định đến hiệu quả và chất lượng định giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng, vì thế để nâng cao trình độ chun mơn cho các chun viên định giá Ngân hàng là yếu tố cần đầu tiên.
* Quy định về trách nhiệm chuyên môn
Năng lực chuyên môn là một trong những yêu cầu tiên quyết và cơ bản để các cán bộ định giá thực hiện công việc thẩm định giá tài sản bảo đảm. Để nâng cao vai trị và tính chuyên nghiệp của các cán bộ định giá, Ngân hàng cần ban hành quy
định rõ ràng về trách nhiệm chuyên môn trong việc thẩm định giá tài sản. Ngân hàng phải có những qui định cụ thể về trách nhiệm của cá nhân trong các thông báo về giá mà mình đưa ra nhằm đề cao tính tự giác của cá nhân các chuyên viên thẩm định.
Khi cán bộ định giá có trình độ chun mơn nghiệp vụ tốt, ứng dụng được các kỹ năng đã qua đào tạo của mình vào thực tế hoạt động thì quá trình định giá tài sản bảo đảm mà cụ thể là phương pháp định giá tài sản bảo đảm sẽ khoa học hơn và chính xác hơn. Hơn nữa, các chuyên viên khi được đào tạo chun mơn sẽ được cơng nhận về trình độ mà mình đã qua đào tạo do các cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp. Đây sẽ là căn cứ pháp lý để người định giá bước đầu xác định được trách nhiệm của mình đối với tài sản được định giá.
Các chuyên viên định giá cần thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến định giá tài sản và các lĩnh vực chuyên khác như: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch… Trên cơ sở hiểu rõ các văn bản pháp lý thì mới có thể áp dụng các văn bản đó một cách hiệu quả vào thực tiễn, tạo cơ sở pháp lý cho các hoạt động định giá tài sản bảo đảm.
Cần đẩy mạnh hơn nữa cơ chế quản lý, có quy trình kiểm sốt nghiệp vụ thẩm định giá chặt chẽ và phù hợp với văn hóa và tầm hoạt động của ngân hàng trong từng thời kỳ, sao cho vừa đủ sức răn đe trong trường hợp nhân viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp, vừa hỗ trợ cho nhân viên định giá hồn thành cơng việc một cách tốt nhất.
Nâng cao trình độ nghiệp vụ chun mơn nghiệp vụ và đạo đức của cán bộ ngân hàng: Trình độ của cán bộ ngân hàng ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác định giá. Thị trường có rất nhiều biến động thường xuyên, liên tục. Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho cán bộ định giá là phải tự mình thường xun trau dồi kiến thức chun mơn nghiệp vụ, nắm bắt thơng tin thị trường, có như vậy mới có thể có được kết quả tốt trong cơng việc.
* Đào tạo nghiệp vụ
các chuyên gia đầu nghành về để tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho các chuyên viên định giá không chỉ trong lĩnh vực định giá mà cả trong các lĩnh vực liên quan khác. Các lớp đào tạo này có thể ngắn hạn hoặc dài hạn sao cho phù hợp với các chuyên viên. Nếu có điều kiện có thể mời các chun viên giỏi ở nước ngồi hiện nay (Ngân hàng đang liên kết với các công ty định giá uy tín như Savill Việt Nam) để giảng dạy, nâng cao kiến thức cho các chuyên viên định giá tại Phòng thẩm định tài sản bảo đảm.
Việc đào tạo và bồi dưỡng cán bộ làm công tác định giá cần được chú ý thường xuyên. Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm cơng tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất. Tạo điều kiện cho các cán bộ định giá được đi học ở các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá tài sản.
Ngân hàng có thể nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán bộ thông qua tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia các hội thảo liên quan đến lĩnh vực định giá tài sản… tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá tài sản bảo đảm. Ngân hàng cũng cần có các cuộc trao đổi, thảo luận vào hàng tuần hoặc hàng tháng để các cán bộ đưa ra ý kiến của mình, rút kinh nghiệm trong cơng tác định giá.
* Nâng cao đạo đức nghề nghiệp
Bên cạnh nâng cao trình độ chuyên mơn thì cần thực hiện tốt cơng tác giáo dục chính trị, tư tưởng cho từng cán bộ, làm rõ trách nhiệm cá nhân trong các khâu công việc. Lấy hiệu quả công việc của từng cán bộ để đánh giá năng lực và phẩm chất của họ, khơng vì bằng cấp hay quan hệ mà đánh giá chủ quan. Kịp thời khen thưởng cũng như phạt để tạo động lực khuyến khích cán bộ nhân viên nhiệt tình cống hiến, có tinh thần trách nhiệm cao trong cơng tác.
Xây dựng, tuyên truyền bộ tiêu chuẩn đạo đức trong công tác thẩm định giá tài sản trong Ngân hàng, răn đe các hành vi tiêu cực xuất hiện trong quá trình thẩm định giá, như sau:
- Cán bộ thẩm định cần bảo đảm tính độc lập về chun mơn nghiệp vụ, thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá. Không được nhận thẩm định giá đối với các trường hợp không được thực hiện thẩm định giá theo quy định tại Luật Giá và các văn bản hướng dẫn. Khi xem xét báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác, thẩm định viên phải nhận xét một cách độc lập, khách quan.
- Cán bộ thẩm định phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng khi thực hiện thẩm định giá. Phải trung thực về trình độ, kinh nghiệm và năng lực chun mơn của mình, tn thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật về thẩm định giá và hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam khi thực hiện thẩm định giá. Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy khơng có đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá hoặc nếu bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
- Cán bộ thẩm định phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Không được tiến hành công việc thẩm định giá khi những ý kiến, kết luận thẩm định và kết quả thẩm định giá đã được đề ra có chủ ý từ trước. Phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay khơng phù hợp của thơng tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thơng tin, dữ liệu bị hạn chế thì thẩm định viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá. Không được tiến hành thẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết mà khơng có biện luận chặt chẽ, khả thi, xác đáng.
- Cán bộ thẩm định không được tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá khi không được sự đồng ý của khách hàng thẩm định giá hoặc khơng được pháp luật cho phép. Có trách nhiệm yêu cầu những cá nhân khác tham gia vào quá trình thẩm định giá và lưu trữ hồ sơ thẩm định giá cũng tôn trọng nguyên tắc bảo mật.
- Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và thể hiện kết quả thẩm định giá phải được trình bày đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên. Phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện khắc phục theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận với khách hàng thẩm định giá trên cơ sở các căn cứ do Luật Giá và các văn bản hướng dẫn quy định và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
- Cán bộ thẩm định phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, thận trọng, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức. Thẩm định viên phải không ngừng nâng cao kiến thức và nghiệp vụ chuyên môn cũng như kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong mơi trường pháp lý. Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức.
- Cán bộ thẩm định phải trau dồi và bảo vệ uy tín nghề nghiệp, khơng được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá, tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lơi kéo, mua chuộc và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác.
- Cán bộ thẩm định phải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định khác của pháp luật có liên quan hiện hành. Có thể thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành để thực hiện tư vấn và đưa ra các kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạt động thẩm định giá.
* Khuyến khích lao động
Ngân hàng cần xây dựng chính sách trả lương, thù lao tương xứng, chế độ khen thưởng kịp thời, chế độ phụ cấp thích hợp hơn để tạo động lực cho các cán bộ
định giá phấn đấu trong công tác, tạo ra sự cạnh tranh và cống hiến của cán bộ thẩm định với ngân hàng nhiều hơn, từ đó góp phần thúc đẩy hoạt động định giá tài sản của ngân hàng như:
- Xây dựng lại hệ thống cấp bậc làm căn cứ cho việc xây dựng chế độ tiền lương. Cụ thể:
+ Thẩm định viên bậc 1: Là nhân viên thẩm định chưa có thẻ hành nghề. + Thẩm định viên bậc 2: Là nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá tài sản do Sở xây dựng cấp, có kinh nghiệm hoạt động trong nghề < 03 năm.
+ Thẩm định viên bậc 3: Là Là nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá tài sản do Sở xây dựng cấp, có kinh nghiệm hoạt động trong nghề > 03 năm, có thời gian phục vụ cho Ngân hàng > 01 năm.
+ Chuyên viên thẩm định bậc 1: Là Là nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá tài sản do Bộ Tài chính cấp.
+ Chuyên viên thẩm định bậc 2: Là Là nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá tài sản do Bộ Tài chính cấp, có kinh nghiệm hoạt động trong nghề > 05 năm.
+ Chuyên viên thẩm định bậc 3: Là Là nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá tài sản do Bộ Tài chính cấp, có kinh nghiệm hoạt động trong nghề > 05 năm, có thời gian phục vụ tại Ngân hàng > 02 năm.
- Xây dựng cơ chế tiền lương theo năng suất. Đối với mỗi vụ thẩm định giá tài sản, cán bộ định giá sẽ được trích thưởng một khoản tiền tùy theo giá trị tài sản được định giá.
- Xây dựng cơ chế tiền hỗ trợ cơng tác trong q trình khảo sát thơng tin để thẩm định giá tài sản tùy theo mức độ phức tạp của q trình tìm hiểu các thơng tin đó.
3.2.2.Thống nhất các quy chế, quy định sử dụng
Thực tiễn cho thấy việc định giá tài sản bảo đảm gặp khó khăn do có nhiều căn cứ để xác định cho việc định giá: giá thị trường của tài sản trên cơ sở thông tin giá
cả trên sàn giao dịch, phương tiện đại chúng; giá theo khung giá do Nhà nước quy định đối với loại tài sản mà Nhà nước có ban hành khung giá; Tình hình, khả năng biến động giá cả thị trường, thời hạn sử dụng còn lại; khả năng hao mịn; mệnh giá đối với các loại giấy tờ có giá; giá theo hợp đồng, hóa đơn chứng từ mua bán hợp pháp;... Dẫn đến tình trạng Ngân hàng áp dụng các căn cứ khác nhau để định giá tài sản, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Điều này một mặt gây khó khăn trong việc lựa chọn căn cứ áp dụng. Mặt khác tạo sự không thống nhất trong áp dụng của Ngân hàng ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng có tài sản đảm bảo. Do đó, cần có quy định cụ thể về căn cứ định giá tài sản đảm bảo cụ thế đối với các loại tài sản đảm bảo khác nhau.
Hiện nay các quy chế, quy định trong thẩm định giá rất nhiều song thực sự vẫn chưa đầy đủ gây ra những khó khăn nhất định trong q trình định giá. Do đó để thuận lợi hơn cho công tác thẩm định giá tài sản, Ngân hàng cần thống nhất các quy chế, quy định áp dụng trong quá trình định giá tài sản bảo đảm một cách cụ thể.
Ngồi ra cần thống nhất quy trình các bước định giá cụ thể trong từng phương pháp thẩm định giá. Đặc biệt đối với những phương pháp tính mà quy chế, quy định khơng cụ thể cách tính thì Ngân hàng cần thống nhất cách tính chung để áp dụng trong q trình định giá. Đây sẽ là căn cứ giúp dễ dàng hơn trong việc tính tốn các thơng số liên quan.
Hồn thiện quy trình, kỹ thuật trong cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm. Cơng việc định giá tài sản địi hỏi rất nhiều thời gian và năng lực chuyên mơn của người định giá. Việc hồn thiện quy trình định giá cần phải tiến hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, tính thời gian và tính chính xác của tài sản cần định giá. Ngồi ra, với từng tài sản thế chấp, với từng mục đích định giá cụ thể sẽ lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp. Quy trình thẩm định giá nên phản ánh về giá trị thị trường, nên dựa vào quy trình chuẩn của ngành thẩm định giá để xây dựng quy trình thẩm định giá tài sản cho phù hợp với Ngân hàng.
Cần thống nhất cơ sở xác định giá tài sản nhất là bất động sản theo hướng hình thành những căn cứ nhất định, chứ không để xác định một cách “tràn lan”, xem xét
bổ sung các văn bản pháp luật cịn thiếu để làm căn cứ cho cơng tác thẩm định giá tài sản có kết quả định giá chính xác hơn. Bên cạnh đó, cần chú trọng theo dõi, nắm bắt, cập nhật sự thay đổi, bổ sung của các văn bản pháp luật này và các văn bản pháp luật mới để kịp thời áp dụng vào công tác thẩm định giá tài sản.