5. Bố cục luận văn
2.1. Hình thức thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng
Để một giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng có hiệu lực thì phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện về nội dung, chủ thể, đối tượng,…của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Trong đó hình thức của hợp đồng đóng vai trò quan trọng quyết định đến hiệu lực của hợp đồng. Đặc biệt, đối với hợp đồng thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng thì những quy định về hình thức của hợp đồng được xem như “xương sống” của giao dịch vì thế pháp luật có những quy định chặt chẽ, khắc khe hơn.
2.1.1. Hợp đồng thế chấp nhà ở phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực
Hình thức của hợp đồng là cách biểu hiện ra bên ngoài những điều khoản mà các bên đã cam kết thỏa thuận những nội dung của hợp đồng hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện để ghi nhận nội dung mà các chủ thể đã xác định. Tùy thuộc vào nội dung và tính chất của từng hợp đồng cũng như tùy thuộc vào uy tín, độ tin cậy lẫn nhau mà các bên có thể lựa chọn một hình thức nhất định: lời nói, văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và trong giao dịch thế chấp nhà ở thì hợp đồng phải lập thành văn bản.
Lập thành văn bản
Về hình thức giao dịch của nhà ở nói chung và giao dịch thế chấp nhà ở nói riêng Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 ghi nhận:“Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho”17. Và cũng tại Khoản 1, Điều 61, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định:“Việc thế chấp nhà ở phải được lập thành hợp đồng, tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan.”
17
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 32 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Trong trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, liên quan đến hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở thì theo Khoản 3, Điều 3, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định:
“Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Sau đây gọi tắt là hợp đồng thế chấp) là văn bản thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 1, Điều 2 của thông tư này (bên thế chấp) và tổ chức tín dụng quy định tại khoản 2, điều 2 của thông tư này (bên nhận thế chấp nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”.
Như vậy, hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản và có thể được lập thành văn bản riêng hoặc ghép với hợp đồng chính – hợp đồng vay. Nếu việc thế chấp nhà ở được ghi trong hợp đồng cho vay vốn thì đương nhiên những điều khoản về thế chấp nhà ở là những điều khoản cấu thành của hợp đồng vay vốn. Nếu việc thế chấp nhà ở được lập thành văn bản độc lập thì đó là hợp đồng phụ của hợp đồng chính – hợp đồng vay vốn. Trong cả hai trường hợp hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở phụ thuộc vào hiệu lực của nghĩa vụ chính được bảo đảm – nghĩa vụ trả tiền vay của khách hàng vay. Hợp đồng bằng văn bản là một điều kiện để hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng có hiệu lực. Có nghĩa là thực tế sẽ không chấp nhận bất kỳ một hình thức thế chấp nào khác ngoài hợp đồng thế chấp bằng văn bản. Và khi có tranh chấp xảy ra, hình thức văn bản của hợp đồng sẽ được xem xét để quyết định tính có hiệu lực của hợp đồng.
Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng
Trong nền kinh tế thị trường thì bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đóng vai trò quan trọng bởi vì bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn do đó cần có sự bảo vệ đặc biệt. Cho nên, bất động sản và và giao dịch về bất động sản cần có cơ chế kiểm soát của nhà nước bằng các thiết chế phù hợp. Để nâng cao hiệu quả quản lí nhà nước đối với bất động sản. Nghị quyết hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương lần thứ X về tiếp tục hoàn thiện thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã có chủ trương “Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch…tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản”. Nhận thấy được tầm quan trọng của các giao dịch liên quan đến bất động sản nên hầu hết các giao dịch dân sự có đối tượng là bất
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 33 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
động sản như: đất đai, nhà cửa,…trong đó giao dịch bảo đảm nghĩa vụ pháp luật bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng.
Trong hợp đồng về nhà ở nói chung và hợp đồng thế chấp nhà ở nói riêng thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng là một quy định bắt buộc. Theo đó, tại Khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 như sau:
“3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:
a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; c) Thuê mua nhà ở xã hội;
d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.”
Trừ những trường hợp mà điều luật đã liệt kê thì tất cả các trường hợp còn lại bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Có thể suy ra rằng hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Người yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở có thể nộp bộ hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng ( phòng công chứng, văn phòng công chứng) bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC);
- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở; bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trường hợp tự soạn thảo).
- Ngoài các giấy tờ nêu trên, tuỳ vào trường hợp cụ thể mà hồ sơ yêu cầu công chứng còn có thêm giấy tờ sau đây: Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp tài sản hình thành
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 34 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc phải lập dự án đầu tư.
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, hồ sơ để công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở theo Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BTP-BXD-BTNMT quy định bao gồm:
“1. Người yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm các giấy tờ sau đây:
a) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu (01 bản chính); b) Dự thảo hợp đồng thế chấp;
c) Giấy tờ tùy thân (01 bản sao);
d) Các giấy tờ quy định tại Điều 7 của Thông tư này (01 bản sao), trừ hợp đồng thế chấp;
đ) Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng thế chấp mà pháp luật quy định phải có (01 bản sao); trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì phải có văn bản xác nhận rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở bán cho bên thế chấp của cơ quan đăng ký thế chấp.”18
Tiếp đó, công chứng viên sẽ căn cứ vào pháp luật về công chứng và các văn bản pháp luật có liên quan để tiến hành các công việc như: Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ, thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Thời hạn giải quyết là không quá 3 ngày làm việc, trong thời hạn này thì công chứng viên sẽ tiến hành việc xem xét khách quan toàn diện, cẩn trọng các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng thế chấp nhà ở, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật, xem xét tính xác thực, tính có hiệu lực của giao dịch. Nếu người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.
Trong thời gian qua, việc thực hiện thủ tục công chứng các hợp đồng thế chấp nhà, quyền sử dụng đất nhìn chung đã đảm bảo yêu cầu nhanh chóng, an toàn, đúng pháp luật.
18
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 35 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai lại vướng
từ những quy định của pháp luật. Nguyên nhân dẫn đến điểm nghẽn trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được nhận định là do hành lang pháp lý cho giao dịch này quá thiếu và lại còn mâu thuẫn. Phần này người viết xin được trình bày cụ thể tại chương 3 của luận văn.
Tóm lại, hợp đồng thế chấp nhà ở để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng phải được công chứng của tổ chức hành nghề công chứng và chứng thực của ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền. Công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng đem lại sự an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, khiếu kiện gây tốn kém, lãng phí và như thế đã đóng góp vào sự phát triển kinh tế thông qua việc tạo ra môi trường lành mạnh, ổn định trong quan hệ giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay tại tổ chức tín dụng.