- Các chỉ tiêu kỹ thuật chính:
2.3.2.6Thẩm định hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án (1) Suất đầu tư
(1) Suất đầu tư
Dự án được đầu tư với suất đầu tư là 1.276 USD/m2 xây dựng và 1.907 USD/m2 sàn cho thuê. So sánh suất đầu tư của Tòa nhà này với các Tòa nhà khác cho thấy như sau: Suất đầu tư của các toà nhà văn phòng loại A tại Hà Nội dao động ở mức 800 – 1.200 USD/m2 sàn xây dựng (Hanoi Tower, Pacific Place), trong khi Vietcombank Tower có suất đầu tư lên tới gần 1.500 USD/m2.
→ Như vậy, suất đầu tư của Tòa nhà ở mức cao.
(2) Hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ.
( 2.1) Các giả định tính toán:
Trên cơ sở hồ sơ do Chủ đầu tư cung cấp, Tổ Thẩm định đã tiến hành tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án trên cơ sở các giả định về vốn đầu tư,
chi phí sử dụng vốn, giá văn phòng cho thuê…phù hợp với điều kiện cụ thể của dự án tại thời điểm xem xét. Các giả định tính toán bao gồm:
• Các giả định về tổng vốn đầu tư:
- Tổng vốn đầu tư: 158.377 triệu đồng, trong đó: vốn đầu tư trước VAT là 147.013 triệu đồng, thuế VAT đầu vào là 11.364 triệu đồng. Tổng vốn đầu tư dùng tính toán hiệu quả tài chính dự án là tổng vốn đầu tư trước VAT
- Cơ cấu nguồn vốn: Vốn tự có….triệu đồng, chiếm…%; vốn vay ngân hàng…triệu đồng, chiếm…%
• Các giả định về chi phí vốn đầu tư :
- Lãi suất cho vay tín dụng thương mại: Được tính bằng bình quân lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng trả sau của Ngân hàng cộng biên độ 3,6%/ năm. Căn cứ lãi suất huy động của Ngân hàng trong những năm gần đây và tính đến thời điểm hiện nay, mức lãi suất cho vay bình quân xác định tạm tính cho dự án là 12%/ năm.
- Lãi suất chiết khấu:12%/ năm
• Các giả định về thuế suất : Thuế thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ Luật Đầu tư, Nghị định số 108/NĐ-CP ngày 22/09/2006 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Nghị định số 24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 Quy định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Công ty liên doanh TNHH Trung tâm thương mại OPERA mới thành lập từ dự án đầu tư, nên được miễn thuế 2 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp cho 02 năm tiếp theo (Thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng: 28%/năm)
• Các giả định về chi phí hoạt động hàng năm: Chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí điện nước và các chi phí khác.Cơ sở tính toán:
Dựa trên chi phí hoạt động thực tế của Tòa nhà 53 Quang Trung (diện tích sàn cho thuê: 7500m2):
- Tòa nhà 53 Quang Trung do Công ty TNHH Đệ Nhất là công ty liên doanh quản lý
- Chi phí hoạt động được tính toán trên cơ sở Doanh thu hoạt động thực tế của Tòa nhà (đơn giá cho thuê 18$/m2/tháng, công suất hoạt động 95%)
Chi phí hoạt động của Tòa nhà dự án được giả định cao hơn chi phí hoạt động thực tế của Tòa nhà 53 Quang Trung là do:
-Tòa nhà 53 Quang Trung là Tòa nhà hạng B, Tòa nhà TTTM OPERA là Tòa nhà hạng A
- Chất lượng quản lý của Tòa nhà 53 Quang Trung đạt tiêu chuẩn của một tòa nhà văn phòng hạng A
Chi phí hoạt động của dự án được tính theo chi phí trên từng m2 sàn cho thuê :
Bảng 2.7: Chi phí hoạt động cho dự án
(Đơn vị: USD)
TT Chi phí hoạt động Tòa nhà 53 Quang Trung
Tòa nhà TTTM OPERA
1 Chi phí QLDN 1.49$/m2/tháng 1.80$/m2/tháng
2 Chi phí điện nước 1.99$/m2/tháng 2.50$/m2/tháng
3 Chi phí khác 0.50$/m2/tháng 1.00$/m2/tháng
4 Chi phí tiếp thị 0.57$/m2/tháng 1.00$/m2/tháng
(Nguồn: Dự án Trung tâm thương mại OPERA) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ghi chú: Chi phí tiếp thị có tham khảo thêm Hợp đồng cung cấp dịch vụ tiếp thị cho Trung tâm thương mại OPERA được ký giữa Công ty Liên doanh TNHH Trung tâm Thương mại OPERA và Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)
- Chi phí thuê đất, chi phí quản lý của CBRE:
+ Chi phí thuê đất: 1$/m2/tháng (Căn cứ vào Hợp đồng thuê đất số 36-2001/ĐCNĐ-HĐTĐLDNN ký ngày 04/05/2001 giữa Sở Địa Chính – Nhà đất Hà Nội và Công ty XNK Nông sản thực phẩm Hà Nội)
+ Chi phí quản lý của CBRE: 3000$/tháng tương đương 0,46$/m2/tháng (Căn cứ vào Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý cho Trung tâm thương mại OPERA được ký giữa Công ty Liên doanh TNHH Trung tâm Thương mại OPERA và Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)
- Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa:1% giá trị xây lắp và thiết bị
• Các giả định về khấu hao cơ bản của dự án: Khấu hao tài sản cố định được xác định theo phương pháp đường thẳng, tỷ lệ khấu hao theo quy định của Bộ Tài chính nhưng không lớn hơn thời gian hoạt động còn lại của dự án, cụ thể như sau:
- Xây lắp : 25 năm
- Thiết bị : 10 năm
- Chi phí khác : 07 năm
- Quyền sử dụng đất : 35 năm
• Các giả định về đơn giá kinh doanh:
Diện tích khai thác và cho thuê: Theo kế hoạch của Công ty, diện tích khai thác và cho thuê của dự án như sau:
+ Diện tích văn phòng : 4.360,15m2
+Tầng 1 : 667,04m2
+Tầng 2 - Tầng 9 : 3.693,15m2
+Dịch vụ khác : Trên diện tích sàn cho thuê (4.360,15m2)
Đơn giá kinh doanh: - Văn phòng cho thuê
+ Đối với khối siêu thị tầng 1 (667,04m2)
Theo báo cáo nghiên cứu khả thi: Giá cho thuê khối siêu thị là 100USD/m2/tháng. Dự kiến giá cho thuê sẽ tăng 5%/ năm.
Theo đánh giá của Tổ Thẩm định: Qua tìm hiểu, mức giá cho thuê các quầy hàng tầng 1 tại Trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza, Vincom City Tower, 63 Lý Thái Tổ dao động từ 70-80$/m2. Đặc biệt tại những quầy hàng có vị trí đẹp, giá cho thuê lên tới 100$/m2/tháng. Tổ thẩm định thống nhất xác định mức giá cho thuê khối siêu thị tầng 1 của dự án là 100$/m2/tháng, vì với vị trí thuận lợi và đặc biệt của Tòa nhà và mức đầu tư vào loại cao so với các toà nhà hạng A khác, thì khả năng thu hút được khách cho thuê với mức giá này khi Tòa nhà đi vào hoạt động là khả thi.
+ Đối với khối văn phòng tầng 2 - tầng 9 (3.693,15m2)
USD/m2/tháng. Dự kiến giá cho thuê sẽ tăng 5%/ năm.
Theo đánh giá của Tổ Thẩm định:
- Tính đến đầu năm 2007, giá thuê văn phòng hạng A đã cao hơn gần 3 USD so với cùng kỳ năm 2006, mức giá cho thuê trung bình của thị trường là 35 USD/m2/tháng (bao gồm cả phí dịch vụ nhưng chưa bao gồm thuế VAT) và tỷ lệ cho thuê đạt 99%.
- Tham khảo tòa nhà 63 Lý Thái Tổ ở vị trí đối diện với tòa nhà dự án. Tòa nhà 63 Lý Thái Tổ cũng nằm ở ví trí đẹp tương tự Tòa nhà dự án, chất lượng xây dựng Tòa nhà này được đánh giá là đạt tiêu chuẩn quốc tế. Hiện nay, giá cho thuê văn phòng trung bình tại tòa nhà này là khoảng 40$/m2/tháng
- Tòa nhà Trung tâm thương mại OPERA nằm ở vị trí gần như đặc biệt và nổi bật nhất ở Hà Nội (nằm ở ngã 5 Tràng Tiền – Lý Thái Tổ, đối diện với Nhà hát lớn thành phố Hà Nội, cách Hồ Hoàn Kiếm 500m, gần trung tâm văn hóa, hành chính của Hà Nội)
- Trên thực tế, chủ đầu tư đã ký một số hợp đồng cho thuê văn phòng với mức giá cho thuê là 35$/m2/tháng
Tổ thẩm định thống nhất xác định giá cho thuê văn phòng tại tòa nhà Trung tâm thương mại OPERA tương tự mức giá cho thuê trung bình trên thị trường tại thời điểm hiện tại là 30$/m2/tháng
- Các dịch vụ khác (trên diện tích 4.360,15m2): khu vực này làm phòng họp hội nghị, hội thảo, nhà hàng, bar, các không gian chức năng và dịch vụ công cộng khác. nghị, hội thảo, nhà hàng, bar, các không gian chức năng và dịch vụ công cộng khác.
Theo báo cáo nghiên cứu khả thi: Phí dịch vụ 5$/m2/tháng tính trên tổng diện tích sử dụng. Dự kiến giá cho thuê sẽ tăng 5%/ năm. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo đánh giá của Tổ Thẩm định: Tổ Thẩm định thống nhất xác định mức phí dịch vụ tòa nhà dự án là 5$/m2/tháng theo báo cáo nghiên cứu khả thi, vì mức giá này là hợp lý tại thời điểm hiện nay.
• Các giả định về kỹ thuật của dự án :
nhà sẽ được khai thác với công suất như sau:
+ 5 năm đầu hoạt động: Công suất 100% (do Trung tâm thương mại OPERA có vị trí thuận lợi và nhu cầu về văn phòng cho thuê cao cấp đang ngày càng tăng)
+ 5 năm tiếp theo: Công suất 90% và các năm tiếp theo là 85% (Nhiều tòa nhà, cao ốc cho thuê văn phòng được xây dựng hơn, thị trường cũng như nhu cầu thuê văn phòng sẽ có nhiều biến động)
+ Đối với phần diện tích khu phụ trợ, dịch vụ khác: Công suất khai khác giả định lấy bằng công suất văn phòng cho thuê.
• Các giả định khác :