Theo số liệu của Bộ Tài chính, kết quả thu ngân sách từ giao quyền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đã tăng từ khoảng 5.486 tỷ đồng năm 2002 (chiếm 4,4% tổng số thu ngân sách Nhà nước) lên 67.000 tỷ đồng (chiếm 11,21% tổng số thu ngân sách nhà nước) năm 2010.
Số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tư nước ngoài trong giai đoạn 2001-2011 ước đạt 4.700 tỷ đồng, trong đó năm 2011 đạt cao nhất với 1.047 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần so với thu tiền thuê đất năm 2001 (149 tỷ đồng).
Bảng 2.4: Thu ngân sách từ tiền thuê đất khu vực đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài.
(Đơn vị tính: Tỷ đồng)
Năm Tổng thu nội địa
Số thu của khu vực
đầu tƣ nƣớc ngoài tiền thuê đất Trong đó:
Tỷ lệ so với tổng thu NSNN (%) 2001 74.439 31.983 149 43.00 2002 86.740 33.786 221 39.00 2003 124.210 46.715 150 37.60 2004 163.700 63.671 190 38.90 2004 200.570 85.639 205 42.70 2006 246.350 109.180 338 44.30 2007 276 110.910 234 40.20 2008 343.300 133.560 667 38.90 2009 360.660 111.920 623 31.00 2010 429.070 131.990 875 30.80 2011 554.610 184.190 1.047 33.20 Tổng 2.859.654 1.043.546 4.699 (Nguồn: Bộ Tài chính) 2.1.3.3 Tình hình thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trƣờng tại các dự án.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản về cơ bản đã thực hiện nghiêm túc các quy định về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy (PCCC) và bảo vệ môi trường. Tuy nhiên, công tác kiểm tra về PCCC đặc biệt là tại các dự án nhà ở, khu đô thị mới còn chưa được quan tâm thực hiện thường xuyên, quy trình nghiệm thu PCCC còn chưa chặt chẽ, nên một số sự cố hỏa hoạn đã xảy ra tại một số tòa nhà chung cư cao tầng ở các thành phố lớn, gây xáo trộn cuộc sống của cư dân tại khu vực.
2.1.4 Tình hình góp vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. đầu tư nước ngoài.
2.1.4.1 Tình hình góp vốn điều lệ tại các dự án bất động sản.
Theo số liệu báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài, việc góp vốn của các chủ đầu tư cụ thể như sau:
Đối với dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái:
- Có 62 dự án (18 dự án có 100% vốn đầu tư của nước ngoài) với tổng vốn đầu tư đăng ký là 3,03 tỷ USD, tổng vốn điều lệ đăng ký theo giấy chứng nhận đầu tư là 924,1 triệu USD (bằng 30,5% so với tổng vốn đầu tư đăng ký). Trong đó, vốn góp đăng ký của nhà đầu tư nước ngoài là 737,1 triệu USD (chiếm 79,8% tổng vốn điều lệ của loại dự án này).
- Tổng vốn thực tế đã góp là 887,6 triệu USD (đạt 96% so với tổng vốn điều lệ đăng ký của loại dự án này).Trong đó, vốn góp thực tế của nhà đầu tư nước ngoài là 669,1 triệu USD (chiếm 78,8% tổng vốn thực tế đã góp).
Đối với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới:
- Có 23 dự án (12 dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài) với tổng vốn đầu tư đăng ký là 9,6 tỷ USD, tổng vốn điều lệ đăng ký theo giấy chứng nhận đầu tư là 2,29 tỷ USD (24% so với tổng vốn đăng ký). Trong đó, vốn góp đăng ký của nhà đầu tư nước ngoài là 1,8 tỷ USD (chiếm 78,3% tổng vốn điều lệ của loại dự án này). - Tổng vốn thực tế đã góp là 826,5 triệu USD (đạt 36% so với tổng vốn điều lệ đăng ký của loại dự án này); trong đó vốn góp thực tế của nhà đầu tư nước ngoài là 708,85 triệu USD (chiếm 85,7% tổng vốn thực tế đã góp).
Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf:
- Có 10 dự án (06 dự án có 100% vốn đầu tư của nước ngoài) với tổng vốn đầu tư đăng ký là 763,1 triệu USD, tổng vốn điều lệ đăng ký theo giấy chứng nhận đầu tư là 249,1 triệu USD (bằng 33% so với tổng vốn đầu tư đăng ký). Trong đó, vốn góp đăng ký của nhà đầu tư nước ngoài là 198,1 triệu USD (chiếm 79,5% tổng vốn điều lệ của loại dự án này).
- Tổng vốn thực tế đã góp là 179,1 triệu USD (đạt 72% so với tổng vốn điều lệ đăng ký của loại dự án này); trong đó vốn góp thực tế của nhà đầu tư nước ngoài là 137,4 triệu USD (chiếm 77% tổng vốn thực tế đã góp). (Chi tiết xem Phụ lục 9)
Như vậy, có thể thấy rằng vốn góp thực tế của nhà đầu tư nước ngoài đạt khá cao tại tất cả các phân khúc dự án bất động sản (trên 77%), riêng tại phân khúc dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đạt tới 86% so với tổng vốn điều lệ đăng ký.
Tuy nhiên, trên thực tế các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, thường đăng ký vốn đầu tư và vốn điều lệ đảm bảo quy định về mức vốn tối thiểu. Sau một thời gian hoạt động tại Việt Nam, tổng vốn đầu tư của dự án thường tăng lên khá nhiều (nhất là đối với các dự án phát triển nhà ở) nhưng doanh nghiệp không làm thủ tục điều chỉnh, điều này là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Trong khi đó, các cơ quan quản lý nhà nước tại một số địa phương còn buông lỏng quản lý, không nắm được thông tin về góp vốn thực tế của nhà đầu tư nước ngoài để chấn chỉnh những doanh nghiệp không thực hiện tốt quy định của nhà nước.
2.1.4.2 Góp vốn bằng quyền phát triển dự án bất động sản.
Trên thực tế trong quá trình liên doanh với nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đã phát sinh hình thức góp vốn mới liên quan đến quyền sử dụng đất là bên Việt Nam góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ khu đất đưa vào liên doanh để thực hiện dự án đầu tư. Một số địa phương đã triển khai thực hiện khuyến khích nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất khi có đất thuộc quy hoạch dự án (An Giang và Thanh Hóa với 04 dự án có tổng diện tích đất nông nghiệp góp vốn là 8.121,10 m2 ). Một số dự án liên doanh theo hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất tiêu biểu như: dự án khu đô thị công nghiệp cảng Hiệp Phước do Công ty cổ phần Tân Thuận làm chủ đầu tư liên doanh với đối tác nước ngoài là tập đoàn Dubai World.
2.1.5 Tình hình huy động vốn của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
2.1.5.1. Tình hình cho vay từ các ngân hàng đối với các dự án có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (vốn FDI) trong lĩnh vực bất động sản. tiếp nƣớc ngoài (vốn FDI) trong lĩnh vực bất động sản.
Dƣ nợ cho vay: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính từ 31/12/2009
đến 31/10/2011 tổng dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI là 5,861 tỷ USD. Trong đó, dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI thuộc lĩnh vực bất động sản là 541,7 triệu USD (chiếm 9,2% tổng dư nợ cho vay). Nợ xấu của dự án có vốn FDI là 111 triệu USD. Trong đó, nợ xấu thuộc lĩnh vực bất động sản 10,5 triệu USD
(chiếm 1,94% so với tổng dư nợ cho vay các dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản). Như vậy, dự nợ xấu của dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản so với tổng dư nợ là dưới 2% là ở mức an toàn.
Tại thời điểm 31/10/2011, dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI từ nhóm ngân hàng nước ngoài và liên doanh chiếm 73% tổng số vốn vay cho tất cả các nhóm ngân hàng (4,308 tỷ USD/5,861 tỷ USD), chủ yếu cho vay lĩnh vực sản xuất công nghiệp. Trong khi đó, dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI thuộc lĩnh vực bất động sản vay vốn từ nhóm ngân hàng nước ngoài và liên doanh chỉ chiếm tỷ trọng rất thấp khoảng 0,09% (0,5 triệu USD/541,7 triệu USD). Dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI thuộc lĩnh vực bất động sản từ các nhóm ngân hàng trong nước chiếm tỷ trọng lớn (trong đó, cho vay từ nhóm ngân hàng thương mại nhà nước chiếm 88% tương đương với 476,7 triệu USD/541,7 triệu USD).
Qua những số liệu trên, có thể thấy rằng hầu hết nguồn vốn thực hiện dự án có vốn FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu là vay từ ngân hàng trong nước, mà không vay từ các ngân hàng nước ngoài. Như vậy, việc thực hiện mục tiêu thu hút vốn đầu tư từ bên ngoài vào bổ sung cho nguồn vốn đầu tư trong nước trong chính sách đầu tư của Nhà nước là chưa đạt yêu cầu.
Tình hình giải ngân bằng ngoại tệ từ tài khoản tiền gửi tại ngân hàng của các dự án có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (dự án FDI) thuộc lĩnh vực bất động sản:
Theo báo cáo của ngân hàng Nhà nước, tính từ 31/12/2009 đến 31/10/2011 tổng số ngoại tệ được giải ngân là 1,49 tỷ USD, trong đó dự án phát triển nhà ở 0,37 tỷ USD (chiếm 25,4%); dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và khách sạn: 0,71 tỷ USD (chiếm 47,95%); dự án hạ tầng công nghiệp: 0,27 tỷ USD (chiếm 18,3%); dự án sân golf: 0,04 tỷ USD (chiếm 2,9%).
Như vậy, kết quả giải ngân nguồn vốn bằng ngoại tệ do các nhà đầu tư nước ngoài chuyển vào góp tại các dự án có nguồn vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này còn rất thấp. (Chi tiết xem Phụ lục 10)
2.1.5.2. Tình hình huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và khách hàng.
Trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp thường huy động vốn từ các nguồn: Vốn của cổ đông (trong nước và nước ngoài), vốn góp do phát hành cổ phiếu, trái phiếu; vốn vay ngân hàng, vay cổ đông, vốn hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết và huy động từ khách hàng. Tại một số dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, khu du lịch sinh thái, chủ đầu tư huy động bằng hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp tại các thời điểm phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Theo báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài, kết quả huy động vốn từ các tổ chức tín dụng (dưới hình thức vay ngân hàng) và khách hàng cụ thể như sau:
Đối với 62 dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái: tổng vốn vay là 1,1 tỷ USD trong đó vay từ các tổ chức tín dụng trong nước là 387,1 triệu USD (chiếm 35% tổng vốn vay), vay từ tổ chức tín dụng nước ngoài là 569,8 triệu USD (chiếm 52% tổng vốn vay), vay từ các tổ chức khác là 145,2 triệu USD (chiếm 13% tổng vốn vay). Huy động từ khách hàng là 159,15 triệu USD (bằng 14,4% so với vốn vay);
Đối với 23 dự án phát triển nhà, khu đô thị mới: tổng vốn vay là 930,6 triệu USD, trong đó vay từ các tổ chức tín dụng trong nước 232,13 triệu USD (chiếm 25% tổng vốn vay), vay từ tổ chức tín dụng nước ngoài 689,52 triệu USD (chiếm 74% tổng vốn vay), vay từ các tổ chức khác 8,95 triệu USD (chiếm 0,96% tổng vốn vay). Huy động từ khách hàng là 654,17 triệu USD (bằng 70,3% so với vốn vay);
Đối với 10 dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf: Chỉ có 2 doanh nghiệp có báo cáo về tình hình vay vốn với tổng vốn vay là 44,7 triệu USD; trong đó, vay từ các tổ chức tín dụng trong nước là 22,7 triệu USD (chiếm 51% tổng vốn vay), vay từ tổ chức tín dụng nước ngoài là 22 triệu USD (chiếm 49% tổng vốn vay).
Qua số liệu nêu trên, có thể thấy rằng nhà đầu tư tại phân khúc dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đã vay vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài với tỷ lệ khá cao (74%). Nguồn vay được huy động từ Công ty mẹ hoặc vay do Công ty mẹ ở
nước ngoài bảo lãnh với lãi suất vay dao động từ 5-8%/ năm dẫn tới nhiều trường hợp dự án kinh doanh không hiệu quả vì lợi nhuận chỉ đủ chi trả lãi vay. Việc vay vốn lớn dẫn đến tăng chi phí, giảm nghĩa vụ thuế. Nói cách khác, đây là một hình thức chuyển giá thông qua nâng chi phí cho vay.
Như vậy, mục tiêu của Chính phủ là tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài từ bên ngoài vào các lĩnh vực kinh tế trọng điểm của nền kinh tế đất nước trong đó có lĩnh vực bất động sản là chưa thể đạt được trong giai đoạn này.
2.1.5.3. Tình hình huy động vốn thông qua quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài.
Hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản đã thực hiện huy động vốn thông qua các quỹ đầu tư nước ngoài (trong đó có đầu tư bất động sản) rất hiệu quả. Các quỹ đầu tư được thành lập theo luật pháp nước ngoài và huy động vốn (phát hành chứng chỉ quỹ) tại nước ngoài, trong nửa đầu thập kỷ 90, có 08 quỹ đầu tư hoạt động tại Việt Nam với tổng lượng vốn huy động lại khoảng 700 triệu USD. Nhưng tới thời điểm sau năm 1997 chỉ còn lại 2 quỹ đầu tư là Vietnam Enterprise Investerment Fund (VIEL) do Công ty Dragon Capital quản lý và Vietnam Frontier Fund (VFF) thuộc tập đoàn Finasa.
Giai đoạn từ 2002-2005, hoạt động của các quỹ đầu tư tương đối trầm lặng. Mặc dù vậy vẫn xuất hiện thêm nhiều quỹ mới thuộc các Công ty Mekong Capital, Vinacapital, IDG, VietFund hay PXP Asset Management. Cùng với những biến đổi tích cực và mạnh mẽ của thị trường chứng khoán, từ giữa năm 2006, hệ thống tài chính Việt Nam ghi nhận giai đoạn bùng nổ các quỹ đầu tư và công ty quản lý quỹ.
Trong hai năm 2006-2007, khoảng 20 quỹ đầu tư được mở mới. Thời điểm giữa năm 2006, VinaCapital khai trương quỹ đầu tư bất động sản Vinaland, quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên ở Việt nam, với dự kiến huy động 50 triệu USD nhưng đã nhận được 65 triệu USD từ các nhà đầu tư nước ngoài. Sau một năm hoạt động, VinaCapital đã nắm trong tay khá nhiều bất động sản; bao gồm 72% cổ phần của Indotel trong khách sạn Sofitel Metropole, 15% cổ phần của Omni, cụm biệt thự Vista và các dự án khách sạn và khu nghĩ dưỡng bao gồm dự án cao ốc thương mại Saigon Centre, khu Resort Furama, tòa tháp đôi Indochina Riverside…
2.1.6 Tình hình chuyển nhượng vốn và hoạt động sáp nhập mua lại (M&A) của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
2.1.6.1 Tình hình chuyển nhƣợng vốn của nhà đầu tƣ trong nƣớc cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trong liên doanh. nƣớc ngoài trong liên doanh.
Tính tới thời điểm hiện tại, có 16 dự án đã làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư chuyển nhượng vốn và chuyển đổi hình thức đầu tư từ liên doanh 100% vốn nước ngoài và ngược lại từ 100% vốn nước ngoài thành liên doanh, từ liên doanh thành 100% vốn trong nước (7 dự án chuyển từ liên doanh thành 100% vốn trong nước; 7 dự án chuyển từ liên doanh thành 100% vốn nước ngoài; có 2 dự án chuyển đổi từ 100% vốn nước ngoài thành liên doanh).
Đây là một thực tế phổ biến ở hầu hết các doanh nghiệp liên doanh đầu tư dự án bất động sản. Bên Việt Nam thường góp vốn chiếm 30% bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên nước ngoài chiếm 70% bằng máy móc, thiết bị tài sản. Việc góp vốn chỉ có 30% dẫn đến phía Việt Nam không có quyền chi phối quản lý, điều hành trong liên doanh, đưa ra chính sách, chiến lược về tài chính, các hợp đồng liên doanh thường có những điều khoản bất lợi cho phía Việt Nam. Đồng thời, việc định giá đất có thể không đúng so với giá trị thực và chưa tính giá trị tăng theo thời gian của lô đất. Sau một thời gian dài hoạt động, các liên doanh này thường thua lỗ triền miên dẫn đến bên Việt Nam mất dần quyền lợi liên doanh thậm chí có thể phải gánh thêm một khoản nợ lớn từ hoạt động kinh doanh của liên doanh. Sau khi bên Việt Nam không có khả năng tài chính để tiếp tục trong liên doanh thì bên nước ngoài thường đứng ra mua lại phần vốn góp của bên Việt Nam trong Liên doanh.
Bên cạnh đó, trong thực tế cũng phát sinh việc chuyển nhượng vốn giữa các đối tác đầu tư trong một dự án bất động sản thông qua hình thức mua bán cổ phiếu