hợp đồng, giao dịch
2.3.2.1. Công chứng hợp đồng ủy quyền
Trên địa bàn thành phố Hà Nội, nhu cầu thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền rất lớn, đặc biệt là việc ủy quyền thực hiện các giao dịch về bất động sản. Nguyên nhân của việc người dân phải làm công chứng ủy quyền là vì các quy định của nhà nước đã hạn chế việc làm thủ tục sang tên trong khi các thủ tục khác không kịp để gối đầu giải quyết dẫn đến việc người dân phải chấp nhận làm công chứng ủy quyền. Giấy tờ chưa đầy đủ và thường xảy ra đối với nhà chung cư. Sau quá trình xây dựng, bàn giao nhà cho người mua nhưng chủ đầu tư chưa thể quyết toán, hoàn công công trình nên không thể làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Thời gian từ lúc nhận bàn giao nhà cho đến khi nhận được Giấy chứng nhận thông thường mất khoảng 2 năm. Ngoài nguyên nhân này ra thì còn một số trường hợp với suy nghĩ mua nhà để ở, không mua đi bán lại nên làm thủ tục nhanh gọn nhất, đỡ tốn các chi phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản… nên chỉ làm công chứng ủy quyền. Đối với xe ô tô, do giá trị thấp, lệ phí trước bạ sang tên cao, mong muốn thủ tục nhanh chóng, đơn giản nên thay vì thực hiện mua bán, hiện tượng người sử dụng xe ký kết hợp đồng ủy quyền khá phổ biến.
đồng ủy quyền, các công chứng viên khi công chứng áp dụng các quy định trong Bộ luật Dân sự, khi thực hiện gặp một số vướng mặc có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc xảy ra tranh chấp, kiện cáo, cụ thể như:
Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền có nội dung ủy quyền thế chấp tài sản
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Thực tế cho thấy, người được ủy quyền khi mang tài sản đi công chứng hợp đồng thế chấp đều bị các tổ chức hành nghề công chứng từ chối. Nguyên nhân là do nội dung ủy quyền trái với quy định tại khoản 1 Điều 342 của Bộ luật Dân sự: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp" [36].
Theo quy định này, thế chấp là việc chủ sở hữu tự mang tài sản của mình để thế chấp. Chủ sở hữu có thể ủy quyền cho người khác thực hiện việc ký kết hợp đồng thế chấp nhưng với điều kiện số tiền vay, lãi suất và các nghĩa vụ khác vẫn phải do chủ sở hữu thực hiện. Trong trường hợp này, hợp đồng ủy quyền đã khiến người được ủy quyền "lầm tưởng" mình là người sở hữu tài sản.
Thứ hai, hợp đồng ủy quyền, đặc biệt là các hợp đồng có nội dung
định đoạt tài sản được ủy quyền, có ghi thời hạn ủy quyền là -không có thời hạn-, điều này dẫn đến cách hiểu là không có thỏa thuận về thời hạn của hợp đồng, do đó hợp đồng hết hạn sau 1 năm ký kết theo quy định tại Điều 582 Bộ luật Dân sự, trong khi mong muốn của người nhận quyền đối với tài sản thường là cho đến khi thực hiện xong việc bán tài sản: "Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền" [36].
Nếu sau khi hợp đồng hết hạn, người được ủy quyền thực hiện việc bán tài sản được ủy quyền sẽ không thực hiện được, theo đó tài sản được ủy
quyền lại thuộc về bên ủy quyền, tranh chấp sẽ xảy ra giữa các bên.
Thứ ba, Luật Công chứng số 82/2006/QH11 không quy định về thủ
tục ủy quyền trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng. Trường hợp này xảy ra rất nhiều trong thực tế, các công chứng viên khi tiếp nhận hồ sơ vẫn hướng dẫn và thực hiện hợp đồng này theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP được ban hành trước khi Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ra đời.
Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng.
Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực, thì bên ủy quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn của họ công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực nơi họ thường trú hoặc tạm trú có thời hạn công chứng, chứng thực tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền [14].