5. Bố cục luận văn
2.3.2.1.Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật
Điều kiện đầu tiên để nhà ở tham gia giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch thế chấp nhà ở nói riêng thì nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay còn gọi là giấy hồng hay sổ hồng34
là một văn bản (loại giấy tờ) do cơ quan quản lý Nhà nước ở Việt Nam cấp cho chủ nhà (chủ sở hữu) xem như là chứng cứ hợp pháp và duy nhất xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà của mình. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.35
Khái niệm liên quan mật thiết là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, giấy đỏ). Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.36
Còn một số loại giấy tờ khác cũng công nhận quyền sở hữu nhà, nhưng hình thức không giống mẫu "Giấy hồng" được gọi là giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất ở đó thì nay vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không phải đổi lại theo quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Điều 11 của Luật này, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới37. Các loại giấy chủ quyền nhà (giấy tờ nhà hợp pháp và giấy tờ nhà hợp lệ) đều có giá trị pháp lý như nhau, đều được chuyển nhượng, thế chấp, xin phép xây dựng và được đền bù khi có giải tỏa.
34
Gọi là sổ hồng, giấy hồng vì hình dạng của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong giống như một cuốn sổ lớn, bìa cứng và màu hồng, hoa văn, viền hồng là màu chủ đạo và nổi bật của loại giấy tờ này, đây là các thuật ngữ bình dân.
35
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Báo Đất Việt cập nhật lúc 09:49, 29/05/2008, lưu trữ 18/8/2010.
36
Khoản 1, Điều 11, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009.
37
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 49 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Trong trường hợp đối tượng thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai: Vì là loại tài sản chưa hiện hữu ở hiện tại hoặc đã hiện hữu nhưng quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vì vậy tại Khoản 1, Điều 7, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN- BXD-BTP-BTNMT quy định các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu có thể kể đến như: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết giữa bên thế chấp và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (1 bản gốc); các biên lai, hóa đơn thu tiền của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (1 bản gốc, nếu có). Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua của chủ đầu tư để bán lại cho khách hàng thì phải có thêm hợp đồng mua bán được ký kết giữa chủ đầu tư với doanh nghiệp này (1 bản sao có chứng thực). Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có thêm bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng (1 bản sao có chứng thực),…
Quy định về nhà ở thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu của bên thế chấp là một quy định có tính đặc thù của pháp luật Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Quy định này không chỉ có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của bên có quyền – tổ chức tín dụng đó là buộc bên có nghĩa vụ phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình mà còn có ý nghĩa lớn trong việc hạn chế những tiêu cực xảy ra trong quá trình giải quyết hậu quả của nó khi một người đem nhà ở không thuộc sở hữu của mình để thế chấp vay nợ. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng.