- Đối với chủ đầu tư:
2.4.2Những hạn chế
o Hầu hết các Tòa nhà đang kinh danh hiện nay đều có tỷ lệ vốn vay/ tổng vốn đầu tư ca (lên tới 60-70%), vì vậy chi phí lãi vay sẽ rất lớn và ảnh hưởng đến
2.4.2Những hạn chế
Mặc dù đã đạt được những kết quả khả quan, song công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh vẫn còn bộc lộ một số tồn tại:
Thứ nhất, Số lượng cán bộ thẩm định còn chưa nhiều và thiếu kinh nghiệm thực tế ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án. Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong học hỏi, nâng cao trình độ song hiện tại, đội ngũ cán bộ trẻ, ít kinh nghiệm công tác là một trong những điểm khó khăn trong xử lý các tình huống thực tế. Quá trình thẩm định dự án chủ yếu là do cán bộ tự nghiên cứu và triển khai thực hiện bằng kinh nghiệm thực tiễn của bản thân đôi khi không tránh khỏi thiếu khách quan, thiếu tính khoa học nhất là đối với các dự án lớn, phức tạp, có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Đặc biệt đối với các dự án đầu tư BĐS có nhiều yếu tố đặc thù, thị trường có nhiều biến động và rủi ro đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có kinh nghiệm dày dặn, nghiên cứu kỹ thị trường dự án, dự đoán các biến động có thể xảy ra, có chuyên môn về lĩnh vực xây dựng để thẩm định các yêu cầu về mặt kỹ thuật, kiến trúc…của dự án. Đây là vấn đề hết sức khó khăn vì các cán bộ không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này.
Thứ hai, Số liệu sử dụng để làm căn cứ thẩm định còn thiếu chính xác hoặc không khách quan là nguy cơ đánh giá sai lệch về khách hàng vay vốn và hiệu quả của dự án. Nguyên nhân do các báo cáo tài chính, luận chứng kinh tế kỹ thuật do
khách hàng lập và cung cấp nên tính chính xác và khách quan của các tài liệu này rất khó được kiểm chứng. Việc thẩm định thường dựa trên những thông tin chủ quan do khách hàng cung cấp. Trừ trường hợp thật cần thiết, không phải lúc nào ngân hàng cũng có điều kiện để mời các tổ chức chuyên môn tái thẩm định để xác định tính chính xác của những tài liệu này. Mặt khác, một kênh hữu ích có thể tham khảo thông tin là Trung tâm thông tin tín dụng CIC của Ngân hàng Nhà nước nhưng thông tin không được thường xuyên cập nhật hoặc không đầy đủ, đặc biệt là đối với khách hàng quan hệ tín dụng lần đầu.
Thứ ba, Một số nội dung thẩm định dự án còn chưa chi tiết, chính xác:
+ Do tính cá biệt của các dự án đầu tư BĐS là các dự án đầu tư xây dựng gắn liền với đất nên công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thường rất phức tạp, cơ chế đền bù hỗ trợ cho người dân chưa thống nhất, mỗi dự án một khác nên rất khó khăn cho chủ đầu tư. Thẩm định các yếu tố có liên quan đến tổ chức thực hiện quản lý dự án, năng lực của chủ đầu tư chưa đầy đủ, chưa sát.
+ Trong một số dự án, nội dung thẩm định thị trường chưa được đề cập kỹ và quan tâm đúng mức các yếu tố đầu vào và đầu ra của dự án. Việc lấy dự án khác để so sánh nhiều khi không tương xứng.
+ Thẩm định các yếu tố tài chính của dự án:Các dự án đầu tư BĐS được triển khai thực hiện đòi hỏi vốn đầu tư lớn, tỷ lệ vốn vay trong tổng vốn đầu tư cao, thời gian thực hiện kéo dài, có thể dẫn đến nhiều phát sinh khó lường trước. Khi thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, cần thiết phải quan tâm đến những biến động có ảnh hưởng đến dự án nhưng cán bộ thẩm định mới chỉ chú trọng nhiều đến các chỉ tiêu chủ yếu như NPV, IRR, T, còn chưa đề cập hết những lợi ích và chi phí của dự án. Việc cố định lãi suất chiết khấu trong suốt vòng đời dự án nhiều khi chưa tính hết được các tác động của trượt giá, lạm phát cũng làm cho kết quả phân tích bị sai lệch khá lớn.
+ Khi thẩm định kinh tế xã hội của dự án, cán bộ thẩm định chưa thẩm định chi tiết các nội dung mà chỉ đánh giá một cách tổng quát, các phân tích còn đơn giản, chưa được định lượng. Thực tế đây cũng là vấn đề phức tạp vì việc định lượng các yếu tố
chi phí và kết quả đầu tư về kinh tế là rất khó khăn, mặt khác việc xác định tỷ suất chiết khấu xã hội để tính như thế nào còn chưa có những hướng dẫn cụ thể.
Thứ tư, Phương pháp phân tích độ nhậy, triệt tiêu rủi ro đã được áp dụng nhưng nhiều khi chưa đánh giá toàn diện về tính khả thi của dự án do mới chỉ dừng lại ở mức độ đơn giản, chỉ xem xét ở các dự án lớn, có tính biến động thị trường cao. Quá trình thực tế một số dự án đi vào hoạt động cho thấy yếu tố dự báo của ngân hàng còn chưa chính xác, tiến độ trả nợ bị chậm so với kế hoạch. Đây là vấn đề Chi nhánh cần hết sức quan tâm, cần tìm rõ nguyên nhân và có biện pháp xửu lý kịp thời tránh làm tăng nợ xấu, nợ quá hạn, tăng rủi ro tín dụng
Thứ năm, Công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm định ngân hàng cũng là nhân tố quyết định đến chất lượng thẩm định đánh giá khách hàng. Mặc dù, Chi nhánh đã rất quan tâm đến đầu tư công nghệ thông tin, sử dụng các trang thiết bị hiện đại, các máy tính nối mạng trong toàn ngân hàng, song hiệu quả sử dụng công nghệ chưa cao, khả năng khai thác thông tin chưa đạt hiệu quả tối ưu.
Thứ sáu,Kinh phí cho công tác thẩm định còn chưa được quan tâm đúng mức, đặc biệt kinh phí thẩm định các dự án lớn và phức tạp, công tác phí cho các cán bộ thẩm định thường xuyên xuống nơi dự án thực hiện để có thể đánh giá chính xác, khách quan. Thời gian thẩm định kéo dài, đây cũng là hạn chế phổ biến ở hầu hết các ngân hàng, gây tổn thất cho doanh nghiệp vay vốn và ngay chính bản thân ngân hàng. Doanh nghiệp thường phải chờ đợi một thời gian dài kể từ khi trình hồ sơ xin vay vốn. Theo đúng trình tự quy trình thẩm định thì hồ sơ này sẽ được chuyển qua nhiều bước trung gian, từng bộ phận, các phòng ban. Các cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định xem xét kĩ lưỡng hồ sơ xin vay vốn của khách hàng, phân tích các báo cáo tài chính, tìm hiểu thông tin, phân tích, đánh giá hiêu quả dự án trên các phương diện. Thời gian từ khi tiếp nhận hồ sơ cho đến khi thẩm định và ra phán quyết tín dụng kéo dài. Điều này gây khó khăn cho khách hàng, tạo tâm lý ngại khi vay vốn tại ngân hàng nhất là trong nhiều trường hợp khi khách hàng có nhu cầu vốn gấp để đầu tư kinh doanh.
trong quá trình thẩm định hồ sơ vay đóng một vai trò hết sức quan trọng nhưng việc xem xét, đánh giá tài sản, quản lý TSBĐ với hiệu quả chưa cao. Hơn nữa,Chi nhánh không phải lúc nào cũng có thể tham vấn ý kiến của các tổ chức định giá chuyên nghiệp.