4.1. Mụi trường chớnh trị
Theo đỏnh giỏ của cỏc nhà chuyờn mụn trong và ngoài nước, Việt Nam là nước cú đường lối chớnh sỏch chớnh trị, kinh tế ổn định nhất quỏn tạo ra mụi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi. Đõy là lợi thế của Việt Nam so với cỏc nước ASEAN.
Từ năm 1986, Việt Nam được đỏnh giỏ là nước thành cụng trong kiềm chế lạm phỏt . Năm 1986 lạm phỏt hơn 70% nhưng đến năm 1989 con số này chỉ cũn 35%/năm, năm 1995 chỉ cũn 12,7%. Từ năm 1997 đến nay chỉ cũn trờn dưới 10%. Lạm phỏt được đẩy lựi tạo điều kiện và khuyến khớch cỏc nhà đầu tư bỏ vốn làm ăn lõu dài.
Về thị trường BĐSNĐ, Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng CSVN đó xỏc định “Quản lớ chặt chẽ đất đai và thị trường bõt động sản” là một trong bốn hoạt động chủ yếu để “ Tạo lập đồng bộ cỏc yếu tố thị trường” ( ba hoạt động cũn lại là : Phỏt triển hàng hoỏ dịch vụ, xõy dựng thị trường vốn, từng bước hỡnh thành thị trường chứng khoỏn). Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kỡ 1996-2000 là “ Ban hành những qui định cụ thệ về sử dụng
và sở hữu BĐSNĐ”, về quyền sử dụng đất, qui định việc tớnh gớa trị quyền sử dụng đất, qui định việc tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất trong giỏ trị BĐSNĐ. Tiền tệ hoỏ BĐSNĐ thuộc sở hữu nhà nước làm cơ sở cho vịờc hoạch định chớnh sỏch đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoỏ một số doanh nghiệp nhà nước. Chớnh sỏch phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp cỏc khu dõn cư mới, chớnh sỏch về nhà ở. Đối với đất nụng nghiệp, ban hành qui đinh cụ thể cho phộp chuyển mục đớch trờn nguyờn tắc tuõn theo qui hoạch đảm bảo mục đớch ổn định an ninh lương thực. Kiểm soỏt lại việc tớch tụ ruộng đất canh tỏc vừa khuyến khớch sản xuất hàng hoỏ vừa ngăn tỡnh trạng người nụng khụng cú đất để sản xuất. Khuyến khớch cỏc thành phần khai hoang, phục hoỏ mở rộng diện tớch đất nụng nghiệp. Đõy là một trong những quyết định quan trọng để hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa.
4.2 Cơ sở phỏp lớ để thị trường bất động sản nhà đất hoạt động.
Hiến phỏp nhà nước CHXHCNVN năm 1992 điều 62 qui định rừ “
Cụng dõn cú quyền xõy dựng nhà ở, nhà nước mở rộng việc xõy dựng nhà ở đồng thời khuyến khớch, giỳp đỡ tập thể cụng dõn xõy dựng nhà ở theo qui hoạch chung, nhằm thực hiện đú việc phõn phối diện tớch ở do nhà nước quản lớ phải cụng bằng và hợp lớ”
Điều 27 qui định “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của cụng dõn về
nhà ở”. Theo điều 18 hiến phỏp năm 1992, tổ chức cỏ nhõn được quyền sử
dụng đất nhà nước giao theo qui định của phỏp luật. Điều 58 qui định mọi cụng dõn cú quyền sở hữu nhà ở. Theo quyết định 118 năm 1992 xoỏ bỏ quyết định150 về phõn phối nhà ở. Năm 1993 quyết định đưa hỡnh thức chuyển quyền sử hữu nhà nước về nhà ở sang hỡnh thức kinh doanh. Theo nghị định 60 CP ngày 5/7/1994 của chớnh phủ về việc đăng kớ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai tại cỏc đụ thị là cơ sở chắc chắn cho nhà đất được chuyển dịch trờn thị trường BĐSNĐ.
Về vấn đề thuờ nhà ở, theo phỏp lệnh nhà ở năm 1991 thỡ việc thuờ nhà ở dưối mọi hỡnh thức sở hữu phải thụng qua hợp đồng thuờ nhà ở. Hợp đồng thuờ nhà ở phải được kớ kết bằng văn bản giữa bờn cho thuờ và bờn thuờ và phải được cụng chứng nhà nước chứng nhận.
Đối với người nước ngoài cư trỳ tại Việt Nam, việc thuờ nhà tuõn theo qui chế cho người nươc ngoài thuờ nhà . Theo Nghị định 56/CP ngày
18/9/1995.
Luật đất đai 1993 đó đỏnh dấu một bước chuyển biến đỏng kể trong cơ cấu quản lớ đất đai. Một mặt luật khẳng định “ Đất đai được sở hữu toàn dõn do nhà nước thống nhất quản lớ”. Mặt khỏc luật cũng khẳng định giao đất cho tổ chức kinh tế đơn vị vũ trang nhõn dõn, cỏc cơ quan nhà nước, tổ chức chớnh trị xó hội, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng cú thời hạn, cú một số quyền theo qui định của phỏp luật. Ngoài ra nhà nước cũn cho thuờ đất. Như vậy với qui định nhà nước xỏc lập chủ sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn( kể cả tổ chức cỏ nhõn người nước ngoài )
Cũng với việc qui định cỏc quyền của người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất, tức là nhà nước đó tạo điều kiện thuận lợi để đất đai tham gia vào nền sản xuất hàng hoỏ.
Lần đầu tiờn trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, do nhà nước thống nhất quản lớ, luật đất đai năm 1993 ghi nhận “ đất cú giỏ”. Đõy là một nội dung quan trọng thể hiện sự cú mặt của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường. Tức là Việt Nam đó thể hiện sự cú mặt của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường. Tức là Nhà nước Việt Nam đó thể chế hoỏ một thực tiễn là đất cú giỏ. Giỏ đất là cụng cụ kinh tế của người quản lớ và người sử dụng đất tiếp cận với thị trường, đồng thời giỏ đất thể hiện nội dung kinh tế của cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Việc định giỏ cỏc loại đất xuất phỏt từ yờu cầu khỏch quan, trong đú cú yờu cầu từ nay nhà nước cho phộp người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà nước đỏnh thuế vào việc chuyển nhượng đú.