Các dự án đầu tư BĐS thường có một số đặc điểm sau:
- Các dự án đầu tư BĐS thường gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Do vậy, các công trình được hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương.
Sản phẩm của các dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác. Nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Vì
vậy, chủ đầu tư cần quan tâm đến điều kiện, mức sống, thị hiếu dân cư nơi thực hiện dự án.
- Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn, trong đó vốn dành cho mua đất thường chiếm tỷ trọng khá cao.
- Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài, độ rủi ro cao Do đó, đòi hỏi chủ đầu tư cần phải có khả năng quản lý, năng lực tài chính và kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
- Khi đầu tư dự án, sản phẩm không có ngay mà phải sau một thời gian và có 2 đặc tính quan trọng là: tính cố định và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng:
+ Sản phẩm của dự án là cố định, không thể di dời được, cũng không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại sản phẩm khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
Tính cố định còn tạo sản phẩm của dự án mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại dự án đầu tư BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
+ Giá trị sản phẩm dự án đầu tư BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại sản phẩm khác. Nó phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS.
2.1.3 Yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung
2.1.3.1 Vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh:
Các dự án đầu tư BĐS nói chung yêu cầu một lượng vốn lớn, thực hiện trong một khoảng thời gian dài nên chứa đựng rủi ro cao vì vậy công tác thẩm định có vai trò hết sức quan trọng tránh những sai sót gây ra sự lãng phí nguồn vốn đầu tư gây
thiệt hại cho ngân hàng. Trong quá trình cho vay, không phải bất cứ một doanh nghiệp nào cũng được ngân hàng đáp ứng, ngân hàng chỉ quyết định cho vay sau khi đã tiến hành thẩm định dự án kỹ lưỡng, khi đã biết chắc chắn vốn vay được sử dụng đúng mục đích, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp và ngân hàng.
Việc thẩm định dự án đầu tư giúp cho ngân hàng rút ra kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế, khả năng trả nợ và những rủi ro dự án có thể gặp phải để quyết định có cho vay hay không?
Mặt khác thông qua kinh nghiệm của mình ngân hàng có thể tham gia góp ý cho chủ đầu tư bổ sung, chỉnh sửa các sai sót, góp phần nâng cao tính khả thi của dự án.
Thẩm định dự án còn là cơ sở để ngân hàng xác định số tiền vay, thời gian cho vay, mức thu nợ hợp lý, thời điểm bỏ vốn cho dự án và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả vừa có khả năng thu hồi nợ đúng hạn.
Điều này sẽ giúp ngân hàng đạt được những chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ quá hạn và nợ khó đòi, hạn chế những rủi ro có thể xảy đến với ngân hàng.
2.1.3.2 Yêu cầu chung được đặt ra đối với công tác thẩm định dự án
Yêu cầu chung được đặt ra đối với công tác thẩm định dự án là phải khách quan (dự án phải xuất phát từ nhu cầu thực tế, tuân thủ đúng quy định của pháp luật, thông lệ Quốc tế, đảm bảo hiệu quả kinh tế-xã hội cho các dự án…); toàn diện (do dự án đầu tư đầu tư có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, nhiều chủ thể nên phải nhìn nhận dự án trên nhiều phương diện, nhiều quan điểm...); khoa học (tính phù hợp, hợp lý trong từng nội dung, có sự liên kết giữa các nội dung, tính chuẩn xác giữa các kết quả đưa ra); kịp thời (thẩm định kịp thời để không bỏ lỡ cơ hội đầu tư)
Trình độ, kỹ năng, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định cũng là những tiêu chí quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định. Vì vậy, để công tác thẩm định đạt chất lượng tốt, các cán bộ thẩm định phải đảm bảo các yêu cầu:
- Nắm vững được các chiến lược tổng thể phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, ngành, địa phương cũng như luật pháp, quy chế về quản lý đầu tư, xây
dựng hiện hành.
- Cần có sự hiểu biết về bối cảnh phát triển kinh tế chung của địa phương, đất nước và thế giới. Nắm bắt được điều kiện, đặc điểm cụ thể của dự án, tình hình sản xuất kinh doanh, số liệu tài chính, các quan hệ tài chính-kinh tế tín dụng với ngân hàng.
- Cần biết khai thác các số liệu trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư, xác định và kiểm tra được các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật quan trọng của dự án, các thông tin, giá cả thị trường phục vụ cho việc thẩm định.
Ngoài việc xem xét trên hồ sơ dự án đầu tư xin vay vốn của khách hàng, để có thêm thông tin phục vụ cho việc đánh giá, phân tích, Cán bộ thẩm định cần phải tìm hiểu, thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến dự án thông qua các nguồn:
+ Đi thực tế để tìm hiểu về giá cả, tình hình cung cầu của thị trường đối với sản phẩm của dự án.
+ Tìm hiểu qua các nhà cung cấp thiết bị, nguyên vật liệu đầu vào, các nhà tiêu thụ sản phẩm tương tự như của dự án để đánh giá thị trường đầu vào, đầu ra của dự án.
+ Tìm hiểu từ các phương tiện thông tin đại chúng (báo, đài, mạng máy tính...); từ các cơ quan quản lý Nhà nước, quản lý doanh nghiệp...; qua các báo cáo, nghiên cứu, hội thảo chuyên đề từng ngành nghề.
+ Tìm hiểu từ các dự án đầu tư cùng loại.
Cán bộ thẩm định tại Chi nhánh phối hợp với Cán bộ tín dụng phải đi thực tế tại nơi sản xuất kinh doanh của khách hàng để tìm hiểu thêm thông tin về:
+ Tình trạng nhà xưởng, máy móc thiết bị, kỹ thuật, quy trình công nghệ hiện có của khách hàng; Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng;
+ Địa điểm, hạ tầng nơi sẽ đầu tư dự án, đánh giá phân tích những thuận lợi, khó khăn, khả năng đảm bảo nguồn vốn và tiến độ thực hiện so với dự kiến.
+ Đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay (nếu có).
- Cần thẩm định kịp thời, đánh giá khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung dự án; thường xuyên hoàn thiện quy trình thẩm định, phối hợp, phát huy trí tuệ tập thể.
2.1.3.3 Yêu cầu của công tác thẩm định đối với dự án đầu tư BĐS
Do những đặc điểm riêng khi thẩm định dự án BĐS, cán bộ thẩm định cần chú ý: - Thẩm định năng lực của chủ đầu tư, các nhà thầu. Xem xét, đánh giá xem
liệu họ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng quản lý thực hiện dự án hay không.
- Cần thẩm định, nghiên cứu kỹ phương diện thị trường của dự án, chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng tránh tình trạng sản phẩm dự án bị mua hết ngay nhưng thực tế lại chưa tiêu dùng được toàn bộ.
- Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật của dự án phải khả thi, đạt các tiêu chuẩn, quy chuẩn nhất định, phù hợp với kiến trúc quy hoạch tổng thể của địa phương.
- Các dự án đầu tư BĐS vốn vay lớn, thòi gian thu hồi vốn lâu, độ rủi ro cao nên khi thẩm định cần chú ý đến biên an toàn của dự án, xem xét tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn, khả năng trả nợ của dự án.
- Khi thẩm định hiệu quả của hoạt động đầu tư luôn phải tách thành 2 yếu tố: đất đai và các công trình xây dựng trên đó. Đất đai có xu hướng tăng giá nhanh hơn trong khi đó giá trị các tài sản có xu hướng giảm dần theo thời gian do hao mòn hữu hình và vô hình. Đặc điểm này làm do dòng tiền của các dự án BĐS có những đặc tính riêng khác biệt với dòng tiền của các dự án thông thường. Dòng thu của dự án chủ yếu là tiền cho thuê tài sản và có những khác biệt rất lớn giữa các loại BĐS khác nhau. Đối với những BĐS cho thuê với thời hạn ngắn (nhà ở, nhà trọ, khách sạn…) thì mức thu được rải đều cho từng tháng hoặc từng quý. Những tài sản có thời hạn cho thuê dài hơn thường có mức thu ổn định trong một thời gian nhất định (3 hoặc 5 năm theo thời hạn hợp đồng và thường tăng lên sau mỗi đợt xem xét lại hợp đồng cho thuê). Các loại BĐS có thời gian cho thuê dài thì khoản thu có thể thực hiện 1 lần ngay khi ký hợp đồng thuê. Tuy nhiên, tất cả phải bảo đảm nguyên tắc: tổng giá trị hiện tại của các dòng thu phải như nhau với một tỷ suất chiết khấu nhất định.
2.2Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung