5. Bố cục luận văn
2.2.1.1.Cá nhân
Chủ thể là cá nhân khi tham gia giao dịch thế chấp nhà ở được pháp luật nhà ở ghi nhận đối với các đối tượng sau:
Cá nhân trong nước: được sở hữu nhà ở không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh
doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
Người có quốc tịch Việt Nam;
Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam22
Cá nhân là người nước ngoài: là người không có quốc tịch Việt Nam23 và cá nhân
nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.”24 thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó.25
22
Điều 1, Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai.
23
Khoản 1, Điều 3, Nghị định 51/2009/NĐ-CP của Chính Phủ Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
24
Khoản 1, Điều 125, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi năm 2009.
25
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 41 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh Cá nhân là ngƣời đại diện theo pháp luật dân sự: Ngoài ra, hợp đồng thế chấp nhà
ở cũng có thể do người đại diện theo pháp luật hoặc ủy quyền của cá nhân xác lập, thực hiện với tổ chức tín dụng. Ví dụ: Người giám hộ với tư cách là người quản lý nhà ở của người được giám hộ cũng có quyền thế chấp nhà ở của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ nếu như được người giám sát việc giám hộ đồng ý.26
Cá nhân khi tham gia giao dịch thế chấp nhà ở phải thuộc các đối tượng vừa nêu và phải đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể bao gồm: năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Về nguyên tắc, theo quy định của pháp luật dân sự khi cá nhân đủ 18 tuổi nếu không bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị Toà án hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đây là chủ thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có quyền thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, đối với người từ đủ 6 tuổi đến dưới 15 tuổi không thể tự mình tham gia giao dịch dân sự về nhà ở mà nhất thiết phải có người đại diện theo pháp luật. Đối với người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có thể tham gia giao dịch dân sự về nhà ở nếu có đủ tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Như vậy, khi tham gia giao dịch thế chấp nhà ở cá nhân tối thiểu phải đủ 15 tuổi. Nhắc đến đây, liên quan đến quyền định đoạt tài sản của người chưa thành niên mà cụ thể con chưa thành niên thì hiện tại theo Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 cho phép: “Con từ đủ mười lăm tuổi đến dưới mười tám tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng; nếu định đoạt tài sản có giá trị lớn hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý của cha mẹ”
quy định này có thể nói phù hợp với pháp luật dân sự vì cho phép con chưa thành niên từ đủ 15 tuổi có quyền thế chấp nhà ở của mình mà không cần sự đồng ý của cha, mẹ. Nhưng, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/1/2015 lại loại trừ việc cho phép đối tượng từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi tự định đoạt tài sản riêng là bất động sản thuộc sở hữu của mình như điều kiện của pháp luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 đã đặt ra cụ thể: Tại Khoản 2, Điều 77 quy định: “Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì
phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ”. Quy định này giới hạn
hơn quyền đình đoạt tài sản của con chưa thành niên theo Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 và rõ ràng đã trái với quy định chung của pháp luật dân sự đồng thời hạn chế quyền tự định đoạt của con chưa thành niên đối với tài sản riêng của mình vì tài sản riêng
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 42 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
của họ vẫn hoàn toàn đặt dưới quyền định đoạt của cha, mẹ hoặc người giám hộ trên cơ
sở “phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ”. Vì thế, việc quy
định điều kiện “cá nhân có năng lực hành vi dân sự” tại Điều 92, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 là quá rộng, không chính xác.