II. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI.
2. Khảo sỏt về giỏ cả bất động sản nhà đất
2.1. Giỏ cả bất động sản nhà đất trờn thị trường
Từ số liệu thu thập được và sự đỏnh giỏ chủ quan của tụi thỡ thị trường giao dịch bất động sản hiện nay cú thể chia thành bốn khu vực như sau:
+ Khu vực thứ nhất : là cỏc phố cũ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng và một phần quận Đống Đa và quận Ba Đỡnh giỏ dao động từ 15-30 lượng vàng/1m2 đối với đất mặt đường.
+ Khu vực thứ hai: là mặt tiền cỏc phố thuộc quận Ba Đỡnh và quận Thanh Xuõn, Đống Đa, Cầu Giấy, Tõy Hồ, giỏ từ 8-20 lượng vàng / 1m2. VD : giỏ đất mặt đường ở Thỏi Hà khoảng 6-8 lượng vàng/ 1m2.
+ Khu vực thứ ba : là cỏc khu vực dõn cư mới được qui hoạch(đặc điểm chung của khu vực này là đường ụ tụ đi lại thuận tiện, cơ sở hạ tầng khỏ tốt và diện tớch dao động từ 40-80 m2 ) giỏ đất đai khu vực này thường dao động từ 2,5-7 lượng vàng /1m2 . VD: giỏ đất đai tại Nghĩa Tõn khoảng 3,5-4,5 lượng/ m2, giỏ đất tại An Dương Tõy Hồ khoảng 4-6 lượng /m2.
+ Khu vực thứ tư là đất trong cỏc làng ven đụ như Cổ Nhuế, Xuõn Đỉnh, Gia Lõm, giỏ đất từ 0,5 –4 lượng /m2, tuỳ theo vị trớ từng khu đất(đất tại khu vực này thườngcú diện tớch lớn).
Qua khảo sỏt sơ bộ trờn ta cú thể thấy giỏ cả nhà đất thực sự quỏ cao so với mặt bằng chung của đời sống nhõn dõn trong giai đoạn hiện nay, do vậy để mua được một căn hộđối với cỏn bộ cụng nhõn viờn hay những người lao động bỡnh dõn là vụ cựng khụng muốn núi là khú khăn nếu khụng muốn núi là khụng thể.
Hơn nữa tỡnh trạng giỏ cả lại bị đẩy cao cũn do trờn thị trường xuất hiện cầu ảo tức là người mua nhà khụng xuất phỏt từ nhu cầu để ở mà chỉ để trống khụng sử dụng mà đợi tăng giỏ rồi bỏn đi kiếm lời. Tỡnh trạng này làm cho thị trường giỏ cả về nhà đất ngày càng lộn xộn, khụng thể quản lớ . Việc mua bỏn một căn nhà diễn ra nhiều lần, giỏ cả bị đẩy cao.
Gớa thị trường bị quyết định bởi những tỏc động tõm lớ do “ cỏc tỏc động giỏ” của cỏc “ cũ đất” và của người mua. Do khụng cú một thỡ trường chớnh thức cho nờn cỏc thụng tin chỉ được truyền bằng miệng dẫn đến cỏc cơn sốt đất bất thường, khụng xuất phỏt từ nhu cầu thực tế .
cú. Theo cỏc nhà chuyờn mụn nhận định, hiện giỏ nhà đất tại cỏc thành phố lớn chẳng dựa theo một tiờu chuẩn nào cả, hiện tượng đầu cơ vẫn ở mức trầm trọng . Nhiều khi mức giỏ ở khu vực nào đú cú thể do chớnh những kẻ đầu cơ tự định ra với nhau hoặc lấy mức giỏ ở một khu vực khỏc ỏp vào. Sự mự mờ thụng tin của số đụng cũng như sự độc quyền thụng tin về qui hoach củamột số cỏ nhõn tại cỏc cơ quan cú trỏch nhiệm đó làm cho những người cú nhu cầu mua nhà thực sự thiệt thũi và giữa ngươỡ mua và người bỏn khụng cụng bằng.
Tại cỏc dự ỏn khu đụ thị mới thỡ khi người dõn biết đến thỡ cỏc căn hộ đó được bỏn hết từ lõu. Cú khi chỳng mới chỉ ở trờn dự ỏn nhưng cũng đó được mua đi bỏn lại nhiều lần. Theo cỏc thống kờ tại một vài khu đụ thị mới như Linh Đàm, Thăng Long, 60-70% căn hộ chung cư thuộc về những kẻ đầu cơ trước khi chỳng đến tay những người cú nhu cầu nhà ở thật với khoản tiền chờnh lệch từ 20-80 triệu đồng/1 căn.
Như vậy mặt hàng đó khụng đến được tay của những người thực sự cú nhu cầu, giữa cung và cầu khụng trực tiếp gặp được nhau mà phải thụng qua tay nhiều người làm cho giỏ cả khụng phự hợp với giỏ trị nữa. Như vậy cú một khoảng cỏch rất lớn giữa giỏ của Nhà nước ban hành và giỏ cả thị trường.
2.2. Giỏ bất động sản nhà đất theo khung giỏ nhà nước ban hành
2.2.1. Giỏ bất động sản nhà đất là nhà ở.
Theo thụng tư số 011 LB-TT ngày 19/03/1993 của Bộ xõy dựng- Bộ tài chớnh về hướng dẫn định giỏ cho thuờ thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở tư nhõn cho thuờ theo giỏ chỉ đạo của nhà nước.
Nhà nước qui định giỏ chuẩn cho thuờ của 8 loại nhà ở sau. Giỏ chuẩn qui định thống nhất của từng loại nhà ở.
Đơn vị tớnh: đồng/m2/thỏng.
Biệt Thự Nhà ở thụng thường (cấp)
I II III IV I II III IV
2500 3000 3500 5500 1500 1400 1350 900
Đối với nhà cho thuờ để sử dụng vào mục đớch kinh doanh, dịch vụ: Nhà cấp I, II và nhà biệt thự cỏc hạng : 50000đ/m2/thỏng
Nhà cấp IV : 20000đ/m2/thỏng
Nhỡn vào bảng giỏ chuẩn theo thụng tư số 01 thỡ bảng giỏ chuẩn với thực tế chờnh lệch quỏ xa. Vỡ vậy ngoài việc tớnh mức giỏ cho thuờ theo giỏ chuẩn thỡ việc cho thuờ nhà cũn được điều chỉnh theo hệ số K, phụ thuộc vào cấp của đụ thị-K1 (gồm 5 cấp); khu vực trong đụ thị-K2( gồm 3 khu vực): Trung tõm, cận trung tõm, ven nội; hệ số tầng cao-K3 và hệ số điều kiện giao thụng-K4.
Trờn thị trường BĐSNĐ hiện nay việc thuờ nhà rất cao tuỳ theo từng mặt phố và vị trớ của ngụi nhà. Nhu cầu thuờ địa điểm kinh doanh là rất nhiều nờn giỏ thuờ nhà càng ngày càng cao nhưng khung giỏ cho thuờ của nhà nước là thay đổi khụng kịp để đỏp ứng quản lớ thị trường và khuyến khớch kinh doanh.
2.2.2. Khung giỏ đất.
Luật đất đai năm 1993 cú hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 đó thừa nhận đất cú giỏ. Điều 12 ghi “ Nhà nước xỏc định giỏ đất để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất, tớnh giỏ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chớnh phủ qui định khung giỏ cỏc loại đất đối với từng vựng và theo từng thời gian.”
Căn cứ vào điều 12 Luật đất đai, chớnh phủ đă ra nghị định 80/CP ban hành khung giỏ đất, tiếp đến ngày 13/05/1996, chớnh phủ đó ra quyết định 302/TTg bổ sung hệ số K thực chất để mở rộng khung giỏ đó qui định tại nghị định 87/CP .
Bảng 3 :Khung giỏ đất hiện hành của chớnh phủ được qui định như sau
Đụ thị Đường loại 1 Đường loại 2 Đường loại 3 Đường loại 4
Tối
thiểu Tối đa Tối
thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Loại I 115 31.050 67,5 18.225 45 12.150 22,5 6.075 Loại II 65 7.550 47,5 13.162,5 32,5 12.150 17,5 4.792,5 Loại III 32,5 0.800 25 .100 17,5 5.400 7,5 2.700 Loại IV 17,5 .400 12,5 4.050 7,5 2.700 4 1.350 Loại V 12,5 4.050 7,5 2.700 4 1.350
Nguồn : Sở Tài nguyờn Mụi trường và Nhà đất.
Về giỏ đất dựa theo cỏc loại đụ thị, loại đường phố, loại vị trớ và khung giỏ đất theo Nghị định 87/CP của chớnh phủ, Hà Nội đó xõy dựng được một khung giỏ đất của mỡnh tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lớ đất một lĩnh vực quan trọng đối với sản xuất, đời sống xó hội.
Dựa vào Nghị định 87/CP, UBND thành phố Hà nội ban hành Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997, thực hiện nghị định 87/CP về khung giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn Hà nội.
Bảng 4 : Giỏ đất khu vực Nội thành
Đơn vị: 1000đ/m2 Loại đường Phố Mức giỏ theo vị trớ Vị trớ 1 Vị trớ 2 Vị trớ 3 Vị trớ 4 Loại I Mức A MứcB 9.800 7.800 3.920 3.120 2.350 1.870 1.410 1.150 Loại II Mức A MứcB 6.300 5.050 2.520 2.020 1.510 1.210 910 730 Loại III Mức A MứcB 4.040 3.230 1.620 1.300 970 870 580 470 Loại IV Mức A MứcB 2.200 1.540 880 620 530 370 320 225
Nguồn : Sở Tài nguyờn-Mụi trường và nhà đất.
Như vậy ta thấy Bảng giỏ đất Hà nội vẫn chưa đồng bộ và khỏc xa với thực tế giỏ trờn thị trường. Nhỡn chung, giỏ đất thường cú giỏ từ 30-70% giỏ trờn thị trường tự do. Nguyờn nhõn của vấn đề trờn là do bảng giỏ của Hà nội mang tớnh ỏp đặt, chủ quan, ớt thực tế. Mặt khỏc, do chưa cú cơ quan chuyờn trỏch điều tra và theo dừi thực tế qua giỏ chuyển quyền sử dụng đất trờn thị trường.