- VP đại diện NHBĐLV các khu vực Trung tâm thanh lý tài sản
2.3.2. Thương vụ 2: Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và QSH tài sản gắn liền trên đất tại đường Trần Huy Liệu, p Trường Thi, TP.
QSH tài sản gắn liền trên đất tại đường Trần Huy Liệu, p. Trường Thi, TP. Nam Định, T. Nam Định
* Mơ tả về tài sản
- Mục đích thẩm định giá các cơng trình trên khu đất để Cơng ty cổ phần vật tư nông nghiệp Nam Định vay vốn mua sắm máy móc phục vụ mở rộng việc kinh doanh, sản xuất.
- Vị trí tài sản: Tài sản là cơng trình xây dựng trên đất (là khu tổ hợp văn phòng và nhà xưởng), tọa lạc trong ngõ 18, cách mặt đường Trần Huy Liệu khoảng 200m, cách LPB CN Nam Định khoảng 1,5 km, cách Ga Nam Định khoảng 500m.
- Khu đất thuộc sở hữu của Công ty cổ phần vật tư nông nghiệp Nam Định (đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, có thời hạn sử dụng đến ngày 15/10/2043); Có diện tích 6.029,3 m2; Chiều rộng mặt tiền 88,68 m; Hình dạng khu đất khơng vng vức. Trên khu đất có các cơng trình xây dựng gồm:
+ Nhà văn phịng số 1: Cơng trình xây dựng có kết cấu tường xây gạch 220, nền gạch ceramic, mái bê tông cốt thép. Chiều cao cơng trình 2 tầng; được xây dựng từ năm 2001; diện tích xây dựng 816 m2.
+ Nhà văn phịng số 2: Cơng trình xây dựng có kết cấu tường xây gạch 220, nền gạch ceramic, mái bê tơng cốt thép. Chiều cao cơng trình 2 tầng; được xây dựng từ năm 2005; diện tích xây dựng 590 m2.
+ Nhà khách: Cơng trình xây dựng có kết cấu tường xây gạch, nền gạch ceramic, mái bê tơng cốt thép. Chiều cao cơng trình 2 tầng. Tại thời điểm định giá cơng trình xây dựng đang được sửa chữa lại tầng 1; được xây dựng từ năm 1998; diện tích xây dựng 178 m2.
+ Nhà ăn: Cơng trình nhà 1 tầng, kết cấu tường gạch, nền ceramic, mái tơn có chống nóng; được xây dựng từ năm 2006; diện tích xây dựng 216 m2.
+ Nhà kho số 1 và hội trường: Cơng trình xây dựng có kết cấu tường xây gạch, nền gạch ceramic, mái bê tông cốt thép. Chiều cao cơng trình 2 tầng. Một phần diện tích tầng 1 được sử dụng làm nhà kho; được xây dựng năm 2008; diện tích 690m2.
+ Nhà kho số 2 & số 3: Cơng trình 1 tầng, có kết cấu tường gạch, mái tơn. Cơng trình đang được sử dụng làm kho chứa vật liệu; được xây dựng năm 2008; diện tích 232m2.
+ Nhà xưởng cơ khí: Cơng trình 1 tầng, kết cấu cột thép, mái fixproximang; được xây dựng năm 2010; diện tích 369m2.
+ Nhà bảo vệ: Cơng trình 1 tầng, kết cấu tường gạch, mái BTCT; diện tích 33m2.
+ Nhà để xe: Cơng trình 1 tầng, kết cấu cột thép, mái tơn; diện tích 34m2. + Sân đường nội bộ: Sân đường nội bộ trải bê tơng; diện tích 2.420,4 m2. - Mặt cắt ngõ nhỏ nhất: 6m; Mặt cắt ngõ trước khu đất: 6m; Khoảng cách đến đường/phố gần nhất: 200m; Thời điểm định giá: tháng 3/2018
- Ghi chú khác: 450,9m2 thuộc quy hoạch sử dụng đất theo hiện trạng được cấp GCN, đề nghị khơng được xây dựng mới cơng trình.
* Phương pháp sử dụng để định giá: Cán bộ định giá lựa chọn phương pháp
chi phí để định giá giá trị khu tổ hợp văn phòng và nhà xưởng trên như sau: khảo sát, thu thập thông tin về đơn giá xây mới đối với từng đơn nguyên trong khu tổ hợp văn phịng và nhà xưởng trên, sau đó xác định tỷ lệ chênh lệch chất lượng, từ đó xác định giá trị của từng cơng trình xây dựng đó.
* Các bước tiến hành thẩm định giá như sau
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá khu đất, cán bộ định giá đã thực hiện xem xét hồ sơ pháp lý của khu đất và cơng trình xây dựng trên đất cũng như tính hợp pháp của sở hữu khu đất trên.
- Trong vòng 02 ngày, chuyên viên định giá kết hợp với đơn vị kinh doanh và khách hàng tiến hành khảo sát thực tế khu đất và cơng trình trên đất.
- Sau đó, cán bộ định giá tiến hành khảo sát các thông tin trên thị trường liên quan khu đất và cơng trình trên đất.
- Do khu đất là đất thuê trả tiền hàng năm nên chuyên viên định giá không xác định giá trị đất mà chỉ xác định giá trị các cơng trình trên khu đất đó. Cán bộ định giá tiến hành tìm hiểu thơng tin đối với chi phí xây dựng mới đối với các cơng trình tương tự trên khu đất và thống kê các thông tin như sau:
Bảng 2.10: Đơn giá xây dựng cơng trình
TT Cơng trình XD trên đất Đơn giá xây mới (đồng/m2) 1 Nhà văn phòng số 1 4,500,000
2 Nhà văn phòng số 2 4,500,000
3 Nhà khách 4,000,000
4 Nhà ăn 1,900,000
5 Nhà kho số 1 và hội trường 4,000,000 6 Nhà kho số 2 & số 3 1,900,000 7 Nhà xưởng cơ khí 1,925,000
8 Nhà bảo vệ 2,800,000
9 Sân đường nội bộ 150,000
Nguồn: Trích xuất báo cáo thẩm định giá của LienVietPostBank(2018)
- Chuyên viên định giá dựa trên các thông tin khảo sát được xác định hệ số CLCL theo quy định của ngân hàng (tỷ lệ này tính theo quy định khấu hao theo tuổi thọ cơng trình xây dựng) cụ thể như sau:
+ Tỷ lệ CLCL đối với Nhà ăn = 1-(2017-2006)/30 = 63.3% Bảng 2.11: Hệ số chênh lệch chất lượng TT Cơng trình XD trên đất CLCL 1 Nhà văn phòng số 1 60.0% 2 Nhà văn phòng số 2 70.0% 3 Nhà khách 52.5% 4 Nhà ăn 63.3%
5 Nhà kho số 1 và hội trường 77.5% 6 Nhà kho số 2 & số 3 55.0%
7 Nhà xưởng cơ khí 55.0%
8 Nhà bảo vệ 65.0%
9 Sân đường nội bộ 60.0%
Nguồn: Trích xuất báo cáo thẩm định giá của LienVietPostBank (2018)
Bảng 2.12: Kết quả định giá các cơng trình trên đất
T T
Cơng trình XD trên đất
Đơn giá xây
mới CLCL DT Giá trị định giá (VND) 1 Nhà văn phòng số 1 4.500.00 60,0% 816,0 2.203.200.000 2 Nhà văn phòng số 2 4.500.000 70,0% 590,0 1.858.500.000 3 Nhà khách 4.000.000 52,5% 178,0 373.800.000 4 Nhà ăn 1.900.000 63,3% 216,0 259.920.000 5 Nhà kho số 1 và hội trường 4.000.000 77,5% 690,0 2.139.000.000 6 Nhà kho số 2 & số 3 1.900.000 55,0% 232,0 242.440.000 7 Nhà xưởng cơ khí 1.925.000 55,0% 369,0 390.678.750 8 Nhà bảo vệ 2.800.000 65,0% 33,0 60.060.000 9 Sân đường nội bộ 150.000 60,0% 2.420 217.836.000
Tổng giá trị tài sản (VND) 7.745.000.000
Nguồn: Trích xuất báo cáo thẩm định giá của LienVietPostBank (2018) * Nhận xét
- Ưu điểm:
+ Nhìn chung, cán bộ định giá áp dụng các bước và thời gian tiến hành phù hợp với quy định của ngân hàng LienVietPostBank.
+ Cán bộ định giá đã áp dụng được phương pháp chi phí để xác định giá trị của các cơng trình xây dựng trên đất đảm bảo tính chính xác cho tài sản cần thẩm định giá.
+ Việc ước tính tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng dựa trên cơ sở tính khấu hao theo tuổi thọ cơng trình là phù hợp và có cơ sở pháp lý rõ ràng.
+ Việc áp dụng đơn giá xây dựng áp dụng riêng cụ thể cho từng khu vực là phù hợp với giá trị pháp lý, ngồi ra chất lượng cơng trình xây dựng, kết cấu, các yếu tố về môi trường, phong thủy cũng đã được đề cập nhằm đưa ra giá trị thực chất lượng cơng trình xây dựng trên đất khá sát với thị trường.
- Nhược điểm:
+ Tính theo phương pháp chi phí như trên thì việc Ước tính tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng dựa trên cơ sở tính khấu hao theo tuổi thọ cơng trình cịn chưa hợp lý do khơng tính đến yếu tố cải tạo, sửa chữa cơng trình trong q trình sử dụng.
+ Việc ước tính tỷ lệ % cịn lại của chất lượng cơng trình trên đất là mang tính chủ quan của cá nhân, việc ước tính đó mới chỉ dựa trên sự quan sát hiện trường bất động sản và thu thập thông tin từ chủ sở hữu về thời gian xây dựng của cơng trình (tỷ lệ từ 52,5% - nhà khách đến 77,5% - Nhà kho số 1 và hội trường).
+ Việc định giá BĐS mà khơng tính giá trị đất là vi phạm nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó, như vậy nó sẽ làm giảm giá trị của tài sản.
+ Tài sản là các cơng trình xây dựng trên thửa đất có nguồn gốc Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Tính thanh khoản của tài sản bị hạn chế bởi đối tượng chuyển nhượng.