II. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI.
4. Những tồn tại tiờu cực nảy sinh
Hiện nay đang nổi lờn vấn đề chớnh là thị trường ngầm nổi lờn và phỏt triển mạnh mẽ hơn thị trường chớnh thức, gõy ra nhiều vấn đề nhức nhối cho xó hội như tham nhũng, hối lộ, lấn chiếm đất cụng…Người ta núi đất đai ở Việt Nam hiện nay hiện nay cú rất nhiều cỏi nhất vớ dụ : tài sản lớn nhất : đất đai là tài sản cú giỏ trị ước tớnh lớn hơn rất nhiều so với tài sản của tất cả doanh nghiệp nhà nước cộng lại; tham nhũng nặng nhất, chủ yếu là nguồn đất đai và đầu tư của nhà nước; khiếu kiện nhiều nhất, đại khiếu kiện chủ yếu khiếu kiện về nhà đất; rào cản cao nhất, thủ tục đất đai là rào cản khú vượt qua nhất đối với đầu tư trong nước và nước ngoài. Cú một nghịch lớ đất đai ở Việt Nam đều của nhà nước, nhưng nhà nước khụng những khụng huy động được được giỏ trị cực kỡ lớn của đất, mà lại phải chi rất nhiều tiền đền bự khi thu hồi đất để xõy dựng kết cấu hạ tầng và cỏc cụng trỡnh khỏc. Trong rất nhiều trường hợp, đất đai vụ giỏ đó trở thành vụ chủ, được cỏc cơ quan hành chớnh ban phỏt theo cơ chế xin cho và một số người cú chức cú quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ mua bỏn lại kiếm lời bất chớnh. Để tỡnh trạng quản lớ đất đai như hiện nay, khụng những nhà nước bỏ phớ những nguồn lực rất lớn, mà cũn làm cho bất cụng và bất bỡnh xó hội tăng lờn, đất đai trở thành đối tượng màu mỡ của tham nhũng và hối lộ.
4.2. Những tồn tại về quản lớ nhà nước.
Cụng tỏc lập và quản lớ qui hoạch cũn nhiều yếu kộm. Cụng tỏc qui hoạch chưa đỏp ứng yờu cầu của phỏt triển và quản lớ đất đai, xõy dựng cơ bản và phỏt triển đụ thị – nụng thụn bền vững. Ngiờn cứu và phỏt triển thị trường BĐSNĐ đũi hỏi phải xem xột cụ thể đến qui hoạch phỏt triển kinh tế xó hội ngoài việc nờu ra cỏc quan điểm, mục tiờu, phương hướng và cỏc giải phỏp phỏt triển cỏc ngành, lĩnh vực, cũn đưa ra cỏc phương ỏn sử dụng quĩ đất cũng như danh mục cỏc cụng trỡnh và dự ỏn đầu tư cụ thể cho từng ngành mà cụng trỡnh dự ỏn đầu tư này chớnh là những BĐSNĐ trong tương lai chớnh chỳng là những đối tượng chớnh của thị trường BĐSNĐ. Thực tế cho thấy qui mụ, chất lượng của cỏc giao dịch BĐSNĐ phụ thuộc rất lớn vào việc cỏc BĐSNĐ đó được qui hoạch hay chưa. Chẳng hạn như qui hoạch chuyển mục đớch sử đụng đất từ nụng nghiệp sang cụnng nghiệp đụ thị đó làm tăng giỏ trị của đất lờn rất nhiều. Nhưng hiện nay cụng tỏc lập và thực hiện qui hoạch của chỳng ta vẫn cũn những yếu kộm sau đú là tớnh khụng phủ trựm của qui hoạch, tớnh khụng
đồng bộ(hiện nay cú ba cơ quan quản lớ về qui hoạch tương ứng với ba loại qui hoạch : qui hoạch xõy dựng, qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch phỏt triển kinh tế xó hội mà chưa cú sự phụớ hợp đồng bộ giữa ba loại qui hoạch), tớnh khụng ổn định, tớnh khụng minh bạch, tớnh khụng tuõn theo cỏc chế tài qui hoạch.
Cụng tỏc quản lớ và điều hành quyền sử dụng đất yếu kộm nhất là ở cấp cơ sở đó khụng phỏt huy được vai trũ và vị trớ của tư liệu sản xuất đặc biệt quớ hiếm là đất đia. Tỡnh trạng quản lớ yếu kộm đó dẫn đến việc nhà nước phải chi phớ đỏng kể cho việc khắc phục những hậu quả do sự yếu kộm của qui hoạch cũng như quản lớ đất đai tạo ra. Bất cập lớn nhất hiện nay là việc chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử đụng đất tại cỏc đụ thị. Việc chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là nguyờn nhõn trực tiếp làm cho thị trường BĐSNĐ hiện nay cú tỉ lệ giao dịch phi chớnh qui rất cao và hậu quả là nhà nước thất thu. Bờn cạnh đú, thủ tục hành chớnh rườm rà, bộ mỏy quản lớ đất đai chưa đỏp ứng được yờu cầu đó là nguyờn nhõn gúp phần làm cho thị trương BĐSNĐ dễ bị búp mộo, và tỏc động bất lợi đến cỏc thị trường khỏc trong nền kinh tế.
4.3. Mối quan hệ cung cầu.
Cựng với cơn sốt BĐSNĐ, giỏ nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Giỏ cả BĐSNĐ gia tăng trong một thời gian ngắn khụng nằm ngoài sự chi phối về qui luật cung cầu. Quan hệ cung-cầu về BĐSNĐ bị mất cõn đối ngiờm trọng. Cầu về BĐSNĐ mà chủ yếu là đầu tư với mục đớch kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về BĐSNĐ là cú hạn và tăng chậm. Cung cầu khụng đỏp ứng cộng với cỏc biện phỏp quản lớ kộm hiệu quả đó là nguyờn nhõn dẫn tới tỡnh trạng đầu cơ BĐSNĐ gia tăng, đẩy giỏ cả BĐSNĐ lờn cao một cỏch bất hợp lớ. Tỡnh trạng sốt nhà đất, đầu cơ BĐSNĐ khỏ phổ biến ở cỏc địa phương đặc biệt là ở cỏc đụ thị lớn và cỏc khu vực trọng điểm làm ảnh hưởng khụng tốt đến hoạt động đầu tư, gõy mất ổn định đời sống xó hội, làm tăng khoảng cỏch giàu nghốo và nảy sinh cỏc vấn đề xó hội phức tạp như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, sỏch nhiễu. Tỡnh trạng đầu cơ làm cho một khối lượng lớn vốn đầu tư vào BĐSNĐ khụng trở thành tài sản chớnh thức và vỡ thế mà khụng cú khả năng quay vũng vốn. Tức là một lượng tiền vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt cỏc loại BĐSNĐ khụng được tạo lập hợp phỏp. Tại cỏc đụ
thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chớ Minh cú tốc độ đụ thị hoỏ ngày một tăng cao, tỷ lệ dõn số tăng cơ học nhanh…dẫn đến nhu cầu về BĐSNĐ rất lớn. Theo tớnh toỏn, từ nay dến 2010 dõn số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đú dõn số đụ thị khoảng 29,2 triệu người chiếm tỉ lệ trờn 33% tổng dõn số toàn quốc. Dự bỏo diện tớch nhà ở cần xõy dựng từ nay đến 2010 khoảng gần 214 triệu m2. Quỹ nhà ở đó được xõy dựng trước đõy cú chất lượng và tiện nghi chưa đỏp ứng được nhu cầu sống hiện đại đũi hỏi phải cải tạo cũng tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở. Những dự ỏn cải tạo hạ tầng đụ thị như mở rộng đường giao thụng, xõy dựng hạ tầng xó hội… đũi hỏi lượng nhà ở dành cho cụng tỏc di dời giải phúng mặt bằng, tỏi định cư… cũng tạo ỏp lực tăng thờm nhu cầu cho thị trường BĐSNĐ. Nạn đầu cơ nhà đất hiện nay ngày càng trở nờn trầm trọng. Chẳng hạn, về nhà chung cư, nhằm tận dụng chủ trương của nhà nước về ưu đói xõy dựng nhà chung cư, nờn nhiều chủ đầu tư đó “lập lờ” để tạo cơn sốt giả tạo nhằm đẩy giỏ lờn cao. Theo giỏ bỏn, mỗi căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội cú giỏ trung bỡnh từ 5-7,5 triệuđồng/m2 nhưng thực tế người mua phải trả chờnh lệch từ 30-100 triệu đồng, thậm chớ lờn tới 200 triệu đồng/căn hộ. Do đú vấn đề mất cõn đối cung cầu hiện đang là vấn đề bức thiết nhất hiện nay trờn thị trường BĐSNĐ, hơn nữa khan hiếm hàng hoỏ BĐSNĐ do hiện tượng đầu cơ tạo nờn cầu ảo gõy nờn những cơn sốt giả tạo là một trong những tỏc nhõn nguy hiểm cho nền kinh tế của chỳng ta.
4.4. Tương quan giữa giỏ cả bất động sản- nhà đất và thu nhập bỡnh quõn của người dõn. quõn của người dõn.
Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu của nhõn dõn, nhưng vấn đề tạo lập một chỗ ở cho riờng mỡnh trong tỡnh hỡnh hiện nay đối với những người cú thu nhập thấp và trung bỡnh, những người ăn lương nhà nước là vấn đề khụng đơn giản. Theo thống kờ thu nhập bỡnh quõn đầu người của Hà Nội năm 2003 là 14,3 triệu đồng /người mà mỗi một căn hộ cú giỏ tới hàng trăm triệu đồng thỡ cú đến hàng chục năm, một cỏn bộ cụng nhõn viờn chõn chớnh cũng khú lũng xõy dựng được nhà ở cho mỡnh. Số liệu điều tra khảo sỏt cho thấy nhu cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp cũn rất lớn. Cú tới 96% cỏn bộ cụng nhõn viờn chức chưa cú điều kiện ổn định về nhà ở, luụn ở trạng thỏi muốn chuyển đổi nhà ở cho phự hợp với điều kiện cuộc sống gia đỡnh, 33,8% muốn mua quyền sử dụng đất và xõy nhà trả gúp theo qui hoạch
của Nhà nước; 32% muốn được thuờ nhà tập thể của nhà nước. Trong khi đú, kết quả điều tra cũng chỉ rừ khả năng tớch luỹ cho nhà ỏ của CBCNVC chủ yếu từ đồng lương, tớch luỹ từ nguồn khỏc là rất ớt. Cụ thể là ở Hà Nội là 1.992.804 đồng/hộ/năm với số tiền tớch luỹ như vậy, so với giỏ cả trờn thị trường BĐSNĐ như hiện nay và giỏ bỏn thấp nhất một căn hộ khoảng 2,5 triệu với tiờu chuẩn sử dụng tối thiểu 50m2/hộ thỡ quả là những con số khổng lồ đú là chưa núi đến khú lũng mà mua được với giỏ đú. Như vậy đang cú một sự chờnh lệch rất lớn giữa giỏ cả và thu nhập của người dõn, vấn đề này sẽ nảy sinh ra những hậu quả xó hội rất sõu sắc như phõn hoỏ, mất cụng bằng xó hội.