6. Bố cục của đề tài
3.3.1.1 Một số giải pháp về tài sản là vật
Bản thân của tài sản là vật được hình thành trong tương lai là đã mang nhiều nguy cơ rủi ro cao. Vì vậy, các giao dịch có liên quan đến loại tài sản này cũng có nhiều nguy cơ tiềm ẩn và chứa không ít những thiệt hại đối với chủ thể có “quyền” trong giao dịch
bảo đảm. Chính vì như vậy, cần có cơ chế hợp lý để giải quyết tình trạng này. Theo đó, có một số giải pháp có thể áp dụng nhằm khắc phục hoặc hạn chế thực trạng do tình trạng xác lập các giao dịch có liên quan đến tài sản là vật vật hình thành trong tương lai nói riêng và tài sản là vật nói chung như sau:
Thứ nhất: Nên xác lập các giao dịch bảo đảm đối với tài sản là quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản là vật sẽ được hình thành trong tương lai thay vì xác lập các giao dịch đối với tài sản là vật được hình thành trong tương lai. Thay vì xác lập các giao dịch
có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai thì ta sẽ xác lập các giao dịch có liên quan đến quyền tài sản là quyền sử dụng của chủ sở hữu tài sản đối với mảnh đất của họ. Điều này, một mặt sẽ không ảnh hưởng đến thiệt hại của chủ thể có “quyền” trong giao dịch bảo đảm là sẽ không thu hồi được nợ đến hạn khi chủ thể có nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ của mình như đã cam kết và càng không sợ việc xây dựng tài sản là vật được hình thành trong tương lai có được hoàn thành như đã dự kiến hay không. Mặt khác, nó sẽ giúp cho Cơ quan có thẩm quyền dễ dàng giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thu hồi và xử lý tài sản đã dùng để cam kết thực hiện nghĩa vụ của chủ thể có nghĩa vụ khi Cơ quan có thẩm quyền đã có đủ cơ sở pháp lý để áp dụng.
Thứ hai: Nên bãi bỏ hẳn một số quy định trong Bộ luật dân sự hiện hành và một số quy định có liên quan đến việc xác lập các giao dịch có liên quan đến đối tượng là vật hình thành trong tương lai. Nếu pháp luật không có cơ chế phù hợp nhằm giải quyết hoặc
hạn chế các thực trạng liên quan đến việc xác lập các giao dịch có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai thì giải pháp tốt nhất đối với vấn đề này chính là việc bãi bỏ hẳn tất cả các quy định có liên quan đến việc xác lập các giao dịch mà có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai như những quy định hiện nay.
Thứ ba: Pháp luật nên sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 2, Điều 323 của Bộ luật dân sự năm 2005. Theo quy định tại khoản 2, Điều 324 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì: Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản. Quy định này vẫn chưa phù hợp so với thực tế áp dụng, bởi vì: Thực chất, trên thực
tế đã có nhiều trường hợp chủ sở hữu của tài sản cũng dùng một tài sản của họ để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; tuy nhiên, vấn đề có thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về sự tồn tại của việc tài sản đó đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hay không thì lại phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của chủ sở hữu tài sản đó, hay nói cách khác là vấn đề đó phụ thuộc vào chủ thể có “nghĩa vụ” trong giao dịch bảo đảm. Đồng thời, theo quy định tại khoản 2, Điều 323 của Bộ luật dân sự năm 2005 lại quy định như
ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Theo quy định này lại cho thấy: Có thể chỉ khi
nào các giao dịch bảo đảm được đăng ký thì bên bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ như quy định trên mới chịu tự mình thông báo cho bên nhận thế chấp sau về sự tồn tại của giao dịch bảo đảm khác và mới cần sự đồng ý của bên đang nhận bảo đảm. Chính vì như vậy, tôi kiến nghị nên sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 2, Điều 323 của Bộ luật dân sự
năm 2005 lại như sau: Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật. Theo đó thì tất cả các giao dịch bảo đảm sẽ được đăng ký thực
hiện nghĩa vụ một cách công khai, minh bạch theo quy định của pháp luật và tài sản thuộc sở hữu của chủ sở hữu dùng để thực hiện nhiều nghĩa vụ mới thực hiện nghĩa vụ của mình theo đúng quy định của pháp luật nhằm tránh tình trạng “lách luật” như hiện nay.
Thứ tư: Nên sửa đổi khoản 2, Điều 4 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Theo đó, thì tài sản hình trong tương lai được phép giao dịch sẽ bao gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Như vậy, quy định về tài sản đang trong giai đoạn
hình thành hoặc đang tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm cũng được xem là tài sản được phép giao dịch là nên bãi bỏ; bởi vì: nếu theo quy định này thì tài sản đang trong giai đoạn hình thành nhưng chưa chắc nó sẽ được hoàn thành hoặc đang tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng chưa chắc nó sẽ được tạo lập và tồn tại. Như vậy, nếu xác lập các giao dịch có liên quan đến những đối tượng này thì nguy cơ rủi ro là rất cao và nguy cơ thiệt hại là rất lớn.
Ngoài ra, cần nên tuyên truyền, giáo dục, phổ biến kiến thức pháp luật về việc xác lập các giao dịch liên quan đến vật nói chung và vật hình thành trong tương lai nói riêng. Theo đó, qua việc tuyên truyền phổ biến pháp luật có liên quan đến vật nói chung
và vật hình thành trong tương lai nói riêng sẽ giúp cho người dân hiểu được mặt tích cực và mặt tiêu cực của việc xác lập các giao dịch có liên quan đến những loại tài sản này. Qua đó, nhận thức của người dân trong việc áp dụng pháp luật vào đời sống thực tiễn ngày càng được nâng cao và tránh mắc phải một số sai lầm không đáng có.