5. Bố cục luận văn
2.7.1. Các trường hợp xử lý nhà ở thế chấp
Thông thường việc xử lý tài sản thế chấp chỉ xuất hiện khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận với bên thế chấp. Khi xử lý nhà ở
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 66 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
thế chấp thì không phải mọi trường hợp mà bên nhận thế chấp có quyền xử lý nhà ở để thu hồi nợ. Để tiến hành xử lý nhà ở thế chấp thì bên nhận thế chấp phải dựa vào những căn cứ do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 355, BLDS năm 2005 kết hợp với Điều 58, Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì việc xử lý nhà ở thế chấp được tiến hành nếu rơi vào các trường hợp sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Đây là biện pháp thực thi việc bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa các bên và thường thì khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm phía tổ chức tín dụng sẽ gửi giấy báo đến bên thế chấp để thông báo rằng nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện. Trong trường hợp này ta cần phải xem xét như thế nào là nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn nhưng lại không được thực hiện hoặc thực hiện
không đúng theo thỏa thuận giữa các bên.
Ví dụ: A thế chấp ngôi nhà của mình để vay ngân hàng X số tiền là 500 triệu đồng với lãi suất là 8,5%/năm thời gian vay là 24 tháng, thời hạn trả tiền vay là ngày 31/12/2014. Vậy thời điểm xác định là đến hạn trả tiền vay là ngày 2/1/2015.
Và khi đến hạn thực hiện bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa đã thỏa thuận lúc này nhà ở thế chấp mới được đem ra xử lý. Vậy ta có hai trường hợp về nhà ở bảo đảm sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ.
Trường hợp 1: Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay bên thế chấp nhà ở không thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay cho bên nhận thế chấp theo thỏa thuận. Ví dụ: Căn cứ vào ví dụ trên, khi nghĩa vụ trả tiền vay đã đến hạn thực hiện mà A lại hoàn toàn không tiến hành bất cứ hành vi nào để thực hiện việc trả tiền vay cho ngân hàng X. Đây được xác định là A không thực hiện nghĩa vụ đã đến hạn thực hiện.
Trường hợp 2: Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay tuy bên nhận thế chấp có thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay đối với tổ chức tín dụng nhưng lại không thực hiện đúng như thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Ví dụ: Tương tự ví dụ trên nhưng lúc này bên thế chấp là A đã thỏa thuận trả tiền vay một lần với toàn bộ số tiền đã vay và lãi suất đã thỏa thuận cho tổ chức tín dụng nhưng khi đến hạn thực hiện thì A chỉ trả một phần tiền vay và không trả phần còn lại. Trường hợp này xác định là có thực hiện nhưng không đúng thỏa thuận.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 67 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
ở, mặc dù các bên đã có thỏa thuận một thời điểm sẽ thực hiện nghĩa vụ nhưng khi thực hiện nghĩa vụ các bên cũng có thể thỏa thuận nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng thì việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được tiến hành trước khi nghĩa vụ đến hạn thực hiện.
- Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Pháp luật hiện hành cho phép một tài sản có thế dùng để bảo đảm cho một hay nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, khi một trong những nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được xem là đến hạn. Chẳng hạn như bên thế chấp nhà ở là A trước khi thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đã vay B một khoản tiền và khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ cho B, A đã không có tiền để chi trả. Lúc này, B kiện ra tòa đòi A phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp này mặc dù nghĩa vụ trả tiền vay của tổ chức tín dụng chưa đến hạn nhưng do A chỉ còn 1 căn nhà để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho B nên nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng xem như cũng đến hạn và tiến hành xử lý ngôi nhà để thực hiện nghĩa vụ của A đối với C sau khi A đã thực hiện nghĩa vụ đối với tổ chức tín dụng.
- Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.