5. Bố cục luận văn
2.5.1.1. Quyền của bên thế chấp
Thế chấp là biện pháp bảo đảm không kéo theo việc chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Do đó, trong quá trình thế chấp tài sản, chừng nào chưa xử lý tài sản thế chấp thì tài sản này vẫn do bên thế chấp quản lý, sử dụng và định đoạt trừ trường hợp tài sản do bên thứ ba giữ theo ủy quyền của bên thế chấp hay theo quy định của các hợp đồng, giao dịch giữa bên thứ ba và bên thế chấp. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp đó là: quyền chiếm hữu và sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, các quyền này sẽ có những hạn chế nhất định.
Quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở: Theo đó, bên thế chấp được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp các bên thỏa thuận hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản thế chấp42. Bên thế chấp được trực tiếp nắm giữ ngôi nhà của mình và tiếp tục khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức của nhà ở như chưa bao giờ được thế chấp như quyền được cư trú, sinh hoạt trong nhà, cho thuê, cho mượn nhà ở thế chấp… Tuy nhiên, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó43
và được quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản trong trường hợp việc khai thác, sử dụng tài sản có nguy cơ làm mất hay làm giảm sút giá trị của tài sản44. Cơ sở của việc thực hiện các quyền này nằm ở chỗ những hành vi làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp vượt ra ngoài phạm vi của việc quản lý thông thường tài sản và có thể coi là là các hành vi định đoạt tài sản gây ảnh hưởng tới quyền của bên nhận thế chấp.
42
Khoản 1, Điều 349, BLDS năm 2005.
43
Khoản 1, Điều 351, BLDS năm 2005.
44
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 58 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Quyền định đoạt nhà ở thế chấp: Vì nhà ở không phải là hàng hóa luân chuyển trong
quá trình sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự tại Điều 349, BLDS năm 2005, quy định quyền định đoạt của bên thế chấp đối với tài sản này là quyền định đoạt bị hạn chế nhất định đối với tài sản thế chấp bao gồm các giao dịch “được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”45. Vì thế, trong bất kỳ trường hợp nào khi bên thế chấp khi bán, trao đổi, tặng cho nhà ở thế chấp cần phải được bên nhận thế chấp đồng ý. Trong trường hợp bên thế chấp nhà bán, trao đổi, tặng cho nhà ở thế chấp nhưng lại không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì pháp luật cho phép bên nhận thế chấp có quyền thu hồi lại tài sản thế chấp từ bên mua, bên nhận trao đổi nhà ở thế chấp. Tuy nhiên, quyền truy đòi lại không thực hiện được nếu như việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, và bên mua, bên nhận trao đổi nhà ở thế chấp ngay tình.
Quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp: Việc làm tăng giá trị của ngôi nhà của bên thế chấp không ảnh hưởng đến bên nhận thế chấp mà còn đảm bảo cho bên nhận thế chấp khả năng thu hồi nợ cao hơn do đó phía tổ chức tín dụng không có quyền cản trở bên thế chấp hoặc người thứ ba đầu tư để làm tăng giá trị của ngôi nhà đã thế chấp: Chẳng hạn, bên thế chấp nhà ở xây thêm tầng 2, tầng 3,…của ngôi nhà. Trong trường hợp tài sản thế chấp đã được bên thế chấp hoặc người thứ ba đầu tư nhưng bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Nếu phần tài sản tăng thêm không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp thì nó sẽ cùng chung số phận với tài sản thế chấp đó là sẽ bị bên nhận thế chấp đem ra xử lý tuy nhiên người đầu tư vào tài sản thế chấp sẽ được quyền ưu tiên thanh toán giá trị của phần tăng thêm. Nếu phần tài sản tăng thêm được tách ra khỏi phần tài sản thế chấp với điều kiện là khi tách phần tài sản tăng thêm phải không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi đầu tư thì khi tiến hành xử lý người đã đầu tư vào tài sản thế chấp có quyền tách phần tài sản tăng thêm do đầu tư ra khỏi tài sản thế chấp tức tài sản đầu tư sẽ không bị đưa ra xử lý. Cơ sở cho những phân tích nêu trên được quy định tại Khoản 2, Điều 349, BLDS năm 2005 được hướng dẫn tại Điều 27, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Khoản 12, Điều 1, Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
45
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 59 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh