5. Bố cục luận văn
2.3.3.Định giá nhà ở trong hợp đồng thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tạ
nghĩa vụ khác theo quyết định của Tòa án.
2.3.3. Định giá nhà ở trong hợp đồng thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng tại tổ chức tín dụng
Định giá tài sản bảo đảm tiền vay là một khâu bắt buộc trong quy trình nhận bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nó có vai trò quan trọng trong việc xác định chính xác giá trị của tài sản mà tổ chức tín dụng nhận cầm cố, thế chấp; và từ đó ảnh hưởng đến việc xác định lượng vốn cho vay. Theo ý nghĩa này, việc định giá tài sản bảo đảm tiền vay có ảnh hưởng rất lớn đến sự an toàn của vốn vay. Nếu tài sản bảo đảm tiền vay được định giá đúng đắn thì tổ chức tín dụng có thể hạn chế được những tổn thất về vốn hoặc thu nhập trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ. Theo nguyên tắc hiện nay, việc định giá nhà ở thế chấp phải tuân theo giá thị trường. Pháp luật hiện hành về định giá tài sản bảo đảm không có quy định hướng dẫn chi tiết về vấn đề này mà để quyền tự chủ cho các tổ chức tín dụng trong quá trình cho vay.
Trước đây, theo Khoản 1, Điều 8, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay như sau: “1. Tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải
được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm.”Và theo quy định chung về
giá trị tài sản bảo đảm: Khoản 1, Điều 324, BLDS năm 2005 quy định: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường
hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Về “thỏa thuận khác” được
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 52 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm”. Nhưng, Điều 114, Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định rằng:
“chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ
nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại