tƣ trực tiếp nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
Theo đánh giá của Bộ tài chính, doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản có hiệu suất sử dụng vốn kinh doanh (<) 1 (năm 2009 là 0,29 lần, năm 2010 là 0,3 lần) cho thấy vốn doanh nghiệp bị tồn đọng trong tài sản cố định, nguyên vật liệu, hàng hóa tồn kho v.v… đây là nguyên nhân làm gia tăng các khoản vốn huy động, vốn chiếm dụng để đầu tư vào việc kinh doanh.
2.1.8. Thực trạng về vấn đề chuyển giá đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (trong đó có lĩnh vực bất động sản).
Các doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thường thực hiện chuyển giá qua hình thức chuyển giá lãi, chuyển giá lỗ (chuyển giá thông qua giá trị tài sản góp vốn; chuyển giá thông qua việc cung cấp dịch vụ, phí quản lý, tiền bản quyền, chuyển giá thông qua nâng chi phí cho vay, bảo lãnh), chuyển giá thông qua các nhà thầu, chuyển giá thông qua việc chuyển nhượng vốn góp, chuyển giá thông qua việc nâng giá vật tư, nguyên liệu nhập khẩu.Hiện tượng này diễn ra phổ biến đã gây ra thất thu lớn cho ngân sách và đẩy giá bất động sản lên cao,làm mất ổn định thị trường.
Theo kết quả điều tra của Bộ tài chính thực hiện năm 2011 đối với 4.095 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (trong đó có doanh nghiệp bất động sản)
trên địa bàn cả nước thì 47,2% doanh nghiệp kinh doanh thu lỗ năm 2010 với tổng số lũy kế lên đến hơn 63.000 tỷ đồng. Trong đó có 309 doanh nghiệp báo lỗ lũy kế và mất vốn trong 2 năm 2009 và 2010, 478 doanh nghiệp có báo cáo có doanh thu tăng trưởng nhưng lỗ liên tục trong 2 năm 2009 và 2010. Qua nghiên cứu cho thấy, các doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thường thực hiện chuyển giá qua các hình thức sau:
2.1.8.1. Chuyển giá lãi.
Trong quá trình xin chuyển đổi thành công ty cổ phần của doanh nghiệp nước ngoài, không ít doanh nghiệp đã định giá tăng giá trị thực, làm tăng lợi nhuận để niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, lợi dụng việc chuyển đổi để tư bản hóa tài sản, bán bớt cổ phần thậm chí chuyển toàn bộ vốn ra khỏi Việt Nam làm mất cân đối về cung cầu trên thị trường chứng khoán, ảnh hưởng đến cán cân thanh toán ngoại tệ.
2.1.8.2. Chuyển giá lỗ.
Chuyển giá thông qua giá trị tài sản góp vốn:
Các nhà đầu tư nước ngoài thường góp vốn bằng tiền, máy móc, thiết bị và công nghệ. Tuy nhiên, các máy móc thiết bị công nghệ mà nhà đầu tư nước ngoài mang vào Việt Nam thường đã lạc hậu và thường được định giá cao hơn so với thực tế. Việc định giá cao tài sản góp vốn dẫn đến khấu hao và thu hồi vốn nhanh hơn, trì hoản nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trong những năm đầu. Ngoài ra, điều đó còn dẫn đến việc tăng ảo tỷ lệ góp vốn của các nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc phân chia lợi nhuận trong liên doanh.
Luật Đầu tư nước ngoài trước đây đã quy định doanh nghiệp đầu tư nước ngoài phải giám định máy móc, thiết bị góp vốn và thực hiện thủ tục phê duyệt báo cáo quyết toán công trình tại cơ quan Nhà nước. Trong trường hợp cần thiết, cơ quan nhà nước có thể thuê giám định độc lập để tái giám định vốn góp. Tuy nhiên, việc triển khai quy định này gặp nhiều khó khăn do cơ quan quản lý nhà nước phải có những chứng cứ, căn cứ pháp lý chặt chẽ thì mới chỉ ra được những bất lợi hợp lý của doanh nghiệp.
Chuyển giá thông qua việc cung cấp dịch vụ, phí quản lý, tiền bản quyền: Các doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt đối với loại kinh doanh khách sạn, văn phòng, căn hộ, ngoài việc trả tiền phí bản quyền cho việc sử dụng tên gọi khách sạn còn phải trả một số loại phí khác như phí tham gia vào chuỗi, phí hoa hồng… có trường hợp phí này lên tới 30% doanh thu khách sạn.
Ngoài ra, các doanh nghiệp FDI còn thực hiện tăng chi phí quản lý dẫn đến làm giảm lợi nhuận, thậm chí làm doanh nghiệp lỗ để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, phía nước ngoài thì vẫn được hưởng lợi từ việc tăng chi phí này vì các công ty cung cấp dịch vụ quản lý thường là những công ty con của Bên nước ngoài Liên doanh tại Việt Nam.
Chuyển giá thông qua nâng chi phí cho vay, bảo lãnh:
Các doanh nghiệp nước ngoài khi thành lập doanh nghiệp liên doanh hay doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thường có tỷ lệ vốn chủ sở hữu/ vốn vay là rất nhỏ. Vốn vay thường được huy động từ công ty mẹ hoặc vay do công ty mẹ bảo lãnh. Việc vay vốn lớn dẫn đến tăng chi phí, giảm nghĩa vụ thuế. Do vậy, tương tự như việc tăng chí phí quản lý, khi hoạt động của liên doanh thu lỗ thì công ty mẹ ở nước ngoài vẫn thu được khoản lãi tiền vay. Đây cũng là một trong những hình thức mà doanh nghiệp nước ngoài dùng để thôn tính liên doanh, chiếm phần vốn góp của Việt Nam bằng giá trị quyền sử dụng đất đối với những mãnh đất có vị trí đẹp.
Theo báo cáo của Bộ Tài chính cập nhật tới ngày 30/12/2011, qua kết quả tổng hợp 4.095 doanh nghiệp FDI, tổng nợ phải trả năm 2010 của doanh nghiệp FDI là 411.180 tỷ đồng, chiếm 57,8% so với tổng nguốn vốn). Điều này cho thấy sự tăng lên của tổng nguồn vốn chủ yếu được tài trợ bởi nợ phải trả, đặc biệt là nợ ngắn hạn cho thấy hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam phụ thuộc lớn vào vốn vay. Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp FDI chỉ phải đăng ký. Hợp đồng vay trung và dài hạn với Ngân hàng nhà nước, các khoản vay ngắn hạn thì không phải đăng ký. Do vậy việc kiểm soát các khoản vay này là rất
khó khăn trong công tác quản lý nhà nước. Đồng thời, lãi tiền vay chỉ phải chịu thuế nhà thầu là 10% thấp hơn nhiều so với mức thuế thu nhập doanh nghiệp.
2.1.8.3 Chuyển giá thông qua các nhà thầu.
Nhiều doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản như xây dựng khách sạn, căn hộ chung cư… đã thực hiện việc chuyển giá thông qua các nhà đầu tư có mối quan hệ với chủ đầu tư. Khi thực hiện ký hợp đồng với các nhà thầu phụ thì các doanh nghiệp này đã thực hiện việc gửi giá vào hợp đồng do các nhà thầu phụ thường là các công ty liên kết để cung cấp dịch vụ cho doanh nghiệp chính.
2.1.8.4 Chuyển giá thông qua việc chuyển nhƣợng góp vốn.
Các doanh nghiệp FDI khi tiến hành chuyển nhượng vốn góp thường chuyển nhượng ngang giá, không phát sinh thu nhập do vậy không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân sách nhà nước. Các hợp đồng chuyển nhượng này thường đi kèm với hợp đồng thương mại khác qua đó nhà đầu tư sẽ thu được lợi thế thương mại trong tương lai.
2.1.8.5 Chuyển giá thông qua việc nâng cao giá vật tƣ, nguyên liệu nhập khẩu.
Nhiều doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất đã áp dụng biện pháp chuyển giá theo hình thức nâng giá hàng hóa vật tư, thiết bị nguyên liệu được nhập từ công ty mẹ (hoặc từ công ty con) vào công ty liên doanh, sau đó bán hàng hóa hoặc xuất khẩu hàng hóa lại cho công ty mẹ (hoặc công ty con) ở nước ngoài với giá thấp, thậm chí thấp hơn cả giá thành.Dẫn đến kết quả sản xuất kinh doanh trên sổ sách là lỗ, không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, trên thực tế là có lãi chuyển hết ra nước ngoài thông qua hình thức chuyển giá nêu trên gây thất thu cho ngân sách. Bên Việt Nam trong công ty liên doanh phải gánh lỗ triền miên, dần dần không chịu được lỗ sẽ phải bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài theo giá áp đặt. Vấn đề chuyển giá nêu trên không những gây thất thu cho ngân sách, chính sách ưu đãi đầu tư của Việt Nam đã bị các doanh nghiệp nước ngoài lợi dụng mà còn tạo ra môi trường đầu tư không bình đẳng làm mất ổn định thị trường.
2.1.9. Tình hình sử dụng lao động tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
2.1.9.1 Về số lƣợng lao động.
Theo báo cáo của 95/300 doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài hiện có khoảng 116.855 người lao động, trong đó lao động Việt Nam là 116.485 người (chiếm 99,7%) chủ yếu là lao động phổ thông; lao động nước ngoài là 370 người (chiếm 0,3%) chủ yếu là cán bộ quản lý, điều hành. Đối với nhóm các bộ quản lý điều hành, chỉ ở các dự án khách sạn thì số lượng cán bộ điều hành cả trong nước và nước ngoài từ 2-16 cán bộ (như Mỹ, Úc, Singapore, Malaysia, Hàn Quốc..)
Đầu tư nước ngoài đã tạo được nhiều việc làm cho người lao động, nhất là công nhân ở các khu công nghiệp, đồng thời các nhà quản lý, kỹ sư Việt Nam khi làm việc tại các dự án đầu tư nươc ngoài cũng học tập được rất nhiều kinh nghiệm quản lý cũng như công nghệ xây dựng tiên tiến, chẳng hạn như kinh nghiệm quản lý tòa nhà của CBRE, Savills…
2.1.9.2. Về cơ chế tiền lƣơng cho ngƣời lao động.
Năm 2009, lương tối thiểu vùng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng bình quân 15% (trong khi doanh nghiệp trong nước tăng 18%), năm 2010 tăng bình quân 10% (trong nước tăng 15%). Theo Bộ Luật Lao động Thương binh và Xã hội, tiền lương bình quân của người lao động trong các doanh nghiệp năm 2009 dạt 2,84 triệu đồng/ tháng, tăng 10% so với năm 2008; trong đó doanh nghiệp nhà nước đạt 3,35 triệu đồng/tháng, tăng 7%; doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 2,65 triệu đồng/ tháng, tăng 9,8%; doanh nghiệp liên doanh đạt 2,05 triệu đồng/ tháng, tăng 10,8%. Như vậy, tiền lương của người lao động trong khu vực FDI thấp hơn so với mức bình quân chung của doanh nghiệp nhà nước.
Phần lớn các doanh nghiệp FDI trả lương cho lao động thực hiện công việc quản lý, điều hành dự án rất cao, còn phần lớn người lao động kỹ thuật và phổ thông có thu nhập chỉ bằng hoặc thấp hơn mức thu nhập của người lao động tại các doanh nghiệp trong nước.
2.1.9.3. Tình hình nhà ở cho ngƣời lao động.
Theo số liệu báo cáo của 95/300 doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài, chỉ có duy nhất một doanh nghiệp là công ty TNHH Berjaya- D2D tại dự án khu phức hợp và khách sạn 5 sao và Công ty TNHH Thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya có nhà do doanh nghiệp đầu tư nhưng cũng chỉ cho số cán bộ điều hành là người nước ngoài đang thực hiện dự án. Số lao động còn lại của doanh nghiệp vẫn phải tự lo nhà ở. Như vậy, có thể thấy rằng hiện nay vấn đề nhà ở cho người lao động tại các dự án có vốn đầu tư nước ngoài chưa được quan tâm, chú trọng. Người lao động chủ yếu phải đi thuê nhà, nhiều doanh nghiệp không đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động.
2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. vực bất động sản.
2.2.1 Về cơ chế chính sách, văn bản quy phạm pháp luật.
Trong những năm qua, để khuyến khích đầu tư đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương, cơ chế chính sách về thu hút đầu tư nước ngoài nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng nhằm mở rộng quyền tự chủ trong hoạt động đầu tư, xóa bỏ một số quy định không phù hợp với thông lệ kinh tế thị trường và cam kết hội nhập của Việt Nam, góp phần cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, kinh doanh theo hướng ngày càng thuận lợi, minh bạch và bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được điều chỉnh trực tiếp bởi nhiều luật chuyên ngành như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất Động Sản, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn…Các điều chỉnh chính sách về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản có liên quan chủ yếu tới các vấn đề sau:
2.2.1.1 Hình thức đầu tƣ và trình tự cấp phép đầu tƣ:
Luật đầu tư 2005, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều Luật Đầu tư đã bãi bỏ hàng loạt các quy định mang tính chất xin – cho, kiểm duyệt đối với nhà đầu tư, chuyển
thủ tục quản lý hoạt động của dự án đầu tư từ cơ chế tiền kiểm sang cơ chế hậu kiểm…đồng thời có nhiều quy định mới về hình thức đầu tư, trình tự và thủ tục cấp phép đầu tư đã tạo điều kiện cho các địa phương chủ động thực thi áp dụng trong đăng ký đầu tư, thẩm định cấp phép đầu tư và quản lý các dự án bất động sản được chặt chẽ và thuận lợi hơn. Cụ thể là:
Về hình thức đầu tƣ:
Một trong những điều chỉnh quan trọng nhất của chính sách thu hút đầu tư nước ngoài là đa dạng hóa hình thức đầu tư, từ ba hình thức cơ bản trong Luật Đầu tư nước ngoài năm 1998 (100% vốn nước ngoài, liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh), Luật Đầu tư năm 2005 đã mở rộng tối đa hình thức đầu tư ( được thành lập công ty TNHH, hợp doanh, cổ phần, doanh nghiệp tư nhân…), tạo cho nhà đầu tư nước ngoài có rất nhiều hình thức đầu tư để lựa chọn khi đầu tư.
Không chỉ mở rộng hình thức thành lập doanh nghiệp, Luật Đầu tư 2005 còn có các quy định mới mở ra quyền góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài có quyền tự chủ kinh doanh, bình đẳng trong tiếp cận sử dụng đất đai, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện dự án, cùng với các nghĩa vụ về tài chính, kế toán…tùy theo các hình thức đầu tư.
Về thủ tục đăng ký đầu tƣ:
Theo quy định của Luật Đầu tư 2005 về thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài nhà đầu tư nước ngoài làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Về thủ tục thẩm tra dự án:
Theo quy định của Luật Đầu tư 2005 và các quy định tại điều 46, điều 47, điều 49 của Nghị định số 108/2006/NĐ-CP, nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản, tùy theo quy mô của dự án thực hiện thủ tục thẩm tra về: tư cách pháp lý của nhà đầu tư; mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án; sự phù hợp về quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường; kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có).
Về thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tƣ:
Theo quy dịnh tại điều 51 Luật Đầu tư 2005, khi có nhu cầu điều chỉnh dự án đầu tư bất động sản liên quan đến quy mô, địa điểm, hình thức, vốn, thời hạn dự án thì nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư.
Về phân cấp quản lý và cấp phép:
Luật Đầu tư 2005 xác định về phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý Khu Công nghiệp, Khu chế xuất, Khu Công nghệ cao và khu kinh tế (sau đây gọi là Ban quản lý) cấp Giấy chứng nhận đầu tư cũng như quản lý hoạt động đầu tư và giảm bớt những dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng Chính