5. Bố cục luận văn
2.7.2. Phương thức xử lý nhà ở thế chấp đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín dụng
Căn cứ vào Khoản 1, Điều 118, Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì: “Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán nhà ở thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.” Như vậy, theo quy định trên thì khi xử lý nhà ở thế chấp nếu như các bên không có thỏa thuận thì nhà ở thế chấp sẽ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá.
Phương thức xử lý nhà ở thế chấp theo thỏa thuận
Tổ chức tín dụng sẽ bán nhà ở thế chấp để thu hồi nợ: Đây là phương thức xử lý tài sản thế chấp được áp dụng phổ biến nhất trong thực tế. Có thể tiến hành bán công khai hoặc bán thông qua đấu giá. Thông thường, phía tổ chức tín dụng sẽ thỏa thuận với phía khách hàng vay – bên thế chấp lựa chọn một chủ thể thứ ba đứng ra bán nhà ở thế chấp (Trung tâm bán đấu giá, sàn giao dịch bất động sản) nếu các bên lựa hình thức bán đấu giá thì phải tuân theo pháp luật về bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận bán tài sản không thông qua phương thức bán đấu giá thì các bên có thể thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá bán
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 68 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
tài sản bảo đảm. Nếu bên nhận thế chấp muốn đứng ra bán tài sản thế chấp, trong hợp đồng thế chấp nên có một điều khoản quy định việc bên thế chấp ủy quyền không ủy ngang cho bên nhận thế chấp được phép thay mình bán tài sản thế chấp trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp bởi theo quy định tại Điều 198, của BLDS năm 2005, người không phải là chủ sở hữu của tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.Việc bán tài sản bảo đảm phải được thực hiện theo quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Bên nhận bảo đảm phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật, gây thiệt hại cho chủ sở hữu tài sản, người có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm trong quá trình bán tài sản bảo đảm54
.
Tổ chức tín dụng sẽ nhận chính nhà ở bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa
vụ trả tiền vay của bên thế chấp nhà ở: Các bên trong hợp đồng thế chấp nhà ở có thể
thỏa thuận trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ nhận chính tài sản thế chấp thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp55. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 70, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp trong đó có điều khoản về nhận tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp sẽ được coi là bằng chứng của việc bên thế chấp đồng ý bằng văn bản cho việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp. Trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì theo văn bản hướng dẫn mới nhất là Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN thực hiện như sau:
“1. Việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 của Thông tư này.
2. Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 12 của Thông tư này. Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản thỏa thuận khác về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm được sử dụng thay thế cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.
54
Khoản 2, Điều 10, Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN.
55
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 69 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
3. Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền sở hữu đối với tài sản đó theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Thông tư này.
4. Giá trị của tài sản bảo đảm được bù trừ vào số tiền vay, tiền lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng và các chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật. Bên bảo đảm được nhận số tiền còn lại sau khi đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận bảo đảm.
Trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên bảo đảm có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Trường hợp bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm nhưng không thuộc đối tượng được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác đã được quy định tại Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Nội dung thỏa thuận của các bên có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng bảo đảm.”
So với Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP- BTNMT-NHNH quy định rõ ràng, cụ thể hơn về phương thức nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ về cách xác định giá trị của tài sản nếu các bên không có thỏa thuận, chuyển quyền sở hữu, cách thức thanh toán giá trị tài sản bảo đảm. Phương thức này chính là cam kết chuyển nhượng chính thức tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp của bên thế chấp. Đối với trường hợp thế chấp nhà ở, người nhận thế chấp bên mua nhà ở thế chấp được công nhận là chủ sở hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng và sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu như bên thế chấp chỉ thế chấp nhà ở không thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bên thế chấp thế chấp cả quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất đó thì bên nhận thế chấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.56
Phương thức khác do các bên thỏa thuận: Pháp luật cho phép bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể áp dụng những phương thức xử lý do pháp luật dự trù mà các bên có thể thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác miễn sao là phù hợp với những quy định của pháp luật, không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội.
56
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 70 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Đặc biệt, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN đã bổ sung cách xử lý tài sản hình thành trong tương lai mà trước đây Nghị định 163/2006/NĐ-CP chưa giải quyết. Cụ thể, theo quy định tại Điều 8 của thông tư liên tịch ghi nhận cách xử lý đối với tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội như sau:
“1. Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc đối tượng đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:
a) Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Điều 11 Thông tư này hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ- CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) và Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Thông tư số 16/2010/TT-BXD). Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 71 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ- CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD.”
Phương thức xử lý nhà ở thế chấp trong trường hợp không có thỏa thuận về
phương thức xử lý:
Khoản 1, Điều 118, Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định: “Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán nhà ở thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.” Theo quy định này thì nếu như các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý thì nhà ở thế chấp sẽ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản người có quyền bán đấu giá tài sản là “chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật”57. Và cũng tại Khoản 4, Điều 10, Thông tư 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản có ghi nhận ngườ có quyền bán đấu giá “4. Ngân hàng, tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm.” Khi xử lý nhà ở thế chấp thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành ký hợp đồng bán đấu giá nhà ở với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để bán nhà ở thế chấp58. Vì khi xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở thì bên nhận thế chấp chính là bên giữ những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở của bên thế chấp do đó, lúc giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sản thì bên nhận thế chấp có nghĩa vụ cung cấp cho tổ chức bán đấu giá tài sản giấy chứng nhận hợp pháp và các bằng chứng để chứng minh quyền được bán nhà ở thế chấp và phải chịu trách nhiệm về những bằng chứng đó59. Khi tài sản
57
Khoản 6, Điều 2, Nghị định 17/2010/NĐ-CP.
58
Điểm d, Khoản 1, Điều 20, nghị định 17/2010/NĐ-CP. 59
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 72 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
được tiến hành bán đấu giá, người bán đấu giá phải thông báo công khai tại nơi bán đấu giá và trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, chất lượng, giá cả,…của nhà ở chậm nhất là 30 ngày trước ngày bán đấu giá. Những người liên quan đến nhà ở bán đấu giá sẽ được thông báo về việc bán đấu giá để tham gia định giá khởi điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Sau khi nhà ở đã được đem ra bán dấu giá thì bên mua nhà ở thế chấp sẽ được chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật và bên mua nhà ở sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Bên mua nhà ở thế chấp được công nhận là chủ sở hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng.60