Một số vấn đề pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

Đ Ạ I H Ọ C Q U Ố C G IA H À N Ộ I TRƯỜNG BẠI HỌC KNQA HỌC Xà HỘI VÀ NHÂN VĂN w to m m LUN ã VN THC ô S KHOA HC LUT HC ã ã ô .mờtt tttti / LU T KINH TE JN ã»ê' « MỘT SÔ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỂN s HỮU NHÀ ỏ VÀ QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ ■ ■ ■ O ỉ ♦> BO Giáo viên hướng dẫn Học viên HÀ NỘI -2000 : TS PH Ạ M Hữu NGHỊ í P H Ạ M C Ô N G T H l'Ỳ MỤC LỤC » * Trang Lời cảm ơn Mục lục Lời nói đầu Chương 1: Những vấn đề chung cấp giấy chứng nhận quvền NỞ hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị I I Quyền sở hữu nhà đô thị 8 1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sà hữu nhà 1.1.2 Các hình thức sở hữu nhà thị 1.1.3 Quyền nghĩa vụ cùa chủ sở hrai nhà đô thị Ị Cơ sở phát sinh quyền sở hữu nhà đô thị 1.2 Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất đô thị quyền sử dụng đất 1! 12 13 đô thị 1.2.1 Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất đô thị 13 1.2.2 Quyền sử đụng đất đô thị 17 1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận 19 sở hữu nhà sử đụng đất đô thị 1.4 Ý nghĩa pháp lý việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hĩai nhà 24 sử đụng đất ỏ đô thị 1.4 i Đối với Nhà nước 25 Ỵ 4.2 Đối với chủ sử dụng đất 26 1.5 Nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 26 Chương 2: Các quỉ định hành cấp giấy chứng nhận quyền 31 so hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị thực tiễn áp đụng i Các qui định quan nhà nước Trung ương cấp giấy 3! chứng nhận sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 2.2 Các qui định Thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền 39 sở hữu nhà quyền sử đụng đất đô thị 2.3 Thực tiễn áp dụng qui định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 44 quyền sử dụng đất thị (qua thí dụ Thành phố Hà Nội) 2.3 i Giai đoạn làm thí điểm hai phường Kim Liên Láng 46 Thượng thời kỳ 7/1994 - 7/1997 2.3.2 Giai đoạn từ tháng 7/1997 đến Chương 3: Hoàn thiện chế pháp lý để đẩy nhanh vỉệc cấp Giấy 68 80 chứng nhận quyền sơ hữu nhà quyền sử dụng đất thị 3.1 Hồnthiện quiđịnh pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở 81 hữu nhà quyền sử dụng đất thị 3.2 Hồn thiện chế tổ chức, hành chính, chế độ tài việc 88 cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất đô thị 3.2.1 Hồn thiện chế tổ chức cơng tác cấp giấy chứng nhận 89 quvền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị 3.2.2 Hồn thiện chế độ tài vể cấp giấy chứĩìg nhận quyền sở 90 hữu nhà sử dụng đất đỏ thị Kết luận 97 Danh mục tài liệu tham khảo 100 Fhụ lục 105 LỜI NĨI ĐẦU 1/ Tính cần thiết đề tài: Để nhanh chóng đưa viộc quản lý quỹ đâ't quỹ nhà đô thị vào nẻn nếp, ngày 5/7/Ỉ994 Chính phủ ban hành Nghị định số ĨO/CP quyền sd hCru nhà quyền sử dụng đất đồ thị, Nghị định số 61/CP việc mua bán kinh doanh nhà Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị vân để tầng lớp dân cư, quan nhà nước, ngành, cấp từ trung ương đến địa phương quan tâm Đây vấn đẻ có ý nghĩa trị, kinh tế, xã hội lớn ảnh hưởng trực tiếp đến hộ dân, cá nhân làm ăn sinh sống đô thị Trong bối cảnh việc tập trung nghiên cứu đề tài:" M ột s ố vẩn đ ể pháp lý việc cấp giẩv cỉiứng nhận tỊuvềtì sơ hữu nhà sử dụ/tạ đất tụi đô thị" có tính thực tế , tính thời cao, có số liệu thực tế phong phú Mặt khác, việc nghiên cứu để tài:" M ột s ố vẩn đi' pháp lý việc cap gíứỳ cììứlig nhận sở hữu nhà ỏ vù quyền sử dụm* đất đỏ thị" giúp cho nâng cao hiệu công tác địa phương, đồng thời tìm nhược điểm cịn tồn để kịp thời có đề xuất, kiến nghị với quan có thẩm quyền điều chỉnh để hồn thiện chế độ pháp lý quan trọng 2/ Mục tiêu nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu: Trên sở qui định pháp ỉuật thực tiễn triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, đề tài tập trung nghiên cứu cách tồn điện, có hệ thống vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử đụng đất đô thị; điểm hợp lý, tồn tại, vướng mắc, áp dụng qui định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử đụng đất đô thị thực tế, qua để xuất giải pháp hồn thiện quí định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà quyền sử dụng đất đô Từ mục tiêu nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài đặt là: * Nghiên cứu khái niệm : quyền sờ hữu nhà ở, quyền sử dung đất ở, đất đô thị, đất đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyên sử đụng đất đô thị * Nghiên cứu qui định pháp luật hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị thực tỉển áp dụng thành phơ Hà Nội * Phân tích vấn đề đặt triển khai công tác câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyên sử đụng đất đô thị * Đề xuất giải pháp hoàn thiện qui định pháp luật, chế tổ chức, thủ tục hành chính, sách tài để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử đụng đất thị 3/ c « sở phương pháp luận phưcmg pháp nghỉên cứu Cơ sở phương pháp luận đề tài triết học Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh vể Nhà nước pháp luật, quan điểm Đảng Nhà nước ta xây dựng nhà nước pháp quyền, cải cách tư pháp cải cách hành Việc nghiên cứu đề tài cịn dựa vào thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhộn sở hữu nhà sử dụng đất thị địa phương tồn quốc sở báo cáo định kỳ, tổng kết hàng năm Tổng cục Địa chính, Bộ Xây dựng, Thanh tra Nhà nước thực tế triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị để rõ vấn đề chưa qui định, cẩn bổ sung xây dựng Phương pháp nghiên cứu đề tài là: từ chung đến riêng, cụ thể, từ khái niệm đến qui định hành, thực tiễn áp dụng qua rút chế pháp ỉý hồn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử đụng đất đô thị Trong trình thực đề tài tác giả sử dụng phương pháp phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, đặc biệt phương pháp khảo sát thực tế thông qua việc địa bàn số quận, phường đặc biệt hai phường Kim Liên, Láng Thượng thuộc quận Đống Đa để xin số liệu cụ thể, vấn cán có nhiệm vụ triển khai công tác cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị 4/ Những đóng góp luận văn Đây đề tài chuyên khảo đẩu tiên nghiên cứu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị sở phân tích lý luận kết hợp với khảo sát thực tiễn áp dụng quỉ định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Đẻ tài luận giải khoa học đánh giá thực trạng tình hình cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ị thị toàn quốc, tồn tại, nguyên nhân khó khăn vướng mắc giải pháp hoàn thiện Những vấn đề chưa đề cập cách có hệ thống sách báo pháp lý, đề tài khoa học Việc nghiên cứu vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn, giúp cho việc bổ sung, hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 5/ Cơ cấu luận văn Ngồi Lời nói đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có chương Chương 1: Những vấn đề chung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Chương 2: Các qui định hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử đụng đtít thị vằ thực tiễn áp dụng Chương 3: Hồn thiện chế pháp lý để đẩy nhanh việc cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỂ CHUNG VỀCẤP GIÂY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỂN sử DỊJN(Ỉ ĐẤT TẠI ĐÔ THỊ 1.1 Quyền sở hữu nhà đô thị ĩ ĩ l K hái niệm đặc điểm sở hữu nhà Quyền sở hiìu ỉà phạm trù pháp lý phản ánh quan hệ sở hữu chế độ sở hữu định Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu chế định pháp luật bao gồm hệ thống quy phạm pháp luật, Nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ xẵ hội phát sinh lĩnh vực chiếm hĩrn, sử đụng định đoạt tài sản Còn theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu hiểu ỉà mức độ xử mà pháp luật cho phép chủ thể thực quyền năng, chiếm hữu, sử dụng định đoạt điều kiện định Trên sở quan niệm chung quyền sở hữu, đưa khái niệm quyền sở hữu nhà theo nghĩa khách quan ỉà tổng thể quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành để điều chinh quan hệ phát sinh trình chiếm hữu, sử dụng định đoạt nhà Còn theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu nhà quyền chủ sở hữu việc chiếm hĩru, sử dụng định đoạt nhà ở, xuất sở nội dung quy phạm pháp luật sở hữu nhà Mỗi mộl loại tài sản khác quyền sở hữu loại tài sản có đặc điểm khác Nhà nói chung nhà thị nói riêng dạng tài sản đặc biệt nên quyền sở hữu nhà ỏ có đặc điểm riêng Nhà cơng trình tạo dựng diện tích định, vị trí cụ thể nên quyền sở hCru nhà liên quan đến quyền sử dụng ctấí Đây ià đặc điểm đặc thù quyền sở hữu nhà Nhà dạng tài sản đặc biệt, vấn đề quyền sở hữu nhà ỉn địi hỏi phải có đăng ký, công nhận Nhà nước Đặc điểm quyền sở hữu nhà thể rõ hệ thống pháp luật nước ìa quì định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất ở, quv định việc đăng ký chuyển dịch, đăng ký chấp nhà Do nhà gắn với khu thị, để điện tích nhà d phục vụ đầy đủ chức nó, đặc điểm rõ nét quyền sở hữu nhà gắn ỉiẻn với tiện ích xã hội công cộng đường xá, điện nước sở hạ tầng khác Vấn đề quyền sở hữu nhà ở, xây dựng nhà công dân nước ta ghì nhận điều 58 điều 62 Hiến pháp năm 1992 với nội đung cơng dân có quyền sở hữu nhà có quyền tự xây đựng, tạo lập chỗ phù hợp với quy hoạch 1.1.2 Các hình thức sở hữu nhà ỏ đổ thị Nói đến hình thức sở hữu tài sản tức nhìn nhạn vấn đề sở hữu từ tư cách chủ sở hữu tài sản, với nội dung ià tài sản thuộc chu thể xã hội cách thức tạo lập nên tài sản Vậy nói tới hình thức sở hữu nhà tức nói tới qui định hệ thống pháp ỉuật hành vé nội dung quyền sở hĩru tài sản thuộc "ai" chúng tạo lập Nghị định 60/CP ngày 05/07/1999 Chính phủ quyền sở hữu nhà sử dụng đất thị dành tồn chương II với ba điều 5, để nói vấn đề Theo quy định chương II Nghị định ỐO/CP nước ta có hình thức sở hữu sau đây: Z /.2./ Sà hữu N hà nước nhà 10 Theo quy định điều Nghị định 60/CF nhà thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: - Nhà tạo lập nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước; - Nhà có nguồn gốc sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật; - Nhà tạo lập nguồn vốn ngân sách Nhà nước có nguổn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước, có phần tiền góp cá nhân, tập thể theo thoả thuận theo hợp đồng mua nhà trả góp chưa trả hết tiển Ị Ị 2.2 S hữu tổ chức trị, trị - x â hội, tổ chức x ã hội, tổ chức kỉnh tế Đáy hình thức sở hiru tổ chức trị, tổ chức trị - xâ hội, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế tồn hợp pháp, pháp luật công nhận Tại điều Nghị định 60/CP quy định nhà thuộc sở hữu tổ chức trị, xã hội, tổ chức kỉnh tế bao gồm: - Nhà tạo lạp nguồn vốn đo tổ chức tự huy động; - Nhà tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp ỉ Ị 2.3 Sở hữu tư nhân nhà Sở hữu tư nhân nhà ỉà hình thức sở hữu nhà ỏr nước ta Nói tới hình thức sở hữu tư nhân nhà tức ỉà nói tới điện tích lứìà đo tư nhân tạo lập thơng qua xây dựng, mua bán, nhận thừa kế sở hữu bởỉ hình thức hợp pháp khác Ỉ'Ini Ilk Ị M ả b ố : (Do cư quan quá» lý ghi) CỘNiỉ HỒ Xà HỘI CHỦ NíỉHÌA VIỆT NAM Độc lạp - T ụ - Hạnh phúc O0 Đ Ả N G K Ý N H À Ỏ VÀ ỉ)Ấ T Ở k in ỉi iiứ ì : UỶ BAN NÍIÂN DÂN ỈMIUŨNU ỤUẬN TiiÁNii ế l i o V A T E N mổ ị H O Ặ C T Ổ C H Ứ C ) Đ Â N t ỉ KÝ nam sinh C M N D b ngày ị lọ khau (hướng Ilú : ỉ hãnh Ịỉlìố ( lính ỉ len vọ (lìoạe c h ổ n g ) Nam sinh ( iMNI.) vo ( hoỊU' chồng ) N gày » Y K ' l l i l U DAT : 11)11,1 su : T bán đổ bO diệu l í c h Ill li inh H ì i t v M íilụng : K iêng I í C luing! I Míiiion uoc lima ilál ( tlutíc clmyếu nhuụìig, thừa ké, cap) s v NHÀ Ỏ : Đ ịa ch i n h : I ong diẹii ỉ ích i>ứ tl ụ n g m D iệu lích xây tiựng k e i u m : .Số láng : NịỊUOU góc nhà : IỈN11 I I I Nấ i s ứ D Ụ N G O Ả I Ỏ : ,1 ( liu iluiè ( liong nước, nước); I)- I Ilé ciuV|): HAN S A O C A C t i I  Y T Ò CÓ L I Ê N Q U A N VỂ N H À , Đ Ằ T ; m2 (».so ỉ) ố i HIJA ĐẢ VÀ MẶT lỉẰNC; NHẢ : 'l oi xiu cam (loan lời khai thật hứa lạo m ọi íliểu kiện líe nhai) viên llura hành quyền kiểm Ira đo dạc lại nhà ày tháng íìủ n ì Người khai ký (N eu lổ chúc llù thú trướng ký d ó n g ÍỈÁU) ’Im lue CỘNG HỒ x a u i c m ' j NGHĨA VỈỆT NAM Đ ộc lậị) - T ự áo - ỉỉạ n h phúc oO o - Đ O N X IN (Ỉ1Ằ Y C H Ủ N G N H Ậ N Q U V Ể N S Ở H Ĩ)U N H À Ó VÀ Q U Y Ê N S Ử U Ụ N íỉ B Ấ T Kính tí u i : ù UỶ BA N N H  N UÂN i ỈIÀNỈI P H Ổ len iỏi la : C M N D sổ : ngày Ịhucmg Il ú : Teil vơ I lioạc chổng) ỉà ; t).ii liiện cư qu an : XMI cap ịiia> chiíUịỊ nhận q u yên sớ hu» nhà ó sứ liụng dãỉ ó ' : Nliií só : h e m ilìco đơn gtay lò ': y kicn liiiih bày Ihem { nêu có) l ùi xin cuin đoan uhứng lịi khai tiên ià lliậí, hứa lạo íliéu kịụi d nhan VICU ihùa hành cúa C h ín h quyén kiểm tra, du đ c lại nhà, dã! »lộp iẻ phí Ihco IỊU íÍỊllll XÚC n h ậ n Un đan g ky nhà o, ciáỉ N g a> lại I M U liN l) phường N gày th án g nam C h ủ đ o » k ý ỉén (DCII la tổ cliức íhi tlo thú haỏitịỊ ký lioitị! *1,111ỉ C Ộ N G H O À XĂ H Ộ l C l i í i N l i H l A V I Ệ T NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc O0 — - - ’ IỈÁN K Ê K HA I ĐÁN íi KÝ NHÀ Ĩ, ĐẤ T Ở I b ị.\( |! ỉ: ÉÉ I i + ỊII im I SỐ nhà TỜ sổ: — Đường pliố, ngõ _ TỔ PlụíùiiịỊ í Jl •• 1)1 1li.ll lili ỉ >1.1 v:hi dã Mí (lung IIC IU Ì KI'«: K1ỈAI i)AN(ỉ KÝ Ho tên Nãm sinh O ui sỏ' hù» : í 'hú hộ dang sử đụng III n.\< DiíỉM N11ÁÚ M ik- dich mVtlụng : Kếl u Ngịi ịị 1Aiig So Diện lích xây ỉlung (m i) Đặc điểm hộ Diện tích sử duitg 0»2) Nãiiì xây dung DT sử duiỊg liêng Giấy phép xà) chmB (C/K ) DT sử dniiị» chung DT sán vườn (nếu có) IV n Ạ C DI iI m KUUỒN VIHN DAT ; Biĩn đồ uãm Thửa số Tờ số Khi» VƯC Diên tích (m2) V KÍ- KHAI N< ỈUồN < ỉố (’ SỨDỤNíì NIIÀ t >ẤT I ( ác loại giây tò* Iilià đất : Dien hiên trình ImujjlV tlụng nlù) đất Nổi tiling Ngđy lliáhịỊ, Iiăiụ Giai (loạn mróc năm 1954 Giai đoạn sau năm 1954 Túi MM cam ctoaii lời khai ỉ rên đáy thing llu)t xin Uoàu tồn chịu hách Iiliiẹm Ihhn lit) /lội ngày ílì(ìiiị> Người khai ký lê» CỘNiộiì iklt