Bảo đảm tín dụng được sử dụng như một biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ cho khách hàng vay. Để đảm bảo tiền vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi giá trị đảm bảo phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo iđảm, tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải có giá trị và có thị trường tiêu thụ, có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay. Bảo đảm tín dụng có thể thực hiện bằng nhiều cách bao gồm bảo đảm bằng tài sản thế chấp, bảo đảm bằng tài sản cầm cố, bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay và bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh của bên thứ ba.
Thẩm định tài sản tài sản đảm bảo nợ vay nhằm đánh giá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vay khi cần thiết, đảm bảo khả năng thu nợ. Các cán bộ thẩm định sẽ tập trung chủ yếu vào thẩm định các khía cạnh pháp lý của tài sản và khả năng thanh lý tài sản đó theo giá trị thị trường.
2.2.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS
Dự án đầu tư nói chung và dự án bất động sản nói riêng sẽ được thẩm định đầy đủ và chính xác khi có phương pháp thẩm định khoa học kết hợp với các kinh nghiệm quản lý thực tiễn của đội ngũ cán bộ thẩm định và các nguồn thông tin đáng tin cậy. Cán bộ thẩm định có thể áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp khác nhau trong quá trình thẩm định dự án, một số phương pháp cụ thể được Chi nhánh áp dụng như:
2.2.3.1Phương pháp đối chiếu, so sánh các chỉ tiêu:
Đây là phương pháp đơn giản nhất thường xuyên được áp dụng trong quá trình thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh. Nội dung của phương pháp là đối chiếu so sánh các chỉ tiêu hiệu quả, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án BĐS đang được thẩm định với các dự án BĐS khác tương tự để kiểm tra tính hợp lý, tính thực tế của các giải pháp lựa chọn; so sánh với các chuẩn mực luật pháp quy định cho các dự án đầu tư xây dựng, BĐS, các tiêu chuẩn (thiết kế, xây dựng, công nghệ, thiết bị…), các định mức kinh tế kỹ thuật (sản xuất, nguyên liệu, nhân công, chi phí đầu tư…), thông lệ quốc tế và trong nước để phân tích lựa chọn phương án tối ưu (địa
điểm xây dựng, giải pháp kỹ thuật và tổ chức xây dựng…)
Tuy nhiên trong quá trình áp dụng phương pháp cần lưu ý các chỉ tiêu dùng để tiến hành so sánh phải được vận dụng phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của các dự án đầu tư BĐS, tránh khuynh hướng so sánh máy móc, cứng nhắc.
2.2.3.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự:
Dự án BĐS sẽ được tiến hành thẩm định theo một trình tự từ tổng quát đến chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau:
Thẩm định tổng quát: cho phép hình dung khái quát dự án BĐS, hiểu rõ quy mô tầm quan trọng của dự án BĐS trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội chung của đất nước. Cán bộ thẩm định xem xét khái quát các nội dung của dự án và đánh giá một cách chung nhất sự phù hợp, đầy đủ, hợp lý của dự án như hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư…dự án có thể bị bác bỏ nếu chủ đầu tư không đủ năng lực pháp lý…
Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định một cách tỉ mỉ, chi tiết từng nội dung cụ thể ảnh hưởng tới tính khả thi, hiệu quả của dự án BĐS trên các khía cạnh pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án.
2.2.3.3Phương pháp phân tích dựa trên độ nhạy của dự án đầu tư:
Phương pháp này được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án BĐS. Nó nhằm xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ…) trong điều kiện biến động của các yếu tố có liên quan đến các chỉ tiêu đó. Cơ sở của phương pháp là phải xác định được những yếu tố, dự kiến được một số tình huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai như vượt chi phí đầu tư, giá các chi phí đầu vào tăng, có thay đổi về chính sách thuế theo hướng bất lợi… và đánh giá những tác động của các yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư, tài chính, khả năng hoàn vốn của dự án BĐS. Phương pháp này cho phép lựa chọn được dự án BĐS có độ an toàn cao cho những kết quả được dự tính, có những biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế những tình huống xấu có thể xảy ra. Đồng thời thông qua việc phân tích độ nhạy của dự án, ngân hàng sẽ biết được mức độ rủi ro của các dự án xin vay vốn để từ đó cân nhắc mức lãi suất cho khoản vốn cho vay của
mình.
2.2.3.4Phương pháp triệt tiêu rủi ro:
Dự án đầu tư BĐS thường có đặc điểm từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn thường rất dài, do đó có nhiều rủi ro trong quá trình thực hiện. Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả cũng như khả năng trả nợ của dự án, Chi nhánh dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra (rủi ro về chậm tiến độ thi công, vượt tổng mức đầu tư, thiếu vốn, quản lý điều hành…) để có biện pháp kinh tế hoặc hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho các đối tác liên quan đến dự án. Chi nhánh cũng dựa vào phương pháp này để ra quyết định cho vay, định mức lãi suất cũng như giải ngân đối với dự án. Hiện tại một số loại rủi ro đã được quy định bắt buộc phải có biện pháp xử lý như: bảo hiểm xây dựng, bảo lãnh hợp đồng.
2.3 Minh họa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS “Trung tâm thương mại Opera” Số 6 Tràng Tiền – Hoàn Kiếm – Hà Nội