Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai,pháp luật về nhà ở, p

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

1.1 Khái niệm và vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Khái niệm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3

1.1.2 Vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

2.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.2 Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

2.2.1 Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất 12

2.2.2 Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mà có thể phải nộp tiền sử dụng đất 13

2.3 Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai 13

2.4 Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định 14

2.5 Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15

2.6 Thẩm quyền Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16

2.7 Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó 18

2.8 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19

2.8.1 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất 20

2.8.2 Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở 21

2.8.3 Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng 22

2.8.4 Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất 23

2.8.5 Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp

lại Giấy chứng nhận 24

2.8.6 Nghĩa vụ tài chinh 24

2.9.1 Đính chính Giấy chứng nhận 25

2.9.2 Thu hồi Giấy chứng nhận 26

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VAI TRÒ CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 28

3.1 Thực trạng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong công tác quản lí nhà nước về đất đai 28

3.1.1.Sự thiếu thống nhất trong pháp luật đất đai 28

3.1.2 Xác định nguồn gốc đất 29

3.1.3.Sự tắc trách của cán bộ thực thi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 29

3.1.4.Vấn đề về nghĩa vụ tài chính 29

3.2.Giải pháp cho thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quản lí nhà nước về đất đai 30

3.2.1.Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30

3.2.2.Về thủ tục hành chính 30

KẾT LUẬN 32

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

ST

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không đơn thuần chỉ là tài sảnthuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước có vai trò là đại diện chủ sở hữu và người thốngnhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước mà nó còn là tư liệu sản xuất và là cơ sởvật chất đặc biệt quan trọng của chính bản thân người sử dụng đất Đất đai có mặttrong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngànhnông-lâm nghiệp, là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh củacác doanh nghiệp Ngay cả mỗi người chúng ta đều phải đi lại, học tập, làm việc, sinhhoạt hàng ngày và các hoạt động ấy đều gắn liền với đất đai Và cùng với sự nghiệpcông nghiệp hóa-hiện đại hóa thì nhu cầu về sử dụng đất đai ngày một nâng cao Đấtđai như một nguồn nội lực thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội Và muốn đạt được sựphát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì buộc pháp luật không gì kháchơn là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Chỉ có như vậy mới tạo được tâm lý antâm, sự tin tưởng của người dân vào pháp luật để họ có thể đóng góp hết sức mình vào

sự phát triển đất nước Bởi lẽ đó Nhà nước đã quy định các quyền của người sử dụngđất trong Luật Đất đai năm 20131, người sử dụng đất có các quyền như: quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được Nhà nước bảo hộ khi

bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; quyền khiếu nại,

tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Và trong các quyền đó chúng ta không thể không nhắc đến "quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"-một

quyền cơ bản cực kỳ quan trọng và thiết yếu trong việc quy định về quyền của người

sử dụng đất trong pháp luật đất đai Vì muốn thực hiện được các giao dịch, muốnkhiếu nại hay bất cứ các hoạt động liên quan đến đất đai nào khác của người sử dụngđất thì buộc người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với mảnhđất ấy Nó là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất, cũng giống như việc một công dân thì phải có giấy chứng minhnhân dân vậy Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong điều chỉnhcủa pháp luật đất đai đề cập tới bộ phận tổ chức kinh tế trong nước hay nước ngoài hay

là những hộ gia đình, cá nhân người Việt định cư ở nước ngoài và một bộ phận khácrất quan trọng, gần gũi hơn, và là một bộ phận chiếm phần lớn người sử dụng đất đóchính là hộ gia đình, cá nhân trong nước Và những xung đột, khiếu nại hằng ngày vẫnđang tiếp diễn đặc biệt là vấn đề về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất của người dân do chính quyền làm không đúng, do luật còn những điểm chưa bảo

vệ được tối đa quyền lợi chính đáng của người dân Đứng trước những khó khăn đó vàcũng chính bởi tầm quan trọng và sự thiết yếu về quyền cơ bản này nên tôi quyết định

chọn đề tài:" Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " để đề cập đến

trong bài tiểu luận này

1 Luật số 45/2013/QH13 được thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài về vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước trước tiên là giúp người đọc có

cái nhìn sơ lược về quyền chung các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất Để người đọc có thể hiểu được phần nào mục đích của việc quy định quyềnđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết sức quan trọng bởi một mặt đối vớiNhà nước vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý, vừa nắmchắc tài nguyên đất đai; mặt khác đối với người sử dụng đất vừa yên tâm khai thác triệt

để mọi tiềm năng tốt nhất của đất đai, hiểu và chấp hành tốt quy định pháp luật về đấtđai Đất đai dù có đa dạng, phong phú tới đâu đi chăng nữa thì nó cũng là nguồn tàinguyên hữu hạn, trong khi nhu cầu về sử dụng đất của con người ngày một tăng cao.Đứng trước tình thế đó, chúng tôi muốn bạn đọc cần có cái nhìn khách quan, cả vềphía người sử dụng đất và cả về phía Nhà nước Bởi để bảo vệ quyền lợi chính đángcủa người sử dụng đất thì pháp luật buộc phải đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụngđất Nó là quyền mà bất kỳ một người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng Vàquy định pháp luật được tạo ra không gì khác hơn là để bảo vệ quyền lợi ấy một cáchtốt nhất

3 Phương pháp, phạm vi và đối tượng nghiên cứu trong đề tài

Phương pháp nghiên cứu đề tài của tôi là phương pháp phân tích, liên hệ thực

tế, phương pháp quy nạp và bình luận trong phạm vi nghiên cứu Luật Đất đai 2013cùng với các Nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 Bằngviệc phân tích, trích dẫn các quy định của Luật, Nghị định và Thông tư để làm sáng tỏquyền lợi của người sử dụng đất Cụ thể là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất của người sử dụng đất Sau khi phân tích quyền và tóm tắt về thủ tục, tôi sẽđưa ra phần đánh giá của mình Lẽ dĩ nhiên việc đánh giá sẽ không tránh khỏi những ýkiến chủ quan, nhưng những đánh giá, phê bình trong bài tiểu luận này của tôi đều dựatrên những diễn biến của việc thực hiện quyền được cấp giấy chứng nhận của người sửdụng đất đang diễn ra trong pháp luật đất đai nhà mình Và từ những nhìn nhận đánhgiá ấy, chúng tôi sẽ đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm đóng góp một phần vàoviệc tiến hành hoàn thiện quy định Luật Đất đai 2013 ở mảng quyền được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưngkhông trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ giađình, cá nhân…Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước vớingười sử dụng đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấychứng nhận quyền sử dụng đất) Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhànước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên mà bất kì người sử dụng đất hợppháp nào cũng được hưởng

1.1 Khái niệm và vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 16 Điều 3 của Luật Đất Đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà

nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấthợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sảnkhác gắn liền với đất.”

Có thể nói, việc cấp Giấy chứng nhận nhằm hai mục đích Thứ nhất, thông qua

việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước xác lập đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện

quản lí nhà nước về đất đai Thứ hai, cấp Giấy chứng nhận tạo cơ sở pháp lý để bảo hộ

quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Và Giấy chứng nhận được pháp luật quy định mẫu Giấy chứng nhận để áp dụngcho tất cả các trường hợp sử dụng đất

Việc quy định mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích giúpNhà nước thống nhất quản lý đất đai một cách thuận tiện và hiệu quả và là hình thứcpháp lý thống nhất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để thuận tiện cho công tác quản lý nhà nước, bảo vệ lợi ích chinh đáng củangười sử dụng đất và của các chủ thể có liên quan, Nhà nước đã có quy định “Hợpnhất” các loại giấy tờ về nhà, đất Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều các Luậtliên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19/06/2009; Nghị định 88/2009/NĐ-CPngày 19/10/2009, kể từ ngày 10/12/2009, Nhà nước sử dụng một mẫu giấy chứng nhậncho nhà và đất có tên gọi là “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất” Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên & Môitrường quy định mẫu, phát hành và tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai 20132

Ngoài loại Giấy chứng nhận này, pháp luật đất đai còn thừa nhận các loại giấy

tờ có giá trị pháp lý “ tương đương” Giấy chứng nhận Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đấtđai 2013 thì “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu

2 )Theo khoản 3 Điều 24 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

& Môi trường “ Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thì :” Phôi giấy chứng nhận đã phát hành theo quy định tại Thông

tư số 17/2009/TT-BTNMT ( hướng dẫn nghị định 88/2009/NĐ-CP) được tiếp tục sử dụng để thể hiện nội dung theo quy định của Thông tư này”.

nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai,pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn còngiá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứngnhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttheo quy định của Luật này” Nghĩa là, người sử dụng đát có các giấy tờ này cũngđược thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như người có Giấy chứngnhận theo mẫu quy định.

Ngoài các giấy tờ được coi là hợp pháp trên, thực tế còn có một giấy tờ khác vềquyền sử dụng đất Về nguyên tắc, những người có các giấy tờ này phải làm thủ tụccấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới được thực hiệngiao dịch.3

1.1.2 Vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong pháp luật về đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quantrọng Với những thông tin được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động saukhi cấp giấy, v v ), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữ một vai trò lớn đối với

cả nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoànthành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất chứng tỏkhả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúpNhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện

Trước đây, do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nướckhông thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai Nếu các hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất mà có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi trao đổi mua bántrên thị trường phải trình Giấy chứng nhận với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước.Khi đó, nhà nước sẽ kiểm soát được thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được mộtkhoản thuế khá lớn

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọingười sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây là một yêu cầubắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như:đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổimục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền

sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhậnbởi vì:

- Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo

vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo phápluật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Thông qua

3 Xem chi tiết các loại giấy tờ này tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, cho phép xác lập một sự ràng buộc về tráchnhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc châphành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận sẽ cung cấp thôngtin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai.

- Giấy chứng nhận là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ

đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiết kiệm

và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnhthổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thìtrước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý Cácthông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên

- Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị

trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tựphát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầunhư chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thôngtin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơhoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo

sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triểncủa thị trường này

- Cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội

dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tếcủa các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp Giấy chứng nhận là một cơ

sở quan trọng Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp Giấychứng nhận đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Đốivới công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xácđịnh vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục

vụ yêu cầu tổ chức cấp Giấy chứng nhận

Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp Giấy chứng nhậnthông qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc

giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đếnviệc cấp Giấy chứng nhận vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất

có nguồn gốc không rõ ràng

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính phủhoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyên họppháp của người sử dụng đát khi đăng ký

Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và định giáđất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và sau khi đăng kýcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệmcủa người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ

Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúngđối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tìnhtrạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước

Như vậy, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận nằm trong nội dung chi phối củaquản lý Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận sẽ giúp cho việcthực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai Bởi lẽ đó, Nhà nước

và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003 trước đây không đưa ra điều luật riêng về nguyên tắccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất, tuy nhiên, những nội dung tương tự Điều 98 Luật đất đai 2013 cũng đã được

quy định tại khoản 3 Điều 48 Luật đất đai 2003 Đối chiếu các quy định này có thểthấy, Luật đất đai 2013 đã đi sâu, làm rõ từng nguyên tắc cấp, đảm bảo tốt hơn ý chícủa người sử dụng đất (các trường hợp mà người sử dụng đất được lựa chọn cấp mệtgiấy hay cấp nhiều giấy – cấp theo từng thửa, cấp theo từng chủ thể trong trường hợpquyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng chung)

Đồng thời, Luật đất đai 2013 cũng bổ sung nguyên tắc liên quan đến việc cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrong trường hợp có chênh lệch về số liệu đo đạc Đây thực sự là một quy định rất có ýnghĩa trong thực tiễn quản lý đất đai, nguyên tắc này cũng được xác định theo hướng

có lợi cho người sử dụng đất

Điều 98 luật đất đai 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtphải tuân thủ theo các điều kiện của luật định, gồm những điều kiện cụ thể sau:

- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp theo từng thửa đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụngnhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì đượccấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất chung cho các thửa đất đó

- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chungnhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người cóchung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vàcấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu cóyêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất cấp cho vợ và chồng

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợhoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêucầu

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ theo quy định

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứngnhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với nhữngngười sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác địnhtheo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớiphần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơndiện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013, cụ thể

là “ Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

-Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật này;

-Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lựcthi hành;

-Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụngđất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

-Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quanthi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơquan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

-Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

-Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao, khu kinh tế;

-Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

-Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước;

-Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thànhviên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụngđất hiện có;

-Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

2.2 Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật này;

- “Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờsau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quyđịnh của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việcchuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngàyLuật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phảinộp tiền sử dụng đất.

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa ánnhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quảhòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơquan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thựchiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đượccấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thìphải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất

đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sửdụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 101 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tạiđịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hộiđặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã

sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền

sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chitiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

Điều 102 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúngmục đích

2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giảiquyết như sau:

a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dâncấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trườnghợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sửdụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương

án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đấtphê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

3 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quyđịnh tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợpđồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

b) Không có tranh chấp;

c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm2004

5 Chính phủ quy định chi tiết Điều này”

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực

thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụngđất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;

theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quanthi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơquan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu

công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành

viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụngđất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2.2.1 Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất

a.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định4:

- Giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 do Cơ quan có thẩm quyền cấp.

- Giấy chứng nhận tạm thời được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có têntrong Sổ Đăng ký nhà đất, Sổ Địa chính trước ngày 15/10/1993

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ giao nhà tìnhnghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận

là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu

NN theo quy định pháp luật;

- Giấy tờ về QSDĐ do Cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sửdụng đất;

- Giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 20 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theoChỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng chính phủ:

b.Giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ, chưa thựchiện thủ tục và đất đó không có tranh chấp

c Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình; đất nông nghiệp quy định tạikhoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai 2013 (bảo tồn bản sắc, tập quán), được UBND cấp

xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng

4 Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định được quy định cụ thể tại Điều 21 của Nghị Định 43/2014/NĐ- CP

2.2.2 Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mà có thể phải nộp tiền sử dụng đất

a.Hộ Gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND,quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giảiquyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai của CQNN có thẩm quyền đã được thi hành( trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện)

b Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từngày 15/10/1993 ( trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện)

2.3 Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

a) Hộ gia đinh, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày

15 tháng 10 năm 1993; được xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch,hoặc chưa có quy hoạch, hoặc sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch:

(i) Đối với thửa đất có nhà ở:

- Diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diệntích thửa đất được công nhận là đất ở

- Diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được côngnhận bằng hạn mức công nhận đất ở

- Diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mứccông nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng

(ii) Thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệpthì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ theo diệntích thực tế đã xây dựng; có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâudài

(iii) Thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phinông nghiệp mà diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở và phầndiện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệpthì được công nhận theo quy định nói trên

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định thì đượcxác định là đất Nông nghiệp và được công nhận như đối với đất Nông nghiệp

b) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian

từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004; được xác nhận là không có tranh chấp; phù hợpvới quy hoạch hoặc không phù hợp nhưng đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệthoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thuhồi đất:

(i) Thửa đất có nhà ở mà diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộdiện tích thửa đất được công nhận là đất ở

- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tíchđất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở;

- Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơnhạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng (ii) Thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nôngnghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ theoquy định trên.

(iii) Thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụphi nông nghiệp mà diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở vàphần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nôngnghiệp thì được công nhận theo quy định nói trên

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định thìđược xác định là đất nông nghiệp và được công nhận như đối với đất nông nghiệp c) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp

từ trước ngày 01/7/2004, nay được xác nhận là đất không có tranh chấp:

(i) Trường hợp trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theohình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích sử dụng,không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp; Diện tích đất nông nghiệp còn lạichuyển sang thuê;

(ii) Trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhậntheo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích sử dụng;

(iii) Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác màkhông được công nhận là đất phi nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hiệntrạng đang sử dụng

d) Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận gắn liền với đất trongcác trường hợp trên thực hiện theo quy định của pháp luật

đ) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp trên mà không đủđiều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng chođến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định

2.4 Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

a) Khái niệm:

Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể

từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhậnhoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đốivới trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận

b) Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nộidung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biênbản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắnliền với đất;

- Quyết định hoặc Bản án của TAND đã có hiệu lực thi hành, Quyết định Thi hành

án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã

có hiệu lực thi hành; Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và đạidiện UBND cấp xã nơi có đất;

- Quyết định Giải quyết khiếu nại, tố cáo của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cóliên quan đến việc sử dụng đất;

- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở;Giấy Chứng minh Nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và cáckhoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nướcgiao quản lý, sử dụng đất;

- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất,chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khaiđăng ký

c) Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ không thống nhấtthì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày thángnăm sử dụng đất sớm nhất

d) Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định hoặc không ghi rõ thờiđiểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã

về thời điểm bắt đầu, mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người

đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhậntrong khu dân cư nơi có đất

2.5 Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là những chủ thể trực tiếp sử dụng đất không có quyền sử dụng đất hợp pháphoặc có nhưng không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định củapháp luật Các trường hợp này bao gồm:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lí thuộc các trườnghợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,phường, thị trấn

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đấtcủa nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông,lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng