Nhiều doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất đã áp dụng biện pháp chuyển giá theo hình thức nâng giá hàng hóa vật tư, thiết bị nguyên liệu được nhập từ công ty mẹ (hoặc từ công ty con) vào công ty liên doanh, sau đó bán hàng hóa hoặc xuất khẩu hàng hóa lại cho công ty mẹ (hoặc công ty con) ở nước ngoài với giá thấp, thậm chí thấp hơn cả giá thành.Dẫn đến kết quả sản xuất kinh doanh trên sổ sách là lỗ, không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, trên thực tế là có lãi chuyển hết ra nước ngoài thông qua hình thức chuyển giá nêu trên gây thất thu cho ngân sách. Bên Việt Nam trong công ty liên doanh phải gánh lỗ triền miên, dần dần không chịu được lỗ sẽ phải bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài theo giá áp đặt. Vấn đề chuyển giá nêu trên không những gây thất thu cho ngân sách, chính sách ưu đãi đầu tư của Việt Nam đã bị các doanh nghiệp nước ngoài lợi dụng mà còn tạo ra môi trường đầu tư không bình đẳng làm mất ổn định thị trường.
2.1.9. Tình hình sử dụng lao động tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
2.1.9.1 Về số lƣợng lao động.
Theo báo cáo của 95/300 doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài hiện có khoảng 116.855 người lao động, trong đó lao động Việt Nam là 116.485 người (chiếm 99,7%) chủ yếu là lao động phổ thông; lao động nước ngoài là 370 người (chiếm 0,3%) chủ yếu là cán bộ quản lý, điều hành. Đối với nhóm các bộ quản lý điều hành, chỉ ở các dự án khách sạn thì số lượng cán bộ điều hành cả trong nước và nước ngoài từ 2-16 cán bộ (như Mỹ, Úc, Singapore, Malaysia, Hàn Quốc..)
Đầu tư nước ngoài đã tạo được nhiều việc làm cho người lao động, nhất là công nhân ở các khu công nghiệp, đồng thời các nhà quản lý, kỹ sư Việt Nam khi làm việc tại các dự án đầu tư nươc ngoài cũng học tập được rất nhiều kinh nghiệm quản lý cũng như công nghệ xây dựng tiên tiến, chẳng hạn như kinh nghiệm quản lý tòa nhà của CBRE, Savills…
2.1.9.2. Về cơ chế tiền lƣơng cho ngƣời lao động.
Năm 2009, lương tối thiểu vùng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng bình quân 15% (trong khi doanh nghiệp trong nước tăng 18%), năm 2010 tăng bình quân 10% (trong nước tăng 15%). Theo Bộ Luật Lao động Thương binh và Xã hội, tiền lương bình quân của người lao động trong các doanh nghiệp năm 2009 dạt 2,84 triệu đồng/ tháng, tăng 10% so với năm 2008; trong đó doanh nghiệp nhà nước đạt 3,35 triệu đồng/tháng, tăng 7%; doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 2,65 triệu đồng/ tháng, tăng 9,8%; doanh nghiệp liên doanh đạt 2,05 triệu đồng/ tháng, tăng 10,8%. Như vậy, tiền lương của người lao động trong khu vực FDI thấp hơn so với mức bình quân chung của doanh nghiệp nhà nước.
Phần lớn các doanh nghiệp FDI trả lương cho lao động thực hiện công việc quản lý, điều hành dự án rất cao, còn phần lớn người lao động kỹ thuật và phổ thông có thu nhập chỉ bằng hoặc thấp hơn mức thu nhập của người lao động tại các doanh nghiệp trong nước.
2.1.9.3. Tình hình nhà ở cho ngƣời lao động.
Theo số liệu báo cáo của 95/300 doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài, chỉ có duy nhất một doanh nghiệp là công ty TNHH Berjaya- D2D tại dự án khu phức hợp và khách sạn 5 sao và Công ty TNHH Thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya có nhà do doanh nghiệp đầu tư nhưng cũng chỉ cho số cán bộ điều hành là người nước ngoài đang thực hiện dự án. Số lao động còn lại của doanh nghiệp vẫn phải tự lo nhà ở. Như vậy, có thể thấy rằng hiện nay vấn đề nhà ở cho người lao động tại các dự án có vốn đầu tư nước ngoài chưa được quan tâm, chú trọng. Người lao động chủ yếu phải đi thuê nhà, nhiều doanh nghiệp không đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động.
2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. vực bất động sản.
2.2.1 Về cơ chế chính sách, văn bản quy phạm pháp luật.
Trong những năm qua, để khuyến khích đầu tư đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương, cơ chế chính sách về thu hút đầu tư nước ngoài nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng nhằm mở rộng quyền tự chủ trong hoạt động đầu tư, xóa bỏ một số quy định không phù hợp với thông lệ kinh tế thị trường và cam kết hội nhập của Việt Nam, góp phần cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, kinh doanh theo hướng ngày càng thuận lợi, minh bạch và bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được điều chỉnh trực tiếp bởi nhiều luật chuyên ngành như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất Động Sản, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn…Các điều chỉnh chính sách về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản có liên quan chủ yếu tới các vấn đề sau:
2.2.1.1 Hình thức đầu tƣ và trình tự cấp phép đầu tƣ:
Luật đầu tư 2005, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều Luật Đầu tư đã bãi bỏ hàng loạt các quy định mang tính chất xin – cho, kiểm duyệt đối với nhà đầu tư, chuyển
thủ tục quản lý hoạt động của dự án đầu tư từ cơ chế tiền kiểm sang cơ chế hậu kiểm…đồng thời có nhiều quy định mới về hình thức đầu tư, trình tự và thủ tục cấp phép đầu tư đã tạo điều kiện cho các địa phương chủ động thực thi áp dụng trong đăng ký đầu tư, thẩm định cấp phép đầu tư và quản lý các dự án bất động sản được chặt chẽ và thuận lợi hơn. Cụ thể là:
Về hình thức đầu tƣ:
Một trong những điều chỉnh quan trọng nhất của chính sách thu hút đầu tư nước ngoài là đa dạng hóa hình thức đầu tư, từ ba hình thức cơ bản trong Luật Đầu tư nước ngoài năm 1998 (100% vốn nước ngoài, liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh), Luật Đầu tư năm 2005 đã mở rộng tối đa hình thức đầu tư ( được thành lập công ty TNHH, hợp doanh, cổ phần, doanh nghiệp tư nhân…), tạo cho nhà đầu tư nước ngoài có rất nhiều hình thức đầu tư để lựa chọn khi đầu tư.
Không chỉ mở rộng hình thức thành lập doanh nghiệp, Luật Đầu tư 2005 còn có các quy định mới mở ra quyền góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài có quyền tự chủ kinh doanh, bình đẳng trong tiếp cận sử dụng đất đai, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện dự án, cùng với các nghĩa vụ về tài chính, kế toán…tùy theo các hình thức đầu tư.
Về thủ tục đăng ký đầu tƣ:
Theo quy định của Luật Đầu tư 2005 về thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài nhà đầu tư nước ngoài làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Về thủ tục thẩm tra dự án:
Theo quy định của Luật Đầu tư 2005 và các quy định tại điều 46, điều 47, điều 49 của Nghị định số 108/2006/NĐ-CP, nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản, tùy theo quy mô của dự án thực hiện thủ tục thẩm tra về: tư cách pháp lý của nhà đầu tư; mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án; sự phù hợp về quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường; kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có).
Về thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tƣ:
Theo quy dịnh tại điều 51 Luật Đầu tư 2005, khi có nhu cầu điều chỉnh dự án đầu tư bất động sản liên quan đến quy mô, địa điểm, hình thức, vốn, thời hạn dự án thì nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư.
Về phân cấp quản lý và cấp phép:
Luật Đầu tư 2005 xác định về phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý Khu Công nghiệp, Khu chế xuất, Khu Công nghệ cao và khu kinh tế (sau đây gọi là Ban quản lý) cấp Giấy chứng nhận đầu tư cũng như quản lý hoạt động đầu tư và giảm bớt những dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp thuận về nguyên tắc đối với một số dự án quan trọng chưa có trong quy hoạch, hoặc chưa có quy hoạch.
Những dự án đã có quy hoạch được duyệt và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế cũng như các dự án còn lại sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý tự quyết định và cấp giấy chứng nhận đầu tư. Việc phân cấp cấp giấy chứng nhận đầu tư về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý là một chủ trương thực hiện cải cách hành chính trong quản lý kinh tế và được tổng kết trong nhiều năm qua, tạo điều kiện thuận lợi để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý thực hiện trách nhiệm quản lý hoạt động đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài trên địa bàn. Phân cấp mạnh trong cấp phép đầu tư cho Ủy ban nhân dân tỉnh và Ban quản lý đã tạo điều kiện cho các Bộ, ngành quản lý nhà nước tập trung thực hiện chức năng hoạch định chính sách, dự báo, kiểm tra, giám sát.
2.2.1.2 Đầu tƣ phát triển nhà ở:
Luật nhà ở 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã có nhiều quy định mới, thông thoáng, mở rộng quyền sở hữu về nhà ở cho cá nhân người nước ngoài, tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư các dự án phát triển nhà ở
Nhà đầu tư ngoài được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê (Điều 125 Luật nhà ở); được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê ( điều 70 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) hoặc được mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại trong thời hạn tối đa 50 năm đối với cá nhân và thời hạn tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư đối với tổ chức (Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở đó.
Chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài được quyền thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam; được bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 129 Luật Nhà ở).
Về tham gia đầu tƣ phát triển dự án nhà ở:
Nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức đấu thầu hoặc đấu quyền sử dụng đất (Điều 12, Điều 13 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP); được tham gia phát triển quỹ nhà ở xã hội (khoản 2 Điều 45 Luật Nhà ở).
2.2.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản:
Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2007) và Nghị định số 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 quy định về chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã điều chỉnh nhiều nội dung có liên quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản như: quy định về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; yêu cầu về vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; việc mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật công nghiệp; hoạt động đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.
Có thể nói rằng những quy định nêu trên là cơ sở pháp lý quan trọng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, kích thích tăng trưởng kinh tế, minh bạch hóa các giao dịch trên thị trường bất động sản, tăng mỹ quan đô thị và đóng góp đáng kể vào chủ trương chống suy giảm kinh tế của Chính phủ trong thời gian qua.
Các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản đã được hoàn thiện, quy định rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài và không có nhiều phân biệt so với nhà đầu tư trong nước.
Về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản:
Theo quy định tại điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản).
Về điều kiện thực hiện dự án bất động sản:
Kinh doanh bất động sản được coi là lĩnh vực đầu tư có điều kiện (Điều 29 Luật Đầu tư 2005), vì vậy doanh nghiệp tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản không phân biệt vốn đầu tư trong nước hay nước ngoài khi thành lập doanh nghiệp phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản (Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản).
Chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên trở lên đã được phê duyệt (Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP).
Luật kinh doanh bất động sản đã có các quy định khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất; đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (Điều 12); đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh (Điều 18). Nhà đầu tư nước ngoài là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở; được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện dự án; được giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án; được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho