ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của một số nƣớc trên thế giới có thể áp dụng vào Việt Nam.
1.4.1 Kinh nghiệm về phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản. Xu hướng dịch chuyển theo hướng gắn kết tài chính bất động sản với thị trường vốn và các luồng đầu tư quốc tế.
Có một xu hướng mang tính toàn cầu trong các năm gần đây là tăng cường gắn kết tài chính bất động sản với thị trường vốn và các luồng đầu tư quốc tế. Chứng khoán dựa trên thế chấp (MBS) được áp dụng đầu tiên tại Hoa Kỳ trong thập kỷ 70 đã giúp ngân hàng cho vay mua bất động sản dịch chuyển rủi ro sang các nhà đầu tư toàn cầu. Quy trình này khuyến khích các ngân hàng nới lỏng cho vay để có thể cho vay được nhiều hơn và sinh lời nhiều hơn, với rũi ro trực tiếp ít hơn. Tự do hóa tài chính quốc tế cũng đặt ra nhiều sức ép đối với các thể chế tài chính quốc gia và địa phương, khiến họ có xu hướng cung cấp các sản phẩm tài chính bất động sản cạnh tranh hơn về giá và điều kiện cho vay.
1.4.2 Kinh nghiệm về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Có thể áp dụng kinh nghiệm của Trung Quốc về việc cho thuê đất. Ở Trung Quốc, cho thuê đất được hiểu là bán trả trước quyền sử dụng và sở hữu đất trong dài hạn, đầu tiên được áp dụng ở các thành phố ven biển, là một lĩnh vực được phân cấp của hệ thống tài khóa của Trung Quốc kể từ năm 1987. Trước thời gian này, chính quyền các cấp đã phân bổ quản lý và sử dụng đất một cách miễn phí. Cải cách cho thuê đất nhằm mục đích kích thích sự phát triển kinh tế ở địa phương, bằng cách cho phép các thành phố thu hút đầu tư nước ngoài thông qua quyền sở hữu ổn định và lâu dài cho các nhà đầu tư. Kể từ khi bắt đầu thực hiện, cho thuê đất đã được gắn với mục tiêu đầu tư cơ sở hạ tầng, cung cấp một nguồn thu nhập lớn và nguồn thu nhập này được đầu tư cơ bản cho hệ thống cơ sở hạ tầng, và hơn hết là củng cố năng lực cạnh tranh cho tăng trưởng kinh tế các thành phố của Trung Quốc.
1.4.3 Kinh nghiệm về chính sách thuế bất động sản.
Các nước trong khối kinh tế ASEAN và Trung Quốc đều có quy định cụ thể về việc mua bán nhà ở và chính sách về thuế bất động sản có liên quan đến người nước ngoài. Các nước này không có quy định hạn chế về loại đối tượng người nước ngoài được mua nhà ở mà chỉ quy định cụ thể về điều kiện được mua nhà ở.
Đối với nước ta, chính sách thí điểm cho người nước ngoài mua nhà có sự hạn chế hơn về đối tượng so với các nước và mặc dù chưa có thuế bất động sản như các nước, nhưng Quốc Hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân (Luật này có hiệu lực từ năm 2009), theo đó những người có thu nhập chuyển nhượng bất động sản (không phân biệt là người trong nước hay người nước ngoài) đều phải chịu thuế 25% hoặc 2%, ngoài ra còn phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4% và lệ phí trước bạ 1% cho cả nhà và đất.
Mặt khác, hiện nay Chính Phủ Việt Nam cũng đang tiến hành nghiên cứu để thời gian tới trình Quốc Hội ban hành Luật Thuế tài sản. Như vậy, nếu cho phép người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam thì chúng ta cũng đã có một số chính sách thuế để điều tiết, điều này giúp hạn chế được đầu cơ về nhà đất.
1.4.4 Cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư:
Môi trường pháp lý có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Thể chế chính trị ổn định, hệ thống pháp luật đồng bộ, thủ tục đầu tư đơn giản và nhiều chính sách khuyến khích, đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư là những bí quyết của các nước trên, cụ thể là: đơn giản hóa thủ tục tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư; phân cấp, phân quyền, nâng cao quyền hạn nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố, khu tự trị trong quản lý nhà nước đối với doanh nghiệp FDI; công khai rộng rãi các kế hoạch phát triển kinh tế, tập trung hướng dẫn đầu tư nước ngoài vào các ngành được khuyến khích phát triển; hệ thống phát triển đồng bộ, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và thường xuyên bổ sung, sửa đổi Luật Đầu tư đảm bảo tính thực thi và quyền lợi của các quốc gia và nhà đầu tư.
1.4.5. Có chính sách ưu đãi về thuế, tài chính tiền tệ.
Nhằm thu hút nhiều nhất nguồn FDI vào các nước này, trong đó cắt giảm thuế
hấp dẫn đối với các dự án đầu tư nước ngoài ở các dự án đầu tư vào đặc khu kinh tế, khu công nghệ cao, các dự án đầu tư vào các vùng kinh tế khó khăn như Miền Tây, Miền Trung; cho phép nhà đầu tư hoạt động trên thị trường tài chính, được cấp giấy chứng nhận quản lý ngoại hối, mở tài khoản ngoại tệ, vay vốn từ các ngân hàng. Ngoài ra, nước này còn cho phép nhà đầu tư nước ngoài được mua cổ phần của doanh nghiệp nhà nước như các ngân hàng (ngoại trừ các doanh nghiệp đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến kinh tế và an ninh quốc gia).
1.4.6 Xây dựng cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng hiện đại, thuận tiện cho việc buôn bán và giao lưu quốc tế luôn là yếu tố quan trọng hấp dẫn các nhà đầu tư. Trung Quốc, Singapore và Malaysia đều đã thấy được tiềm năng thu hút nguồn vốn FDI từ yếu tố này. Chính vì vậy, họ đã tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng: nhà xưởng, đường giao thông, viễn thông, dịch vụ…nhằm tạo môi trường hấp dẫn và dễ dàng cho các nhà đầu tư khi hoạt động.
Singapore chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống đường bộ, đường sắt, sân bay, bến cảng, khu công nghiệp, kho bãi hiện đại, thuận lợi cho phát triển khu kinh tế và du lịch. Nước này cũng xây dựng thành công hệ thống thống viễn thông, bưu điện, mạng internet thông suốt cả nước phục vụ cho hoạt động kinh doanh quốc tế.
Trung Quốc chú trọng xây dựng nhiều đặc khu kinh tế và các thành phố duyên hải. Tại các nơi đó, Trung Quốc tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, nhà ở, trường học, bệnh viện, trung tâm công cộng. Nhà nước cho phép địa phương tự khai thác mọi khả năng để có vốn đầu tư cơ sở hạ tầng, để khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào quá trình tái cơ cấu, đổi mới doanh nghiệp nhà nước.
1.4.7 Phát triển nguồn nhân lực có trình độ cao.
Thị trường lao động của Châu Á đặc biệt hấp dẫn bởi tỉ lệ lao động trẻ, giá thấp, tuy nhiên phát triển nguồn lao động có trình độ cao mới chính là bí quyết thu hút đầu tư của các nước thành công nhất, trong đó coi giáo dục là mối quan hệ hàng đầu, chú trọng giáo dục đại học, số người tốt nghiệp và chủ động công tác đào tạo
lao động, đáp ứng nhu cầu lao động cho thị trường. Đồng thời, thực hiện chính sách thu hút nhân tài, mang tính đột phá như: cho phép người nước ngoài tham gia vào bộ máy nhà nước, nhập cư dễ dàng, đãi ngộ xứng đáng theo trình độ…
1.4.8 Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước.
Nhà nước trao quyền chủ động hơn cho các doanh nghiệp, tạo mọi điều kiện để môi trường đầu tư được thuận lợi hơn. Mặt khác, Nhà nước làm tốt vai trò định hướng và điều tiết vĩ mô nhằm giúp cân bằng lợi ích giữa các thành phần kinh tế.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Qua những lý giải trên chúng tôi đã trình bày một cách tổng quát về các vấn đề cơ sở lý luận của đề tài, bao gồm khái niệm về đầu tư, các hình thức đầu tư, có nhiều hình thức đầu tư nhưng chúng tôi căn cứ vào tính chất đầu tư để chia đầu tư thành hai loại là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Tiếp theo, chúng tôi phân tích các loại hình vốn đầu tư gồm vốn đầu tư trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư trực tiếp, vốn đầu tư gián tiếp.
Ngoài ra, trong chương 1 cũng đã nghiên cứu một số kinh nghiệm thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển kinh tế xã hội ở các nước trên thế giới. Một số bài học kinh nghiệm về hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của một số nước trên thế giới có thể áp dụng vào Việt Nam.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam
2.1.1.Tình hình chung về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
2.1.1.1 Về số lƣợng dự án đƣợc cấp phép, vốn đầu tƣ đã đăng ký.
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính từ 2001 đến hết 2011, cả nước có 11.172 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép đầu tư với tổng vốn đăng ký hơn 154,7tỷ USD và 4.592 lượt dự án tăng vốn đầu tư với tổng vốn đầu tư tăng thêm là hơn 28,8tỷ USD. Tính chung cả vốn cấp mới và vốn tăng thêm là hơn 183,5 tỷ USD. Trừ các dự án đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, có 10.057 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 155,9tỷ USD.(Chi tiết xem Phụ lục 1) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đầu tư nước ngoài giai đoạn 2001-2011 tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, chiếm gần 59% tổng vốn đầu tư đăng ký (trong đó: các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế trong cả nước đã thu hút được gần 4.500 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 90 tỷ USD, chiếm 46% tổng vốn FDI của cả nước); tiếp theo là lĩnh vực bất động sản với nhiều dự án xây dựng khu đô thị, khách sạn, khu vui chơi với vốn đầu tư chiếm khoảng 25% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Nguồn: Cục đầu tƣ Nƣớc ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ
Kinh Doanh BĐS, 25% Xây Dựng, 6% Dịch vụ lƣu trú và Ăn uống, 6% Các ngành khác, 14% CN chế biến, chế tạo, 59%
2.1.1.2 Tình hình thực hiện góp vốn, huy động vốn.
Khoảng 65% dự án đã triển khai góp vốn thực hiện với tổng vốn đầu tư thực hiện đạt hơn 69,4 tỷ USD ((bao gồm cả vốn thực hiện các dự án hết thời hạn hoạt động và giải thể trước hạn), chiếm gần 45% tổng vốn đăng ký trong đó, vốn của bên nước ngoài đưa vào (gồm vốn góp và vốn vay) khoảng trên 55 tỷ USD, chiếm khoảng 80% tổng vốn thực hiện. Như vậy, còn khoảng 35% dự án chưa triển khai góp vốn theo quy định.
2.1.1.3 Tình hình sử dụng đất.
Theo báo cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, tính đến năm 2010 các nhà đầu tư nước ngoài sử dụng 55.787 ha đất, trong đó diện tích đất do doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sử dụng là 36.530 ha (chiếm 65,5%), do các doanh nghiệp liên doanh sử dụng là 19.257 ha; diện tích đất phi nông nghiệp là 25.046 ha, đất ở tại đô thị là 437 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 21.913 ha. Trong 5 năm từ 2005 đến 2010, tổng diện tích đất do các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đã tăng 37,14% ( từ 35.068 ha lên 55.787 ha).
Bảng 2.1. Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trên toàn quốc. (Đơn vị tính: ha) STT Mục đích sử dụng loại đất Năm 2005 Năm 2010 Diện tích sử dụng đất theo các đối tƣợng Diện tích sử dụng đất theo các đối tƣợng Liên doanh 100% vốn nƣớc ngoài Liên doanh 100% vốn nƣớc ngoài 1 Tổng diện tích 14.060 21.008 19.257 36.530 1.1 Đất nông nghiệp 4.193 16.728 5.318 25.351
1.1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 3.053 5.419 5.301 4.666 1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 181 2.258 2.270 442 1.2 Đất trồng cây lâu năm 2.794 3.161 2.756 4.224
1.3 Đất rừng đặc dụng 20 - 20 -
1.4 Đất nuôi trồng thủy sản 139 1.157 228 2.804
1.5 Đất làm muối 407 - - 380
2 Đất nông nghiệp khác 93 124 8 909
2.1 Đất phi nông nghiệp 9.811 4.150 13.873 11.173
2.1.1 Đất ở 413 3 749 33
2.1.2 Đất ở tại nông thôn 10 - 344 0
2.2 Đất ở tại đô thị 403 3 405 32 2.2.1 Đất chuyên dùng 9.381 4.111 13.048 11.110 2.2.2 Đất trụ sở cơ quan 208 11 - - 2.2.3 Đất quốc phòng, an ninh 1 - - - 2.2.4 Đất SX,KD phi nông nghiệp 7.980 4.012 11.777 10.136 2.3 Đất có mục đích công cộng 1.193 88 1.272 -
2.4 Đất tôn giáo, tín ngưỡng - - - -
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa - - - 30
2.6 Đất sông, suối và mặt nước
chuyên dùng 1 37 74 -
3 Đất phi nông nghiệp khác 15 - 0
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng)
2.1.1.4 Hiệu quả đầu tƣ và nộp ngân sách của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI).
Thu ngân sách nhà nước từ doanh nghiệp FDI chiếm tới 20% GDP, khoảng 25% tổng vốn đầu tư toàn xã hội và chiếm trên 40% giá trị sản xuất công nghiệp,
trên 50% kim ngạch xuất khẩu, gần 50% tổng kim ngạch nhập khẩu, chiếm khoảng 30 % tổng thu ngân sách nhà nước (nếu trừ thu từ dầu thô thì tỷ lệ này còn gần 15% tương đương 70% số nộp ngân sách nhà nước của khu vực doanh nghiệp nhà nước)
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong giai đoạn 2001- 2005, khu vực doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đã nộp ngân sách 3,67 tỷ USD ( khoảng 73 ngàn tỷ đồng) tăng bình quân 24%/ năm. Riêng 3 năm 2006,2007,2008 khu vực này đã nộp ngân sách đạt gần 5 tỷ USD, gấp 1,4 lần thời kỳ 2001-2005. Giai đoạn 2006-2010 đạt 10,54 tỷ USD, riêng năm 2011 đạt 3,5 tỷ USD. Như vậy, từ 2006-2011 số nộp ngân sách khu vực FDI đã tăng trên 14 tỷ USD ( khoảng 290 ngàn tỷ đồng), tăng gấp 4 lần giai đoạn 2001-2005. Đơn vị tính:Tỷ đồng 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Tổng thu ngân sách Thu cua khu vực FDI
(Nguồn: Cục Đầu tƣ nƣớc ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ năm 2011)
Biểu đồ 2.2: Tình hình thu ngân sách từ đầu tƣ nƣớc ngoài
2.1.1.5 Thực trạng hoạt động vay, trả nợ nƣớc ngoài của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngân hàng Nhà nước thực hiện quản lý về quản lý ngoại hối đối với hoạt động vay, trả nợ nước ngoài của các loại hình doanh nghiệp trong nền kinh tế, trong đó có doanh nghiệp FDI hoạt động trong mọi lĩnh vực, không bóc tách số liệu phân bổ theo ngành nghề kinh doanh. Do vậy, Ngân hàng Nhà nước không có số liệu về vay trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà
chỉ có số liệu vay trả nợ nước ngoài của khu vực doanh nghiệp FDI nói chung, cụ thể như sau:
Bảng 2.2 Tỷ lệ % vay nƣớc ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trên tổng số vay trả nợ nƣớc ngoài trung, dài hạn của mọi loại hình doanh nghiệp.
Năm Đăng ký vay Dƣ đầu kỳ Rút vốn Trả nợ gốc Trả nợ lãi Dƣ cuối kỳ 2009 74,6% 61,9% 40,6% 76,6% 60,1% 50,5% 2010 76,9% 50,5% 53,4% 67,4% 61,5% 47,7% 2011 56,4% 47,7% 40,9% 65,7% 50% 42,9%
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam năm 2012)
Bảng trên cho thấy một xu hướng vận động trong hoạt động vay, trả nợ nước ngoài của các doanh nghiệp FDI trong 3 năm qua như sau:
Mức vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI có biểu hiện tăng nhẹ: Mức đăng ký khoản vay nước ngoài của doanh nghiệp FDI tăng nhẹ từ 3-8% qua các năm từ 2009-2011. Dư nợ cuối các năm từ 2009-2011 tăng từ 6,3- 6,5%/năm.
Diễn biến vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI thể hiện tác động của khủng hoảng và hậu quả khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2009 và sự