III. CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH, THễNG TIN.
6. Học tập kinh nghiệm củamột số nước trờn thế giới.
Trong vấn đề quản lớ và điều tiết thị trường BĐSNĐ rừ ràng chỳng ta là những người đi sau do đú cần phải học tập cỏc nước đó thành cụng trong lĩnh vực này từ đú tỡm ra những điểm phự hợp với đặc thự của Việt Nam để xõy dựng được một thể chế quản lớ tốt.
Nhỡn vào cỏc nước Trung Quốc, Hàn Quốc ta thấy rừ ràng họ đó thành cụng trong việc xõy dựng được một cơ chế phự hợp vừa tụn trọng cỏc qui luật kinh tế vừa kiềm chế được nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường.
Ở Hàn Quốc người mua nhà đất phải khai bỏo họ tờn với tổ chức quản lớ của nhà nước và nhà nước sẽ thực hiện đỏnh thuế theo hỡnh thức luỹ tiến vớ dụ, Hàn Quốc đỏnh thế sở hữu đất dư thừa từ 660 m2 đất ở trở lờn với mức 7-11% năm. Như vậy, những người cú nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao và người ta buộc phải bỏn sớm những bất động sản vượt diện tớch trần, tạo nguồn cung rất lớn cho thị trường, hơn nữa những giao dịch BĐSNĐ trong một thời gian quỏ ngắn sẽ chịu thờm thuế ngoài thuế chuyển quyền sở hữu thụng thường. Những qui chế đú sẽ điều tiết làm hạn chế mua bỏn nhiều lần làm tăng giỏ ảo trờn thị trường.
Ở cỏc nước như Trung Quốc, Singapor phỏp luật qui định chế độ quỹ cụng tớch, bắt buộc người dõn khi cú lương đạt đến mức nhất định thỡ phải trớch một khoản tiền tiết kiệm dành mua căn hộ chung cư do nhà nước xõy dựng.
Khống chế tiờu chuẩn nhà ở, qui định tỉ lệ giỏ nhà rẻ cũng là một việc cần thiết, chẳng hạn thành phố Jakarta của Indonexia qui định khi tư nhõn đầu tư phỏt triển nhà ở thỡ tỉ lệ cỏc căn hộ cho người giàu, người trung lưu và người thu nhập thấp là 1:3:6. Thành phố Hà Nội cũng qui định điều này trong
cỏc dự ỏn nhưng quản lớ chưa tốt nờn chưa mang lại hiệu quả, vấn đề này chỳng ta cần học tập Trung Quốc việc bỏn nhà cho cỏc đối tượng thu nhập thập được duyệt trước danh sỏch và niờm yết cụng khai cho nhõn dõn biết để phỏt hiện cỏc tiờu cực trong quỏ trỡnh phõn phối nhà.
Trờn đõy là một số kinh nghiệm mà tụi thấy phự hợp và dễ vận dụng vào nền kinh tế của Việt Nam,tất nhiờn mỗi nước cú một đặc thự kinh tế – xó hội riờng nhưng học tập cỏc thành cụng của nước bạn để vận dụng vào nước mỡnh biến cỏi của người ta thành của mỡnh cũng là việc nờn và cần làm .
KẾT LUẬN
Cựng với sự phỏt triển của nền kinh tế thị trường BĐSNĐ ngày càng hỡnh thành một bộ phận khụng thể thiếu của hệ thống cỏc loại thị trường trong nền kinh tế, quốc dõn và đó cú đúng gúp đỏng kể, vào việc ổn địnhvà phỏt triển kinh tế ở nước ta trong thời gian qua.
Tuy nhiờn, nhà đất là loại bất động sản cú giỏ trị kinh tế lớn mà hiểu biết của chỳng ta đối với thị trường này cũn nhiều hạn chế. Do đú trong thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Vấn đề đặt ra, là làm thế nào để hiểu đỳng và hiểu đủ về thị trường này trờn cả ba phương diện người thụ hưởng, người kinh doanh, người quản lý.
Từ đú chỳng ta mới cú thể xõy dựng được một cơ chế chớnh sỏch phự hợp phục vụ cho cụng tỏc quản lý Nhà nước cựng giỳp nhõn dõn cú thể tham gia rộng rói.
Hướng tới một thị trường BĐSNĐ lành mạnh phỏt triển, là nhõn tố thỳc đẩy tăng trưởng kinh tế Nhà nước đó, đang và sẽ là người đúng vai trũ chủ đạo trong việc điều tiết định hướng thị trường phục vụ mục đớch kinh tế cũng như xó hội.
Trong giai đoạn hiện nay thị trường BĐSNĐ đang bộc lộ những điểm yếu, khuyết tật của một thị trường sơ khai, tớnh tự phỏt cao, sự quản lý của Nhà nước chưa triệt để , tỉ lệ tham gia của thành phần phi chớnh quy cũn lớn. Những điều đú đang chứa đựng nhiều nguy cơ cho một đụ thị đang trong giai đoạn đụ thị húa. Đú là nguy cơ về ngõn hàng tài chớnh bảo đảm vốn phục vụ cho sản xuất và phỏt triển. Nguy cơ sẽ phỏ huỷ bề mặt kiến trỳc đụ thị quy hoạch khụng được chấp hành là những tiền đề cản trở cho sự phỏt triển đụ thị bền vững sau này. Sắp xếp, tổ chức lại cỏc thành phần tổ chức tham gia vào thị trường một cỏch trật tự xõy dựng cỏc quy chế, chớnh sỏch dần tiến tới hỡnh thành cỏc văn bản về luật tạo hành lang phỏp lý để quản lý cú khoa học, triệt để là chủ trương của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn hiện nay, phỏt triển một thị trường BĐSNĐ phục vụ cho tăng trưởng kinh tế nhưng cũng phải đảm bảo cụng bằng xó hội, khụng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, khụng để bị lũng đoạn. Những điều đú chỉ cú thể làm được nhờ "bàn tay” của Nhà nước bằng cỏc cơ chế chớnh sỏch.
Như vậy trờn quan điểm xõy dựng nền kinh tế thị trường định hướng và xó hội chủ nghĩa, cú sự quản lý của Nhà nước. Việc xõy dựng một thị trường BĐSNĐ trong giai đoạn hiện nay quả là đang bề bộn và cú nhiều việc phải làm. Nhà nước phải vừa là người dẫn đường, vừa là người nõng đỡ, trợ giỳp nhưng “người can thiệp của Nhà nước” phải đảm bảo khụng vi phạm cỏc qui luật kinh tế.
Theo quan điểm của tụi việc làm cơ bản cần thiết hiện nay và cũng là mấu chốt của mọi vấn đề là đào tạo nhõn sự. Cần phải tạo ra một đội ngũ cỏn bộ quản lý cú tõm huyết nhưng cũng phải cú năng lực, đú là chỡa khoỏ của vấn đề, con người giỏi sẽ tạo ra cơ chế tốt, hữu ớch, và ngược lại. Vỡ vậy Nhà nước cần hỗ trợ đào tạo cỏc cỏn bộ chuyờn mụn về bất động sản như cỏc ngành định giỏ, tư vấn, mụi giới... và đào tạo phải cú hệ thống và đến nơi đến chốn.
Bờn cạnh đú phải kiờn quyết xử lý cỏc vi phạm thiếu giấy cấp phộp xõy dựng, đăng ký nhà đất, và đăng ký biến động đú là những việc làm khụng khú nhưng đũi hỏi sự kiờn quyết của đội ngữ cỏn bội cơ sở, và là những tiền đề thiết lập trật tự thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
Việc xõy dựng cú quy hoạch là tổ chức thị trường BĐSNĐ là cần thiết. Nhưng xõy dựng quản lý như thế nào là vấn đề đỏng quan tõm. Để làm được điều đú đũi hỏi phải xuất phỏt từ đặc thự của nền kinh tế nước ta và học tập cỏc kinh nghiệm quản lý của cỏc nước bạn, phụ thuộc vào năng lực của cỏc bộ và sự tự giỏc của người dõn. Đú là những tiền đề cần thiết cho cho quỏ trỡnh phỏt triển một đụ thị bền vững, văn minh, hiện đại.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Chương trỡnh quản lớ xõy dựng và phỏt triển đụ thị thành phố Hà nội 2. Bỏo cỏo hội thảo phỏt triển thị trường bất động sản
3. Bỏo Kinh tế đụ thị cỏc năm 2003-2004 4. Niờn giỏm thống kờ cỏc năm 1998-2003 5. Giỏo trỡnh Nguyờn lớ thị trường Nhà đất 6. Giỏo trỡnh kinh tế đụ thị
7. Giỏo trỡnh quản lớ đụ thị
8. Tạp chớ điện tử Việt Nam net :WWW. VNN.VN
9. Tạp chớ Xõy dựng cỏc số 8+3 năm 2003 và cỏc số 1+2 năm 2004 10. Tạp chớ địa chớnh số 5+6+7+8 năm 2003