5. Bố cục luận văn
2.7.3. Hệ quả pháp lý của việc xử lý nhà ở thế chấp
Sau khi xử lý nhà ở thế chấp thì các bên sẽ tiến hành việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán và thanh toán cho bên nhận thế chấp. Sau đó, thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và cuối cùng là giải chấp hợp đồng thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng.
Xác định thứ tự ƣu tiên thanh toán: Căn cứ vào Điều 325, BLDS năm 2005, quy
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm thì đối với hợp đồng thế chấp nhà ở được xác định như sau: Do biện pháp thế chấp nhà ở bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm bên nhận thế chấp sẽ đương nhiên được thanh toán trước các chủ nợ không có bảo đảm và các chủ nợ có bảo đảm nhưng không đăng ký giao dịch bảo đảm, và trong trường hợp có nhiều chủ nợ có bảo đảm đều được đăng ký giao dịch bảo đảm thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác lập dựa trên thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó sẽ được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm.
Chuyển quyền sở hữu nhà ở thế chấp
Sau khi đã tiến hành xử lý nhà ở thế chấp bằng phương thức bán nhà ở hoặc nhận chính nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ thì người mua tài sản bảo đảm, người nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với mình có quyền sở hữu tài sản đó. Về trình tự, thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở thì theo Khoản 2, Điều 12, Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định:
“2. Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này và các tài sản khác thuộc đối tượng phải đăng ký
60
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 73 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản theo quy định của pháp luật thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp hợp đồng, giấy tờ hoặc tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, trừ trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm quy định tại Khoản 2, Điều 11 của Thông tư này.
Trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ đề nghị chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải bổ sung một (01) bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc một (01) bản sao hợp đồng bảo đảm được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính hoặc văn bản khác chứng minh có thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.”
Quy định này của Thông tư liên tịch có phần chi tiết và mở rộng hơn so với Điều 70, Nghị định 163/2006/NĐ-CP khi bổ sung quyền của bên nhận bảo đảm khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm. Khi tiến hành thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì ngay cả khi bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu để chứng minh việc chuyển quyền sở hữu thì bên nhận thế chấp được quyền tự ký vào hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó và thông tư cũng đã bổ sung cụ thể loại giấy tờ cần được công chứng, chứng thực khi thực hiện quyền này.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo quy định tại Điều 439, BLDS năm 200561. Do nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu thì pháp luật dân sự quy định về chuyển quyền sở hữu đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu như sau:
“Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó62. Nhưng, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 lại quy định “Bên mua, bên nhận nhà ở thế chấp được công nhận là chủ
61
Khoản 1, Điều 70, Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
62
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 74 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
sở hữu nhà ở kể từ thời điểm ký kết hợp đồng”. Như vậy, rõ ràng pháp luật quy định không thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhưng do luật nhà ở là luật chuyên ngành nên ta sẽ áp dụng luật chuyên ngành trong trường hợp này và do đó bên mua, bên nhận chính nhà ở thế chấp sẽ có quyền sở hữu kể từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở và bên mua nhà ở sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 75 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh CHƢƠNG 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG
VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN