5. Bố cục luận văn
2.3.2.2. Không có tranh chấp về quyền sở hữu
Nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu là nhà ở mà tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng chủ sở hữu nhà ở không bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở đó.38Tuy pháp luật dân sự chỉ đặt ra yêu cầu về tài sản thế chấp là thuộc sở hữu của bên thế chấp và được phép giao dịch nhưng đánh giá rủi ro thì giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng có rủi ro rất cao vì thế mà điều kiện về nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu được pháp luật nhà ở ghi nhận là một trong những điều kiện bắt buộc để nhà ở có thể tham gia giao dịch dân sự.
38
Lê Thị Thu Thủy: Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các Tổ chức tín dụng, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2006, tr.187.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 50 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Ví dụ: Anh A kết hôn với chị B được 5 năm. Vợ chồng anh có để dành một số tiền và có mua một căn nhà ở thành phố X và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên anh A. Đến năm 2010 do mâu thuẫn vợ chồng nên anh A và chị B xin ly hôn và yêu cầu tòa án chia tài sản chung trong đó có ngôi nhà. Vậy trong trường hợp này ngôi nhà là tài sản đang tranh chấp nên không được thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng.
Cách xác định nhà ở không có tranh chấp thì trên thực tế rất nhiều phương thức để chứng minh như: giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy tờ về mua bán nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai, người làm chứng, Giấy tờ của cơ quan, tổ chức do thủ trưởng cơ quan, tổ chức ký tên, đóng dấu chứng minh về việc được cấp, sử dụng nhà ở, chuyển nhượng nhà ở, có nhà ở tạo lập trên đất do cơ quan, tổ chức giao đất để làm nhà ở (đối với
nhà ở, đất thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức) hoặc xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã là nhà ở đó không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.…Tuy nhiên, vẫn không đủ cơ sở để chứng minh nhà ở không có tranh chấp. Thực tế, điều kiện nhà ở dùng để thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp rất khó xác định vì không có văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục xác nhận nhà ở không có tranh chấp. Cho nên, các tổ chức tín dụng và khách hàng không biết phải làm những thủ tục gì và đề nghị cơ quan nào xác nhận về điều kiện nói trên. Hơn nữa, trong thực tế hiện nay pháp luật lại cho phép việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng nhưng đặc điểm của loại nhà ở này như đã trình bày là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vì vậy mà việc xác định nhà ở này trong tương lai có thuộc sở hữu hoàn toàn của bên thế chấp hay không lại là một điểm rất khó xác định cho bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng. Ngay cả khi các tổ chức tín dụng cử cán bộ của mình đi kiểm tra nhà ở thực tế nhà ở đem đi thế chấp và đề nghị ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở đã thế chấp xác nhận nhà ở không có tranh chấp thì hầu như chưa có cơ quan nào xác nhận vì chưa có văn bản hướng dẫn của cơ quan cấp trên. Vì vậy, việc xác định tài sản không có tranh chấp thật sự rất khó khăn, do đó cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể để cho các bên trong giao dịch được dễ dàng thực hiện các hoạt động trên.