Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Bài viết trình bày quy định của pháp luật đất đai về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, những hạn chế, bất cập trong thực hiện nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHỊNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, LỢI ÍCH CÔNG CỘNG ThS LS Nguyễn Vinh Diện* * ThS LS Văn phòng luật sư Vinh Diện & Cộng Đoàn Luật sư tỉnh Nghệ An Thơng tin viết: Từ khóa: Luật Đất đai; thu hồi đất; bồi thường thu hồi đất Lịch sử viết: Nhận : 04/09/2018 Biên tập : 26/09/2018 Duyệt : 04/10/2018 Article Infomation: Keywords: Law on land; land acquisition; compensation for land acquisition Article History: Received : 04 Sep 2018 Edited : 26 Sep 2018 Approved : 04 Oct 2018 Tóm tắt: Pháp luật đất đai nước ta quy định cụ thể nguyên tắc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Tuy nhiên, thực tế việc tổ chức thực cho thấy, quy định pháp luật có hạn chế, bất cập định cần tiếp tục hoàn thiện Abstract Law on land in our country provides specific regulantion on principles for land compensation when the government’s land acquisition for national defense and public security purposes; socio-economic developments for national benefits and community benefits However, the actual implementation shows that the law has some limitations and shortcomings that need to be reviewed and addressed for further improvements of the law Quy định pháp luật đất đai nguyên tắc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng 1.1 Người sử dụng đất bồi thường có đủ điều kiện quy định Điều 75 Luật Đất đai năm 20131 50 Khoản Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 Số 22(374) T11/2018 Ở nước ta, sách, pháp luật đất đai thay đổi qua thời kỳ với quy định khác Người sử dụng đất quyền sử dụng đất thông qua nhiều hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước cho th đất Bên cạnh việc THÛÅC TIÏỴN PHAÁP LUÊÅT sử dụng đất hợp pháp, nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, sử dụng đất lấn, chiếm, giao trái thẩm quyền, nhận chuyển nhượng không hợp pháp Mỗi loại đất Nhà nước quy định chế độ pháp lý khác nhau, Nhà nước trao cho người sử dụng đất quyền định Hơn nữa, trình quản lý đất đai nước ta giai đoạn, thời kỳ khác thực quan khác quyền sử dụng đất quản lý, xác lập nhiều loại giấy tờ quyền sử dụng đất khác Những nguyên nhân dẫn đến việc người sử dụng đất Nhà nước bồi thường đất bị thu hồi, tùy hình thức xác lập quyền sử dụng đất, tùy loại đất, tùy thuộc vào thời gian, trình sử dụng đất giấy tờ quyền sử dụng đất mà Nhà nước bồi thường khơng bồi thường Vì thế, Nhà nước quy định cụ thể điều kiện để bồi thường đất thu hồi đất hình thức xác lập quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất, loại đất, thời điểm sử dụng đất, loại giấy tờ quyền sử dụng đất Theo đó, đất có đủ điều kiện theo quy định, thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường; không đủ điều kiện, Nhà nước không bồi thường, tùy trường hợp Nhà nước xem xét hỗ trợ 1.2 Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền2 Luật Đất đai năm 2013 phân loại đất thành 03 nhóm nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng Mỗi nhóm đất có nhiều loại đất khác nhau3 Vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, Nhà nước có quyền thu hồi loại đất Tùy thuộc vào loại đất bị thu hồi, người bị thu hồi đất bị thiệt hại định, thiệt hại lớn đất Vì thế, ưu tiên Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc “đất đổi đất”, tức thu hồi đất bồi thường đất, đất bị thu hồi đất bồi thường đất có mục đích sử dụng, loại đất, bồi thường tiền khơng có loại đất Việc xác định loại đất làm để thu hồi xác định loại đất bồi thường dựa khác Pháp luật đất đai quy định sau để xác định loại đất: Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp trước ngày 10/12/2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp đất chưa cấp loại giấy chứng nhận việc xác định loại đất vào giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, khoản khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền4 Thực tiễn địa phương cho thấy, nhiều đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất đất sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp có xứ xác lập quyền sử đụng đất Để bảo đảm quyền Khoản Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 Xem Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 Số 22(374) T11/2018 51 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT lợi người sử dụng đất giải vấn đề lịch sử quản lý đất đai để lại, Nhà nước quy định xác định loại đất trường hợp Cụ thể, Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (Nghị định 01) quy định sau: Trường hợp sử dụng đất ổn định mà lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép loại đất xác định theo trạng sử dụng; trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép loại đất xác định vào nguồn gốc, trình quản lý, sử dụng đất; trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất xác định loại đất vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư 1.3 Giá đất để tính bồi thường theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi UBND cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất5 Luật Đất đai năm 2013 quy định 03 loại giá đất khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể Khung giá đất: Khung giá đất Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm lần đồi với loại đất theo vùng Nếu giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm 20% 52 Khoản Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 Số 22(374) T11/2018 so với giá đất tối thiểu khung giá đất thời gian thực khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp6 Bảng giá đất: Trên sở khung giá đất Chính phủ ban hành nguyên tắc, phương pháp định giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất trước ký định ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh bảng giá đất khung giá đất điều chỉnh giá đất thị trường có biến động Đối với giá đất vùng giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có chênh lệch lớn Thủ tướng Chính phủ định7 Giá đất cụ thể: Dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất trị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Chính phủ quy định kết tư vấn xác định giá đất, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể8 Giá đất cụ thể làm tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất9 Việc định giá loại giá đất dựa nguyên tắc sau: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng (bao gồm giá đất chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá) thu nhập từ việc THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT sử dụng đất; đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự thời điểm xác định nhau10 Các phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất11 1.4.Việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời pháp luật Nguyên tắc không đảm bảo lĩnh vực bồi thường Nhà nước thu hồi đất mà phải đảm bảo mặt trình thực quy định pháp luật Đối với việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất, thực nguyên tắc thể khía cạnh sau: (i) Người dân nói chung, người bị thu hồi đất nói riêng tạo điều kiện tham gia vào q trình góp ý xây dựng quy định pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất; người có đất bị thu hồi tạo điều kiện tham gia vào trình thực thi việc bồi thường với tư cách chủ thể q trình đó; (ii) Đảm bảo cơng khai, minh bạch quy định cụ thể quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng để tránh việc lợi dụng quy định nhằm thu hồi đất cho doanh nghiệp khơng mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng; cơng khai định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, định đầu tư Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp thuộc bí mật nhà nước; cơng khai định quan có thẩm quyền nhu cầu đất để sử dụng mục đích quốc phịng, an ninh, trừ cơng trình thuộc bí mật; cơng khai tồn hồ sơ thu hồi bồi thường; quy định quyền tiếp cận hồ sơ địa tờ đồ, hồ sơ kỹ thuật, sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất … đất bị thu hồi để người có đất bị thu hồi biết quyền lợi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; công khai, minh bạch giải khiếu nại, tố cáo; (iii) Đảm bảo công bằng, không phân biệt giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện, đất có điều kiện sinh lợi nhau; công để giải hạn chế trình quản lý đất đai để lại liên quan đến điều kiện để bồi thường đất;công việc bồi thường đất so sánh nơi nơi đến, theo người bị thu hồi đất vị trí thuận lợi giao đất vị trí tương ứng, bồi thường quy định người bị thu hồi đất sớm bàn giao mặt ưu tiên giao đất vị trí thuận lợi; (iv) Kịp thời việc kiểm đếm, lập phương án chi trả bồi thường; xây dựng, hoàn thiện bàn giao khu tái định cư; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề; giải khiếu nại, tố cáo thời hạn theo quy định pháp luật; 10 Khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 11 Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Số 22(374) T11/2018 53 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT (v) Xác định bồi thường loại đất, diện tích đất, giá đất quyền lợi mà người bị thu hồi đất hưởng Những hạn chế, bất cập thực nguyên tắc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Thực tiễn thực quy định pháp luật nguyên tắc bồi thường Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng cho thấy cịn có bất cập, hạn chế sau: - Về nguyên tắc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền Thứ nhất, khơng có đất để bồi thường giá trị đất bồi thường có giá trị khơng tương xứng với đất bị thu hồi Hiện nay, nhóm đất nơng nghiệp ngày giảm, nhóm đất phi nơng nghiệp ngày tăng Để tăng đất phi nơng nghiệp phải chuyển mục đích từ nhóm đất nơng nghiệp Vì thế, quy định “đất đổi đất” khơng khả thi thực tế quỹ đất nhiều nơi khơng cịn, đặc biệt nhóm đất nơng nghiệp, đáng lưu tâm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản loại đất rừng Các loại đất tư liệu sản xuất quan trọng gắn liền với nông nghiệp, nông dân nông thôn Việc không bồi thường đất mà bồi thường tiền khoản hỗ trợ không phát huy nhiều giá trị việc sử dụng tiền không hiệu mà bồi thường đất phát huy 54 Số 22(374) T11/2018 giá trị lâu dài bền vững nông dân Hơn nữa, việc bồi thường đất có lợi bồi thường tiền, đặc biệt nhóm đất có khả sinh lợi cao đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nhóm đất nơng nghiệp Bởi lẽ, nay, giá đất để bồi thường xác định thời điểm có định thu hồi mà khơng tính đến giá trị sinh lợi lâu dài đất Thực tế nay, nhiều trường hợp đất bồi thường có giá trị khơng đất bị thu hồi Điều thể khía cạnh khả sinh lợi, giá trị thương mại, điều kiện sản xuất, kinh doanh, chất lượng sống gắn liền với khơng gian văn hóa, giáo dục, tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo Thứ hai, trạng để xác định loại đất khơng xác Điều Nghị định 01 quy định trường hợp đất sử dụng ổn định mà lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép loại đất xác định theo trạng sử dụng Tuy nhiên, thực tế, người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất đất dẫn đến trạng thay đổi diễn thường xuyên Chẳng hạn, người sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp để trồng hàng năm, lâu năm, sau họ phá bỏ để làm nhà; trường hợp đất sử dụng đất để làm nhà qua nhiều hệ, mục đích sử dụng đất ở, sau bão lụt làm nhà, chưa có điều kiện làm nhà nên họ trồng hàng năm Trong trường hợp này, lập phương án bồi thường, quan có thẩm quyền vào trạng để xác định loại đất khơng xác, mà cịn phải vào nguồn gốc, q trình sử dụng đất THÛÅC TIÏỴN PHẤP LUÊÅT - Về giá đất để tính bồi thường Thứ nhất, giá đất nói chung, giá đất cụ thể làm bồi thường Nhà nước thu hồi đất nói riêng khơng phù hợp với giá đất phổ biến thị trường, cụ thể thấp giá thị trường nhiều dẫn đến khó khăn, khiếu nại phức tạp áp giá bồi thường, làm ảnh hưởng đến quyền lợi người có đất bị thu hồi làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt Mặt khác, khái niệm “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” cịn mang tính chung chung Thứ hai, tồn chế “thỏa thuận ngầm” chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người bị thu hồi đất Trong dự án thu hồi đất, người bị thu hồi đất đồng ý sớm bàn giao mặt bằng, người không đồng ý không bàn giao mặt bằng, làm phát sinh khiếu nại kéo dài Chủ đầu tư, nhà thầu thi công mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án, tránh việc khiếu nại, khởi kiện, cưỡng chế kéo dài, tốn Vì thế, chủ đầu tư, nhà thầu tìm cách thỏa thuận với người có đất bị thu hồi việc chi thêm tiền bồi thường khơng thức, khơng văn cho trường hợp Điều dẫn đến tình trạng bất công tạo tiền lệ xấu kéo dài trình bàn giao mặt để mong thêm tiền bồi thường cho dù giá bồi thường thỏa đáng Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nguyên tắc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Thứ nhất, Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Bộ luật Dân năm 2015 xác định, quy định quyền sử dụng đất loại tài sản hàng hóa đặc biệt Vì thế, cần quy định giá đất bồi thường giá thị trường Thứ hai, cần quy định thống “một giá đất” giá thị trường áp dụng bồi thường Nhà nước thu hồi đất giá đất phải trả thông qua chuyển dịch đất đai tự nguyện theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 Quy định “một giá đất” để đảm bảo đất xác định trả giá trị thực nó, phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, không phân biệt chủ thể quyền sử dụng sau thu hồi Nhà nước hay doanh nghiệp Thứ ba, cần quy định cụ thể xác định loại đất đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định mà lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép Thứ tư, cần quy định giá đất đơn vị tư vấn xác định phải cơng khai trước trình quan có thẩm quyền định làm bồi thường, đại diện người bị thu hồi đất tham gia vào trình xác định giá đất với tư cách thành viên quan (hội đồng) xác định giá đất Trường hợp đại diện người có đất bị thu hồi, đơn vị tư vấn quan xác định giá đất không thống giá đất thuê đơn vị tư vấn tỉnh để xác định Thứ năm, cần quy định trường hợp bồi thường đất đất bồi thường phải có giá trị giá trị sinh lợi tương đương với đất bị thu hồi Số 22(374) T11/2018 55 ... triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Thực tiễn thực quy định pháp luật nguyên tắc bồi thường Nhà nước thu hồi đất mục ? ?ích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội. .. nhóm đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng Mỗi nhóm đất có nhiều loại đất khác nhau3 Vì mục ? ?ích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, Nhà nước. .. định bồi thường loại đất, diện tích đất, giá đất quyền lợi mà người bị thu hồi đất hưởng Những hạn chế, bất cập thực nguyên tắc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất mục ? ?ích quốc phịng, an ninh; phát