- Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong q trình sử dụng. Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất động sản. Thông thường quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại. Tất nhiên, các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật. Đó là các quyền: được phép hay khơng được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán…
Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi phải nắm được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có được những thơng tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm tốn có uy tín cung cấp.
- Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Hay cịn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, tài sản được mua bán trên thị trường. Khi đó, giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, tài sản sẽ
được đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.
Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu, như: độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh tốn của các giao dịch mua bán tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp , trước hết xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. Và sau nữa là có cơ sở dự báo và ước lượng một cách sát thực hơn GTTT của tài sản cần thẩm định.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lý, trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thơng tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các cán bộ thẩm định cần được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường, nhằm giúp cho có thể làm tốt vai trị tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với việc thẩm định giá.
- Các yếu tố mang tính vật chất: Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu
dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng.
Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. Tài sản được đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
- Các yếu tố khác
Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, cịn có những yếu tố khác, chẳng hạn như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới giá trị tài sản. Đòi hỏi phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một khơng gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch có
thể được coi là GTTT hay giá trị phi thị trường. Do sự ảnh hưởng của yếu tố này