NHÀ ĐẤT TĂNG CAO TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY.
1. Cỏc nguyờn nhõn tớch cực.
1.1. Sự ra đời cỏc chớnh sỏch mới của đảng và Nhà nước.
Nhà nước ban hành chớnh sỏch cho phộp Việt kiều và người Việt Nam ở nước ngoài được phộp sở hữu nhà đất. Mặc dự, số lượng Việt Kiều trực tiếp mua nhà đất rất ớt nhưng lượng kiều hối chuyển về nước qua con đường chớnh thức cũng như khụng chớnh thức lờn đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ cú một lượng kiều hối lớn đầu tư vào thị trường BĐSNĐ. Cỏc chớnh sỏch và luật đầu tư nước ngoài, cỏc thủ tục hành chớnh ngày càng được đơn giản hoỏ đó gúp phần thu hỳt một lượng vốn đầu tư lớn, làm cho nhu cầu về nhà đất, văn phũng cho thuờ tăng lờn.
1.2. Sự tăng trưởng của nền kinh tế.
Trong thời gian qua kinh tếnước ta đó cú những chuyển biến tớch cực, ngày càng cú nhiều cỏc doanh nghiệp tư nhõn làm ăn cú hiệu quả, sản xuất phỏt triển, quan hệ kinh tế với nước ngoài, xuất khẩu tăng khỏ. Thu nhập của người dõn tăng lờn, nhu cầu của người dõn khụng chỉ dừng lại ở ăn mặc mà cũn cú một chỗ ở tiện nghi hơn thoải mỏi hơn. Cỏc đối tượng này làm gia tăng nhu cầu về nhà đất là lớn nhất. Hơn nữa thành phố đang trong quỏ trỡnh đụ thị hoỏ với tốc độ nhanh, tăng dõn số cơ học do dõn ở ngoại tỉnh về kiộm việc làm,dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Qỳa trỡnh xõy dựng và phỏt triển phải giải phúng một diện tớch mặt bằng lớn tại nhiều nơi, nhu cầu về nhà đất để bố trớ tỏi định cư cú nhõn dõnvỡ thế cũng tăng lờn. Thu nhập của người dõn tăng lờn
dẫn đến lượng tiền nhàn rỗi tăng trong khi đú lói suất ngõn hàng giảm, cỏc lĩnh vực sản xuất kinh doanh khỏc và thị trường chứng khoỏn chưa phỏt triển, dẫn đến một số vốn lớn được đầu tư vào bất động sản nhằm tỡm kiếm lợi nhuận.
2. Cỏc nguyờn nhõn tiờu cực.
2.1. Việc phỏt triển chưa cõn đối giữa cỏc thị trường.
Việc đổ một khối lượng vốn lớn vào thị trường BĐSNĐ dẫn đến bị ứ đọng được khụng quay vũng được sẽ tạo một hiệu ứng khụng tốt cho nền kinh tế, mà cuộc khủng hoảng tài chớnh tiền tệ Đụng Nam ỏ năm 1998 là một vớ dụ điển hỡnh. Sở dĩ hiện nay thị trường BĐSNĐ thu hỳt được một khối lượng vốn lớn là vỡ nú đem lại lợi nhuận lớn điều đú khụng phự hợp với một nền kinh tế đang trong giai đoạn đang phỏt triển như chỳng ta hiện nay. Sở dĩ như vậy là do cỏc thị trường khỏc vẫn chưa phỏt triển tương xứng sức hấp dẫn thu hỳt khụng cao, hơn nữa do sự chi phối xu hướng cắt giảm lói suất trờn toàn cầu nờn lói suất tiết kiệm ngoại tệ giảm xuống thấp. Bờn cạnh đú giỏ vàng tăng cao nhưng biến động thất thường giỏ chứng khoỏn trờn thị trường chứng khoỏn Việt Nam sau một thời gian tăng liờn tục, chỉ số VN-INDEX, cú lỳc lờn đến 500 điểm, đến cuối năm 2001 đến nay liờn tục giảm mạnh, hiện nay chỉ số này ở dưới mực 150 điểm. Trong khi đú giỏ BĐSNĐ lại tăng liờn tục, mang lại siờu lợi nhuận cho người đầu tư dẫn đến làn súng đầu tư ồ ạt vào BĐSNĐ.
2.2. Hệ thống phỏp luật thiếu đồng bộ.
Trước năm 1993, phỏp luật về đất đai của Việt Nam chưa cho phộp mua bỏn, chuyển nhượng đất đai nờn thị trường BĐSNĐ chưa cú mụi trường phỏp lớ để hỡnh thành và phỏt triển. Từ năm 1993, luật đất đai đó được ban hành đó thừa nhận đất đai cú giỏ và là một loại hàng hoỏ đặc biệt. Do đú, đó tạo ra khuụn khổ phỏp lớ mang tớnh chất nền tảng cho hoạt động của thị trường BĐSNĐ. Bờn cạnh đú, thời gian qua, Nhà nước đó ban hành hệ thống cỏc văn bản phỏp lớ liờn quan đến BĐSNĐ như phỏp lệnh về nhà ở ban hành ngày 26/3/1991, nghị định60/CP, Nghị định 61/CP về mua bỏn kinh doanh nhà ở và một số văn bản khỏc về đăng kớ BĐSNĐ, định giỏ BĐSNĐ… đến nay đó cú trờn 500 văn bản phỏp lớ liờn quan trực tiếp đến thị trường
BĐSNĐ. Tuy nhiờn việc ban hành văn bản qui phạm phỏp luật liờn quan đến giao dịch BĐSNĐ cũn chậm và chồng chộo lờn nhau, khụng phự hợp với thực tế cuộc sống, gõy khú khăn cho việc tổ chức thực hiện.
2.3. Cỏc yếu tố tõm lớ, tập quỏn tiờu dựng.
Yếu tố tõm lớ, tập quỏn tiờu dựng cũng là nguyờn nhõn tỏc động khụng nhỏ đến cỏc hoạt động phức tạp trờn thị trường BĐSNĐ. Tõm lớ phổ biến của Người Việt Nam là muốn được sở hữu nhà gắn liến với đất. Ngay cả đối với người cú thu nhập trung bỡnh cũng muốn được sở hữu một mảnh đất một căn nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà khụng gắn liền với đất đai. Trong điều đú, chủ trương về qui hoạch đụ thị khụng cho phộp qui hoạch nhà chia lụ càng gõy tỏc động tõm lớ, tăng mất cõn đối trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chớnh vỡ vậy, giỏ đất luụn cú xu hướng tăng nhanh hơn giỏ nhà.
2.4. Hệ thống thụng tin khụng đầy đủ thiếu minh bạch khú tiếp cận.
Trong điều kiện giao dịch khụng chớnh thức mà phổ biến, việc xuất hiện cỏc cơn sốt về giỏ cả một phần là do những thụng tin mập mờ về qui hoạch, thay đổi chớnh sỏch của nhà nước…hệ thống thụng tin cú vai trũ đặc biệt quan trọng trong hoạt động của thị trương BĐSNĐ. Theo đỏnh gớa, hệ thống thụng tin trờn thị trường BĐSNĐ ở nước ta cú tớnh chất bất đối xứng cao, tồn tại sự khụng bỡnh đẳng giữa cỏc đối tượng cú nhu cầu trong việc tiếp cận hệ thống thụng tin. Việc tiếp cận hệ thống thụng tin đầy đủ lại rất hạn chế trong khi đú, cỏc cơ quan quản lớ nhà nước lại khụng thực hiện tốt chức năng cung cấp thụng tin về BĐSNĐ cho cỏc tầng lớp nhõn dõn, thờm vào đú cỏc tổ chức mụi giới tư vấn về BĐSNĐ mọc lờn như “nấm sau mưa” lại càng làm rối loạn thụng tin trờn thị trường, làm cho tõm lớ người mua bị tỏc động dẫn đến rối loạn thị trường.
3. Ảnh hưởng giỏ bất động sản nhà đất tăng cao.
Gớa cả nhà đất luụn ở mức cao, cỏc dao dịch khụng quản lớ được dẫn đến hiện tượng luụn tồn tại một lượng tài chớnh lớn đổ vào thị trường bất động sản núi chung và nhà đất núi riờng . Tức là một nguồn vốn lớn bị đúng băng, khụng phục vụ cho sản xuất và khụng được bảo đảm . Trong khi đú, nền kinh tế của đất nước đang bước trong giai đoạn tăng trưởng và phỏt triển nhanh cần nhiều vốn để phỏt triển sản xuất. Việc tập trung một nguồn vốn vào
một thị trường khụng chớnh thức, cỏc nhu cầu, giỏ của mặt hàng đều là con số ảo,là một sự mất an toàn cho hệ thống tài chớnh quốc gia bởi khụng cú một căn cứ gỡ để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn một khi cung cầu đó bóo hoà. Như vậy trong tỡnh trạng hiện nay với sự gia tăng của nhà đất, nhiều doanh nghiệp, cụng ti, tư nhõn cú nhiều tiền đều nhảy vào kinh doanh bất động sản. Điều đú làm cho tỡnh hỡnh càng thờm rối ren và lộn xộn, luật phỏp lại xem nhẹ, trật tự đụ thị bị buụng lỏng . Mà một vớ dụ điển hỡnh nhất trong những ngày vừa qua tại thành phố Hồ Chớ Minh cú những kẻ cũn lập qui hoạch giả, xõy dựng một loạt cỏc căn cứ trỏi phộp để lừa đảo những người dõn lao động. Hậu quả là khi nhà nước phỏt hiện ra bị giải toả, chớnh những người lao động bị mất trắng . Gớa nhà đất tăng cao dẫn đến chi phớ sản xuất tăng là một cản trở lớn hàng hoỏ trong cụng việc cạnh tranh về giỏ cả.
Cụng tỏc giải phúng mặt bằng bị đỡnh trệ, và là cụng việc khú khăn phức tạp nhất trong tất cả cỏc dự ỏn . Nguyờn nhõn là do giỏ đất trờn thị trường tăng dẫn đến giỏ đền bự tăng . Chờnh lệch quỏ lớn giữa đền bự giải phúng mặt bằng theo qui định của nhà nước và giỏ cả thị trường làm cho cỏc nhà đầu tư lung tỳng . Hậu quả là cỏc cụng trỡnh xõy dựng đụ thị, khu cụng nghịờp, khu thương mại, dịch vụ,…sẽ bị đỡnh trệ làm chậm quỏ trỡnh đụ thị hoỏvà cụng nghiệp hoỏ. Người cú thu nhập thấp khú cú thể lo chỗ ở, cỏc chương trỡnh dự ỏn nhà ở cho người dõn cú thu nhập thấp gặp trở ngại.
Cuộc sống của cỏn bộ cụng nhõn viờn, người lao động gặp nhiều khú khăn, khú đảm bảo do phải chi một số tiền khỏ lớn, quỏ khả năng để cú một căn nhà. Xó hội bị phõn hoỏ cực nhanh, người giàu càng thờm giàu, người nghốo ngày càng nghốo đi, cỏc điều kiện sống cơ bản khú được đảm bảo, dẫn đến chớnh sỏch của đảng và nhà nước khú được đảm bảo.
Cơ cấu sử dụng đất đụ thị bị mất cõn đối nghiờm trọng, tỡnh trạng đụ thị hoỏ đó làm cho nụng dõn thất nghiệp ngay trờn chớnh mảnh đất của mỡnh . Đất nụng nghiệp được chuyển đổi thành đất ở hoặc đất bỏ hoangchờ bỏn. Người nụng dõn bị mất đất sản xuấtcủa mỡnh, ngoài số tiền thu được ra khụng cú nghề nghiệp, khụng cú kinh nghiệm kinh doanh nờn phải thuờ đất để sản xuất hoặc trở thành lao động vóng lai trong thành phố là một vấn đề xó hội rất đỏng được lưu tõm.