5. Bố cục luận văn
2.5.2.1. Quyền của bên nhận thế chấp
Quyền được giữ giấy tờ pháp lý đối với nhà ở thế chấp: bên nhận thế chấp bắt buộc
phải quy định quyền này ngay trong hợp đồng thế chấp bởi lẽ việc cho phép bên thế chấp giữ tài sản thế chấp là một đặc quyền đối với bên thế chấp vì trong tư thế tài sản thế chấp không do mình nắm giữ thì việc giữ những loại giấy tờ pháp lý của nhà ở thế chấp sẽ giúp cho bên nhận thế chấp hạn chế được những rủi ro trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để tham gia các giao dịch khác như bán, tặng cho,… tài sản thế chấp. Mặc dù bên thế chấp vẫn là người quản lý tài sản nhưng không thể định đoạt tài sản vì giấy tờ pháp lý để giao dịch, chứng minh quyền sở hữu tài sản đó do bên có quyền trực tiếp nắm giữ.
Quyền giám sát việc quản lý, sử dụng nhà ở thế chấp: Nhắc lại rằng bản chất của hình thức thế chấp tài sản nói chung và thế chấp nhà ở nói riêng là tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Hơn nữa, pháp luật lại cho phép bên thế chấp ngoài việc nắm giữ tài sản thế chấp lại được hưởng những quyền cơ bản của một chủ sở hữu chẳng hạn như: quyền sử dụng, quản lý tài sản thế chấp và quyền sử dụng tài sản thế chấp để thụ hưởng hoa lợi, lợi
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 61 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
tức của tài sản thế chấp mang lại. Tuy nhiên, việc quản lý, sử dụng tài sản thế chấp phải được đặt dưới quyền giám sát của bên nhận thế chấp vì thế mà người thế chấp phải có thái độ tận tụy và có trách nhiệm đối với tài sản thế chấp và nhất là không để cho tài sản bị hư hỏng hay giảm sút giá trị. Quyền giám sát việc quản lý, sử dụng của bên nhận thế chấp được thể hiện như sau: yêu cầu bên thuê, bên mượn nhà ở thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp nếu như việc sử dụng tài sản làm mất hoặc giảm giá trị, quyền được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp, yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp để bảo toàn tài sản thế chấp kể cả việc ngừng khai thác công dụng…đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bên thế chấp còn có quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở, quyền định giá tài sản thế chấp định kỳ hoặc bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để yêu cầu tài sản bổ sung hoặc biện pháp bảo đảm khác nếu xét thấy cần thiết.49
Quyền giám sát việc chuyển nhượng nhà ở thế chấp: Người thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành được dùng nhà ở của mình để bán, tặng cho nhưng phải được sự chấp thuận của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp người thế chấp chuyển nhượng nhà ở đã thế chấp nhưng lại không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì theo quy định tại Điều 20, Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp được giải quyết như sau:
“1. Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau đây:
a) Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình;
b) Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đã được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô tả chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình.
2. Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao đổi.
49
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 62 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì bên nhận thế chấp được chủ động yêu cầu đăng ký thay đổi về tài sản bảo đảm. Việc đăng ký thay đổi tài sản bảo đảm trong trường hợp này không làm thay đổi thời điểm đăng ký.”
Như vậy, bên nhận thế chấp tồn tại quyền thu hồi tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu như bên thế chấp chuyển nhượng có đền bù (bán, trao đổi) và không có đền bù (tặng cho) nhà ở mà không cho người nhận thế chấp hay biết tức không được người nhận thế chấp đồng ý và giao dịch mua bán, tặng cho được xác lập trước thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở và bên mua là người ngay tình thì bên nhận thế chấp không có quyền thu hồi lại nhà ở thế chấp nhưng bên nhận thế chấp vẫn có quyền đối với khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán nhà ở thế chấp trở thành tài sản thay thế cho nhà ở đã bán, trao đổi. Lý thuyết là vậy, nhưng trong thực tế thì liệu tài sản thay thế có được giá trị đầy đủ như tài sản thế chấp ban đầu để đem ra bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại tổ chức tín dụng hay không? Trong điều kiện hiện nay, nhà ở là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, ta nói rằng việc thay thế tài sản thế chấp đồng nghĩa với việc chấm dứt một hợp đồng thế chấp và giao kết một hợp đồng thế chấp mới.
Quyền yêu cầu xử lý nhà ở thế chấp khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế
chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm: Khi nghĩa vụ
trả nợ đã đến hạn thực hiện mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm thì bên thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giao tài sản thế chấp để xử lý theo thỏa thuận giữa hai bên như: bán tài sản bảo đảm, nhận
chính tài sản bảo đảm,...hoặc theo quy định của pháp luật như: bán đấu giá trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trước và bên nhận thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán. Trong thời gian chờ xử lý nhà ở thế chấp thì bên nhận thế chấp được khai thác sử dụng tài sản hoặc cho phép bên thế chấp hoặc ủy quyền cho người thứ ba khai thác công dụng của nhà ở. Riêng hoa lợi, lợi tức có được từ việc sử dụng nhà ở phải được hạch toán riêng và cũng được xử lý chung với nhà ở thế chấp.50