5. Bố cục luận văn
2.5.1.2. Nghĩa vụ của bên thế chấp
Trong bất cứ giao dịch dân sự nào khi xác lập thì thông thường tương ứng với những quyền là những nghĩa vụ cho các chủ thể. Trong đó, giao dịch thế chấp nhà ở cũng không ngoại lệ. Chẳng hạn như: bên thế chấp nhà ở có quyền được khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản thế chấp và tương ứng là nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn và ngay cả việc bồi thường thiệt hại cho bên nhận thế chấp nếu như tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng trong quá trình sử dụng. Theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hợp đồng thế chấp nhà ở thì bên thế chấp nhà ở những nghĩa vụ cơ bản cần phải thực hiện như sau:
Bảo quản, giữ gìn nhà ở thế chấp46: Trong thời gian hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực pháp luật thì bên thế chấp vẫn là chủ sở hữu của ngôi nhà nên việc giữ gìn, bảo quản ngôi nhà là cần thiết. Bên cạnh đó, giao dịch thế chấp tài sản với đặc trưng là tài sản bảo đảm vẫn do bên thế chấp giữ lại, trừ trường hợp các bên thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba giữ. Bất kỳ trong trường hợp nào bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì họ phải có ý thức sử dụng tài sản một cách cẩn thận, và phải giữ gìn bảo quản tài sản thế chấp không để bị hư hỏng hay giảm sút giá trị vì điều đó gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện việc bảo quản, giữ gìn nhà ở thế chấp như không sửa chữa, nâng cấp hệ thống hạ tầng dẫn đến sụp đổ ngôi nhà thì pháp luật đặt ra trách nhiệm cho bên thế chấp khi giữ tài sản thế chấp như sau: “Trong trường hợp tài sản thế chấp bị mất mát, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và phải sửa chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế biện
pháp bảo đảm khác, nếu không có thỏa thuận khác47. Như vậy, trong quá trình bảo quản
tài sản thế chấp, nếu như bên thế chấp làm mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì ngoài việc thông báo cho bên nhận thế chấp biết mà tùy theo mức thiệt hại tới đâu mà áp dụng việc bồi thường cho phù hợp như: sửa chữa, bổ sung, thay thế tài sản hoặc biện pháp bảo đảm khác. Bên thế chấp nhà ở không chỉ có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn nhà ở thế chấp mà còn phải “Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục kể cả việc ngừng khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;”48Việc quy định phải áp dụng các biện pháp
46
Khoản 1, Điều 348, BLDS năm 2005.
47
Điều 25, Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
48
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 60 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
cần thiết để khắc phục kể cả ngừng khai thác công dụng của tài sản thế chấp để đảm bảo cho giá trị của tài sản thế chấp không bị giảm sút ngăn ngừa việc lạm dụng việc khai thác công dụng của bên thế chấp gây ảnh hưởng đến việc bảo đảm quyền lợi cho bên thế chấp.
Nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp: Bên thế chấp có nghĩa vụ phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Ví dụ: quyền thừa kế một phần hay toàn bộ tài sản thế chấp…trong trường hợp bên thế chấp không thông báo về quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp và yêu cầu bên thế chấp bồi thường thiệt hại hoặc tiếp tục duy trì hợp đồng thế chấp và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.