5. Bố cục luận văn
2.3.1.2. Nhà ở hình thành trong tương lai
Loại nhà ở hình thành trong tương lai được dùng để thế chấp được chính thức ghi nhận tại Khoản 2, Điều 61, Nghị định 71/2010/NĐ-CP: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.” Và cũng tại Điểm
Khoản 2, Điều 1, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ghi nhận thông tư này không điều chỉnh đối với:
“a) Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được
xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các tổ chức tín dụng;
b) Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng”
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, người viết chỉ đề cập đến thế chấp loại nhà ở hình thành trong tương lai được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP được hướng dẫn chi tiết bởi thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT mà không nghiên cứu toàn bộ các loại nhà ở hình thành trong tương lai được dùng để thế chấp theo quy định chung của pháp luật về Nhà ở như: về nhà ở hình thành
31
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 47 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân xây trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Khái niệm
Tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT giải thích như sau:“Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được cá nhân, tổ chức mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng nhưng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)”
Loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc thế chấp để vay vốn
Quy định của Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT cho phép các loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp bao gồm:
“1. Căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
2. Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.”32
Điểm cần lưu ý là thông tư này không áp dụng đối với việc thực hiện thế chấp những nhà ở hình thành trong tương lai gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.33
Các nhà hoạch định pháp luật nhìn nhận và cho phép loại nhà ở tương lai là tài sản thế chấp đã giúp cho quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở để vay vốn được thực hiện an toàn, hiệu quả và qua đó thúc đẩy mạnh mẽ các quan hệ tín dụng phát triển. Việc cho phép dùng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có khung khổ pháp lý đồng bộ. Trong thời gian qua, hoạt động này đã phát sinh nhiều
32
Điều 5, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.
33
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 48 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
vấn đề do thiếu cơ chế hướng dẫn. Phần này người viết sẽ trình bày tại Chương 3 của luận văn.