h. Thị trường Bất ựộng sản
1.4.2 Những ưu nhược ựiểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TđC thời gian qua.
và TđC thời gian qua.
1.4.2.1. Những mặt ựạt ựược
- đối với trường hợp thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khá thuận lợi và ắt gặp trở ngại từ phắa người có ựất bị thu hồi.
- Các quy ựịnh về thu hồi ựất, bồi thường, tái ựịnh cư ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn ựến lợi ắch của người có ựất bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi ựất ngày càng rõ ràng hơn.
- Nhiều ựịa phương ựã vận dụng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư thỏa ựáng nên việc thu hồi ựất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ắt khiếu nại.
- Việc bổ sung quy ựịnh về tự thỏa thuận giữa nhà ựầu tư cần ựất với người sử dụng ựất ựã giảm sức ép từ các cơ quan hành chắnh trong việc thu hồi ựất.
1.4.2.2. Những mặt thiếu sót, yếu kém và vướng mắc
- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là ựại diện sở hữu toàn dân về ựất ựai và quyền của người sử dụng ựất ựược pháp luật công nhận. đặc biệt là trong việc ựịnh giá ựất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá ựất thu hồi với giá ựất TđC (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường).
- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có ựất bị thu hồi, nhất là ựối với nông dân không còn hoặc còn ắt ựất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ.
- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ắch giữa nhà ựầu tư cần sử dụng ựất với người có ựất bị thu hồi. Việc quy ựịnh giá ựất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường tuy có tác ựộng tắch cực tới việc việc khuyến khắch nhà ựầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có ựất bị thu hồi.
- Giá ựất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong ựiều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá ựất cùng loại chuyển nhượng thực tế, ựặc biệt là ựối với ựất nông nghiệp trong khu vực ựô thị và liền kề với khu dân cư. Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa ựô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá ựất bồi thường, hỗ trợ.
- Tiền bồi thường ựất nông nghiệp thường không ựủ ựể chuyển sang làm ngành nghề khác. Những trường hợp bị thu hồi ựất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp không ựủ ựể nhận chuyển nhượng lại ựất ở tương ựương hoặc nhà ở mới tại khu tái ựịnh cư.
- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựể giải phóng mặt bằng chưa thực hiện ựúng trình tự, thủ tục từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết ựịnh thu hồi,Ầ cho tới khâu cưỡng chế.
- Thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch phát triển kinh tế hoặc xâydựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết ựịnh sử dụng vàomục ựắch xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền.
- Nhiều dự án chưa có khu TđC ựã thực hiện thu hồi ựất ở. Nhìn chung các ựịa phương chưa coi trọng việc lập khu TđC chung cho các dự án tại ựịa bàn, một số khu TđC ựã lập nhưng không bảo ựảm ựiều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
- Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC ngày càng ựược Nhà nước quan tâm giải quyết thoả ựáng hơn; tuy nhhiên, việc thay ựổi chắnh sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay ựổi chắnh sách ựã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có ựất bị thu hồi. Vì vậy việc GPMB ựể thực hiện một số dự án không bảo ựảm tiến ựộ.
- Nhiều nhà ựầu tư không ựủ khả năng về tài chắnh ựể bồi thường, hỗ trợ cho người có ựất bị thu hồi. Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thị trường nhà ựất chững lại cũng ảnh hưởng ựến việc huy ựộng vốn của nhà ựầu tư ựể triển khai dự án.
- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, TđC ựã ựược giải quyết ựúng pháp luật, thoả ựáng nhưng người sử dụng ựất hoặc do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn ựể ựược bồi thường hỗ trợ thêm nên không chấp hành quyết ựịnh thu hồi ựất, thậm chắ liên kết khiếu nại ựông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước. Trong khi ựó, cơ chế về giải quyết ựơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập ựã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc giải phóng mặt bằng.