Thị trường
Sản phẩm, dịch vụ
Kênh phân phối
CƠ HỘI THÁCH THỨC
Thị trường
Sản phẩm, dịch vụ
Kênh phân phối
Trên cơ sở các phân tích đánh giá, đưa ra các nhận xét ngắn gọn triển vọng phát triển của Khách hàng (Rất tốt / Tốt / Trung bình / Không tốt) trong: Ngắn hạn và dài hạn
- Phân tích tình hình tài chính của khách hàng:
gần nhất, bao gồm: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, Thuyết minh báo cáo tài chính (bắt buộc), Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và một số nguồn thông tin khác như: Số lượng lao động, Bảng thanh toán lương/ nhân công.
+ Các nhóm chỉ tiêu tài chính cần phân tích bao gồm: Nhóm chỉ tiêu thanh khoản; Nhóm chỉ tiêu hoạt động; Nhóm chỉ tiêu cân nợ và cơ cấu tài sản, nguồn vốn; Nhóm chỉ tiêu thu nhập; Nhóm chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng lao động
Qua những chỉ tiêu này, ngân hàng đưa ra kết luận về số tiền có thể cho vay hoặc mức dự nợ tối đa (hạn mức tín dụng), tiến độ giải ngân, thu nợ tiền vay sao cho phù hợp với khả năng thực tế và chu kỳ sản xuất kinh doanh của khách hàng.
- Phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng: + Quan hệ giao dịch với BIDV:
o Quá trình giao dịch của Khách hàng với BIDV (Bao gồm quan hệ giao dịch tại đơn vị trình và tại các Chi nhánh khác cùng hệ thống) các loại sản phẩm trong kỳ vừa qua (Mức độ sử dụng HMTD, số dư hiện tại, số dư bình quân; doanh số vay, trả; Doanh số vay, trả bình quân tháng so với HMTD….)
o Đánh giá lợi ích trong mối quan hệ với khách hàng. Nếu được có thể tính toán lợi nhuận đối với BIDV. Tiềm năng, cơ hội trong thời gian tới trong quan hệ với khách hàng, kể cả khả năng bán chéo sản phẩm
o Những điểm cơ bản trong kế hoạch quan hệ với khách hàng (về sản phẩm, kênh phân phối và chính sách khác nếu có). Nếu được nên nêu mục tiêu về doanh số với mỗi sản phẩm trong thời gian tới.
+ Quan hệ giao dịch với các tổ chức tín dụng khác và quan hệ tín dụng của nhóm khách hàng có liên quan (nếu có)
2.2.2.3 Thẩm định về dự án đầu tư
(1) Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án:
- Mục tiêu đầu tư của dự án: thông qua các chỉ tiêu, hiệu quả về tài chính và kinh tế xã hội thẩm định mục tiêu của dự án nhằm trả lời các câu hỏi như dự án đầu
tư này có lợi hay không? lợi ích là lớn hay nhỏ? dự án có hại gì đặc biệt là tác hại đối với môi trường…từ đó ra quyết định có nên cho dự án vay vốn hay không.
- Sự cần thiết đầu tư dự án: cần xem xét xem dự án có thực sự là cần thiết, phù hợp với nhu cầu thị trường hay không? Về mặt pháp lý dự án ra đời có nằm trong sự cho phép của pháp luật, phù hợp với quy hoạch và chiến lược phát triển của ngành, địa phương không? Trên cơ sở thực tiễn nào làm nảy sinh dự án, dự án sinh ra để làm gì…Các dự án đầu tư BĐS với sản phẩm có đặc thù là hình thành và tồn tại ngay tại nơi được xây dựng, là cố định nên phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên cũng như chiến lược, quy hoạch phát triển của địa phương nên việc quan tâm xem xét những vấn đề này là hết sức cần thiết.
- Qui mô đầu tư: đối với dự án đầu tư BĐS thì việc xem xét các vấn đề như công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm cũng hết sức quan trọng.
- Qui mô vốn đầu tư: Tổng mức vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư của dự án theo các tiêu chí như xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí; vốn cố định và vốn lưu động; phân khai nguồn vốn để thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu là vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, hay vốn liên doanh liên kết ...
- Dự kiến tiến độ triển khai dự án.
(2) Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.
Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là nơi đảm bảo sự thành công hay thất bại của dự án, nó quyết định mục tiêu và quy mô dự án, phương diện tài chính và kỹ thuật của dự án. Vì vậy khi thẩm định dự án Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ phương diện này. Các nội dung chính gồm:
(2.1) Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án
- Trước hết cần xem xét, phân tích, đánh giá mối quan hệ Cung- Cầu đối với sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án BĐS ( sản phẩm của các dự án BĐS là nhà ở, khu nghỉ mát (resort), công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách
sạn, văn phòng cho thuê…)
- Định dạng sản phẩm của dự án (quy cách, hình thức, tiêu chuẩn, đặc điểm…) - Phải xem xét đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của các dự án BĐS.Tình hình các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định. Nhu cầu về sản phẩm dự án BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
- Cần phải nghiên cứu thị hiếu của khách hàng xem sản phẩm có phù hợp với phong tục tập quán, sở thích nhu cầu, thu nhập của khách hàng hay không từ đó xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa trong đó lưu ý liên hệ với mức gia tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởi các sản phẩm khác có cùng công dụng.
Từ đó đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện:
+ Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay. + Sự hợp lý của qui mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm. + Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư.
(2.2) Đánh giá về cung sản phẩm
- Xác định năng lực cung cấp thỏa mãn nhu cầu của nền kinh tế trong nước hiện tại của sản phẩm dự án BĐS, các dự án đầu tư BĐS trong nước đã đáp ứng bao nhiêu phần trăm.
- Dự đoán, phân tích những biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án. Đồng thời phải dự đoán và đánh giá được ảnh hưởng của các chính sách xuất nhập khẩu khi Việt Nam tham gia hội nhập cùng các nước khu vực và quốc tế (WTO, APEC, AFTA...) đến thị trường sản phẩm của dự án BĐS.
- Phải có được các số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản phẩm, dịch vụ của dự án BĐS
(2.3) Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Việc xem xét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là chiếm lĩnh thị trường nội địa của các dự án BĐS khác hay mức độ đáp ứng nhu cầu thị trường nhằm định hướng thị trường này có hợp lý hay không.
Để đánh giá được khả năng thỏa mãn các mục tiêu thị trường, cần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với:
• Thị trường nội địa:
- Chất lượng sản phẩm của dự án BĐS so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có ưu điểm gì không. Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có rẻ hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập, khả năng tiêu thụ hay không.
- Các sản phẩm của dự án có phù hợp với thị hiếu của người tiêu thụ, xu hướng tiêu thụ của khách hàng hay không.
• Thị trường nước ngoài:
Cần đánh giá xem sản phẩm dự án có khả năng cạnh tranh về mặt giá cả, chất lượng, số lượng, mức độ ảnh hưởng đến môi trường so với các sản phẩm khác cùng loại trên thị trường.
(2.4) Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở các phần sau, theo các chỉ tiêu:
- Chất lượng, khả năng tiêu thụ của sản phẩm hàng năm.
- Diến biến sự thay đổi dao động giá sản phẩm, dịch vụ hàng năm (giá nhà ở, văn phòng cho thuê hàng năm...)
(3) Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án.
Trên cơ sở hồ sơ dự án (báo cáo đánh giá chất lượng, trữ lượng nhuyên vật liệu, giấy phép khai thác, nguồn thu mua bên ngoài, nhập khẩu...) và đặc tính kỹ thuật
đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án đầu tư BĐS:
- Nhu cầu về nguyên nhiên liệu đầu vào để xây dựng đúng tiến độ công trình. - Số lượng các nhà cung cấp nguyên liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp;mối quan hệ với các nhà cung cấp: đã có quan hệ từ trước hay mới thiết lập; và cuối cùng là khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm của các nhà cung cấp.
- Mức độ ảnh hưởng của các chính sách nhập khẩu đối với các nguyên nhiên liệu, vật liệu đầu vào. Sự biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên nhiên liệu đầu vào, tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu.
Tóm lại cán bộ thẩm định phải đánh giá được hai vấn đề chính sau:
+ Dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào để kịp hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng công trình như dự kiến hay không?
+ Những thuận lợi, khó khăn có thể xảy ra đối với dự án BĐS với đặc điểm thời gian xây dựng kéo dài để có thể chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào.
(4) Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
Thẩm định các nội dung kỹ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt kinh tế tài chính của dự án. Các dự án không khả thi về mặt kỹ thuật phải bị bác bỏ để tránh tổn thất trong quá trình thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư sau này.
(4.1) Địa điểm xây dựng
Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư cũng như ảnh hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh, nó quyết định trực tiếp đến hiệu quả đầu tư các dự án BĐS. Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ lưỡng trên các mặt như:
+ Địa điểm có phù hợp với dự báo phát triển dài hạn của nền kinh tế quốc dân cũng như với quy hoạch xây dựng, mạng lưới giao thông của địa phương hay không, có thuận lợi về mặt giao thông hay không, có gần các nguồn cung cấp nguyên vật liệu chủ yếu hoặc thị trường tiêu thụ chính hay không;
+ Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư thế nào có phù hợp không, có cần đầu tư thêm hay không và mức độ đầu tư thêm có chấp nhận được không; đánh giá so sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác;
+ Về trình độ phát triển kinh tế xã hội của địa phương nói chung, luật lệ, phong tục tập quán, an ninh, môi trường, điều kiện địa hình, khí hậu…
(4.2) Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án
- Theo dự kiến công suất thiết kế của dự án BĐS có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ... hay không
- Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới xuất hiện hay trên thị trường đã có sẵn. - Quy cách, hình thức, chất lượng của sản phẩm như thế nào
- Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề, lựa chọn các nhà thầu xây dựng, nhà thầu tư vấn, các nhà quản lý thế nào.
(4.3) Quy mô, giải pháp xây dựng
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kết cấu kiến trúc các hạng mục công trình có đảm bảo các định mức kinh tế kỹ thuật của dự án đã đề ra hay không.
- Xem xét, đánh giá tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình, tránh bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, các hạng mục không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư hay không.
- Tiến độ thi công có phù hợp với kế hoạch và với thực tế hay không.
- Các vấn đề hạ tầng cơ sở cần quan tâm như nguồn năng lượng sử dụng cho dự án giao thông, điện, cấp thoát nước...
(4.5) Môi trường, PCCC
Trong phần này, cán bộ thẩm định xem xét, đánh giá tính đầy đủ, hợp lý của các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa. Đồng thời cần phải đối chiếu với các quy định hiện hành xem xét xem dự án có phải lập, thẩm định và trình duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC.
(5) Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án:
nhà quản lý, công tác tổ chức điều hành dự án. Cán bộ thẩm định cần:
- Xem xét, đánh giá khả năng chuyên môn, kinh nghiệm quản lý, trình độ tổ chức, sự hiểu biết của chủ đầu tư dự án trên lĩnh vực kinh doanh BĐS.
- Xem xét, đánh giá năng lực cũng như uy tín của các nhà thầu tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị - công nghệ...
- Về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động cần, tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án.
(6) Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn
(6.1) Tổng vốn đầu tư dự án
Việc thẩm định tổng vốn đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng trong thẩm định dự án để tránh trường hợp vốn đầu tư tăng hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu trong quá trình thực hiện, hậu quả là không cân đối được nguồn do đó sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án. Xác định tổng vốn đầu tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án.
Do vậy, Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá sự tính toán tổng vốn đầu tư hợp lý không, đã tính đủ các khoản cần thiết chưa, các yếu tố làm tăng chi phí do lạm phát, trượt giá, sự thay đổi chính sách chẳng hạn như thuế theo chiều hướng bất lợi, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ...Trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư...), Cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ một nội dung nào thì