Cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG I. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở 1. Khái niệm GCNQSDĐ 2. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận 3. Cơ sở lý luận 4. Mục đích yêu cầu, đối tượng của việ

đặt vấn đề

đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt trongsản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng chochiến lợc phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng nh chiến lợcphát triển nền kinh tế nói chung Nó là môi trờng sống, là cơ sở tiến hành mọihoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con ngời,đất đai cũng có vị trí vôcùng quan trọng, con ngời không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạtđộng đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai Và hiện nay đất đai từng b-ớc đợc sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lựcquan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội Một trongnhững công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị tr-ờng bất động sản có sự quản lý của Nhà bớc

ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nớc đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.

Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thpháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đợc cấp cho ngời sử dụngđát để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện cácquyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai ,đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng kýđất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đaigiữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồsơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lậpcăn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai Vì vậy, ngời đợccấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.

Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nớcta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm Hơn nữa tình hình biến động đất đai rấtphức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấpđất đai thờng xuyên xảy ra, hiện nay có khoảng 80% các vụ khiếu kiện thuộclĩnh vực đất đai.Do đó việc cấp GCNQSDĐ đối với từng thửa đất hiện nay làvô cùng cần thiết

Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu sâu hơn về tình hình cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở và những khó khăn vớng mắc hiện nay Vì

vậy em đã chon đề “Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ giađình cá nhân đang sử dụng đất”

Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:

III. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ

1 Điều kiện cấp GCNQSDĐ2 Hồ sơ địa chính

3 Trình tự thủ tục, thẩm quyền

4 Nghĩa vụ tài chính trong công tác cấp GCNQSDĐ

IV. Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ hiện nayKết luận

1. Những giải pháp kiến nghị

2. Phơng hớng cho năm 2005

Giải quyết vấn đề

I> Cơ sở lý luận của công tác cấp GCNQSDĐ ở1 Khái niệm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhànớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợppháp của ngời sử dụng đất.

Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: Giấy chứng nhận quyền sử dụng“

1.2 GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trờng phát hành1.3 GCNQSDĐ đợc cấp theo từng thửa đất.

Trờng hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thìGCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.

Trờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụngthì GCNQSDĐ đợc cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồngquyền sử dụng

Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cthì GCNQSDĐ đợc cấp cho cộng đồng dân c và trao cho ngời đại diện hợppháp của cộng đồng dân c đó.

Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thìGCNQSDĐ đợc cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho ngời có trách nhiệm caonhất của cơ sở tôn giáo đó.

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung c,nhà tập thể.

1.4 Trờng hợp ngời sử dụng đất đã đợc cấp GCNQSDĐ, giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng nhận đósang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này Khichuyển quyền sử dụng đất thì ngời nhận chuyển quyền sử dụng đất đó đợccấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này.

2 Sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ

Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quảnlý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐlà chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nớc và ngời sửdụng đất” Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nớc công nhận và bảohộ quyền sử dụng đất của họ Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ có vaitrò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, nh các quy định vềđăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai Trớcđây do các thửa đất cha có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nớc không thểkiểm soát đợc sự mua bán trao đổi đất đai Nếu các hộ gia đình cá nhân sửdụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên thị tr-ờng phải trình “ sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nớc Khi đó nhànớc sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu đợc mộtkhoản thuế khá lớn GCNQSDĐ không những buộc ngời sử dụng đất phải nộp

nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ đợc đền bù thiệt hại về đất khi đất đaibị thu hồi GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.

Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy địnhcủa Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sửdụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận Nếu không những mảnh đất đócoi nh “ vô giá trị”, không đợc tham gia giao dịch chính thức trên thị trờng.

Đối với nhà nớc: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nớc có thể quảnlý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát đợc các cuộc mua bán giao dịch trênthị trờng và thu đợc nguồn tài chính lớn Hơn nữa, nó là căn cứ để lập QH,KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH.

Đối với ngời sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đấtyên tâm đầu t trên mảnh đất của mình Vì trớc đây, đất đai không có giá, chỉsau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá Do đó nhiều thửa đát cònở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉcó giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Nên theo nh luật đất đai năm1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiệnđể cấp GCNQSDĐ nên ngời sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mìnhđợc cấp GCNQSDĐ Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết nhữngvớng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ,để cố gắng hoàn thành việc này trong năm 2005.

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đôthị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đấtđai diễn ra khá phức tạp Để đáp ứng đợc nhu cầu thực tế và tăng cờng quảnlý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ ở Công tác này có ý nghiãthiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nớc, đáp ứng nguyện vọng của các tổchức và công dân là đợc nhà nớc bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giaodịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trờng Bất độngsản công khai lành mạnh Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trơnglớn của đảng và nhà nớc nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XHđồng thời tăng cờng thiết chế nhà nớc trong quản lý đất đai – tài sản vô giácủa đất đai.

Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì ngời sử dụng đất hợp pháp có quyền lớnhơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng Điều mà trớc đây còn hạn chế Khicó GCNQSDĐ, ngời sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nh-

ợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trongkhuôn khổ mà pháp luật cho phép Điều này có tác dụng tích cực trong quảnlý đất đai cũng nh đảm bảo quyền lợi cho ngời sử dụng đất đai.

3 Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở

Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn đềquan tâm của bất cứ một nhà nớc nào.

Hiến pháp năm 1992 của nớc CHXHCNVN đã ghi nhận rằng toàn bộđất đai trong phạm vi cả nớc thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thóng nhấtquản lý Nhà nớc giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.

Đối với nớc ta sau ngày đất nớc hoàn toàn thống nhất năm 1975 cả nớccùng bắt tay vào xây dựng CNXH Trong hoàn cảnh mới của đất nớc, Hiếnpháp cùng với văn bản pháp luật về đất đai đã đợc ra đời cho phù hợp với sựphát triển của đất nớc trong tình hình mới.

Hiến pháp năm 1980 là hiến phấp đầu tiên ra đời sau ngày đất nớc độclập đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai, đó là hình thức sởhữu toàn dân.

Điều 19 của Hiến pháp đã quy định: “ Đất đai, rừng núi sông hồ, hầmmỏ tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa cùngcác tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nớc đều thuộc sở hữu toàndân.

Để quản lý đất đai đợc thống nhất trong cả nớc và đúng pháp luật Khicha có luật đất đai, nhà nớc đã ban hành nhiều văn bản quy định chế độ quảnlý đất đai.

+ Ngày 10/11/1980, Thủ tớng chính phủ ban hành chỉ thị số 229/TTGvới nội dung đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê đất đai trong cả nớc.

Từ đó có thể thấy rằng, cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấpGCNQSDĐ đựơc thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các vănbản pháp luật về đất đai của nhà nớc ta kể từ năm 1980.

Sau luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản vềgiao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ giađình cá nhân và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấpGCNQSDĐ là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản lý của Nhà nớcđối với đất đai Trên cơ sở đăng ký, cấp GCNQSDĐ để từng bớc thiết lập vàhoàn chình hệ thống tài liệu, hồ sơ về đất đai.

Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành các văn bản sau:

+ Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quảnlý ruộng đất hớng dẫn thi hành quyết định về cấp GCNQSDĐ

Để đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trong cả nớcnhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH Từ sau luật đất đai năm1993, Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản luật sau:

+ Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chínhhớng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ

+ Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD Đ ởtại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW đợc giao nhiệmvụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền các cấpttriển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố.

Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 đợc ban hành ngày 26/11/2003 vàcó hiệu lực ngày 01/7/2004 Đây là văn bản có tính hiệu lực cao nhất ở nớc tahiện nay Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về h-ớng dẫn thi hành luật đất đai.

Theo luật đất đai và những hớng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấpGCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắn liềnvới trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục Nghị định hớng dẫnthi hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã, phờng, thị trấn chịu trách nhiệmđất không có tranh chấp nên ngời dân không phải tự làm Trong trình tự, thủtục cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà nớc không có quyền bắt dân phải đi làm bất cứ việcgì, ngoài việc dân phải đi nộp hồ sơ Các cơ quan nhà nớc tự liên hệ với nhauđể phục vụ dân trong việc cấp sổ đỏ Trong điều kiện không đủ điều kiệnhoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải có nghĩa vụ thông báo cho dân biết.

Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên – Môi Trờng sẽ xem xét cơ chếghi nợ các nghĩa vụ tài chính trong từng trờng hợp cụ thể nhằm tháo gỡ khókhăn cho các hộ dân, khi số tiền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp vợtquá khả năng của hộ khi làm sổ đỏ Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ gồmmột hoặc một số loại: tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, thuế chuyển quyền sửdụng đất, và có sự khác nhau trong từng trờng hợp đất cấp mới , đất hợp thứchoá, đất nhận chuyển nhợng, đất chuyển mục đích sử dụng.

Nh vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rờm rà, việc xem xét đến cơchế ghi nợ nghĩa vụ tài chính là một bớc tiến và nỗ lực khá lớn nhằm tách

bạch giữa vấn đề cấp sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính Mục tiêu là tạođiều kiện thuận lợi cho dân.

4 Mục đích, yêu cầu , điều kiện, đối tợng của việc cấp GCNQSDĐ

4.1) Mục đích yêu cầu

Việc cấp GCNQSDĐ phải đạt đợc các mục đích sau:

- Đối với Nhà nớc: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành cácbiện pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.

- Đối với ngời sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọitiềm năng của khu đất đợc giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.

- GCNQSDĐ là chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữaNhà nớc – ngời quản lý chủ sở hữu đất đai với ngời đợc nhà nớc giao đất đểsử dụng Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lýđầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật Vì vậy ngờiđợc cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện theo quy định củapháp luật.

- Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải đợc tiếnhành lần lợt từng bớc vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào, đủ điềukiện đến đâu cấp GCN đến đó Cha đủ điều kiện thì để lại đa vào trờng hợpxét cấp và có kế hoạch xử lý những trờng hợp đó bằng tài chính để cấp GCNcho họ, chứ không thể bỏ lại đợc, làm nh vậy sẽ không bao giờ cấp đợc Phảichủ động tạo điều kiện để mọi ngời sử dụng đất thuộc mọi đại phơng đều lầnlợt đợc cấp GCNQSDĐ Đồng thời phải đợc sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ củacấp Uỷ Đảng và chính quyền các cấp.

4.2) Điều kiện, đối tợng đợc cấp GCNQSDĐ ở

Điều 50 luật đất đai 2003

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộngđồng dân c đang sử dụng đất.

1 Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đát ổn định, đợc UBND xã, ờng thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờsau thì đợc cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

ph-a/ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trớc ngày 15/10/1993 do cơquan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nớc Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời

Cộng Hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việtnam.

b/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đợc cơ quan nhànớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

c/ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờgiao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

d/ Giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liềnvới đất ở trứoc ngày 15/10/93, nay đợc UBND xã, phờng ,thị trấn xác nhận làđã sử dụng trớc ngày 15/10/93

e/ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy địnhcủa pháp luật;

f/ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho ngời sửdụng đất.

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấytờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngời khác, kèmtheo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liênquan, nhng đến trớc ngày luật này có hiệu lực thi hành cha thực hiện thủ tụcchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhân dân xã, phờng, thị trấn xácnhận là đất không có tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhậ quyền sử dụngđất và không phải nộp tiền sủ dụng đất.

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thờng trú tại địaphơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,nay thuộc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là ngời đã sử dụng đất ổnđịnh, không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà không phải nộp tiền sử dụng đất.

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quyđịnh theo khoản 1 Điều này nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ trớc ngày15/10/93, nay đợc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là đất không cótranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộptiền sử dụng đất.

5 Hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng đát theo bản án hoặc quyết địnhcủa Toà án của cơ quan thi hành án, quyết định giả quyết tranh chấp đất đaicủa cơ quan nhà nớc có thẩm quỳên đã đợc thi hành thì đợc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tìa chính theo quy địnhcủa pháp luạt.

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loịa giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này nhng đất đã đợc sử dụng từ ngày 15/10/93 đến trớcngày luật này thi hành 01/7/ 04 nay đợc uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấnxác nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sửdụng đất xét duyệt đối với nơi đẫ có quy hoạch sử dụng đất thì đợc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy địnhcủa Chính Phủ.

7 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đựoc nhà nớc giao đất, chothuê đất từ ngày 15/10/93 đến trớc ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chađợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đợc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất; trờng hợp cha thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thựchiện theo quy định của pháp luật.

8 Cộng đồng dân c đang sử dụng đất có các cong trình là điình, đền,miếu, am, từ đờng, nhà thờ họ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtkhi có các điêuf kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b) Đợc uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất xác nhạn là đấyt sửdụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

II) Nhân tố tác dộng đến công tác cấp GCNQSDĐ ở1 Nhân tố pháp lý

“GCNQSDĐ là một chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp phápgiữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất”.Điều này có nghĩa là GCNQSDĐ luôn cóquan hệ trực tiếp tới các văn bản pháp luật của Nhà nớc Nhà nớc chỉ có thểquản lý đợc công tác này thông qua các văn bản pháp luật và các chính sách.Đó là các Nghị định, thông t hớng dẫn thi hành Công tác cấp GCNQSDĐnày có đạt đợc kết quả tốt hay không chính là nhờ sự chỉ đạo sát sao của Nhànớc Chính phủ, Bộ Tài Nguyên Môi Trờng đã tập trung chỉ đạo giao tráchnhiệm cụ thể cho các ngành các cấp trong công tác cấp GCNQSDĐ ở, để tạosự phối hợp chặt chẽ các ngành với các cấp Uỷ Đảng và UBND các tỉnhthành phố, các quận huyện, phờng xã, thị trấn đã tạo nên sức mạnh tổng hợpxuyên suốt từ trung ơng đến địa phơng.

Trớc đây, khi thẩm định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ phải có nhiềungành tham gia, phức tạp mà hiệu quả không cao, cụ thể là quản lý đất riêng,quản lý nhà riêng Để thống nhất quản lý nhà đất về một mối, ngày 29/1/1999THủ Tớng Chính Phủ có quyết định số 10/1999/QĐ-TTg thành lập tổng cụcđịa chính và sở địa chính nhà đất ở các tỉnh thành phố.

Điều này đã tạo điều kiện rất cơ bản thống nhất tập trung chỉ đạo cấpGCNQSDĐ đất ở và QSHN ở.

Và theo Luật đất đai 2003, Chính Phủ đã thống nhất sát nhập Tổng cụcđịa chính với bộ Tài Nguyên Môi Trờng Đây cũng là một việc làm rất thuậnlợi, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nớc nói chung đợc tăng cờnghơn và công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng đợc đẩy nhanh tiến độ

2.Nhân tố KTXH

Nhìn chung trong các nhân tố trên, nhân tố “con ngời” vẫn là quantrọng nhất Con ngời là tổng hoà của các quan hệ xã hội Con ngời tham giavào công tác này với vai trò nh: Ngời sử dụng đất, cán bộ địa chính ở các cấpvà các cán bộ của các ngành có liên quan, những ngời giúp chính Phủ đề ranhững Nghị Định thông t Trong đó thì đội ngũ cán bộ địa chính là nhữngngời tiếp xúc trực tiếp tới công việc này và họ cũng có ảnh hởng rất lớn đếntiến độ cấp giấy chứng nhận

Bên cạnh nhân tố con ngời thì máy móc thiết bị phục vụ cho công tácđo đạc đất đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ địa chính cũng rất quan trọng.Hiện nay đất đai có nhiều biến động nếu chúng ta chỉ quản lý bằng phơngpháp thủ công nh trớc kia thì không thể làm nổi mà phải áp dụng khoa học kỹthuật vào quản lý đất đai nh công nghệ bản đồ số, ứngdụng công nghệthông tin là một bớc hiện đại hoá công nghệ trong quản lý: Máy vi tính, máyin , máy vẽ pholer khổ Ao và các thiết bị đo đạc điện tử nh TC- 600, TC- 307và các trơng trình phần mềm đo GPS.

Nếu áp dụng những tiến bộ khoa học của ngành công nghệ thông tin thìthời gian xử lý hồ sơ, cấp GCNQSDĐ đợc rút ngắn; hạn chế mức tháp nhấtnhững sai sót trong quá trình đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết GCN

Và một nhân tố nữa cũng ảnh hởng đến quá trình cấp GCNQSDĐ ở đólà vị trí đất đai của từng vùng , ví nh đất ở Đô thị có nhiều biến động về hìnhthể, diện tích, chủ sử dụng đất và giá đất ở đô thị cao Nên công tác cấp

GCNQSDĐ ở là rất khó khăn Còn ở nông thôn, giá đất thấp lại ít biến động,phần lớn đất đai do ông cha để lại nên công tác cấp GCNQSDĐ nhanh hơn

III) Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ

1 Đăng ký QSDĐKhâu đầu tiên trong công tác cấp GCNQSDĐ ở là việc

3 Nguời nhận chuyển quyền sử dụng đất.

4 Ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơquan nhà nớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sủdụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đờng ranh giớithửa đất.

5 Ngòi đợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân,quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyếttranh chấp đất đai của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đã đợc thi hành.Trong một bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ bao giờ cũng phải có một tờ đơn xinđăng ký QSDĐ kèm theo đó là biên bản xác định hiện trạng sử dụng đất ( cótrích lục bản đồ của thửa đất ở mặt sau biên bản đó) Ngoài ra còn một sốgiấy tờ khác liên quan (nếu có) Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ này là mộtkhâu rất quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ Các hồ sơ đăng ký này đợc đađến từng hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất để họ kê khai ( về số tờ bảnđồ, số thửa, diện tích thửa) cán bộ địa chính cấp xã, phờng, thị trấn có tráchnhiệm đo đạc lại diện tích thửa đất xem có khớp với bản đồ 94 không Nếu cósai số bản đồ thì phải nộp biên bản xác định diện tích tăng giảm (có mẫu sẵn)

2) Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý hồ sơ đại chính là việc tổng hợp các tài liệu có liên quancủa thửa đất đủ để có thể chính thức hoá nó trong quan hệ KT-XH mà thểhiện cụ thể là cấp GCNQSDĐ Điều này càng quan trọng và thậm chí có tínhquyết định trong nền kinh tế thị trờng khi cần chuyển một số tài sản vật lý để

tạo thành vốn (t bản) Nói cách khác những thông tin tổng hợp từ hồ sơ đạichính đợc tích tụ lại trong GCNQSDĐ để xác nhận cái “đang là” của tài sảnvà chuẩn bị cho nó trở thành cái “sẽ là” (vốn) Vậy là, một khi đã cấp đợcGCNQSDĐ rồi thì những thông tin trớc đó trở thành “ lịch sử” Theo Đ 47luật đất đai.

Trên thực tế nhiều nớc đã có kinh nghiệm về lập và quản lý hồ sơ địachính Hàng trăm năm nay, tuỳ vào tình hình KT – XH của họ để chọn rahình thức và nội dung phù hợp ( hồ sơ địa chính kiểu pháp – bằng khoán, hồsơ địa chính kiểu Đức – xác nhận quyền; hồ sơ địa chính kiểu Torrens –giấy chứng nhận ) Tuy còn nhiều điểm khác nhâu về cả nội dung và hìnhthức nhng đều có thể chuyển hoá theo sự phát triển của kỹ thuật tin học hiệnđại Theo đó sở địa chính, bản đồ địa chính có thể có trớc hay sau khi lậpxong hồ sơ địa chính thửa đất và là công cụ quản lý “thứ cấp”, với kỹ thuật tinhọc hiện đại, các công cụ này dễ đợc “ số hoá” và “ nối mạng” để quản lý vàđiều hành nhất là khi có thay đổi trong hồ sơ địa chính Trớc đây, Triều Đìnhnhà Nguyễn phong kiến Việt Nam đã từng quy định địa bạ của mỗi làng phảilập thành ba bản “ Giáp” , “ất”, “Bính” để lu ở ba cấp quản lý.

Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một hoạt động chuyên sâu, có tínhchuyên nghiệp rõ ràng nên cần có một hệ thống tổ chức hợp lý và một đội ngũkỹ thuật viên đợc đào tạo kỹ càng đảm nhiệm, Luật đất đai 2003 quy định đólà “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Đ64) Tuy nhiên khi triển khai cụthể cần phân biệt rõ đâu là phần chính công ( quản lý nhà nớc) và đâu là phầndịch vụ công (hoạt động sự nghiệp công) để có thể “Xã hội hoá” một phànnhiệm vụ này- xây dựng một cơ chế hoạt động thông thoáng phù hợp với xuhớng phát triển thị trờng bất động sản nớc nhà.

Cả nớc có khoảng 100 triệu thửa đất, để hoàn thành việc lập hồ sơ địachính theo một quy trình thống nhất khong thể là việc của một, hai năm mà làcông việc lâu dài của một vài thế hệ.

3 Trình tự thủ tục cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.1 Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đangsử dụng đất tại xã ,thị trấn.

Theo Điều 135 nghị định 181/ CP:

1 Hộ gia đình cá nhân nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất một(01)bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn xin cấp GCNQSDĐ ;