5. Bố cục luận văn
2.4.2. Thế chấp nhà ở đang cho thuê, cho mượn
Tại Điều 116, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị phát mãi để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.”
Theo quy định trên thì nhà ở đang cho thuê cũng được thế chấp để đảm bảo cho khoản vay tại tổ chức tín dụng nhưng pháp luật quy định họ phải có nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc nhà ở đã được dùng để thế chấp. Cần lưu ý, bên thế chấp chỉ có nghĩa vụ thông báo mà không cần phải có sự đồng ý của bên thuê nhà ở. Như vậy, bên thế chấp nhà vẫn được toàn quyền sử dụng tài sản của mình mặc dù đã thế chấp và khoản tiền thu được từ việc cho thuê nhà không đương nhiên thuộc tài sản thế chấp trừ trường hợp giữa các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Trong trường hợp nhà ở bị phát mãi để xử lý thì bên thuê vẫn được quyền tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê. Trong trường hợp xử lý nhà ở thế chấp bên mua hay bên nhận thế chấp nhận chính tài sản gắn liền với đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp sẽ thay thế bên thế chấp trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quy định trong hợp đồng thuê41
.
2.4.3. Thế chấp nhà ở được bảo hiểm
Nhà ở là một trong những loại tài sản bắt buộc phải mua bảo hiểm cháy nổ. Vì theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư 220/2010/TT- BTC Hướng dẫn thực hiện chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc quy định: “Tài sản phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc
gồm:1. Nhà, công trình kiến trúc và các trang thiết bị kèm theo” Việc khách hàng vay
phải mua bảo hiểm đối với nhà ở có thể cùng thời điểm hoặc sau khi hợp đồng thế chấp đã được giao kết. Về tài sản thế chấp đang được bảo hiểm theo Khoản 1, Điều 346, BLDS năm 2005 quy định thì: “Trong trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì
khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp”, tiền bảo hiểm trong trường hợp này
không phải là phí bảo hiểm mà bên thế chấp trả cho cơ quan bảo hiểm mà là số tiền dự kiến sẽ trả khi tài sản thế chấp bị hư hỏng hoặc không còn khi sự kiện bảo hiểm xảy ra.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 55 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Ví dụ: Nhà ở đang được bảo hiểm đem thế chấp để vay tiền tại tổ chức tín dụng bị hỏa hoạn mà chủ sở hữu tài sản không có lỗi, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bảo hiểm phải trả số tiền bảo hiểm cho chủ sở hữu nhà ở. Và khoản tiền bảo hiểm sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho nhà ở đã được thế chấp ban đầu.
Nếu như số tiền bảo hiểm nhỏ hơn nghĩa vụ trả nợ vay phải thực hiện thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả cho bên nhận thế chấp số tiền bảo hiểm đó, bên thế chấp có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền còn lại cho bên nhận thế chấp chứ tuyệt nhiên không chấm dứt nghĩa vụ trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng. Ngược lại, nếu số tiền được chi trả lớn hơn nghĩa vụ phải thực hiện, thì tổ chức bảo hiểm chi trả cho bên nhận thế chấp toàn bộ số tiền bảo hiểm, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thanh toán lại với bên thế chấp số tiền còn thừa hay tổ chức bảo hiểm chi trả tương ứng với số tiền vay được bảo đảm trong hợp đồng tín dụng mà bên thế chấp phải trả, số tiền còn lại tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả lại cho bên thế chấp. Ngoài ra, Khoản 2, Điều 346, BLDS năm 2005 còn quy định bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về tài sản bảo hiểm đang dùng để thế chấp. Nếu bên nhận thế chấp không thông báo thì khi sự kiện bảo hiểm xảy ra, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán với bên nhận thế chấp.
2.4.4. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ, chồng
Hiện nay, việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng đang được diễn ra rất phổ biến trong quan hệ dân sự về giao dịch bảo đảm. Việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng đóng vai trò sống còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế của gia đình vì thế để đảm bảo cho quyền định đoạt tài sản chung của vợ, chồng được thực hiện trên nguyên tắc bình đẳng, đồng thuận giữa vợ và chồng nên pháp luật quy định quyền này chặt chẽ hơn so với loại tài sản thông thường. Theo quy định pháp luật Hôn nhân và Gia đình tài sản chung của vợ chồng là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất. Và cũng tại Điều 115, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 cũng điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung như sau: “Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.”
Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ, chồng là giao dịch dân sự liên quan đến định đoạt tài sản chung của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân hiện tại theo quy định tại Điều 28, Luật Hôn nhân và Gia Đình năm 2000 quy định như sau:
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 56 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
“1. Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
2. Tài sản chung của vợ chồng được chi dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện các nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.”
Theo quy định này thì tài sản có giá trị lớn không phân biệt là động sản hay bất động sản thì khi tham gia giao dịch phải có sự bàn bạc, thỏa thuận của bên còn lại. Tuy nhiên, theo Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có sự khác biệt khi ghi nhận sự thỏa thuận về việc định đoạt tài sản chung của vợ, chồng thành hai trường hợp: không lập thành văn bản và lập thành văn bản. Cụ thể, tại Điều 35 ghi nhận:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Từ những quy định trên có thể nhận thấy nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng chỉ được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi có sự đồng ý hay thỏa thuận bằng văn bản của vợ, chồng mà theo như quy định của pháp luật là bắt buộc. Quy định này hoàn toàn phù hợp với tính chất của loại tài sản này nhưng trên thực tế diễn ra thì việc định đoạt tài sản chung là bất động sản như: nhà, đất,…được vợ, chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân chỉ do một bên đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Vì thế trường hợp một bên vợ hoặc chồng tự ý định đoạt nhà ở bằng giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch thế chấp nói riêng lại không được sự đồng ý của bên còn lại là rất phổ biến. Chẳng hạn: Vợ chồng anh A có căn nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ mang tên anh A. Vài tháng sau, do mâu thuẫn vợ chồng nên vợ anh A là chị B đã về nhà mẹ ruột. Với việc đang cất giữ giấy tờ nhà anh A đã tự ý đem thế chấp căn nhà tại ngân hàng để vay tiền mà không có sự đồng ý của chị B. Chị B đã khởi kiện ra tòa án và chắc chắn hợp đồng thế chấp nhà ở này sẽ bị tuyên vô hiệu do trái luật vì chưa có sự đồng
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 57 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
ý của chị B vì thế gây ảnh hưởng không nhỏ đến bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng.
2.5. Thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng
Khi hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực đồng nghĩa với việc thiết lập cho các bên giao kết những quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo những thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật trong hợp đồng đã xác lập. Cụ thể:
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở
2.5.1.1. Quyền của bên thế chấp
Thế chấp là biện pháp bảo đảm không kéo theo việc chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Do đó, trong quá trình thế chấp tài sản, chừng nào chưa xử lý tài sản thế chấp thì tài sản này vẫn do bên thế chấp quản lý, sử dụng và định đoạt trừ trường hợp tài sản do bên thứ ba giữ theo ủy quyền của bên thế chấp hay theo quy định của các hợp đồng, giao dịch giữa bên thứ ba và bên thế chấp. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp đó là: quyền chiếm hữu và sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, các quyền này sẽ có những hạn chế nhất định.
Quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở: Theo đó, bên thế chấp được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp các bên thỏa thuận hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản thế chấp42. Bên thế chấp được trực tiếp nắm giữ ngôi nhà của mình và tiếp tục khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức của nhà ở như chưa bao giờ được thế chấp như quyền được cư trú, sinh hoạt trong nhà, cho thuê, cho mượn nhà ở thế chấp… Tuy nhiên, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó43
và được quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản trong trường hợp việc khai thác, sử dụng tài sản có nguy cơ làm mất hay làm giảm sút giá trị của tài sản44. Cơ sở của việc thực hiện các quyền này nằm ở chỗ những hành vi làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp vượt ra ngoài phạm vi của việc quản lý thông thường tài sản và có thể coi là là các hành vi định đoạt tài sản gây ảnh hưởng tới quyền của bên nhận thế chấp.
42
Khoản 1, Điều 349, BLDS năm 2005.
43
Khoản 1, Điều 351, BLDS năm 2005.
44
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 58 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Quyền định đoạt nhà ở thế chấp: Vì nhà ở không phải là hàng hóa luân chuyển trong
quá trình sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự tại Điều 349, BLDS năm 2005, quy định quyền định đoạt của bên thế chấp đối với tài sản này là quyền định đoạt bị hạn chế nhất định đối với tài sản thế chấp bao gồm các giao dịch “được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”45. Vì thế, trong bất kỳ trường hợp nào khi bên thế chấp khi bán, trao đổi, tặng cho nhà ở thế chấp cần phải được bên nhận thế chấp đồng ý. Trong trường hợp bên thế chấp nhà bán, trao đổi, tặng cho nhà ở thế chấp nhưng lại không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì pháp luật cho phép bên nhận thế chấp có quyền thu hồi lại tài sản thế chấp từ bên mua, bên nhận trao đổi nhà ở thế chấp. Tuy nhiên, quyền truy đòi lại không thực hiện được nếu như việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, và bên mua, bên nhận trao đổi nhà ở thế chấp ngay tình.
Quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp: Việc làm tăng giá trị của ngôi nhà của bên thế chấp không ảnh hưởng đến bên nhận thế chấp mà còn đảm bảo cho bên nhận thế chấp khả năng thu hồi nợ cao hơn do đó phía tổ chức tín dụng không có quyền cản trở bên thế chấp hoặc người thứ ba đầu tư để làm tăng giá trị của ngôi nhà đã thế chấp: Chẳng hạn, bên thế chấp nhà ở xây thêm tầng 2, tầng 3,…của ngôi nhà. Trong trường hợp tài sản thế chấp đã được bên thế chấp hoặc người thứ ba đầu tư nhưng bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Nếu phần tài sản tăng thêm không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp thì nó sẽ cùng chung số phận với tài sản thế chấp đó là sẽ bị bên nhận thế chấp đem ra xử lý tuy nhiên người đầu tư vào tài sản thế chấp sẽ được quyền ưu tiên thanh toán giá trị của phần tăng thêm. Nếu phần tài sản tăng thêm được tách ra khỏi phần tài sản thế chấp với điều kiện là khi tách phần tài sản tăng thêm phải không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi đầu tư thì khi tiến hành xử lý người đã đầu tư vào tài sản thế chấp có quyền tách phần tài sản tăng thêm do đầu tư ra khỏi tài sản thế chấp tức tài sản đầu tư sẽ không bị đưa ra xử lý. Cơ sở cho những phân tích nêu trên được quy định tại Khoản 2, Điều 349, BLDS năm 2005 được hướng dẫn tại Điều 27, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Khoản 12, Điều 1, Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
45
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 59 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
2.5.1.2. Nghĩa vụ của bên thế chấp
Trong bất cứ giao dịch dân sự nào khi xác lập thì thông thường tương ứng với những quyền là những nghĩa vụ cho các chủ thể. Trong đó, giao dịch thế chấp nhà ở cũng không ngoại lệ. Chẳng hạn như: bên thế chấp nhà ở có quyền được khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản thế chấp và tương ứng là nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn và ngay cả việc bồi thường thiệt hại cho bên nhận thế chấp nếu như tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng trong quá trình sử dụng. Theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hợp đồng thế chấp nhà ở thì bên thế chấp nhà ở những nghĩa vụ cơ bản cần phải thực hiện như sau:
Bảo quản, giữ gìn nhà ở thế chấp46: Trong thời gian hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực pháp luật thì bên thế chấp vẫn là chủ sở hữu của ngôi nhà nên việc giữ gìn, bảo quản