Nhìn chung, các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh nên được lựa chọn làm chủ đầu tư các dự án bất động sản lớn.Ngoài ra các nhà đầu tư này có trình độ quản lý dự án chuyên nghiệp,quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ và sử dụng công nghệ cao; quy trình đầu tư khai thác vận hành khép kín, lưu chuyển nguồn vốn nhanh giúp thời gian hoàn thành đảm bảo tiến độ dự án.
Đối với các dự án đã triển khai, sau khi được giao mặt bằng để thực hiện dự án, các chủ đầu tư về cơ bản đã chấp hành đúng mục tiêu đầu tư đã đăng ký, triển khai dự án đúng tiến độ theo quy định tại giấy chứng nhận đầu tư; tích cực tập trung đầu tư xây dựng công trình và sử dụng đất đúng mục đích; có ý thức xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án được giao.
Tuy nhiên, còn có một số dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn (trên 100ha) và vốn đầu tư đăng ký rất lớn (trên 1 tỷ USD) được cấp phép đầu tư từ năm 2008 và 2009 nhưng cho đến nay vẫn chưa triển khai và đã bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư. Nguyên nhân của thực trạng này là do trong giai đoạn 2008-2009 mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển rất sôi động, nhưng kinh tế thế giới bị ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ và lan rộng ra nhiều nước đã trực tiếp ảnh hưởng tới các nhà đầu tư, làm cho nhà đầu tư không thể đảm bảo năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án sau khi được cấp phép. Ví dụ như 3 dự án của nhà đầu tư Mỹ và một dự án của nhà đầu tư Singapore, cụ thể là: dự án khu sinh thái Bãi Biển Rồng tại Quảng Nam có vốn đầu tư đăng ký là 4,15 tỷ USD, diện tích dất 400ha; dự án thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa tại Phú Yên có vốn đầu tư đăng ký là 11,4 tỷ USD, diện tích đất 5.600ha; dự án Công viên phần miềm Thủ Thiêm có vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD, diện tích đất là 15,9 ha; dự án Khu công viên văn hóa thế giới kỳ diệu tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu có vốn đầu tư đăng ký là 1,299 tỷ USD, diện tích đất là 130ha. (Chi tiết xem Phụ lục 6)
Bên cạnh đó, còn có một số dự án bất động sản chưa thực hiện đúng tiến độ hoặc chậm tiến độ, theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại Tp. Hồ Chí Minh có 10,45% các dự án triển khai có những khó khăn vướng mắc. Có nhiều nguyên nhân
chậm tiến độ như: có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính để thực hiện dự án, có hiện tượng “giữ
đất” để chờ cơ hội tăng giá trị đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà đầu tư xin
điều chỉnh quy hoạch… làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Có một số dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài dưới hình thức BT, nhưng nhà đầu tư xây dựng xong công trình thủ tục bàn giao còn kéo dài, suất đầu tư của nhiều hạng mục do Nhà nước ban hành theo ý kiến nhà đầu tư còn thấp so với thực tế nên khó khăn khi tính toán đổi đất lấy công trình, bên cạnh đó Nhà nước lại chậm bàn giao mặt bằng làm cho dự án bị chậm tiến độ…
2.1.3.Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
2.1.3.1. Tình hình sử dụng đất
Theo số liệu báo cáo của 33/44 địa phương, tình hình sử dụng đất của các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài cụ thể như sau:
Tổng diện tích đất được phê duyệt là 22.006 ha (Khánh Hòa là địa phương có tổng diện tích phê duyệt lớn nhất với 2.946,2 ha, tiếp theo là Lâm Đồng với 2.889,4 ha). Trong đó: diện tích cho dự án trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái là 4.893 ha (chiếm 22,2% tổng diện tích đất được phê duyệt); diện tích đất cho dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới là 5.115 ha (chiếm 23,2% tổng diện tích đất được phê duyệt); diện tích đất cho dự án hạ tầng khu công nghiệp là 6.319 ha (chiếm 28,7% tổng diện tích đất phê duyệt); diện tích đất cho dự án sân golf là 5.244 ha (chiếm 23,8% tổng diện tích đất được phê duyệt).
Tính từ 01/07/2006 là thời điểm Luật Đầu tư có hiệu lực, Chính phủ bắt đầu triển khai phân cấp cấp phép đầu tư cho Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nhiều địa phương đã thực hiện cấp phép cho dự án sân golf. Hầu hết các sân golf đều nằm trong dự án phức hợp, có gắn mục tiêu kinh doanh bất động sản, du lịch sinh thái, khu đô thị mà trong đó sân golf chỉ là dự án thành phần.
Về diện tích giải phóng mặt bằng: theo số liệu của 17/33 địa phương có báo cáo về tình hình giải phóng mặt bằng với tổng diện tích đất đã giải phóng mặt bằng là: 4.067 ha/ 9.115 ha (đạt 44,6%). Như vậy, diện tích đất chưa giải phóng mặt bằng tại các dự án còn chiếm tỷ trọng lớn. (Chi tiết xem Phục lục 7)
Tại Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh là hai địa phương có nhiều dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài nhất, tình hình sử dụng dất cụ thể như sau:
Tại Hà Nội:
Trong 95 dự án có vốn đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận đầu tư để hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản còn hiệu lực, có 88 dự án quy mô sử dụng đất khoảng 1.530,5 ha.
Trong đó, có 17 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở sử dụng 731 ha đất, 66 dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, du lịch sinh thái sử dụng 62,5 ha, 5 dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf quy mô sử dụng dất khoảng 737 ha.
Tại Tp. Hồ Chí Minh:
Giai đoạn 2003-2011, có 120 dự án có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất với tổng diện tích 1.107 ha (chiếm 10% tổng số dự án giao đất, cho thuê đất), trong đó có 33 dự án kinh doanh bất động sản (thuê đất mới), cộng với những trường hợp không qua thủ tục thuê đất mới ( như trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất hoặc mặt bằng nhà xưởng tại các khu công nghiệp tập trung; các trường hợp như góp vốn liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư với nhà đầu tư trong nước có sẵn mặt bằng; hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước…)
- Việc sử dụng đất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa hiệu quả. Cụ thể, theo số liệu báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kết quả sử dụng đất như sau:
- Với dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái (62/95 doanh nghiệp):
- Tổng diện tích đất đã có quyết định giao đất là 1.537,2 ha, trong đó diện tích đất đã sử dụng theo quyết định giao đất 1.528,6 ha (chiếm 99,4%); diện tích đất chưa sử dụng là 6,6 ha. Diện tích đất đã giải phóng mặt bằng là 61 ha.
- Đối với dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới (23/95 doanh nghiệp):
- Tổng diện tích đất đã có quyết định giao đất là 1.616,64 ha, trong đó diện tích đất đã sử dụng theo quyết định giao đất là 785,21 ha (chiếm 48,5%); diện tích đất chưa sử dụng là 629,82 ha. Diện tích đất đã giải phóng mặt bằng là 1.651,72 ha.
- Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf (10/95 doanh nghiệp): - Tổng diện tích đất đã có quyết định giao đất là 2.618,8 ha, trong đó diện tích đất đã sử dụng theo quyết định giao đất là 1.933,3 ha (chiếm 74%); diện tích đất chưa sử dụng là 443,7 ha. Diện tích đất đã giải phóng mặt bằng là 1.973,4 ha.
(Chi tiết xem Phục lục 8)
Qua số liệu trên, có thể thấy rằng phần lớn các dự án có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất chưa hiệu quả, nhất là phân khúc dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới chỉ sử dụng khoảng 48,5% diện tích đất được giao, diện tích đất còn chưa sử dụng còn nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai.