- Đối với chủ đầu tư:
3.2.3Đổi mới, hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định
o Hầu hết các Tòa nhà đang kinh danh hiện nay đều có tỷ lệ vốn vay/ tổng vốn đầu tư ca (lên tới 60-70%), vì vậy chi phí lãi vay sẽ rất lớn và ảnh hưởng đến
3.2.3Đổi mới, hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định
- Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải thì trước hết việc thường xuyên cập nhật, hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư là công việc quan trọng phải làm của mỗi NH. Quy trình thẩm định càng chặt chẽ và chi tiết thì càng rút ngắn được thời gian thẩm định cho cán bộ thẩm định và chất lượng công tác thẩm định càng cao. Do vậy, trong thời gian tới, quy trình thẩm định tại Chi nhánh cần có những hướng dẫn cụ thể, chi tiết đối với từng loại hình dự án đầu tư nói chung và các dự án đầu tư BĐS nói riêng. Cần thống nhất, đơn giản hóa thủ tục cho vay, hướng dẫn cụ thể quy trình, thủ tục tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong giao dịch, vay vốn.
- Nội dung thẩm định dự án đầu tư cần phải chi tiết và hoàn thiện hơn nữa tạo điều kiện công tác thẩm định được tiến hành nhanh chóng và đạt hiệu quả cao.
Hiện nay, khi Nhà nước chưa có cơ quan phụ trách tổng hợp số liệu ngành để phục vụ cho việc so sánh, phân tích tài chính doanh nghiệp thì ngận hàng có thể tự xây dựng hệ thống các chỉ tiêu trung bình ngành. Đây là một việc làm hết sức cần thiết, là cơ sở để cán bộ thẩm định có thể so sánh đánh giá khi tiến hành thẩm định các nội dung của dự án, góp phần nâng cao chất lượng thẩm định tài chính. Tuy nhiên, đây cũng là một việc làm rất khó khăn và đòi hỏi kinh phí lớn do ngân hàng phải thống kê được các chỉ tiêu tài chính của khách hàng có quan hệ tín dụng với ngân hàng trên các lĩnh vực theo định kỳ rút ra được xu hướng chấp nhận chung của
từng thời kỳ, từ đó đặt ra tiêu chuẩn của riêng mình.
Trong công tác phân tích tài chính doanh nghiệp vay vốn, Chi nhánh mới chỉ tập trung phân tích BCĐKT, báo cáo kết quả kinh doanh và các chỉ tiêu tài chính cơ bản mà chưa đi sâu phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ và thuyết minh báo cáo tài chính. Do vậy, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu báo cáo lưu chuyển tiền tệ, so sánh số liệu trong báo cáo kết quả kinh doanh để thấy mức tồn quỹ của doanh nghiệp, xem xét luồng tiền vào, luồng tiền ra để xác định nhu cầu tài chính của doanh nghiệp. Thêm vào đó, nghiên cứu thuyết minh báo cáo tài chính để nắm rõ chế độ hạch toán kế toán đang được doanh nghiệp áp dụng, kiểm tra tính logic, hợp lý của các số liệu trên báo cáo tài chính.
Mỗi dự án đầu tư đều có những đặc thù riêng của mình đòi hỏi có những chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính thích hợp. Do vậy, cần sử dụng kết hợp các chỉ tiêu này để phân tích. Ngoài hai chỉ tiêu chủ yếu đang được sử dụng là NPV, IRR thì Chi nhánh nên bổ sung thêm một số chỉ tiêu cần thiết như B/C, điểm hoà vốn, doanh thu hoà vốn, hệ số đòn bẩy tài chính… và bên cạnh phương pháp phân tích tỷ số, so sánh thì cũng nên sử dụng phương pháp khác như phương pháp Dupont (cho phép phân tích ảnh hưởng của các tỷ số thành phần đối với tỷ số tổng hợp).
Mặt khác, trong quá trình thẩm định dự án đầu tư, việc xác định lãi suất chiết khấu có ý nghĩa hết sức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hiệu quả tài chính - kinh tế xã hội của dự án. Các dự án đầu tư có giá trị về mặt thời gian, vì vậy, các chi phí và các lợi ích tương lai cần được chiết khấu về một thời điểm gốc thông qua việc sử dụng một tỷ lệ chiết khấu phù hợp. Thông thường, một dự án đầu tư BĐS huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, tại các thời điểm khác nhau với mức lãi suất khác nhau. Do vậy, việc áp dụng một tỷ suất chiết khấu hợp lý sẽ đảm bảo phản ánh chính xác được chi phí cơ hội của các nguồn vốn, hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc xác định lãi suất chiết khấu ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh trực quan, mới chỉ dựa trên cơ sở lãi suất cho vay trung dài hạn hay tính toán dựa trên bình quân gia quyền lãi suất cho vay của ngân hàng và lãi suất kì vọng của chủ dầu tư. Vì vây, trong thời gian tới
ngân hàng cần nghiên cứu áp dụng phương pháp tính toán khoa học và hiệu quả hơn, tham khảo một số yếu tố như tỷ suất lợi nhuận bình quân của các ngành, lãi suất cho vay trung dài hạn của các ngân hàng khác…để nâng cao mức độ chính xác lãi suất chiết khấu cho dự án.
Các dự án đầu tư BĐS là những dự án cần vốn đầu tư lớn, huy động từ nhiều nguồn khác nhau nên cần thẩm định chi tiết vốn đầu tư của dự án. Chi nhánh cần quy định cụ thể về tỉ lệ vốn cố định, vốn lưu động, vốn đầu tư dự phòng và vốn đầu tư bù đắp các chi phí khác…trong nội dung tổng vốn đầu tư của dự án. Các dự án BĐS thường là các dự án đầu tư xây dựng với nhiều hạng mục công trình, thực hiện trong thời gian dài, khi tính toán các chi phí liên quan phải tính tới các yếu tố biến động của thị trường như lạm phát, tỷ giá, giá các nguyên vật liệu đầu vào tăng làm chậm tiến độ thi công…ảnh hưởng đến tín dụng của ngân hàng. Vì vậy, khi tiến hành thẩm định dự án phải tích cực tìm hiểu thị trường, tham khảo những thông tin từ các dự án khác tương tự tại địa phương đó và các địa bàn khác.
Một nội dung quan trọng cần quan tâm trong công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS là thẩm định phương diện thị trường của dự án. Vì thị trường là nơi đảm bảo sự thành công hay thất bại của dự án, chất lượng kết quả thẩm định thị trường quyết định đến phương diện kỹ thuật, tài chính dự án. Để thẩm định tốt nội dung này, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kỹ lưỡng về cung cầu của sản phẩm trên thị trường hiện tại, tiềm năng phát triển của thị trường trong tương lai, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án so với những sản phẩm cùng loại có sẵn, sản phẩm thay thế trên thị trường. Cần tìm hiểu chính xác giá cả của sản phẩm theo thời gian, sự khác biệt về giá cả giữa các sản phẩm cùng loại, đặc điểm chất lượng sản phẩm phù hợp thỏa mãn nhu cầu tiêu thụ hay không.... Ngoài ra, cần đánh giá những biến động thị trường, nắm bắt được các định hướng phát triển kinh tế xã hội, chính sách của Nhà nước về quản lý đầu tư, xây dựng.
Trong quá trình tính toán, đánh giá kế hoạch trả nợ dự án cần chú ý một số điểm như: Thứ nhất, trên thực tế không thể tính 100% mà thường chỉ có thể sử dụng khoảng 50% lợi nhuận sau thuế để hình thành nguồn trả nợ vì lợi nhuận này còn được
phục vụ cho nhiều mục đích khác; Thứ hai, khấu hao tài sản cố định là một trong hai nguồn trả nợ cơ bản của dự án đầu tư. Doanh nghiệp thường sử dụng phương pháp khấu hao nhanh thời gian đầu và khấu hao chậm thời gian cuối trong quá trình lập dự án và thường nâng mức khấu hao TSCĐ trong những năm đầu để làm tăng khả năng