Thực hiện tốt việc phân cấp quản lý đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong việc cấp Giấy chứng nhận đầu tư, quản lý các dự án đầu tư, phối hợp hiệu quả công tác
kiểm tra giám sát, giám sát thi hành pháp luật về đầu tư, xử lý dứt điểm kịp thời các vướng mắc trong quá trình điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư;
Tăng cường công tác giám sát, kiểm tra, thanh tra việc triển khai thực hiện dự án của các doanh nghiệp. Đôn đốc doanh nghiệp thực hiện theo đúng tiến độ đầu tư đăng ký, kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai dự án của doanh nghiệp. Kiên quyết thu hồi giấy chứng nhận đầu tư đối với những dự án chậm tiến độ hoặc vi phạm Luật Đất đai;
Nghiên cứu, ban hành cơ chế giám sát tài chính doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phân công, phân cấp nhiệm vụ cụ thể của các Bộ, ngành địa phương; trong đó phân công, phân cấp nhiệm vụ cụ thể của Bộ Tài chính và Sở tài chính địa phương trong việc giám sát nhằm tránh trường hợp cùng một thời gian nhưng có nhiều đoàn đến kiểm tra doanh nghiệp. Đồng thời cần quy định cụ thể nội dung, quy trình, thủ tục giám sát và chức năng nhiệm vụ quyền hạn của mỗi tổ chức giám sát tài chính doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
3.2.4 Nhóm giải pháp về thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
Chuyển hướng mục tiêu thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài sang nâng cao chất lượng vốn đầu tư nước ngoài theo hướng chất lượng- hiệu quả- bền vững, hạn chế vốn đầu tư nước ngoài vào các dự án sử dụng lãng phí tài nguyên đất đai, công nghệ lạc hậu, không đem lại hiệu quả kinh tế- xã hội cao;
Thúc đẩy việc liên kết giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với doanh nghiệp trong nước để hình thành doanh nghiệp lớn đa hình thức sở hữu, trong đó vốn đầu tư trọng nước chiếm tỷ trong đáng kể;
Xây dựng định hướng thu hút vốn đầu tư nước ngoài về lãnh thổ, địa phương, khu công nghiệp, khu đô thị để có thể tạo ra lợi thế vùng. Trong các chiến lược phát triển kinh tế xã hội của quốc gia và địa phương, cần thiết định hướng hình thành chiến lược mới về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản theo hướng tập trung vào các mục tiêu: chất lượng và hiệu quả cao; phát triển bền vững; khuyến khích mạnh mẽ chuyển giao công nghệ,phát triển nguồn nhân lực, lao động chất lượng cao.
3.3. Các kiến nghị.
Để nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản lý đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản nhằm thu hút nhiều hơn nguồn vốn kinh nghiệm nước ngoài góp phần phát triển đất nước, kiến nghị thực hiện các nhiệm vụ sau:
3.3.1 Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ
Quy định rõ ràng, thống nhất về điều kiện, trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án, chuyển nhượng từng phần dự án, chuyển nhượng vốn đối với tất cả các dự án bất động sản.
3.3.2 Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
Bổ sung quy định về hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp bán cổ phần hay nhận phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài
Thống nhất quy định về lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cho cả nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Theo quy định hiện hành, có sự chưa bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư trong nước chỉ được chọn hình thức thuê đất trả tiền hành năm còn nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần.
Tại điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ-Cp quy định để được giao dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và dự án hạ tầng khu công nghiệp, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và 20% tổng mức đầu tư đối với dự án quy mô trên 20 ha. Quy định trên chưa quy định cho các dự án bất động sản khác như trung tâm thương mại, khu nghĩ dưỡng, sân golf… và tỷ lệ trên cũng là thấp, dẫn đến có một số nhà đầu tư nước ngoài đăng ký vốn điều lệ chỉ tương đương vốn chủ sở hữu theo quy định sau đó huy động vốn trong nước để thực hiện dự án. Do đó, để nâng cao năng lực của chủ đầu tư các dự án bất động sản. Cần điều chỉnh, bổ sung về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư tất cả các dự án bất động sản theo hướng tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư.
Bổ sung quy định chỉ được phép giao thầu cho nhà đầu tư nước ngoài theo một tỷ lệ nhất định không lớn hơn 50% trên tổng giá trị dự án và quy định điều kiện về việc thực hiện chế độ kiểm toán Việt Nam đối với các nhà thầu nước ngoài.
Xây dựng cơ chế, chính sách liên quan đến việc góp vốn liên doanh bằng quyền phát triển dự án gắn với quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi thực hiện liên doanh, liên kết với nước ngoài.
Kiến nghị bỏ quy định về việc miễn tiền thuê đất trong trường hợp gia hạn dự án tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007
Theo quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của chính phủ, doanh nghiệp hiện nay đang nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng chỉ được khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo bảng giá đất hàng năm của địa phương là chưa công bằng. Kiến nghị: điều chỉnh chính sách giá đất đền bù cho người dân theo hướng sát giá thị trường, doanh nghiệp được thỏa thuận tiền đền bù với người dân và được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.
Xem xét lại các quy định về ưu đãi đầu tư như quy định tại Điều 34 Luật Đầu tư, cho phép nhà đầu tư được chuyển lỗ sang năm sau và số lỗ này được trừ vào thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp và được chuyển lỗ không quá 5 năm kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ. Quy định này đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp lách luật bằng cách liên tục báo lỗ để hưởng ưu đãi.
Có hướng dẫn cụ thể về phương pháp xác định tiền thuê núi đá tạo cảnh quan trong khu vực sân golf; ban hành các tiêu chuẩn thiết kế sân golf, tiêu chuẩn bắt buộc về môi trường đối với sân golf làm cơ sở thẩm tra khi cấp giấy chứng nhận đầu tư các dự án sân golf.
Thực hiện việc giao đất theo tiến độ thực hiện dự án đối với các dự án có quy mô sử dụng đất lớn. Trên thực tế có một số chủ đầu tư được giao diện tích đất rất lớn nhưng do nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính dẫn đến không thực hiện dự án theo tiến độ cam kết, chiếm dụng rất nhiều đất đai trong khi đó nhiều người
dân có đất trong quy hoạch hoặc bị thu hồi thì không tiếp tục sản xuất được dẫn đến tình trạng tái lấn chiếm hoặc khiếu nại, khiếu kiện mất ổn định xã hội.
3.3.3 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam
Bổ sung quy định về tỷ lệ huy động vốn từ khách hàng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới nhằm đạt được mục tiêu huy động một lượng vốn lớn từ nước ngoài vào Việt Nam.
3.3.4 Bộ xây dựng
Mở rộng hơn quyền sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài một cách hợp lý để thu hút hơn nữa vốn đầu tư nước ngoài, như cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản được mua và sở hữu diện tích văn phòng làm việc của doanh nghiệp mình, cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê và cho thuê lại bất động sản.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Trong Chương 3, đề tài đã xây dựng định hướng và đề xuất các giải pháp, quy định, chính sách tạo điều kiện nâng cao hiệu quả quản lý về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tạo lập chỗ ở như sau:
Giải pháp về thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản; Giải pháp về công tác quy hoạch;
Giải pháp về tài chính và chính sách thuế; Giải pháp về thủ tục hành chính;
Nhóm giải pháp trên phải được thường xuyên quan tâm, điều chỉnh phù hợp với điều kiện tình hình thực tế khi có sự thay đổi. Việc áp dụng đồng bộ nhóm giải pháp trên sẽ đẩy mạnh công tác thu hút và quản lý hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới
Đồng thời, đề tài cũng kiến nghị một số nội dung quản lý nhà nước để đảm bảo các giải pháp và chương trình thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được thực hiện hiệu quả.
PHẦN KẾT LUẬN
Trong những năm qua, đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản nói riêng đã đạt được những thành tựu to lớn góp phần vào sự phát triển chung kinh tế đất nước, góp phần mang lại diện mạo mới cho các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh. Qua quá trình nghiên cứu của luận văn, có thể nói, về cơ bản luận văn đã thực hiện và giải quyết được một số nội dung như sau:
Đề tài đã cố gắng trình bày một cách hệ thống cơ sở lý luận về những vấn đề cơ bản của đầu tư, các hình thức đầu tư, những yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư, ý nghĩa của việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Bên cạnh đó, đề tài cũng đã nghiên cứu kinh nghiệm thu hút FDI của một số nước có thể áp dụng vào Việt Nam, trên cơ sở đó rút ra một số bài học kinh nghiệm thiết thực trong quá trình quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đối với việc phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Phân tích các quy định, chính sách quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản; kết quả xây dựng cơ chế chính sách, văn bản quy phạm pháp luật và đánh giá những nguyên nhân thành công và tồn tại của các quy định, chính sách của Nhà nước hiện hành.
Dự báo nhu cầu và xu hướng đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản đến năm 2020 đáp ứng yêu cầu phát triển trong tương lai.
Xây dựng định hướng và đề xuất các giải pháp, quy định, chính sách tạo điều để kiện nâng cao hiệu quả quản lý về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] PGS.TS. Nguyễn Thị Liên Diệp, Th.S Phạm Văn Nam (2006), chiến lƣợc & chính sách kinh doanh, Nxb Lao động xã hội.
[2] Vũ Chí Lộc (1997), Đầu tƣ nƣớc ngoài, Nxb giáo dục
[3] PGS. PTS Nguyễn Ngọc Mai (1998), Giáo trình kinh tế đầu tƣ, Nxb giáo dục [4] PGS.TS Võ Thanh Thu, TS. Nguyễn Thị Mỵ (2001), kinh tế doanh nghiệp và phân tích hoạt động kinh doanh, Nxb Thống kê.
[5] Luật Đầu tư 2005 số: 59/2005/Q11 ngày 29/11/2005
[6] Nghị định số 108/2006/NĐ CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
[7] Nghị định 108/2009/NĐ CP ngày 27/11/2009 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao, hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao kinh doanh, hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao;
[8] Nghị định 24/2011/NĐ CP của Chính phủ ngày 05/04/2011 sửa đổi một số điều của Nghị định 108/2009/NĐ CP ngày 27/11/2009 về đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao, hợp đồng xây dựng chuyển giao kinh doanh, hợp đồng xây dựng chuyển giao;
[9] Nghị định số 101/2006/NĐ CP ngày 21/9/2006 quy định việc đăng ký lại chuyển đổi và đăng ký đổi giấy chứng nhận đầu tư của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư;
[10] Nghị định 53/2010/NĐ CP ngày 19/5/2010 của Chính phủ quy định về địa bàn ưu đãi đầu tư; ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với đơn vị hành chính mới thành lập do Chính phủ điều chỉnh địa giới hành chính;
[11] Nghị định số 113/2009/NĐ CP ngày 15/12/2009 của Chính phủ quy định về giám sát và đánh giá đầu tư;
[12] Quyết định số 71/2010/QĐ TTg ngày 9/11/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thí điểm đầu tư theo hình thức đối tác công tư;
[13] Quyết định số 88/2009/QĐ TTg ngày 18/6/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam;
[14] Thông tư số 131/2010/TT BTC ngày 06/9/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam;
[15] Thông tư số 03/2011/TT BKHĐT ngày 27/01/2011 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện một số quy định của Nghị định 108/2009/NĐ CP của Chính phủ về đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao; hợp đồng xây dựng chuyển giao kinh doanh; hợp đồng xây dựng chuyển giao;
[16] Luật Nhà ở 2005 số: 56/2005/Q11 ngày 29/11/2005
[17] Nghị quyết số 19/2008/NQ QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
[18] Nghị định số 71/2010/NĐ CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;
[19] Thông tư số 16/2010/TT BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;
[20] Quyết định số 2127/QĐ TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
[21] Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/Q11 ngày 29/06/2006
[22] Nghị định số 153/2007/NĐ CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
[23] Thông tư số 13/2008/TT BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
[24] Quyết định số 29/2007/QĐ BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
[25] Luật Đất đai 2003 số: 13/2003/Q11 ngày 26/11/2003
[26] Nghị định số 181/2004/NĐ CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai;
[27] Nghị định số 198/2004/NĐ CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
[28] Nghị định số 123/2007/NĐ CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ CP ngày 16/11/2004 về