5. Bố cục luận văn
3.2.3.2. Thủ tục tố tụng trong quá trình xử lý nhà ở thế chấp
Thực tiễn xử lý nợ cho thấy tổ chức tín dụng phải sử dụng nhiều giải pháp để xử lý nợ, nhưng nếu không đem lại hiệu quả thì khởi kiện ra Tòa án để thu hồi nợ sẽ là giải pháp cuối cùng. Tuy nhiên, quá trình này thường mất rất nhiều thời gian (Toà án giải quyết xong một vụ án thường mất một vài năm) và chi phí của tổ chức tín dụng bởi còn phụ thuộc vào tiến độ của hồ sơ qua tòa án, thi hành án, đấu giá tài sản… khâu nào cũng thực hiện rất chậm do cơ chế, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm còn rườm rà, phức tạp và phụ thuộc quá nhiều vào ý chí của bên bảo đảm (bên có nghĩa vụ thanh toán nợ) như người bị kiện, người có quyền và nghĩa vụ liên quan bỏ trốn khỏi nơi cư trú, cố ý trì hoãn vắng mặt nhiều lần ở phiên toà...Có những trường hợp người vay vốn, người thế chấp, bảo lãnh vay vốn bị khởi tố, điều tra xử lý trong một vụ án hình sự khác không liên quan đến việc người vay vốn, bên thế chấp, bên bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng, nhưng Tòa
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 112 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
án vẫn ra quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án để chờ kết quả giải quyết của cơ quan điều tra. Hoặc tổ chức tín dụng cũng phải chờ đợi khi Tòa án quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án để đợi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trả lời về nội dung Tòa án có văn bản hỏi. Chẳng hạn trường hợp sau:
Giám đốc chi nhánh một Ngân hàng Thương mại tại TP Hồ Chí Minh (xin được giấu tên), cho biết ngân hàng ông đang có hồ sơ vay của Công ty Phúc Bảo được cơ quan thi hành án tiếp nhận 6 năm vẫn chưa xử lý xong. Cụ thể, Phúc Bảo vay tiền ngân hàng để thực hiện dự án bất động sản và thế chấp khoản vay bằng căn nhà trên đường Phan Đình Phùng, quận Phú Nhuận thuộc tài sản của công ty.
Tuy nhiên, sau khi đền bù giải tỏa dự án, công ty này đã sang nhượng dự án lại cho đơn vị khác. Năm 2007, đến thời điểm đáo hạn nợ, Phúc Bảo không trả được khoản nợ gốc 17 tỷ đồng. Sau nhiều lần thương lượng không thành, ngân hàng này khởi kiện và được tòa xử thắng kiện. Năm 2008, tòa án TPHCM ra quyết định công nhận thỏa thuận đương sự, theo đó Phúc Bảo phải trả nợ cho ngân hàng, tài sản thế chấp được phát mãi để ngân hàng thu hồi nợ. Quyết định này được chuyển sang cơ quan thi hành án để thực hiện bán đấu giá vào năm 2008. Nhưng đến nay, trải qua 6 năm và 13 lần bán đấu giá cơ quan thi hành án thông báo vẫn chưa bán được. Theo quy định, cứ mỗi lần đấu giá như vậy, tài sản thế chấp lại giảm 5%, nên từ mức đấu giá khởi đầu 25 tỷ đồng, hiện nay giá trị tài sản thế chấp đưa ra đấu giá chỉ còn 16 tỷ đồng.
Chưa xong, tài sản chưa phát mãi được nhưng mới đây lại có người kiện chủ cũ của căn nhà với lý do người này sở hữu một phần căn nhà đó. Tòa đã thụ lý đơn và thông báo đến cơ quan thi hành án tạm đình chỉ, chờ tòa xử lý vụ kiện trên.
Vị giám đốc này chia sẻ, khi Ngân hàng cho vay có công chứng giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, có giấy chứng nhận đảm bảo, rõ ràng tài sản khách hàng vay đứng tên là chủ sở hữu tài sản, trong khi đơn kiện mới đây đưa ra bằng chứng thỏa thuận bằng giấy viết tay không có công chứng nhưng tòa vẫn thụ lý nên ngân hàng phải chờ.81
Bên cạnh đó, một điểm trở ngại trong khâu xử lý tài sản thế chấp theo thủ tục thi hành án là sau khi cơ quan thi hành án ký hợp đồng với trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản để tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm, người phải thi hành án đã lợi dụng quy định của pháp luật về thi hành án dân sự để cản trở việc bán tài sản bảo đảm, trả nợ vay cho ngân
81
Yên Lam, Xử lý tài sản thế chấp: Nhiêu khê, vướng mắc,
http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20140607/Qua-nhieu-khe-vuong-mac.aspx, [Truy cập ngày 20/10/2014].
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 113 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
hàng. Cụ thể, Luật Thi hành án dân sự năm 2012 cho phép đương sự có quyền định giá lại tài sản kê biên trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản. Giá tài sản do tổ chức thẩm định giá xác định là giá khởi điểm để bán đấu giá. Ngay sau khi kê biên tài sản, người phải thi hành án có quyền ưu tiên lựa chọn và thỏa thuận thuê tổ chức thẩm định giá để định giá tài sản kê biên. Do đó, giá tài sản được định giá thường cao hơn giá thị trường và nhu cầu của người mua (giá định giá chưa phản ánh đúng quy luật cung – cầu của thị trường). Khi tổ chức bán đấu giá, nếu không có người mua, thì phiên đấu giá không thành và tổ chức bán đấu giá lại. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương sự không yêu cầu định giá lại thì chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục đấu giá với điều kiện mỗi lần giảm giá không quá 10% giá đã định. Cho nên, sau nhiều lần giảm giá, khi giá giảm sát với giá thị trường và có thể được người mua chấp nhận thì người phải thi hành án yêu cầu định giá lại tài sản và phiên bán đấu giá trở lại tình trạng ban đầu (giá cao hơn giá thị trường rất nhiều). Sự việc này cứ lặp đi lặp lại làm cho thời gian thi hành án kéo dài và tài sản bảo đảm không thể xử lý được dứt điểm để ngân hàng thu nợ theo bản án, quyết định của Tòa án. Hậu quả là tài sản xuống cấp, chi phí trông coi, bảo vệ và quản lý tài sản tăng, giá trị thu hồi vốn của ngân hàng còn lại không đáng kể. Bên cạnh đó, một số quy định của pháp luật hiện hành về phương thức xử lý tài sản bảo đảm về bất động sản cũng chưa thống nhất, có thể dẫn đến việc hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu. Ví dụ như trường hợp khách hàng "phá vỡ" thỏa thuận, không thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, chuyển quyền hay không chấp nhận phương án đấu giá, không chịu ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho ngân hàng… khiến ngân hàng không bán được để thu hồi nợ. Các quy định pháp lý còn nhiều "lỗ hổng" nên việc bảo đảm quyền của chủ nợ rất mong manh. Việc bán bất động sản thu hồi nợ của những khách hàng chây ỳ khó như… bắc thang lên trời.82
Ngoài ra, trong việc xử lý bất động sản còn một số nguyên nhân khách quan khác dẫn đến vướng mắc trong xử lý như bất động sản ở trong một địa bàn phức tạp về trật tự, cộng đồng địa phương cục bộ, nhà đất có yếu tố về phong thủy không tốt… rất khó thanh lý. Vì vậy, hầu hết vụ việc không thực hiện được theo thỏa thuận đều phải khởi kiện, nhưng hiệu quả xử lý không cao.
82
Hà Phong, Hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm: Đã thiếu lại rối, http://hanoimoi.com.vn/Tin- tuc/Xa-hoi/596662/he-thong-phap-luat-ve-xu-ly-tai-san-bao-dam-da-thieu-lai-roi, [Truy cập ngày 15/10/2014].
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 114 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Như vậy, với những vấn đề đặt ra về thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cho thấy nhu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là khách quan và bức xúc đối với hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng và đối với việc hoàn thiện các quy định của pháp luật nói chung để có thể hạn chế được rủi ro trong kinh doanh thông qua việc bảo đảm bằng tài sản. Đồng thời, góp phần giải quyết “núi” “nợ xấu” đang đè nặng lên nền kinh tế.
Giải pháp
Thứ nhất, hiện tại khi ngân hàng muốn xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo thủ tục tố tụng là rất khó thực hiện. Khi đó, tổ chức tín dụng cho vay phải gửi đơn đến Toà án để giải quyết. Nhưng thủ tục quá rườm rà, phức tạp từ việc có đơn yêu cầu, ra quyết định thi hành án, thời gian tự nguyện thi hành, quyết định cưỡng chế, tiến hành thành lập hội đồng thẩm định và tiến hành bán đấu giá. Có trường hợp hoàn thành xong thủ tục thì khách hàng không còn khả năng thi hành. Để khắc phục tình trạng đó nên quy định khi xử lý tài sản bảo đảm mà bên cho vay không chịu giao tài sản cho bên vay để xử lý, bên vay có quyền đưa đơn lên toà đề nghị phể chuẩn quyết định xử lý tài sản bảo đảm mà không bắt buộc phải tiến hành thông qua nhiều thủ tục như quy định hiện hành. Dựa và quyết định đó, cơ quan thi hành án yêu cầu bên vay giao tài sản bảo đảm cho ngân hàng để xử lý. Đồng thời, cần sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự theo hướng, rút ngắn thủ tục giải quyết các vụ việc yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm tại Toà án, đặc biệt là các trường hợp mà hợp đồng thế chấp đã được công chứng, cùng với việc tạo cơ chế hợp lý để tăng cường vai trò tham gia giải quyết của Trọng tài thương mại. Pháp luật tố tụng cần quy định thủ tục rút gọn trong giải quyết các vụ kiện yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm.
Thứ hai, cần tăng cường các biện pháp giám sát, kiểm tra của Viện kiểm sát đối với hoạt động tố tụng của Toà án. Làm tốt công tác này có ý nghĩa rất quan trọng góp phần đảm bảo quá trình tố tụng được tiến hành đúng quy định của pháp luật và giảm đáng kể số án xử oan, sai. Đồng thời, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật và kiến thức về hợp đồng thế chấp nhà ở và giải quyết các tranh chấp này để hạn chế được các tranh chấp phát sinh và tăng cường khả năng ký kết các hợp đồng thế chấp giữa các chủ thể.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 115 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh KẾT LUẬN
Chế định thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự về nhà ở. Thế chấp nhà ở đã được điều chỉnh trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật cho thấy tầm quan trọng của giao dịch này và gần đây việc ban hành văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tạo ra sự khởi sắc cho thị trường bất động sản cũng như tạo điều kiện cho các bên trong quá trình dùng nhà ở hình thành trong tương lai tham gia giao dịch. Trong luận văn này, với nguồn kiến thức và khả năng tìm hiểu thực tế còn hạn chế của một sinh viên nên khó có thể tránh khỏi những khiếm khuyết trong quá trình phân tích pháp luật cũng như khả năng nhận thức, đánh giá về thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng nhưng với sự cố gắng của mình người viết đã khái quát một cách chung nhất về những vấn đề lý luận của biện pháp thế chấp nhà ở từ đó làm cơ sở cho việc tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở. Song song đó, đi sâu vào thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật để phát hiện ra những điểm thuận lợi và những mặt khó khăn đối với các bên liên quan trong giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng nhằm đưa ra một bức tranh toàn cảnh về diện mạo của giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng.
Hiện nay, những quy định thế chấp đối với nhà ở vẫn chưa rõ ràng và thống nhất từ khâu xác định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch đến khâu công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm và cuối cùng đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm. Thêm vào đó, thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở trong hợp đồng tín dụng liên quan đến nhiều quy định khác nhau của pháp luật như luật chung, luật chuyên ngành và khi các cơ quan có thẩm quyền áp dụng các quy định của pháp luật đối với giao dịch này vẫn chưa đồng bộ từ đó tạo thêm những bất cập, vướng mắc cho người tham gia giao dịch. Do nhà ở là một loại tài sản mang tính đặc thù được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật có liên quan. Chính vì vậy, cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch thế chấp loại tài sản này. Các quy định này phải bao quát đầy đủ các khâu từ việc xác định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thế chấp, giao kết hợp đồng thế chấp, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đến khâu xử lý nhà ở thế chấp. Các quy định đặt ra phải đồng bộ với nhau và phải nêu được những điểm đặc thù của việc thế chấp bằng loại tài sản này. Trong tương lai, khi tiến hành sửa đổi, bổ sung một bộ phận pháp luật điều chỉnh giao dịch này phải đặt trong tổng thể những quy định của pháp luật có liên quan theo nguyên tắc nhất quán là phải đảm bảo đồng bộ các quy định của
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 116 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
pháp luật. Một khi các trình tự, thủ tục được quy định cụ thể và chặt chẽ thì sẽ hạn chế được những cách hiểu không thống nhất để cho quá trình thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng được kiểm soát và thông suốt giảm thiểu được các rủi ro và đảm bảo được mục đích của giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch thế chấp nhà ở nói riêng là thu hồi được nợ cho các tổ chức tín dụng khi phải xử lý tài sản bảo đảm.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản quy phạm pháp luật
1. Luật Các tổ chức tín dụng năm 1997. 2. Luật Hôn nhân & Gia đình năm 2000. 3. Bộ Luật Dân sự năm 2005.
4. Luật Công chứng năm 2006.
5. Luật Thi hành án dân sự năm 2008.
6. Luật Nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009. 7. Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010. 8. Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010.
9. Luật Đất Đai năm 2013.
10.Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 11. Luật Công chứng năm 2014.
12.Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 13.Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng.
14.Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về bảo đảm tiền vay của Các tổ chức tín dụng.
15.Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm. 16.Nghị định 51/2009/NĐ-CP của Chính Phủ Hướng dẫn thi hành một số điều của
Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 17.Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ Về Bán
đấu giá tài sản.
18.Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định