5. Bố cục luận văn
2.4.1.Thế chấp một phần hoặc toàn bộ nhà ở
Theo quy định tại Đoạn 2, 3, Khoản 1, Điều 342, BLDS năm 2005 thì: “Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp; Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 53 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
Căn cứ vào quy định trên thì bên thế chấp có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần nhà ở cho tổ chức tín dụng để vay vốn. Một điểm cần lưu ý là một phần nhà ở trong trường hợp này không phải là một phần vật chất của nhà ở mà nó phải là một phần pháp lý của nhà ở. Điều đó có nghĩa là một phần nhà ở này phải bán được như một tài sản độc lập tức phải thực hiện các trình tự, thủ tục do luật định để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như một tài sản độc lập.
Ví dụ: Khách hàng vay với tư cách là chủ sở hữu nhà có thể thế chấp một căn phòng trong tòa nhà nhưng với điều kiện phải thiết lập căn phòng thế chấp thành một bất động sản độc lập với tòa nhà còn lại bằng cách giải quyết hàng loạt các vấn đề liên quan đến việc thực hiện quyền sở hữu, như: làm các thủ tục pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác định mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản (cột mốc, tường ngăn,…) làm lối đi ra đường công cộng, xây dựng hệ thống cấp thoát nước, mắc đường tải điện, thông tin liên lạc,...39
để được chuyển quyền sở hữu như một bất động sản độc lập khác.
Liên quan đến vật phụ của tài sản thế chấp: Về nguyên tắc, vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính, nhưng có thể tách rời vật chính.40
Theo đó, thì số phận của vật phụ luôn luôn cùng với số phận của vật chính. Chẳng hạn, các thiết bị chuyên dùng của ngôi nhà như: máy điều hòa, thiết bị chuyên dùng cho nhà xưởng, dây chuyền sản xuất gắn với ngôi nhà…pháp luật quy định trong trường hợp thế chấp toàn bộ ngôi nhà thì vật phụ của ngôi nhà đương nhiên nằm trong khối tài sản thế chấp của khách hàng vay, trong trường hợp bên khách hàng vay chỉ thế chấp một phần của ngôi nhà thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu như các bên có thỏa thuận.
Như vậy, ta có thể kết luận nhà ở có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng. Trong trường hợp thế chấp một phần nhà ở thì một phần nhà ở này phải là một tài sản đích thực được tách ra từ một tài sản lớn hơn – ngôi nhà và việc tách ra này phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp lý. Trong thực tế để hạn chế rủi ro tín dụng trong khâu thu hồi vốn thì các tổ chức tín dụng chỉ chấp nhận thế chấp toàn bộ ngôi nhà.
39Nguyễn Ngọc Điện: Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Tp Hồ Chí Minh, 2001, tr. 300.
40
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng 54 SVTH:Dƣơng Thị Mỹ Hạnh