5. Bố cục luận văn
3.1.Những thuận lợi trong thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về thế chấp
nhà ở đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín dụng
Trong bất kỳ một nền kinh tế nào, hoạt động tín dụng luôn có một vị trí quan trọng và vai trò của nó càng to lớn hơn trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa như nước ta hiện nay. Trong đó, phải kể đến hoạt động cho vay của ngân hàng. Nước ta đã trải qua hai cuộc kháng chiến, sau khi giành được thắng lợi, đất nước được độc lập lúc đó ta mới có điều kiện xây dựng nền kinh tế. Các doanh nghiệp đều bước vào thị trường với kiến thức kinh doanh ít ỏi, công nghệ nghèo nàn, lạc hậu cộng thêm vào đó đất nước ta duy trì chế độ bao cấp quá lâu khiến cho các doanh nghiệp hoạt động trì trệ, kém hiệu quả. Điều đó đương nhiên dẫn tới hiệu quả cho vay của ngân hàng kém, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Từ năm 1986 nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp phải tăng cường thúc đẩy hoạt động kinh doanh nên nền kinh tế phát triển hơn lên và hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thực sự phát huy được hiệu quả góp phần phát triển nền kinh tế, đất nước, tạo ra những động lực mới cho cải cách kinh tế dẫn đến sự hình thành và phát triển đa dạng các loại hình sản xuất, kinh doanh. Đặc biệt, trong những năm gần đây, theo chủ trương của Chính phủ các tổ chức tín dụng đã mạnh dạn cho vay hầu hết các thành phần kinh tế tạo điều kiện cho họ phát triển, giải quyết vấn đề về công ăn, việc làm, chổ ở cho người lao động. Trong hoạt động tín dụng, đa số các tổ chức tín dụng luôn đặt vấn đề hiệu quả bảo đảm tiền vay lên hàng đầu vì có như thế mới thu hồi được cả vốn và lãi để trang trải chi phí; rồi lại tiếp tục sử dụng vốn quay vòng phát huy được hiệu quả. Trong đó, hình thức bảo đảm tiền vay bằng thế chấp nhà ở là một ví dụ điển hình cho hiệu quả cho vay của các tổ chức tín dụng. Ngày nay, giao dịch bảo đảm này đã trở thành vấn đề thời sự hơn trong giai đoạn phát triển kinh tế mạnh mẽ của đất nước vì các tổ chức tín dụng sẽ ưu tiên lựa chọn hình thức cấp tín dụng cho khách hàng khi họ có tài sản để bảo đảm, xem đó như là chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.
Thế chấp nhà ở có những thuận lợi hơn so với các giao dịch bảo đảm khác. Thứ nhất, nhờ tính cố định của loại tài sản này mà khi nhận nhà ở làm tài sản thế chấp, các tổ chức tín dụng dễ dàng thực hiện quá trình xác định điều kiện, định giá, giám sát trước, trong và
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 76 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
sau cho vay; Thứ hai, giảm thiểu các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản; Thứ ba, tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là nhà ở khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường bất động sản; Thứ tư, nhà ở là tài sản ít hao mòn trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị. Giá chuyển nhượng nhà ở trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường. Ngoài ra, nhà ở là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu khá rõ ràng, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và đăng ký quyền sở hữu. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các quy định trong những lĩnh vực khác nhờ vào sự quan tâm khá đặc biệt của các cơ quan ban hành pháp luật đã góp phần tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc để thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở trên thực tế. Để minh chứng cho lập luận trên thì ở Việt Nam thế chấp nhà ở để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng được rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh như: Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Đất đai năm 2013, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, Luật Công chứng năm 2006,…và các văn bản dưới luật có liên quan. Và gần đây nhất, việc thế chấp nhà ở đã có một bước tiến mới rất quan trọng đó là vào ngày 25/4/2014, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, đã ký ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Văn bản này ghi nhận cụ thể hơn trình tự, thủ tục để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và bắt đầu có hiệu lực ngày 16/6/2014. Việc quy định chi tiết dùng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở. Trước khi thông tư này được ban hành, tuy pháp luật đã cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong một khoản thời gian khá dài nhưng hoạt động này đã phát sinh nhiều vấn đề do thiếu cơ chế hướng dẫn. Vì thế, khi Thông tư liên tịch số
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 77 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT được ban hành đã tháo gỡ được phần nào những khó khăn, vướng mắc và đảm bảo an toàn, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, người dân có thể dùng tài sản là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn. Theo đánh