5. Bố cục luận văn
3.2.3.1. Về phương thức xử lý nhà ở thế chấp
Thứ nhất, về phương thức nhận chính nhà ở thế chấp để thu hồi nợ: Mặc dù, pháp
luật hiện hành có quy định cho phép tổ chức tín dụng được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Nhưng, trên thực tế việc áp dụng phương thức xử lý tài sản này gặp rất nhiều khó khăn. Một trong những khó khăn đó là pháp luật chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục nhận và đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. Trong quá trình xử lý nợ khách hàng, bên bảo đảm đồng ý giao tài sản cho tổ chức tín dụng để tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm theo quy định tại Khoản 2, Điều 59, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Khoản 1, Điều 18, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Tuy nhiên, tổ chức tín dụng vẫn gặp khó khăn, vướng mắc trong việc nhận tài sản bảo đảm đối với trường hợp này vì trình tự, thủ tục nhận tài sản bảo đảm thay thế cho nghĩa vụ của bên bảo đảm, văn bản pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể như: tổ chức tín dụng có phải ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản bảo đảm với bên bảo đảm hay không? Có cần chứng nhận của cơ quan công chứng hay chỉ cần văn bản thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và bên bảo đảm có nội dung bên bảo đảm đồng ý giao tài sản bảo đảm theo giá đã được tổ chức tín dụng và bên bảo đảm thỏa thuận để tổ chức tín dụng nhận và trừ khoản nợ của bên bảo đảm. Ngoài ra, việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản bảo đảm mà tổ chức tín dụng đã nhận của khách hàng còn có những vướng mắc cụ thể như: Khách hàng vay vốn hoặc bên bảo đảm đồng ý bàn giao cho tổ chức tín dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đã thế chấp cho tổ chức tín dụng theo đúng quy định của pháp luật) để tổ chức tín dụng nhận thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Tuy nhiên, tham khảo tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất và nhà) về việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì cơ quan này yêu cầu tổ chức tín dụng phải có hợp đồng chuyển nhượng tài sản giữa bên bảo đảm với tổ chức tín dụng, có chứng nhận của cơ quan công chứng thì cơ quan này mới đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức tín dụng. Trong khi, theo quy định tại Khoản 2, Điều 70, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 101 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.
Bên cạnh, tại Khoản 3, Điều 18 (Bổ sung Điều 64b) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP cũng quy định bên nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ phải xuất trình văn bản chứng minh quyền được xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. Để khắc phục những hạn chế của Nghị định 163/2006/NĐ-CP tại Khoản 2, Điều 11, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTD-BTNMT-NHNN giải quyết vấn đề về thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm khi bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm như sau:“Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 12 của Thông tư này. Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản thỏa thuận khác về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm được sử dụng thay thế cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền
sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.” Và cũng tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 12, Thông
tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTD-BTNMT-NHNN quy định:
“ 1. Hồ sơ, thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sau khi xử lý được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này và các tài sản khác thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản theo quy định của pháp luật thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp hợp đồng, giấy tờ hoặc tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, trừ trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm quy định tại khoản 2 Điều 11 của Thông tư này.
Trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ đề nghị chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải bổ sung một (01) bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc một (01) bản sao hợp đồng bảo đảm được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 102 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
hoặc văn bản khác chứng minh có thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.”
Đối chiếu với những quy định pháp luật trên thì tổ chức tín dụng chỉ cần xuất trình hợp đồng thế chấp tài sản giữa khách hàng - bên bảo đảm với tổ chức tín dụng đã được cơ quan công chứng chứng nhận, văn bản thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng với khách hàng về việc tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lại yêu cầu tổ chức tín dụng phải có hợp đồng chuyển nhượng tài sản bảo đảm thì mới thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm mà tổ chức tín dụng đã nhận của khách hàng... Do những vướng mắc trong việc đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản bảo đảm nên nhiều tổ chức tín dụng còn e ngại khi áp dụng phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo hình thức “Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm”77…
Thứ hai, phương thức bán nhà ở thế chấp: Trong các phương thức xử lý tài sản bảo
đảm thì phương thức bán tài sản (trực tiếp hoặc ủy quyền) vẫn đang được áp dụng phổ biến ở các tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản thế chấp một khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm trong hợp đồng tín dụng. Phương thức này có thể là: tài sản bảo đảm giao cho bên bảo đảm tự bán, tổ chức tín dụng trực tiếp bán hoặc phối hợp với bên bảo đảm cùng bán tài sản bảo đảm thông qua hoặc không thông qua bán đấu giá. Phương thức này thoạt nhìn đơn giản vì chỉ cần tiến hành bán tài sản bảo đảm sau đó trừ chi phí liên quan thì bên nhận thế chấp sẽ thu hồi được phần nợ nhưng trên thực tế thực hiện gặp vô vàng những khó khăn khiến cho tổ chức tín dụng khó có thể thu hồi nợ một cách nhanh chóng. Có thể kể đến như:
Thứ nhất, tổ chức tín dụng không có thẩm quyền đại diện cho khách hàng để bán tài sản thế chấp.
Trong quá trình triển khai phương thức tự bán nhà ở thế chấp theo phản ánh của nhiều ngân hàng, tài sản là bất động sản mặc dù được thế chấp tại tổ chức tín dụng đầy đủ giấy tờ, công chứng đầy đủ nhưng khi cần, họ vẫn không thể tự bán bất động sản. Lý giải
77
Nguyễn Hoàng Hưng, Những vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm,
http://www.thoibaonganhang.vn/tin-tuc/8-nhung-vuong-mac-trong-xu-ly-tai-san-dam-bao-9651.html, [Truy cập ngày 2/10/2014].
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 103 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
nguyên nhân sở dĩ như vậy do trong quá trình thực hiện các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ, một số cơ quan chức năng cho rằng, tổ chức tín dụng không đủ tư cách đại diện được ủy quyền của chủ sở hữu để bán tài sản bảo đảm vì các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành (pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở…) quy định bên bán tài sản phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền. Trong khi các tổ chức tín dụng là một tổ chức có tư cách pháp nhân, nên các tổ chức tín dụng không thuộc đối tượng được ủy quyền theo quy định của BLDS hiện hành. Về vấn đề này, các tổ chức tín dụng đã nhiều lần bày tỏ quan điểm với cơ quan công chứng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản rằng, nội dung ủy quyền đã được quy định rõ trong hợp đồng thế chấp tài sản, nên các tổ chức tín dụng (với tư cách là người xử lý tài sản bảo đảm) có quyền căn cứ nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm. Song, quan điểm này chưa được các cơ quan công chứng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trên cả nước chấp thuận. Ðây cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tài sản bảo đảm tồn đọng nhiều, không xử lý được, có giá trị lớn và nợ xấu chưa giảm nhanh, nhất là trong điều kiện bên bảo đảm không hợp tác, phối hợp với các tổ chức tín dụng để xử lý tài sản bảo đảm, trả nợ. Hơn nữa, do việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh của bên nhận bảo đảm và được quy định trong BLDS năm 2005, Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, các văn bản hướng dẫn BLDS năm 2005, giấy phép thành lập và hoạt động của các tổ chức tín dụng, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp nên không thể thực hiện phương thức tự bán tài sản này.
Thứ hai, sự phối hợp của khách hàng trong quá trình bán nhà ở thế chấp
Khi tổ chức tín dụng không thể thực hiện việc tự bán tài tài sản bảo đảm và phương án tối ưu thường là tổ chức tín dụng đàm phán, thuyết phục và yêu cầu khách hàng tự xử lý tài sản, chủ động bán tài sản, như thế vừa tiết kiệm thời gian hơn, vừa giảm thiệt hại cho khách hàng và để sớm thu hồi nợ. Một số ít khách hàng đồng ý bàn giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng xử lý với điều kiện trước khi bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho người mua, ngân hàng phải mua cho họ một chỗ ở mới để sinh sống và tập kết tài sản. Ngay cả những trường hợp ngân hàng khởi kiện khách hàng vay, người bảo lãnh và thắng kiện, cơ quan thi hành án cũng yêu cầu ngân hàng (người được thi hành án) và khách hàng vay (người phải thi hành án) phải thỏa thuận với nhau về việc mua chỗ ở mới. Chi phí để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay hoặc người bảo lãnh được xác định
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 104 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
trên cơ sở điều kiện thực tế của từng địa phương và điều kiện sống tối thiểu cho những người đang sinh sống trong ngôi nhà thế chấp bị cưỡng chế. Mặt khác, cơ quan thi hành án cần có một chỗ ở tối thiểu tập kết tài sản để tổ chức cưỡng chế thi hành án vì theo Khoản 5, Điều 115, Luật Thi hành án dân sự năm 2008 “Trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm. Nghĩa vụ thi hành án còn lại được tiếp tục thực hiện theo
quy định của Luật này.” Trước yêu cầu trên của khách hàng vay và cơ quan thi hành án,
nhiều ngân hàng đã rất thụ động và lúng túng vì những lý do như:
- Tổ chức tín dụng không có thẩm quyền kê biên và cưỡng chế khách hàng vay khi những người này chây ỳ, cố tình không giao tài sản thế chấp để xử lý thu hồi nợ. Chính vì vậy, tổ chức tín dụng phải đề nghị cơ quan pháp luật hỗ trợ, giúp đỡ để cưỡng chế những người liên quan để xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ.
- Dự tính số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thu hồi nợ nhưng tổ chức tín dụng lại phải trích một phần từ số tiền đó để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay. Mặt khác, khách hàng vay lại không có khả năng thanh toán và không còn nguồn vốn, tài sản khác để trả nợ cho ngân hàng. Do đó, tài sản bảo đảm có thể được coi là nguồn duy nhất để ngân hàng thu hồi nợ đối với khách hàng. Vì vậy, phải trừ từ tiền bán tài sản bảo đảm để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay, người bảo lãnh, thì ngân hàng gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh, nhất là khi không thu hồi được vốn cho vay nhưng ngân hàng vẫn phải thanh toán tiền gốc và lãi đối với số tiền gửi của nhân dân mà ngân hàng đã huy động để cho vay
- Để những người đang sinh sống ra khỏi ngôi nhà thế chấp và bàn giao cho ngân hàng xử lý theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng, thì trước khi xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng phải mua chỗ ở mới cho khách hàng vay. Trong khi đó pháp luật hiện hành lại chưa hướng dẫn trích từ nguồn vốn nào và xử lý phần chênh lệch thiếu ra sao khi tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm nhỏ hơn số tiền đã được trích để mua nhà ở cho khách hàng vay. Vì vậy, ngân hàng chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện theo yêu cầu nói trên của khách hàng vay, người bảo lãnh hoặc chấp hành viên.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 105 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa hướng dẫn ngân hàng cách thức xác định số