- Các phòng ban chức năng khác: gồm Phòng hành chính tổng hợp, phòng kế toán, phòng tổ chức lao động, phòng kinh doanh
2.3.2.3Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.
ra của dự án.
”Trung Tâm thương mại Opera” là dự án đầu tư xây dựng nhằm kinh doanh văn phòng cho thuê và các dịch vụ văn phòng nên trước hết việc nghiên cứu thị trường về nhu cầu thuê cao ốc văn phòng là hết sức cần thiết và quan trọng .
Về nhu cầu thuê cao ốc văn phòng trên địa bàn Hà Nội
Có thế nói tại thời điểm hiện nay, lượng cầu thuê cao ốc văn phòng tại Hà Nội đang có mức tăng rất lớn. Sở dĩ như vậy là do:
• Hà Nội là thủ đô, trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa của cả nước. Do vậy cũng là nơi tập trung nhiều trụ sở của các công ty thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế, cùng với các văn phòng đại diện của các tập đoàn hoặc công ty nước ngoài, chi nhánh và văn phòng đại diện của các doanh nghiệp trên toàn quốc, cơ quan ngoại giao các nước trên thế giới...Theo thống kê sơ bộ đến năm 2004, cả thành phố Hà Nội có khoảng 16.000 doanh nghiệp đã đăng ký hoạt động đó là chưa kể đến hàng nghìn văn phòng của các đại sứ quán, lãnh sự quán nước ngoài, các tổ chức phi chính phủ, các tổ chức hợp tác, tư vấn, ngân hàng, bảo hiểm…
• Đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng, đặc biệt đang có xu hướng chuyển dần ra phía Bắc do thị trường lao động rẻ và môi trường đầu tư đã thông thoáng hơn. Hà Nội là đầu mối giao thông của tất cả các tỉnh phía Bắc nên chắc chắn số lượng văn phòng của các Công ty này đặt tại Hà Nội sẽ tăng
chỉ dừng ở con số đó bởi sự ổn định về tình hình chính trị xã hội và tốc độ tăng trưởng kinh tế khả quan trong thời gian gần đây cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài, đầu tư trong nước của Việt Nam và nhất là sắp tới chúng ta sẽ gia nhập đầy đủ khu vực mậu dịch tự do AFTA và tổ chức thương mại thế giới WTO…
• Quan niệm về văn phòng làm việc trong các doanh nghiệp hiện nay đã thay đổi nhiều. Ngày càng nhiều doanh nghiệp nhận ra lợi ích rõ ràng của việc đặt văn phòng tại một khu văn phòng cao cấp vì điều đó giúp cho các hoạt động kinh doanh được thuận lợi và tạo hình ảnh, vị thế tốt trong mắt đối tác. Ngoài ra, thuê văn phòng trong các cao ốc phải trả phí cao hơn nhưng lại được cung cấp dịch vụ đầy đủ hơn: như điện nước, an ninh…
• Hầu hết các dự án của các Tổ chức phi chính phủ thực hiện ở phía Bắc đều đặt trụ sở tại Hà Nội bởi Hà Nội là trung tâm của cả nước và sự tiện lợi của các dịch vụ. Số lượng của các dự án này cũng tăng hàng năm do các dự án mới vào Việt Nam và các dự án cũ mở rộng và phát triển thêm
• Những thay đổi trong chính sách giao thông của thành phố về xây dựng các tuyến phố văn minh thương mại. Hiện tại, các tuyến phố lớn như Hàng Gai, Bà Triệu, Phố Huế, Phạm Ngọc Thạch…không cho phép để xe máy, xe đạp trên vỉa hè, gây ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh, các cửa hàng nhỏ và vừa hầu như không có khách do không có chỗ để xe. Trong khi chất lượng phục vụ và cơ sở hạ tầng của các chợ không thể đáp ứng được nhu cầu. Mặt khác, khi trình độ dân trí tăng theo thời gian, đòi hỏi của người dân về chất lượng của các dịch vụ cũng tăng theo. Vì vậy, trong tương lai chắc chắn sẽ có xu hướng chuyển dần các cửa hàng kinh doanh lớn vào các Trung tâm thương mại
• Diện tích đất của hầu hết các tòa nhà hiện nay đều rất chật hẹp, rất ít các Tòa nhà có đủ chỗ để xe ôtô, xe máy. Điển hình như Tòa nhà 53 Quang Trung, toàn bộ xe máy của nhân viên làm việc trong Tòa nhà đều phải để cách trên 100m. Vì vậy, sẽ có một xu hướng chuyển văn phòng từ các tòa
nhà nhỏ, không có chỗ để xe ra các Tòa nhà có diện tích hầm, sảnh và các khu phụ trợ rộng rãi và hiện đại
Về cung cho thuê văn phòng, siêu thị trên địa bàn Hà Nội
Về cho thuê cao ốc văn phòng: những yếu tố nói trên là động lực thúc đẩy tốc độ tăng cầu về thuê cao ốc văn phòng tại Hà Nội ở thời điểm hiện nay. Trong khi mặc dù lượng cung cũng có tăng song chưa bắt kịp với tốc độ tăng của cầu nên trong giai đoạn này giá cho thuê văn phòng đạt mức tương đối cao. Có thể thấy rõ hơn về các vấn đề thực trạng thị trường cho thuê văn phòng qua các bảng số liệu của công ty kinh doanh BĐS Chesterton Petty Việt Nam như sau:
(i) Cung cho thuê văn phòng tăng mạnh trong thời gian1996-2005
Bảng 2.2: Thị trường cho thuê văn phòng tại HN các năm qua
Năm Hiệu suất sử dụng
Diện tích còn trống (m2)
Diện tích đã cho thuê (m2)
Giá thuê (USD/ m2/tháng) 1996 73% 6.829 18.462 49.16 1997 52% 31.695 34.336 29.26 1998 71% 31.194 76.372 23.78 1999 68% 43.732 90.855 23.33 2000 75% 39.276 117.829 16.36 2001 81% 35.383 152.974 18.39 2002 93% 12.880 175.740 17.77 2003 94% 10.761 180.172 17.45 2004 94% 15.026 256.400 16.87 2005 99% 3.736 274.382 19.29
(Nguồn: Công ty Chesterton Petty Việt Nam)
Qua bảng thống kê số liệu của Công ty Chesterton Petty, có thể thấy lượng cung cho thuê văn phòng có xu hướng tăng rất mạnh trong các năm từ 1996-2005, đặc biệt là trong khoảng thời gian từ 2001-2005, mức tăng bình quân hàng năm là 92%/năm. Tương ứng với tốc độ tăng này là tốc độ tăng của diện tích được sử dụng. Diện tích cho thuê tăng gấp hai lần trong thời giai đoạn 2001-2005, tăng từ 152.974m2 lên tới 274.382m2. Tính tới thời điểm hiện tại, diện tích được sử dụng đã lên tới 99%.
(ii) Cung cho thuê văn phòng không đủ đáp ứng cầu
Bảng 2.3: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội – Quý I năm 2006 Loại văn phòng Số lượng Diện tích cho thuê (m2) % Hiệu suất sử dụng Giá thuê (*) (USD/m2/tháng) Loại A 9 82,333 990% 25.16 Loại B 15 116,885 97% 17.97 Loại C 29 76,923 99% 12.34 Tổng/ Trung bình 53 278,118 98% 18.55
(Nguồn: Công ty Chesterton Petty Việt Nam)
Ghi chú: Giá thuê chưa bao gồm VAT
Tính đến đầu năm 2006, hầu hết các văn phòng hạng A&B ở Hà Nội đều đạt hiệu suất cao, lên tới 97-98%. Hiện nay, nhu cầu đối với mặt bằng văn phòng có chất lượng vẫn ở mức cao, nhưng trong tương lai gần sẽ có rất ít nguồn cung mới cho mặt bằng văn phòng có chất lượng tại khu vực trung tâm kinh doanh thương mại. Theo điều tra của các Công ty tư vấn bất động sản nước ngoài như CB Richard Ellis và Chesterton Petty, toàn bộ hơn 82.000 m2 văn phòng cho thuê loại A ở Hà Nội hầu như đã cho thuê hết. Ngay như toà nhà Ocean Park với diện tích tổng cộng 35.000 m2 cũng đã cho thuê hết diện tích chỉ sau hơn 5 tháng đi vào hoạt động. Các toà nhà loại B và C cũng đã cho thuê từ 97% đến 99% diện tích.
Về cho thuê tầng 1 làm siêu thị:
- Hiện nay, tại Hà Nội có rất ít tòa nhà có diện tích cho thuê tầng 1 làm siêu thị, cửa hàng. Tổng diện tích cho thuê làm cửa hàng siêu thị khoảng 20.000m2. Các tòa nhà có phần diện tích cho thuê làm siêu thị, cửa hàng là tháp Hà Nội, tòa nhà Hàng Hải, Trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza, Trung tâm VKO, tòa nhà V-Tower
- Tầng 1 của các tòa nhà trên địa bàn gần như đều đã được cho thuê, diện tích cho thuê còn chỗ trống của các tòa nhà hiện tại: 1-2%
- Tham khảo giá thuê tầng 1 của một số tòa nhà trên địa bàn như sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
TT Tòa nhà Địa chỉ
Giá thuê ($/m2/tháng
)
1 Vincom City
Tower 191 Bà Triệu 70-90
- Vị trí trung tâm - Tỷ lệ trống 5% 2 Tràng Tiền Plaza 24 Hai Bà
Trưng 70-80 - Vị trí trung tâm - Tỷ lệ trống 2-3% 3 Thành Đông 132-134 Kim Mã 25 - Ký hợp đồng 5 năm
- Chủ đầu tư là KH của Techcombank
- Chất lượng nhà thấp 4 Capital Building 72 Trần Hưng
Đạo 35
- Hiện đã cho thuê toàn bộ tầng 1
5 V Tower 649 Kim Mã 32-35
- Ký hợp đồng đến 2009
- Toàn bộ tầng 1 cho siêu thị Marko thuê
Nguồn cung văn phòng cho thuê làm siêu thị sẽ được bổ sung với một số gian hàng cho thuê tại tầng trệt của các tòa nhà văn phòng và căn hộ cao cấp như: Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt, toà nhà ICC trên đường Nguyễn Chí Thanh, tháp Hoà Bình tại đường Hoàng Quốc Việt, khu căn hộ cao cấp Syrena ở Xuân Diệu, Opera Centre ở Lý Thái Tổ, dự kiến cung cấp hơn 20.000 m² cho thị trường trong năm 2007. Lượng cung mới này sẽ chỉ thoả mãn một phần nhỏ lượng cầu của các khách thuê đang tìm kiếm địa điểm đẹp trong các toà nhà chất lượng cao và không gian đi bộ lớn.
Về mặt dài hạn, sẽ có thêm 3 trung tâm thương mại lớn được xây dựng tại Hà Nội: 2 trong số 3 dự án này có quy mô vừa là The Garden tại Mỹ Đình và Viet Tower tại đường Thái Hà với tổng diện tích cho thuê là 35.000 m2 sẽ hoàn thành vào năm tới. Nhưng đáng kể nhất là Trung tâm thương mại Ciputra Mall có tổng diện tích cho thuê lên tới 130.000 m2 dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2009 trở thành dự án trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam
Sơ đồ 2.2: Tổng tích luỹ diện tích và lượng cung mới văn phòng Hạng A&B tại Hà Nội
Lượng cung mới tại thời điểm đầu mỗi quý
Tổng diện tích văn phòng tại thời điểm đầu mỗi quý
(iii)Cung thị trường cho thuê văn phòng trong tương lai
Dự đoán trong thời gian khoảng 3-4 năm tới, lượng cung trên thị trường cho thuê cao ốc văn phòng sẽ có diễn biến như sau:
Bảng 2.4: Dự đoán thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Hà Nội
Năm 2006 2007 2008 2009
Diện tích cho thuê tăng thêm (m2) 122.825 57.135 161.699 32.128 Tổng diện tích cho thuê (m2) 287.118 409.943 467.078 628.777
(Nguồn: Công ty Chesterton Petty Việt Nam)
Trong mấy năm gần đây, tuy thị trường bất động sản trầm lắng, song hàng loạt nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ hàng trăm triệu USD để đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê. Theo kế hoạch, dự kiến đến cuối năm 2007, toà tháp North Asia Tower sẽ được mở cửa vào tháng 11, cao ốc Opera Business Centre (trên đường Lý Thái Tổ) mở vào tháng 12 và Pacific Place (đường Lý Thường Kiệt)- cuối quý I/2007. Theo thống kê của CBRE, do các cơ hội lựa chọn không nhiều trong ngắn và trung hạn nên tỷ lệ đặt thuê mặt bằng văn phòng trước thời điểm dự án hoàn thành đang tăng lên. Hiện tỷ lệ cho thuê trước của toà tháp North Asia Tower là 45% và cao ốc Opera Business Centre là 75%.
Sơ đồ 2.3: Diện tích cho thuê và diện tích còn trống tại các toà nhà văn phòng hạng A&B tại Hà nội.
Diện tích cho thuê Tỷ lệ trống
(Nguồn: CB Richard Ellis)
Về giá thuê văn phòngtrong tương lai: Theo dự báo của công ty khai thác văn phòng cho thuê có uy tín như CBRE, do hiệu suất cho thuê cao, nhu cầu tăng mạnh trong khi lượng cung mới khan hiếm nên giá văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ tăng từ 10-15% trong thời gian tới, trước khi một số tòa nhà văn phòng hạng A hoàn thành và đi vào hoạt động cuối năm 2007 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Căn cứ vào tình hình cho thuê văn phòng thực tế hiện nay và các tòa nhà sẽ đi vào hoạt động trong khoảng vài năm tới, CBRE dự báo giá thuê tầng 1 các tòa nhà hạng A, B, C sẽ có xu hướng tăng mạnh, khoảng từ 30-40%, thậm chí đối với một số tòa nhà hạng A có vị trí, địa điểm đẹp, thuận lợi, gần trung tâm Hà Nội, giá có thể đột biến tăng tới 50-60%.
→ Nhận xét : Qua đánh giá cung và cầu thị trường nêu trên, có thể thấy rằng: thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội còn rất nhiều tiềm năng, mức cung hiện không đủ đáp ứng nhu cầu đang ngày càng tăng,nhất là đối với các Tòa nhà ở vị trí trung tâm, dự kiến xu hướng này sẽ còn tiếp tục tăng trong ít nhất 3 năm tới. Với một thị trường tiềm năng như vậy, đến khoảng cuối năm 2007 khi Tòa nhà đi vào hoạt động, nhu cầu thuê các văn phòng chất lượng cao ở Hà Nội dự báo vẫn chưa giảm nhiệt, có thể khẳng định khả năng khai thác thương mại của Tòa nhà là triển vọng.
Thị trường mục tiêu và đánh giá khả năng cạnh tranh của dự án
(1) Thị trường mục tiêu của dự án:
Tòa nhà dự án được xây dựng trên mặt bằng xây dựng gần 850m2, nằm dọc theo đường Tràng Tiền, nối liền từ Nhà hát lớn đến Hồ Hoàn Kiếm. Khu Trung tâm thương mại gồm 2 tòa nhà, một tòa nhà cao 9 tầng, thiết kế xây dựng trên diện tích xấp xỉ 480m2, một tòa nhà 3 tầng được thiết kế xây dựng trên diện tích còn lại 300m2.
Thị trường đầu ra của dự án bao gồm việc cho thuê văn phòng ở các tầng trên, riêng tầng trệt của Tòa nhà được cho thuê làm siêu thị. Giá cho thuê dự kiến đối với tầng trệt là 100$/m2/tháng, giá cho thuê văn phòng ở các tầng trên là 35$/m2/tháng (trên thực tế, chủ đầu tư đã ký được một số hợp đồng cho thuê văn phòng với giá 35$/m2/tháng)
(2) Đánh giá khả năng cạnh tranh của dự án:
Giá cho thuê và khả năng cạnh tranh của mỗi Tòa nhà phụ thuộc vào chính cấp của Tòa nhà (A, B hoặc C). Qua tham khảo các Tòa nhà cho thuê trên địa bàn Hà Nội, có thể thấy được cấp Tòa nhà phụ thuộc vào các yếu tố theo thứ tự ưu tiên như
sau:
- Vị trí tòa nhà: Vị trí chiếm vai trò quan trọng nhất trong việc quyết định cấp của Tòa nhà. Thông thường, tất cả các tòa nhà được coi là có vị trí tốt nếu nằm trong bán kính cách trung tâm thành phố từ 3km trở lại (lấy tâm là Hồ Hoàn Kiếm), cơ sở hạ tầng và trình độ dân trí xung quanh tốt. Các tòa nhà có vị trí này như 31 Hai Bà Trưng, 63 Lý Thái Tổ, Tòa nhà Vietcombank, Tháp Hà Nội…
- Thương hiệu của đơn vị quản lý: một đội quản lý chuyên nghiệp sẽ quyết định đến công suất của Tòa nhà do đã có danh tiếng trong cách thức phục vụ và tiếp thị khách hàng. Một số Tòa nhà có được cấp độ A do thương hiệu của đơn vị quản lý như Tòa nhà 31 Hai Bà Trưng, 63 Lý Thái Tổ (Hongkong Land quản lý), tòa nhà Metropol, Tòa nhà Deawoo…
- Chất lượng và tiện ích của tòa nhà: thể hiện ở chất lượng của tường, nền, thiết bị kỹ thuật, thang máy, điện, nước, PCCC, chất lượng và tiện ích của cá khu phụ trợ…Các tòa nhà có cấp độ A thì các thiết bị nội thất phải là các thiết bị cao cấp nhất và theo tiêu chuẩn như các tòa nhà hạng A của các nước trên thế giới
- Chất lượng dịch vụ: dịch vụ an ninh, dịch vụ làm sạch, chỗ để xe, khu phụ trợ…Đây cũng là một yếu tố quan trọng trong quyết định chất lượng tòa nhà.
- Vị trí địa lý: Nằm ở trung tâm thành phố, cách Hồ Hoàn Kiếm 500m, trung tâm Thương mại Opera tọa lạc tại vị trí trung tâm và sang trọng bậc nhất của Hà Nội, nhìn ra quảng trường Cách mạng tháng 8 trong quần thể Nhà hát lớn lịch sử, bảo tàng Cách Mạng cổ kính, khách sạn Hilton danh tiếng, đồng thời lại nằm trên 2 mặt đường lớn và đẹp nổi tiếng của thủ đô là Tràng Tiền