II. GIẢI PHÁP XÂY DỰNG THỂ CHẾ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT.
3. Định giỏ bất động sản nhà đất.
Qua mấy năm thực hiện giỏ đất theo bảng định giỏ của Nhà nước, Hà nội đó đạt được một số mục tiờu. Nhưng nhỡn chung, bảng giỏ đất này vẫn cũn cú nhiều hạn chế, gõy khú khăn trong việc triển khai sử dụng nú. Để dần dần khắc phục được những hạn chế của nú Nhà nước cần phải tiến hành một số biện phỏp sau :
- Để tiến hành định giỏ đất một cỏch dễ dàng và kết quả đạt được chớnh xỏc, cú thể sử dụng trong thực tiễn, Nhà nước cần cú cơ quan chuyờn trỏch thực hiện vấn đề này. Cú như vậy mới xõy dựng được bảng giỏ đất và kịp thời điều chỉnh được giỏ đất cho sỏt thực tế theo cơ chế của kinh tế thị trường cú sự quản lớ của Nhà nước.
- Đối với giỏ đất của cỏc tỉnh và thành phố, Nhà nước nờn xõy dựng trờn cơ chế giỏ thị trường ( hiện đó soạn thảo trong luật đất đai sửa đổi). Tuỳ theo ý đồ khuyến khớch hay kỡm hóm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xỏc định giỏ đất ở một mức nào đú của giỏ thị trường cho những mục đớch sử dụng đất nhất định.
- Nhà nước cần xõy dựng qui trỡnh định giỏ đất, hướng dẫn ỏp dụng thống nhất trong cả nước bao gồm cả hồ sơ cần thiết và phương phỏp tiến hành. Khụng nờn ỏp dụng giỏ trần đối với đất đụ thị mà chỉ nờn lập nờn giỏ chuẩn và điều tiết hệ số theo thị trường.
- Qua tham khảo một số phương phỏp định giỏ đất, tụi xin đưa ra một phương phỏp định giỏ đất đụ thị được đỏnh giỏ tốt. Phương phỏp này được sự giỳp đỡ của cỏc chuyờn gia Thụy Điển và là 1 trong 5 dự ỏn nằm trong chương trỡnh hợp tỏc Việt Nam – Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chớnh.
Nội dung của dự ỏn là so sỏnh cỏc vụ mua bỏn BĐSNĐ tương đối giống nhau (bao gồm nhà và đất) trờn thị trường vào thời điểm định giỏ, sau đú tỏch giỏ trị của nhà để cũn lại giỏ trị đất. Đõy là phương phỏp định giỏ đất đụ thị phục vụ cho việc tớnh thuế đó được thử nghiệm tại thành phố Hồ Chớ Minh. Nội dung của phương phỏp là so sỏnh giỏ thị trường của cỏc lụ đất cú điều kiện tương tự nhau. Vỡ vậy cần phải cú nhiều thụng tin chớnh xỏc, cỏc thụng tin này phải được thu thập thường xuyờn và cú hệ thống. Cỏn bộ làm cụng tỏc định giỏ phải cú trỡnh độ, được đào tạo và cú kinh nghiệm phõn tớch thị trường. Đõy là những nhõn tố cú ảnh hưởng rất lớn đến độ chớnh xỏc của cỏc kết quả được tớnh ra từ phương phỏp trờn.
Việc định giỏ BĐSNĐ phải tiến hành theo những nguyờn tắc đồng bộ, hợp lớ. Việc định giỏ BĐSNĐ phải chỉ ra được BĐSNĐ cú khả năng đúng thuế hay khụng và cũng phải chỉ ra được là những BĐSNĐ nào mà người chỉ sở hữu sẽ phải đúng thuế. Những BĐSNĐ khụng cú khả năng đúng thuế khụng phải định giỏ.
Cú rất nhiều mụ hỡnh định giỏ BĐSNĐ, một trong những mụ hỡnh được đỏnh gớa chớnh xỏc là mụ hỡnh định giỏ BĐSNĐ của Thụy Điện. Đối với Việt Nam, việc ỏp dụng mụ hỡnh này là rất cú tớnh khả thi. Nội dung của mụ hỡnh này là :
- Cỏch tớnh giỏ trị khi định giỏ - Những căn cứ để định giỏ + Chu kỡ định giỏ là 6 năm 1 lần. + Cỏc đơn vị đúng thuế.
+ Giỏ trị định giỏ phải đạt 75% giỏ thị trường.
+ Giỏ thị trường là giỏ cú khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở. Định giỏ phải dựa trờn cơ sở những điều kiện cho thuờ trung bỡnh của năm thứ hai trước năm định gớa. Giỏ thị trường được tớnh trước hết phải cú sự giỳp đỡ của việc mua bỏn những BĐSNĐ tương tự dựng để so sỏnh. Những BĐSNĐ cú những yếu tố khỏc nhau khụng dựng để so sỏnh. Khi việc mua bỏn khụng đủ sức để so sỏnh rỳt ra gớa thị trường thỡ sẽ định gớa theo phương phỏp thu thập và sự định giỏ phải dựa trờn cơ sở khỏc như thời gian cũn lại cú ớch của ngụi nhà, lợi tức thu được trong điều kiện đầu tư bỡnh thường…Nếu phương phỏp thu thập khụng đủ sức để xem xột, giỏ thị trường sẽ được tớnh theo phương phỏp giỏ thành. Giỏ thành hiện tại được tớnh bằng gớa thay thế đối với ngụi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhõn với yếu tố giảm giỏ. Yếu tố này được tớnh bằng % gớa trị từ giữa năm xõy dựng đến năm thứ hai định giỏ.
Những nguyờn tắc chung về định giỏ :
- Định gớa phải dựa trờn những yếu tố quyết định về giỏ trị. Yếu tố quyết định giỏ trị là những đặc điểm cú ý nghĩa của BĐSNĐ cú tỏc động tới giỏ trị cả thị trường.
- Toàn quốc được chia thành nhiều vựng giỏ trị phự hợp với nhà và đất. Những điều kiện liờn quan tới giỏ trị trong vựng phải thống nhất. Trong mỗi vựng giỏ trị lại cú thể phõn chia thành tiểu vựng để cỏc điều kiện tỏc động tới giỏ trị được tớnh toỏn với những nguyờn tắc thống nhất.
- Giỏ trị cơ sở sẽ được tớnh cho từng vựng dựa trờn toàn bộ cỏc yếu tố cú tỏc động quyết định tới giỏ trị.
- Nếu cú những yếu tố tỏc động quyết định tới giỏ trị mà đó khụng được tớnh đến khi xỏc định giỏ trị cơ sở. Giỏ trị cơ sở được xỏc định dựa trờn giỏ trị tiờu chuẩn của từng yếu tố. Trường hợp này giỏ trị tiờu chuẩn phải được điều chỉnh, sự điều chỉnh này gọi là sự điều chỉnh vỡ những điều kiện đặc biệt.
- Phải xỏc định giỏ trị cho từng yếu tố trước khi xỏc định giỏ trị cơ sở cho vựng.
- Đất chưa sử dụng, khi định giỏ phải sử dụng những nguyờn tắc về sử dụng đất.
- Khi xõy dựng lại một ngụi nhà với kớch thước như cũ phải cõn nhắc trước hết là mảnh đất cú thể chia nhỏ nữa hay khụng.
- Giỏ trị của ngụi nhà đang xõy dựng đựơc tớnh bằng một nửa giỏ thành khi xõy dựng xong. Gớa thành tớnh theo mức giỏ của năm thứ hai trước năm định giỏ. Nếu nhà bỏ hoang khụng dựng, đất nờn được giảm.
Định giỏ nhà là một yếu tố quan trọng khụng thể thiếu được trong cụng tỏc định giỏ tài sản núi chung. Nú giỳp cho nhà nước cú thể đỏnh giỏ đỳng được giỏ trị tài sản để thực hiện thu đỳng, đủ thuế, gúp phần làm tăng nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước.