Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Hải Yến ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – Năm 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Hải Yến ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Ngƣời hƣớng dẫn khoa học Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Nhữ Thị Xuân PGS.TS Phạm Quang Tuấn Hà Nội – Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi hướng dẫn PGS.TS Nhữ Thị Xuân Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực, thực tế địa phương chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải Yến LỜI CẢM ƠN Trong trình thực luận văn, cố gắng nỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo thầy giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan đồng nghiệp Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nhữ Thị Xuân tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Điạ lý , Trường Đại học Khoa ho ̣c Tự nhiên , Đa ̣i ho ̣c Quố c g ia Hà Nô ̣i nhi ệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn tới cán UBND quận Cầu Giấy, phòng Tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy, Ban quản lý dự án quận Cầu Giấy người dân địa phương hỗ trợ liệu thông tin cần thiết cho luận văn Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu Cấu trúc luận văn CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất .4 1.1.1 Đất đai, bất động sản thị trường bất động sản .4 1.1.2 Giá trị đất định giá đất 10 1.2 Quản lý giá đất, định giá đất, đấu giá đất kinh nghiệm quốc tế 14 1.2.3 Quản lý giá đất, định giá đất, đấu giá đất kinh nghiệm Malaysia 17 1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 22 1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 22 1.3.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam .25 1.3.3 Tình hình thực đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 29 CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .35 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Cầu Giấy 35 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 35 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 37 2.2 Phân tích tình hình quản lý Nhà nƣớc đất đai địa bàn quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội 42 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42 2.2.2 Tình hình sử dụng đất .50 2.2.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 52 2.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 55 2.3.1 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 55 2.3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn quận Cầu Giấy năm 2017 61 2.3.3 Ý kiến người tham gia đấu giá cán quản lý công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Cầu Giấy .68 2.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Quận Cầu Giấy 74 2.4.1 Những thành chủ yếu .74 2.4.2 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất .75 2.4.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 76 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY 77 3.1 Định hƣớng, mục tiêu phát triển kinh tế xă hội quận Cầu Giấy đến năm 2020 77 3.2 Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ công tác quản lý đất đai đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy đến năm 2020 77 3.3 Giải pháp tăng cƣờng hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 78 3.3.1 Về sách Nhà nước 78 3.3.2 Về công tác tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất .80 3.3.3 Về chế tài 81 3.3.4 Một số giải pháp khác .82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 PHỤ LỤC 89 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành quận Cầu Giấy 36 Hình 2.2: Biểu đồ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2015 .38 Hình 2.3: Hiện trạng sử đụng đất nơng nghiệp năm 2015 quận Cầu Giấy .50 Hình 2.4: Nhận xét chung công tác thực đấu giá quyền sử dụng đất 69 Hình 2.5: Kết khảo sát ý kiến người tham gia đấu giá bước giá 71 Hình 2.6: Giá khởi điểm giá trúng đấu giá nhóm đất đấu giá 72 Hình 2.7: Kết khảo sát ý kiến trình độ cán phiên đấu giá .73 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Phân bố dân số địa bàn quận Cầu Giấygiai đoạn 2010-2015 39 Bảng 2.2: Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế 40 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2015 51 Bảng 2.4: Danh sách đất đấu giá ô D2*, D5, D11, D21 64 Bảng 2.5: Danh sách người trúng đấu giá 65 Bảng 2.6: Danh sách người bị hủy kết trúng đấu giá 67 Bảng 2.7: Số lượng phiếu khảo sát phân bổ cho đối tượng 68 Bảng 2.8: Tổng hợp ý kiến đánh giá công tác đấu giá 69 Bảng2.9: Kết đánh giá mức giá khởi điểm nhóm 70 DANH MỤC HỘP Hộp 1.1 Một số văn quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất công tác đấu giá quyền sử dụng đất: 26 Hộp 2.1 Văn quy phạm pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất , áp dụng địa bàn quận Cầu Giấy 57 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa – đại hóa BĐS Bất động sản ĐS Động sản HHBĐS Hàng hóa bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư 30/2004/TT-BTNMT, Về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội [2] Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất, Hà Nội [3] Nguyễn Đình Bồng , 2010, Quản lý thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Chương trình đào tạo thạc sỹ Quản lý đất đai , Bài giảng [4] Chính phủ, (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Về bán đấu giá tài sản, Hà Nội [5] Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng, 2012, Quản lý đất đai bất động sản đô thị , Nhà xuất Xây Dựng [6] Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng, 2007, Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Nhà xuất Bản đồ [7] Nguyễn Thị Thu Hồng, Lưu Văn Năng & Ctv, Vụ HRQT&KHCN Tông cục Quản lý Đất đai, 2010, Định giá đất Malaixia [8] Quốc Hội (1988), Luật đất đai năm 1988, Hà Nội [9] Quốc Hội (1992), Hiến pháp năm 1992, Hà Nội [10] Quốc Hội (1993), Luật đất đai năm 1993, Hà Nội [11] Quốc Hội (2003), Luật đất đai năm 2003, Hà Nội [12] Quốc Hội (2013), Luật đất đai năm 2013, Hà Nội [13] Quốc Hội (2015), Luật dân năm 2015, Hà Nội [14] Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004), Giáo trình Thị trường Bất động sản, Học viện nông nghiệp Viêt Nam, Hà Nội [15] UBND thành phố Hà Nội, (2011), Quyết định số 29/2011/QĐ-UBNDvề việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố hà nội Hà Nội 86 [16] UBND thành phố Hà Nội, (2013), Quyết định số 66/2013/QĐ-UBban hành quy trình tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây sựng sở hạ tầng địa bàn thành phố hà nội Hà Nội [17] UBND Quận Cầu Giấy, (2011), Báo cáo tình hình quản lý đất đai quận Cầu Giấy năm từ 2000 đến 2010, Hà Nội [18] UBND quận Cầu Giấy, (2016), Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2015 Hà Nội [19] UBND quận Cầu Giấy, (2016), Báo cáo công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy năm 2016 Hà Nội [20] UBND quận Cầu Giấy, (2017), Báo cáo công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy năm 2017 Hà Nội [21] UBND quận Cầu Giấy, (2017), Báo cáo công tác đấu giá quyền sử dụng đất suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật giải phóng mặt Khu đô thị Cầu Giấy, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội đến năm 2017 Hà Nội [22] www.baophapluat.vn/do-thi/cau-giay-ha-noi-hanh-trinh-20-nam-tu-lang-len-pho/ [23] www.baomoi.com/quan-cau-giay-dau-gia-thanh-cong-24-o-dat-vang/ [24] www.baomoi.com/choang-voi-kieu-dau-gia-dat-du-an-ha-noi/ [25] www.diaocvinahomes.vn/tin-tong-hop/ha-noi-paragon-huong-loi-tu-quyhoach-khu-thi-moi-cau-giay/ [26] www.thitruongbds.biz/khai-niem-dac-diem-cua-bat-dong-san-2/ [27] www.voer.edu.vn/m/khai-niem-ve-thi-truong-bat-dong-san/ [28] www.vi.wikipedia.org/ [29] www.vnvc.com.vn/Khai-niem-co-ban-va-nguyen-tac-tham-dinh-gia-trong-nenkinh-te-thi-truong [30] www.tnmtphutho.gov.vn/index.php/vi/news/Tai-nguyen-dat/Dinh-gia-dat-va-batdong-san-o-mot-so-nuoc-Dong-Nam-a-va-Trung-Quoc/ [31] www.gdla.gov.vn/news/Hoat-dong-trong-nganh/TP-Ho-Chi-Minh-Tang-cuongcong-tac-quan-ly-dat-dai/ [32].www.vnvc.com.vn/Su-can-thiet-cua-viec-dinh-gia-bat-dong-san/ [33] www.tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat/ [34] www.thongtinbds24h.com/dat-dau-gia-d4-d18-cau-giay-khu-do-thi-dich-vong/ 87 [35] www.newcityland.net/du-an/dat-dau-gia-dich-vong-cau-giay/ [36] www.laodongthudo.vn/nang-cao-hieu-qua-cong-tac-dau-gia-quyen-su-dung-dat/ [37] www.vnua.edu.vn/tapchi/Upload/congtacdaugiaquyensudungdat/ [38].www.thoibaovietlangnghe.com.vn/quan-cau-giay-20-nam-mot-chang-duong/2) Ro Rost & Collin , 1993, Định giá đền bù thiệt hại đất đai Ôxtraylia 88 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Mẫu phiếu vấn người tham gia phiên đấu giá ngày 10/06/2017 PHIẾU ĐIỀU TRA Họ tên cá nhân hỏi ý kiến : Địa : NỘI DUNG ĐIỀU TRA Câu : Ông/bà nhận xét việc thực tổ chức đấu giá phiên đấu giá? ☐Hợp lý ☐Tương đối hợp lý ☐Chưa hợp lý ☐Không biết - Nếu việc đấu giá quyền sử dụng đất „Chưa hợp lý‟, xin Ông/Bà cho biết nguyên nhân nào? Câu 2: Ơng/bà có ý kiến quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ? ☐Chặt chẽ ☐Tương đối chặt chẽ ☐Chưa chặt chẽ - Nếu quy trình đấu giá „Chưa chặt chẽ‟, xin ông/ bà cho biết nguyên nhân? Câu 3: Xin Ông/bà cho biết thơng tin đấu giá sử dụng đất có ban tổ chức thông báo rộng rãi hay không ? ☐Có ☐Khơng - Nếu thơng tin đấu giá quyền sử dụng đất thông tin công khai rộng rãi, xin Ông/Bà cho biết phương án quy hoạch đươc công khai qua phương tiện thông tin đại chúng ? Công thông tin điện tử quận ☐ Sơ đồ khu đất đấu giá treo UBND quận ☐ Qua báo, đài, loa phát ☐ Phương tiện thông tin đại chúng khác ☐ Câu 4: Xin Ông/bà cho biết trình tự thủ tục để đăng ký đấu giá sử dụng đất có phức tạp hay khơng? ☐Có ☐Khơng Nếu „Có‟, xin Ơng/bà cho biết lý sao? 89 Câu : Ơng/bà có ý kiến như mức giá khởi điểm nhóm đất đấu giá? Hợp lý Tƣơng đối hợp lý Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Tên nhóm Chƣa hợp lý Câu : Xin Ông/bà cho biết bước giá ban tổ chức quy định hợp lý chưa? ☐Hợp lý ☐Chưa hợp lý Nếu „Chưa hợp lý‟, xin Ông/Bà cho biết nguyên nhân sao? Câu7: Xin Ông /bà cho biếtgiá trúng đấu giá so với giá trị thực tế đất nào? ☐Quá cao☐Phù hợp ☐Q thấp ☐Khơng biết Xin Ơng/bà cho biết lý chọn đáp án trên? Câu 8:Theo Ơng/bà, phiên đấu giá có tượng tiêu cực hay khơng? (ví dụ: làm giá, thơng giá, ) ☐Có ☐Khơng Nếu „Có‟, xin ơng/bà cho biết ngun nhân? Câu Ông/bà đánh trình độ chun mơn cán phiên đấu giá? ☐Tốt ☐Tương đối tốt ☐Chưa tốt 90 Ý kiến khác : Câu 10 Xin Ông/Bà cho biết vài kiến nghị nhằm nâng cao hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất? Tôi xin chân thành cảm ơn ông/bà 91 Phụ lục 2: Mẫu phiếu vấn cán phiên đấu giá ngày 10/06/2017 PHIẾU ĐIỀU TRA Họ tên cán hỏi ý kiến : chức vụ Đơn vị, quan công tác : NỘI DUNG ĐIỀU TRA Câu : Ông/bà nhận xét phiên đấu giá tổ chức? ☐Thành công ☐Tương đối thành công ☐Không thành công - Nếu công tác tổ chức đấu giá „Khơng thành cơng‟, xin Ơng/Bà cho biết nguyên nhân nào? Câu 2: Ơng/bà có ý kiến quy trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ? ☐Chặt chẽ ☐Tương đối chặt chẽ ☐Chưa chặt chẽ - Nếu quy trình đấu giá „Chưa chặt chẽ‟, xin ơng/ bà cho nguyên nhân? Câu 3: Xin Ông/bà cho nhận xét số lượng hồ sơ tham gia đấu giá năm nay? ☐Nhiều ☐Trung bình ☐Ít Xin Ơng/bà cho biết ngun nhân ? Câu 4: Xin Ơng/bà cho biết trình tự thủ tục để đăng ký đấu giá sử dụng đất có phức tạp hay khơng? ☐có ☐khơng Nếu „Có‟, xin Ông/bà cho biết lý sao? 92 Câu 5: Ơng/bà có ý kiến như mức giá khởi điểm nhóm đất đấu giá? Hợp lý Tƣơng đối hợp lý Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Nhóm ☐ ☐ ☐ Tên nhóm Chƣa hợp lý Nếu „Chưa hợp lý‟, theo Ông/bà cần phải điều chỉnh nào? Câu : Xin Ông/bà cho biết bước giá ban tổ chức quy định phiên đấu giá hợp lý chưa? ☐Hợp lý ☐Chưa hợp lý Nếu „Chưa hợp lý‟, xin Ông/Bà cho biết nguyên nhân sao? Câu7: Xin Ông /bà cho biếtgiá trúng đấu giá so với giá trị thực tế đất nào? ☐Quá cao☐Phù hợp ☐Quá thấp ☐Khó so sánh Xin Ơng/bà cho biết lý chọn đáp án trên? Câu 8:Theo Ông/bà, phiên đấu giá hạn chế tình trạng tiêu cực hay khơng? (ví dụ: làm giá, thơng giá, ) ☐Có ☐Khơng Nếu „Có‟, xin ông/bà cho biết nguyên nhân? 93 Câu Xin Ông/Bà cho biết vài kiến nghị nhằm nâng cao hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất? Tôi xin chân thành cảm ơn ông/bà 94 Phụ lục 3: Kết điều tra số người tham gia đấu giá phiên đấu giá ngày 10/06/2017 95 96 97 98 99 100 ... trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà. .. .25 1.3.3 Tình hình thực đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 29 CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .35 2.1 Điều kiện... công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở; - Đánh giá thực trạng công tác công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy; - Đề xuất giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu cơng tác đấu giá quyền