h. Thị trường Bất ựộng sản
1.2.2.Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương ựồng với Việt Nam về chế ựộ sở hữu và các hình thức sử dụng ựất ựai. Ở Trung Quốc, ựất ựai thuộc chế ựộ công hữu: chế ựộ sở hữu toàn dân và chế ựộ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa ựổi mới nhất năm 2005 quy ựịnh: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ắch công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng ựất ựai và trả bồi thường". Các nhà làm luật giải thắch rằng trưng thu áp dụng ựối với ựất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng ựối với ựất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay ựổi mục ựắch sử dụng ựất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ựất của người ựang sử dụng ựể sử dụng vào mục ựắch công cộng, lợi ắch quốc giaẦ thì Nhà nước có chắnh sách bồi thường và tổ chức TđC cho người bị thu hồi ựất. Vấn ựề bồi thường cho người có ựất bị thu hồi ựược pháp Luật ựất ựai Trung Quốc quy ựịnh như sau:
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi thường phụ thuộc vào mục ựắch sử dụng ban ựầu của khu ựất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với phắ giao ựất. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường. Cơ quan thẩm ựịnh giá bất ựộng sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng tiền; Tái ựịnh cư và có việc làm hoặc Tái ựịnh cư với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy ựịnh mức bồi thường ựối với ựất nông nghiệp bằng 6 ựến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi. Trợ cấp tái ựịnh cư bằng 4 ựến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Ngoài ra Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư ựối với ựất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy ựịnh trong luật không ựủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho ựất nông nghiệp. Việc bồi thường công trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường. Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ ựược thẩm ựịnh và quyết ựịnh bởi các ựơn vị ựịnh giá có ựủ chuyên môn, sau ựó ựược quyết ựịnh bởi chắnh quyền ựịa phương. Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ ựược quyết ựịnh dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo ựiều kiện cho họ ựược hưởng những thành quả công nghiệp hóa, ựô thị hóa khi thu hồi ựất. Mặc dù không có quy ựịnh rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, chắnh quyền các ựịa phuơng ựã có các giải pháp hỗ trợ ựối với người bị thu hồi ựất ựể phục hồi thu nhập như:
- Tái ựịnh cư bằng tiền, tức là các khoản hỗ trợ bằng tiền ựược trả trực tiếp tới các cá nhân cộng thêm khoản bồi thường cho chi phắ về ựất ựai trong một số trường hợp và sau ựó cá nhân tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị ảnh hưởng ựã chọn cách này.
- Tái ựịnh cư thông qua thoả thuận chia sẻ cổ phần: Người ựược bồi thường sẽ chuyển khoản tiền ựược bồi thường thành cổ phần của công ty ựược thành lập với vốn ựầu tư từ các khoản tiền bồi thường.
- Thành lập cơ chế an sinh xã hội: Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp và một phần khoản bồi thường do mất ựất ựược ựưa vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm lưu hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Trung Quốc chủ trương thúc ựẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp ựịa phương, qua ựó ựẩy nhanh quá trình hình thành các ựô thị nhỏ ở các vùng nông thôn. Chắnh sách này ựã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và nông thôn, tạo ra ựiều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn ựề phát sinh trong quá trình ựô thị hoá. Ngoài ra Trung Quốc
chủ trương tạo ra một mô hình phát triển ựô thị mới. Nội dung của mô hình này là xây dựng các ựô thị giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Hạ Môn, Quảng Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh.
1.2.3. Ấn độ
Tại Ấn độ ựạo luật thu hồi ựất, có quy ựịnh, trước khi thu hồi ựất cần chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái ựịnh cư cho những hộ gia ựình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với ựại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ. Cần có nghiên cứu ựánh giá tác ựộng về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400 hoặc nhiều hơn hộ gia ựình trong khu vực ựồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ gia ựình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Cơ sở bồi thường theo Luật quy ựịnh là giá trị thị trường của ựất và thiệt hại tắnh ở thời ựiểm thông báo sẽ ựược cân nhắc ựể quyết ựịnh mức bồi thường. Ngoài giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc ựến việc thu hồi bắt buộc (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Các hộ gia ựình bị ảnh hưởng do thu hồi ựất có thể lựa chọn nhận một khoản tiền bồi thường thay vì một hay nhiều lợi ắch ựược quy ựịnh trong luật khi có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước.
đối với ựất nông nghiệp, các hộ gia ựình ựược ựền bù 1 ha ựất ựược tưới tiêu hoặc 2 ha ựất không ựược tưới tiêu hoặc ựất bỏ hoang có thể canh tác ựược nếu có sẵn nguồn ựất ở khu tái ựịnh cư. đối với ựất ở, tuỳ theo giá thị trường tại thời ựiểm thông báo sẽ ựược cân nhắc ựể quyết ựịnh mức bồi thường. Công trình xây dựng ựược bồi thường theo giá thị trường.
Các nghệ nhân kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ ựược nhận hỗ trợ tài chắnh một lần dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất.
Về chắnh sách tái ựịnh cư, luật ựất ựai của Ấn độ cũng quy ựịnh trường hợp phải di chuyển từ 400 hộ gia ựình trở lên ở khu vực ựồng bằng, 200 hộ gia ựình trỏ lên ở khu vực nông thôn thì sẽ xây dựng khu tái ựịnh cư có ựầy
ựủ cơ sở hạ tầng và ựiều kiện sinh hoạt cho người dân với ựịnh mức, tiêu chuẩn do Chắnh phủ quy ựịnh (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).