khu công nghiệp, đất ở tại đô thị, đất phát triển hạ tầng).
Quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm 2020 của cả nước là 4.880 nghìn ha; trong đó:
Diện tích đất cho khu công nghiệp theo quy hoạch đến năm 2020 là 200 nghìn ha cho khoảng 558 khu tăng 128 nghìn ha so với năm 2010 (hiện cả nước có 267 khu với diện tích 72 nghìn ha);
Quy hoạch đất ở tại đô thị đến năm 2020 là 202 nghìn ha, tăng 68 nghìn ha so với năm 2010;
Diện tích đất phát triển hạ tầng là 1,578 triệu ha (Trong đó: Đất cơ sở văn hóa 20 ha, đất cơ sở y tế 10 ha, đất cơ sở giáo dục – đào tạo 82 ha, đất cơ sở thể dục thể thao 45 ha).
3.1.3.3 Xu hướng đầu tư nước ngoài đối với lĩnh vực bất động sản.
Trong thời gian tới, đặc biệt là từ năm 2013 dự báo dòng vốn FDI vào Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản sẽ có sự cải thiện rõ nét. Nhu cầu đối với bất động sản nhà ở tại Việt Nam tiếp tục ở mức cao, nhất là các đô thị trung tâm lớn, do nguồn cung trước đây tương đối nhỏ và chất lượng tương đối thấp, cũng như do mức sống người dân được cải thiện và quá trình đô thị hóa gia tăng.Vì vậy, chắc chắn nhà đầu tư nước ngoài sẽ quay lại lĩnh vực bất động sản nhà ở như là một kênh đầu tư được lựa chọn nhiều nhất trong tương lai.
3.2 Các nhóm giải pháp nâng cao chất lƣợng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. bất động sản.
3.2.1Nhóm giải pháp về hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính sách có liên quan đến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. chế chính sách có liên quan đến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
Thiết lập mặt bằng pháp lý chung áp dụng cho cả đầu tư trong nước và đầu tư trực tiếp nước ngoài nhằm tạo lập môi trường ổn định, bình đẳng trong đầu tư trên thị trường bất động sản, nhưng có cơ chế ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách lũng đoạn thị trường, cạnh tranh không lành mạnh làm mất ổn định xã hội;
Rà soát các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể và thống nhất về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư; nội dung giấy chứng nhận đầu tư; đăng kí kinh doanh. Nên quy định tách bạch hai loại giấy đăng kí kinh doanh và Giấy Chứng nhận đầu tư là hai thủ tục riêng để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu từ khi điều chỉnh dự án đầu tư. Sửa đổi Điều 50 Luật Đầu tư theo hướng tách giấy chứng nhận đầu tư ra khỏi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Doanh nghiệp nếu có dự án đầu tư thì sẽ có đồng thời hai loại giấy này. Nếu là doanh nghiệp dịch vụ thông thường (không có dự án đầu tư) chỉ cần Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
Khắc phục các bất cập mâu thuẫn trong quy định pháp luật về thời hạn thuê đất và thời hạn dự án của các dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư. Cần nghiên cứu sửa đổi Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn để đảm bảo sự bình đẳng cho các doanh nghiệp trong nước, nước ngoài và liên doanh trong việc tiếp cận và sử dụng đất theo hướng: tất cả các doanh nghiệp trong nước, nước ngoài và liên doanh đều được sử dụng đất có thời hạn theo hình thức giao đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm;
Điều chỉnh danh mục lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư để áp dụng thống nhất chung cho các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư, trong đó có các ưu đãi về thuế;
Rà soát lại các ưu đãi đầu tư về miễn giảm tiền thuê đất theo hướng nếu đã ưu đãi qua giá đất thì bỏ quy định ưu đãi theo pháp luật về đầu tư để tránh ưu đãi 2
lần. Đồng thời nên bỏ quy định về việc miễn tiền thuê đất trong trường hợp gia hạn dự án, thực hiện việc giao đất theo tiến độ thực hiện dự án. Trên thực tế có một số chủ đầu tư được giao diện tích đất rất lớn nhưng do nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính dẫn đến không thực hiện dự án theo đúng tiến độ cam kết, chiếm dụng rất nhiều đất đai trong khi đó nhiều người dân có đất trong quy hoạch hoặc bị thu hồi thì không tiếp tục sản xuất được dẫn đến tình trạng tái lấn chiếm hoặc khiếu nại, khiếu kiện;
Xây dựng cơ chế, chính sách liên quan đến việc góp vốn liên doanh bằng quyền phát triển dự án gắn với quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quản lý phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi thực hiện liên doanh, liên kết với nước ngoài;
Nghiên cứu, sửa đổi bổ sung một số quy định tại Luật kinh doanh bất động sản theo hướng tăng mức vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp, tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư khi được nhà nước giao dự án;
Nghiên cứu, bổ sung cơ chế chính sách để quản lý, xây dựng chế tài xử lý những doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có hiện tượng chuyển giá trong kinh doanh bất động sản; các biện pháp quản lý đối với những dự án bất động sản mà nhà đầu tư nước ngoài góp vốn bằng tài sản, máy móc thiết bị để xác định được đúng giá trị tài sản mà nhà đầu tư góp vốn.
3.2.2 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch.
Nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác quy hoạch từ khâu lập, thẩm định, phê duyệt đến quản lý quy hoạch; hoàn thiện, nâng cao hiệu quả chế độ phân cấp quản lý đầu tư nước ngoài, bao gồm việc phân cấp cấp giấy chứng nhận đầu tư, quản lý hoạt động đầu tư nước ngoài và phân cấp quản lý một số lĩnh vực (môi trường, đất đai, xây dựng…) theo hướng phân cấp nhưng phải đảm bảo quản lý chặt chẽ, hiệu quả, gắn việc thực hiện cơ chế kiểm tra, giám sát;
Nghiên cứu, xây dựng quy hoạch phát triển các dự án bất động sản tại các đô thị, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh…, trên cơ sở đó lập danh mục các dự án ưu tiên kêu gọi vốn đầu tư nước
ngoài. Điều chỉnh danh mục lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư để áp dụng thống nhất chung cho các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư, trong đó có các ưu đãi về thuế;
Nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới theo hướng nâng cao chất lượng và quy mô đầu tư, phân rõ đầu tư theo phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản và lĩnh vực đầu tư (xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, văn phòng…). Xác định cụ thể lĩnh vực khuyến khích vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài chất lượng cao, trong đó tập trung thu hút công nghệ, nâng cao chất lượng vốn và hiệu quả đầu tư;
Các địa phương đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch xây dựng; chú trọng công tác rà soát, thường xuyên cập nhật bổ sung danh mục dự án bất động sản kêu gọi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài phù hợp với nhu cầu đầu tư phát triển và quy hoạch phát triển của địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc xác định lựa chọn dự án đầu tư;
Các địa phương đẩy nhanh tốc độ hoàn chỉnh quy hoạch sử dụng đất, công bố rộng rãi quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư; chủ động chuẩn bị sẵn sàng các quỹ đất sạch, các địa điểm kêu gọi thu hút dự án đầu tư để tăng khả năng tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài;
Thực hiện công tác quy hoạch các khu công nghiệp gắn với quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư và các quy hoạch ngành đảm bảo hiệu quả thu hút đầu tư, điều kiện sinh hoạt, ăn ở và dịch vụ khác phục vụ cho doanh nghiệp và người lao động trong khu công nghiệp. Xây dựng một số khu công nghiệp chuyên sâu thu hút các nhà đầu tư từ các quốc gia là đối tác đầu tư lớn của Việt Nam, hình thành các khu công nghiệp phụ trợ có tính liên kết ngành cao, phát triển mô hình khu công nghiệp sinh thái hướng tới sự phát triển bền vững;
Các địa phương cần công khai danh sách các dự án thu hút đầu tư, công khai các quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài chủ động lựa chọn dự án đầu tư khi tham gia đầu tư thị trường bất động sản.
3.2.3 Nhóm giải pháp về nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
3.2.3.1 Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý thống nhất từ Trung ƣơng đến địa phƣơng đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. phƣơng đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
Thành lập tổ chức xúc tiến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản để giúp các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận các thông tin, pháp luật, dự án kêu gọi đầu tư và hỗ trợ để hoàn tất các thủ tục pháp lý của dự án đầu tư bất động sản để nhận giấy phép đầu tư, tháo gỡ các tranh chấp đối với các tổ chức và cá nhân trong nước. Đồng thời, đây là cầu nối tiếp cận với các cơ quan nhà nước một cách nhanh chóng.
Xây dựng cơ chế hoạt động xúc tiến đầu tư đảm bảo tính thống nhất từ trung ương tới địa phương trong thu hút các nhà đầu tư lớn, nhà đầu tư chiến lược. Các Bộ, ngành cần xây dựng các chương trình đề án đối tác chiến lược, danh mục quốc gia kêu gọi đầu tư nước ngoài trong từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, trong đó chú trọng xây dựng các danh mục dự án đầu tư bất động sản. Đồng thời các địa phương căn cứ vào định hướng và quy hoạch phát triển để xây dựng các chương trình xúc tiến đầu tư ở địa phương;
Thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đúng mục tiêu và định hướng, hoạt động xúc tiến đầu tư cần tiếp tục được đổi mới theo hướng có trọng tâm, trọng điểm, tập trung vào các đối tác tiềm năng có năng lực về vốn và năng lực xây dựng, vận hành quản lý khu đô thị và khu nhà ở, các dự án tổ hợp đa năng. Không xúc tiến đầu tư theo địa giới hành chính để đảm bảo tính khu vực, liên vùng, liên ngành cao, tận dụng cao nhất các tiềm năng, thế mạnh của vùng, miền và giảm đầu tư theo phong trào, theo thành tích;
Đối với các chương trình xúc tiến kêu gọi đầu tư, cần hướng chủ yếu vào các tập đoàn lớn hàng đầu thế giới để thu hút những dự án công nghệ cao, dịch vụ hiện đại; nghiên cứu và phát triển, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao. Thường xuyên cập nhật thông tin về định hướng và mục tiêu tìm kiếm thị trường, dự án đầu tư của các tập đoàn quốc tế lớn để cung cấp cho các cơ quan và tổ chức trong nước.
3.2.3.2 Hoàn thiện cơ chế phối hợp quản lý các dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài giữa các Bộ, ngành và các địa phƣơng.
Nâng cao chất lượng công tác thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư:
Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư để đảm bảo công tác này được thực hiện chất lượng, tuân thủ quy trình, thủ tục thẩm tra, cấp - điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư
Ban hành các tiêu chí, tiêu chuẩn kỹ thuật là cơ sở cho việc thẩm tra cấp giấy chứng nhận đầu tư, kiểm tra giám sát việc thực hiện dự án đầu tư (như suất đầu tư, vốn, tiêu chuẩn về kỹ thuật, công nghệ…)
Xây dựng các tiêu chí cụ thể về khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực bất động sản để phục vụ cho công tác đánh giá, thẩm định và lựa chọn nhà đầu tư, dự án đầu tư nước ngoài để sàng lọc các nhà đầu tư và các dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tiêu chí cụ thể được xây dựng nhằm mục tiêu khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào những lĩnh vực, dự án có hàm lượng công nghệ cao, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai, giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường và xã hội, hiệu quả đóng góp kinh tế xã hội cao, hỗ trợ hình thành phát triển nguồn nhân lực chất lượng. Tăng cường hiệu quả phối, kết hợp giữa cơ quan Trung ương và các địa phương về quản lý đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản;
Các cơ quan Trung ương và địa phương cần chú trọng triển khai công tác phối hợp với các Bộ, ngành và các địa phương thông qua các cuộc giao ban định kỳ về đầu tư nước ngoài; tiếp tục duy trì các cuộc đối thoại chính sách với cộng đồng doanh nghiệp thông qua kênh diễn đàn doanh nghiệp, các sáng kiến chung Việt Nam và các nước, gặp mặt với một số hiệp hội doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Kiểm tra, đánh giá lại quá trình phân cấp cho địa phương. Trong thời gian qua đã phát sinh hệ quả là các địa phương vận dụng quy định pháp luật khác nhau nhằm thu hút đầu tư tạo ra các tiền lệ không bình đẳng giữa các nhà đầu tư và các địa phương. Đổi mới cơ chế ưu đãi, phân cấp về thu hút vốn đầu tư nước ngoài cho
các địa phương để khắc phục việc không thống nhất về cơ chế ưu đãi đầu tư giữa các địa phương trong thời gian qua.
3.2.3.3 Giải pháp về quản lý quá trình thực hiện dự án (tiến độ giải ngân theo kế hoạch, tiến độ góp vốn). hoạch, tiến độ góp vốn).
Về cơ chế quản lý chung:
Nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý hiệu quả nhằm hạn chế tình trạng các dự án vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vốn cao, thực hiện giải ngân vốn thấp, huy động vốn của khách hàng ngay trong thị trường trong nước để đầu tư. Cần phải đặt ra yêu cầu về đảm bảo thực hiện các cam kết về tài chính của các nhà đầu tư, đưa ra quy định nhà đầu tư phải đảm bảo tỷ trọng góp vốn nhất định khi bắt đầu triển khai;
Khắc phục tình trạng các dự án đăng ký vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, nhưng sau đó nhà đầu tư nước ngoài tìm cách rút phần lớn vốn đầu tư, hoặc không thực hiện cam kết đầu tư vốn. Do hình thức là doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nên được hưởng các ưu đãi về đầu tư đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng thực chất lại sử dụng các nguồn vốn trong nước để thực hiện dự án, gây thiệt hại cho nhà nước;
Kiểm tra rà soát và có hình thức xử lý phù hợp để hạn chế và tiến tới chấm dứt các dự án do một số nhà đầu tư không có năng lực tài chính, lợi dụng cơ chế ưu đãi thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của địa phương đã xin được cấp dự án lớn, nhưng không thực hiện gây ra lãng phí lớn về đất đai và cơ hội đầu tư của các nhà đầu tư khác;
Khắc phục các nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng tiêu cực đến việc triển khai thực hiện các dự án có vốn đầu tư nước ngoài đến từ các cơ quan quản lý nhà nước,