Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội

Trong đời sống xã hô ̣i có nhiều loa ̣i tranh chấp khác nhau , tùy theo loại tranh chấp mà có các khái niê ̣m khác nhau như: Tranh chấp dân sự, tranh chấp kinh tế, kinh doanh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THỊ PHIN

HÀ NỘI – 2015

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào

- Tôi xin cam đoan rằng thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Hoàng

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới giảng viên hướng dẫn khoa học TS Phạm Thị Phin đã trực tiếp giúp đỡ hướng dẫn tôi, các thầy cô giáo trong Khoa Địa lý, Khoa Sau đại học của Trường Đại học Khoa học Tự Nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội,

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đống

Đa, lãnh đạo cơ quan và các bạn đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn đến các anh, chị và các bạn học viên trong lớp Cao học Quản lý đất đai khóa 2012 -2014; Cảm ơn gia đình và những người bạn đã động viên, đóng góp ý kiến giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập nghiên cứu khoa học

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Học viên

Nguyễn Huy Hoàng

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

PHẦN I: MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 4

1.1 Cơ sở lý luâ ̣n về giải quyết tranh chấp đất đai 4

1.1.1 Khái niệm về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai 4

1.1.2 Phân loa ̣i tranh chấp đất đai 6

1.1.3 Đặc điểm tranh chấp đất đai 9

1.1.4 Các văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 12

1.1.5 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 17

1.1.6 Yêu cầu của giải quyết tranh chấp đất đai 18

1.1.7 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp về đất đai theo pháp luật đất đai hiện hành 19

1.2 Cơ sở pháp lý về giải quyết tranh chấp về đất đai 24

1.2.1 Khái quát lịch sử chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam 24

1.2.2 Khái quát về quá trình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp ở Viê ̣tNam qua các thời kỳ li ̣ch sử 25

1.2.3 Khái quát thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai tại thành phố Hà Nô ̣i 31

Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 34

2.1 Đặc điểm của địa bàn nghiên cứu 34

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 34

2.1.2 Tình hình quản lý đất đai và c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai

trên địa bàn quận Đống Đa 37 2.2 Tình hình quản lý và sử du ̣ng đất trên địa bàn quâ ̣n Đống Đa 43 2.3 Thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về đất đai trên đại bàn quâ ̣n

Đống Đa 46 2.3.1 Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND quâ ̣n Đống Đa 46 2.3.2 Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của toà án nhân dân quâ ̣n Đ ống Đa 54 2.3.3 Kết quả hoà giải tranh chấp về đất đai ta ̣i UBND cấp xã trên đi ̣a bàn quâ ̣n

Đống Đa 59 2.4 Đánh giá thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa

bàn quận Đống Đa 63 2.4.1 Những thuâ ̣n lợi trong viê ̣c giải quyết tranh chấp đất đai ta ̣i quâ ̣n Đống Đa 63 2.4.2 Những khó khăn và ha ̣n chế trong giải quyết tranh chấp đất đai ta ̣i quâ ̣n

Đống Đa 63 Chương 3: ĐỀ XUẤT M ỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI 71 3.1 Giải pháp thực hiện tốt công tác, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp

luật về đất đai cho các tổ chức và nhân dân 71 3.2 Giải pháp tập trung các nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ 72 3.3 Giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về Đất đai ở chính quyền

cơ sở 74 3.4 Giải pháp cải cách thủ tục hành chính, tăng cường cơ chế phối hợp giữa

các cấp, các ngành 76 3.5 Thực hiện dân chủ, tăng cường đối thoại giữa các bên trong quá trình giải

quyết TCĐĐ 77 3.6 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác giải quyết

tranh chấp Đất đai 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83PHỤ LỤC

DANH MỤC CHƢ̃ VIẾT TẮT

1 DGHC Địa giới hành chính;

2 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4 HĐND Hội đồng Nhân dân;

5 KNTC Khiếu nại, tố cáo;

6 MTTQVN Mặt trận tổ quốc Việt nam;

7 NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn;

13 UBND Uỷ ban Nhân dân;

14 VKSND Viện kiểm sát Nhân dân;

15 XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1 1: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai của một số quận huyện trên địa

bàn Tp Hà Nội từ năm 2010 - 2012 32 Bảng 2 1: Kết quả đo đa ̣c , lâ ̣p bản đồ đi ̣a chính ta ̣i các phư ờng trên địa bàn

quận Đống Đa 39 Bảng 2 2: Hệ thống sổ sách trong hồ sơ đi ̣a chính ta ̣i các phường thuô ̣c quâ ̣n

Đống Đa 41 Bảng 2 3: Thống kê diện tích các loại đất chính của quận Đống Đa 44 Bảng 2 4: Thống kê diện tích đất của các phường trên địa bàn quận 45 Bảng 2 5: Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND quâ ̣n Đống Đa từ

năm 2010 - 2013 49 Bảng 2 6: Tổng hơ ̣p kết quả điều tra theo loại hình tranh chấp đất đai 52 Bảng 2 7: Tổng hơ ̣p kết quả điều tra v ề mức độ hài lòng của việc giải quyết

tranh chấp đất đai ta ̣i UBND quâ ̣n Đống Đa 52 Bảng 2 8: Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân quâ ̣n

Đống Đa từ năm 2010 - 2013 55 Bảng 2 9: Tổng hơ ̣p kết quả điều tra theo loại hình tranh chấp đất đai 57 Bảng 2 10: Tổng hợp kết quả điều tra v ề mức độ hài lòng của việc giải quyết

tranh chấp đất đai ta ̣i Tòa án quâ ̣n Đống Đa từ năm 2010 - 2013 58 Bảng 2 11: Tổng hơ ̣p kết qu ả hòa giải tranh chấp đất đai t ại các phường trên

địa bàn quâ ̣n Đống Đa từ năm 2010 - 2013 62

DANH MỤC HÌNH

Hình 2 1: Sơ đồ địa giới hành chính UBND quận Đống Đa 35 Hình 2 2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2013 44

PHẦN I: MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có một vai trò rất quan trọng trong sự tồn tại

và phát triển của loài người, nó tác động trực tiếp đến đời sống và hoạt động sản xuất của con người Tốc đô ̣ đô thi ̣ hóa và gia tăng dân số ma ̣nh mẽ như hiê ̣n nay , đã làm cho đất đai ngày càng có giá trị Tranh chấp đất đai ngày càng diễn ra phổ biến Theo Điều 3, Luâ ̣t đất đai 2013 [17] “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.Theo quy đi ̣nh ta ̣i Điều 22, Luâ ̣t đất đai 2013 “giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai”là một trong 15 nô ̣i dung quản lý Nhà nước về đất đai Việc giải quyết tốt các tranh chấp đất đai của các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương sẽ góp phần rất lớn trong việc giải quyết những bức xúc, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho người dân, đảm bảo

sự công bằng trong xã hội; đồng thời góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và nâng cao tình đoàn kết trong nhân dân

Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp đất đai diễn biến rất phức tạp Số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo, khởi kiện tại Tòa án nhân dân các cấp liên quan đến lĩnh vực đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao và có xu hướng ngày càng tăng Bên cạnh đó, việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai ở một số địa phương vẫn chưa thật sự nhận được sự đồng tình của người dân, dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết kéo dài, qua nhiều cấp khác nhau; nhiều bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên và đã có hiệu lực pháp luật nhưng vẫn chưa được thi hành

Chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước qua các thời kỳ đã có sự thay đổi để phù hợp với thực tiễn và ngày càng hoàn thi ện hơn Tuy nhiên, những vấn đề quản

lý đất đai do lịch sử để lại rất khó giải quyết Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong giai đoạn hiện nay tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai là lĩnh vực phức tạp nhất, chiếm 80-90% tổng số đơn thư khiếu nại, tố cáo[33] Việc giải quyết tranh chấp về đất đai là nhiệm vụ tất yếu, thường xuyên liên tục của các cơ

quan hành chính Nhà nước, thể hiện bản chất trách nhiê ̣m c ủa Đảng và Nhà nước đối với nhân dân Làm tốt công tác này nghĩa là quyền lợi cơ bản của công dân được bảo vệ, pháp luật đất đai của Nhà nước được thực thi, tính dân chủ, công bằng

và bình đẳng của xã hội được tôn trọng, mối quan hệ giữa Nhà nước và Nhân dân ngày càng được củng cố và phát triển bền vững, góp phần giữ vững trật tự xã hội theo pháp luật, để tập trung phát triển kinh tế xã hội theo định hướng XHCN

Quận Đống Đa nằm ở trung tâm thành phố Hà Nô ̣i

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2013, quận Đống Đa có di ện tích tự nhiên

là 995,76 ha (chiếm 1,08% diện tích tự nhiên toàn thành phố Hà Nội) Dân số thường trú toàn Quâ ̣n là 390 nghìn người[8]

Vì là Quận trung tâm, đất đai rất có giá tri ̣, cùng với mật độ dân số thuộc mức đông nhất so với các qu ận huyện trên địa bàn Hà Nội, trình độ dân trí tại đây cũng rất cao Vì vậy, tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai diễn ra ngày càng phức tạp, quyết liệt và nóng bỏng Từ đó cho thấy, việc giải quyết tranh chấp về đất đai trong giai đoạn hiện nay ta ̣i đi ̣a phương tr ở thành một nhiệm vụ hết sức quan

trọng và cấp thiết Vì vâ ̣y, đề tài nghiên cứu “Đánh giá thực trạng và đề xuất một

số giải pháp cho công tác giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận Đống

Đa, Thành phố Hà Nội” là thực sự cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá và làm rõ được thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai, tìm ra được những vấn đề còn tồn ta ̣i trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên đi ̣a bàn quâ ̣n Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại quâ ̣n Đống Đa, thành phố Hà Nội

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về công tác giải quyết tranh chấp đất đai : Cơ sở lý luâ ̣n và căn cứ pháp lý về giải quyết tranh chấp đất đai ; khái quát tổng quan về tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai của cả nước và của thành

phố Hà Nô ̣i

- Đánh giá thực tra ̣ng giải quyết tranh chấp đất đai ta ̣i quâ ̣n Đ ống Đa, thành phố Hà Nô ̣i Tìm hiểu, nghiên cứu những vụ việc tranh chấp về đất đai trên địa bàn Quận Đống Đa, việc áp dụng các chính sách pháp luật trong việc giải quyết những

vụ việc đó

- Đề xuất các biện pháp để hạn chế xảy ra tranh chấp, cũng như việc giải quyết tranh chấp về đất đai đạt được hiệu quả cao nhất

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập các tài liệu liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về đất đai (Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định, Pháp lệnh, báo cáo giải quyết tranh chấp đất đai của địa phương… Ngoài ra

có thể thu thập thông tin cần thiết từ: internet, báo chí)

4.2 Phương pháp điều tra xã h ội học: Phỏng vấn đương sự tham gia tranh chấp, khiếu kiê ̣n về đất đai (nguyên nhân tranh chấp , sự thoả đáng về cách thức và thái độ giải quyết của cơ quan chức năng có thẩm quyền , mong muốn nguyê ̣n vo ̣ng của họ trong việc giải quyết )

4.3 Phương pháp thống kê và xử lý số liê ̣u : Sau khi thu thâ ̣p được tài liệu, số liê ̣u phu ̣c vu ̣ cho mu ̣c đích nghiên cứu , tiến hành thống kê và xử lý số liê ̣u , nhằm loại bỏ những số liệu sai, không đáng tin câ ̣y

4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp: Từ những tài liệu, số liệu sau khi đã được xử lý tiến hành tổng hợp, phân tích số liê ̣u để đưa ra những đánh giá, kết luận,

đề xuất, ý kiến, kiến nghị, …

Chương 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Cơ sở lý luâ ̣n về giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.1 Khái niệm về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai

* Khái niệm tranh chấp đất đai

Đất nước ta có m ột bề dầy lịch sử phát triển, với nhiều biến cố thăng trầm, những cuộc chiến tranh xâm lược của ngoại xâm, những thời kỳ phát triển thịnh vượng mở mang bờ cõi, gắn với đó là những giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau, nhiều hình thức sở hữu đất đai khác nhau Cho dù ở thời kỳ li ̣ch sử nào , tranh chấp đất đai (TCĐĐ) vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn đối với đời sống kinh tế - xã hội Nhà nước

đã ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên

Theo giải thích của Từ đi ển tiếng Viê ̣t thì tranh chấp nói chung được hiểu là viê ̣c “giành nhau mô ̣t cách giằng co cái không rõ thuô ̣c về bên nào” [34]

Trong đời sống xã hô ̣i có nhiều loa ̣i tranh chấp khác nhau , tùy theo loại tranh chấp mà có các khái niê ̣m khác nhau như: Tranh chấp dân sự, tranh chấp kinh tế, kinh doanh… Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thuật ngữ “TCĐĐ” chưa được chính thức giải thích trong Luâ ̣t, mà chỉ được hiểu qua các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất Lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của Luật Đất đai 2003 và mới nhất là Luật Đất đai 2013 tại khoản 24 Điều 3 đã định nghĩa “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.[17] Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai

Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể

tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và

sử dụng đất đai

Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản

lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể, mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó, mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết)

Như vậy, nên hiểu tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp quyền sử dụng đất hay bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai có thể giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai, tránh được tình trạng quy đ ịnh trong luật này chồng chéo lên quy định của luật kia Hiện nay, ngành tòa án và UBND các cấp ở nước ta giải quyết các tranh ch ấp liên quan đến quyền sử dụng đất Tóm lại , có thể hiểu: tranh chấp đất đai là sự bất đồng , mâu thuẫn hay xung đô ̣t về mă ̣t lợi ích , về quyền và nghĩa vu ̣ giữa các chủ thể tham gia

vào quan hệ đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Việc nhận thức như vậy là hoàn toàn phù hợp với xu hướng Nhà nước đang ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất và các cơ quan Nhà nước được giao quản lý đất đai nếu không tuân thủ pháp luật, gây thiệt hại cho lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng có thể bị người sử dụng đất khởi kiện yêu cầu bồi

thường thiệt hại chứ không còn đơn thuần là mệnh lệnh hành chính một chiều Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học[27] : "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở

đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai" Trong quan hệ pháp luật đất

đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù

hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản

lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để

bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

1.1.2 Phân loại tranh chấp đất đai

Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa

ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai Việc phân loại có thể dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau như:

- Căn cứ theo mốc thời gian hoặc theo hoàn cảnh lịch sử cụ thể, các tranh chấp đất đai có thể phân theo tiêu chí về sở hữu tư nhân hay công hữu

- Phân loại theo tiêu chí hành chính hay tranh chấp về kinh tế; dân sự hay

hôn nhân gia đình

- Dựa theo tính chất vụ việc: Tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

- Căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh chấp đất đai dựa trên tiêu chí tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai

 Xuất phát từ yếu tố đất đai là mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t , không thuô ̣c quyền sở hữu c ủa các bên tranh chấp ; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan h ệ pháp luật của tranh chấp đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau :

- Mô ̣t là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là việc các bên tranh chấp trong quá trình thực hiê ̣n các giao di ̣ch về đất đai Loại tranh chấp

này thường là do các bên thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch Hiê ̣n nay đây là loa ̣i tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức đô ̣ phức ta ̣p lớn nhất

- Hai là, các bên tranh chấp về ranh giới giữa nhữn g thửa đất được phép quản

lý và sử dụng Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thỏa thuâ ̣n được với nhau , hoă ̣c là do mô ̣t bên tự ý thay đổi ranh giới sử du ̣ng trong quá trình đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người , cho thuê, cho thuê la ̣i, cũng

có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc , cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất

- Ba là, tranh chấp quyền sử du ̣ng đất trong quan hê ̣ thừa kế Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai , nhưng trước khi chết không để la ̣i di chúc hoă ̣c có để la ̣i di chúc nhưng di chúc không hợp pháp

mô ̣t phần hay toàn bô ̣, các đồng thừa kế lại không tự thoả thuâ ̣n được với nhau nên khởi kiê ̣n ra toà Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất , có trường hợp trên đất tranh chấp không có tài sản

- Bốn là, tranh chấp quyền sử du ̣ng đất khi vợ chồng l y hôn Quyền sử du ̣ng đất có được trong thời kỳ hôn nhân do nhâ ̣n chuyển nhượng , được Nhà nước giao đất, đươ ̣c tă ̣ng cho, khai hoang được Nhà nước thừa nhâ ̣n hoă ̣c được thừa kế Khi ly hôn hai người không tự thoả thuâ ̣n được với nhau nên phát sinh tranh chấp

- Năm là, tranh chấp đòi la ̣i quyền sử du ̣ng đất Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử du ̣ng đất đã cho mượn , cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoă ̣c do theo chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay ho ̣ khởi kiê ̣n để đòi la ̣i, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho đòi lại đất v.v Loại tranh chấp này gồm có các dạng sau:

+ Tranh chấp quyền sử d ụng đất trong trường hợp đất đã đưa vào tâ ̣p đoàn s ản xuất, hơ ̣p tác xã mà sau đó tâ ̣p đoàn sản xuất , hợp tác xã đã bi ̣ giải thể : Loại tranh

chấp này thường phát sinh khi người được tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất (không phải chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trước đây) được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chủ cũ kiện đòi lại + Tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến chính sách cải ta ̣o xã h ội chủ nghĩa của Nhà nước: Là loại tranh chấp mà nhà, đất của họ trước đây vì nhiều lý do khác nhau, theo chính sách pháp luâ ̣t của Nhà nước đất đã bi ̣ chia , cấp cho người khác sử dụng, nên nay ho ̣ khởi kiê ̣n để đòi la ̣i đất cũ

+ Tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến viê ̣c người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư

ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ : Nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài do không đủ điều kiện được đứng tên nhà đất ở Việt Nam, nhưng lại muốn có nhà đất ở Việt Nam nên mua đất và nhờ người thân đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nảy lòng tham, tự ý chuyển nhượng đất mà mình đứng tên hộ hoặc khi người nhờ đứng tên hộ đã đủ diều kiện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu người đứng tên hộ trả lại thì họ không chịu trả, nên phải khởi kiện để đòi lại

+ Tranh chấp quyền sử d ụng đất liên quan đến viê ̣c tă ̣ng cho quyền sử d ụng đất: Trong giao dịch tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thường thì người tặng cho

có điều kiện đi kèm Song song với việc được nhận nhà đất thì người được tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định nào đó, ví dụ như nuôi dưỡng cha mẹ cho đến khi chết chẳng hạn Hoặc cha, mẹ tặng cho con khi con lập gia đình với mong muốn vợ chồng con chung sống hòa thuận, hạnh phúc Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người được tặng cho không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với người tặng cho nên người tặng cho kiện đòi lại Hoặc khi

vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không cho nữa mà đòi lại

+ Tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi la ̣i đất cho mượn , cho ở nhờ: Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử du ̣ng đất đã cho mươ ̣n, cho thuê nhà đất , cho ở nhờ nhưng nay những người mượn , thuê, ở nhờ không chi ̣u trả

+ Tranh chấp đòi la ̣i quyền sử du ̣ng đ ất có tài sản gắn liền trên đất của dòng

họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền Do hoàn cảnh đất nước, do yếu tố li ̣ch sử để la ̣i , các cơ sở này được Nhà nước mượn , trưng du ̣ng vào các mu ̣c đích khác nhau , nay

họ đòi lại

- Sáu là, tranh chấp giữa các đơn vi ̣ hành chính cấp tỉnh , huyê ̣n, xã với nhau Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở các khu vực có vi ̣ trí thuâ ̣n lợi cho phát triển kinh tế đi ̣a phương , nhưng ta ̣i đây sự phân chia ranh giớ i hành chính chưa rõ ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh Đây là tranh chấp giữa những người được Nhà nước giao quản lý đất đai

- Bảy là, tranh chấp do viê ̣c thực hiê ̣n quyền sử du ̣ng đất bi ̣ cản trở Loại tranh chấp này phát sinh khi mô ̣t bên được Nhà nước công nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất nhưng lại không thể sử dụng được do bị người khác cản trở

- Tám là, tranh chấp liên quan đến viê ̣c bồi thường giải phóng mă ̣t bằng khi Nhà nước thu hồi đất Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và diê ̣n tích được bồi thường do người sử du ̣ng đất không thoả mãn với mức bồi

thường Đây là tranh chấp giữa người đ ại diện chủ sở hữu (Nhà nước), người được giao quản lý vớ i người sử du ̣ng đất Loại tranh chấp này cũng là loại tranh chấp điển hình và gay gắt

- Chín là, tranh chấp về mu ̣c đích sử du ̣ng đất : Các tranh chấp này hiện nay cũng diễn ra khá phổ biến, đó là tranh chấp giữa viê ̣c sử dụng đất vào việc trồng lúa với viê ̣c dùng đất vào viê ̣c nuôi trồng thuỷ sản , giữa dùng đất trồng cây hàng năm với dùng đất trồng cây lâu năm , giữa sử du ̣ng đất nông nghiê ̣p hoă ̣c đất trồng cây lâu năm với đất thổ cư trong qu á trình phân bổ và sử dụng đất Đây là tranh chấp giữa người được Nhà nước giao quản lý với người được giao đất

1.1.3 Đặc điểm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi Ở các vùng, miền khác nhau thì tranh chấp đất đai có thể có những nét riêng Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, giữa các đương sự trong qua trình quản lý và sử dụng đất đai Như vậy, tranh chấp đất đai

chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm Trong thực tế, đôi khi người ta không phân biệt được tranh chấp đất đai và khiếu nại trong lĩnh vực đất đai Tranh chấp đất đai có những đă ̣c điểm chung của các tranh chấp kinh tế , dân sự, đồng thời nó có những đă ̣c điểm riêng để phân biê ̣t với các loa ̣i tranh chấp khác:

- Về đối tượng tranh chấp: Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta

có 3 hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu

cá nhân nên đối tượng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai Hiến pháp năm

1980 chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên đối tượng tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu mà là quyền sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý thì đối tượng của tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai; dưới góc độ kinh tế thì đối tượng của tranh chấp đất đai là tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Vì thế, không thể có tranh chấp quyền sở hữu đất đai Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý , quyền sử dụng và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý , sử du ̣ng mô ̣t loa ̣i tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thu ộc quyền sở hữu toàn dân

- Chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất đai Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đối với đất đai Họ chỉ

có quyền quản lý , sử du ̣ng khi được Nhà nước giao đất , cho thuê đất , hoă ̣c nhâ ̣n chuyển nhươ ̣ng, thuê la ̣i, được thừa kế quyền sử du ̣ng đất hoă ̣c được Nhà nước công nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất Như vâ ̣y, giống như các tranh chấp khác , chủ thể của các tranh chấp đất đai có thể là các cá nhân ; tổ chức; hô ̣ gia đình; cô ̣ng đồng dân cư hay các đơn vị hành chính Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu của đối tượng bi ̣ tranh chấp

- Đất đai ở nước ta không chỉ có ư nghĩa về mặt kinh tế mà c ̣n có ư nghĩa v ề

mặt chính trị và xă hội Chính v́ v ậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng

- Do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích của mọi thành viên trong xã hội, nên tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hưởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các thành viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư v.v… Tranh chấp đất đai còn phản ánh phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của từng nhóm người, từng cộng đồng dân cư ở các vùng, miền khác nhau Do đó, tính chất của tranh chấp đất đai rất phức tạp và thường là gay gắt , quyết liê ̣t hơn các loa ̣i tranh chấp khác nên kh ông chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước , gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mă ̣t của đời sống kinh tế xã hô ̣i như : Tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các bên , gây nên sự căng thẳng , mất đoàn kết , mất ổn đi ̣nh trong nô ̣i bô ̣ nhân dân; làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như những đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước không được thực hiện một cách t riê ̣t để; làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vướng mắc

- Tranh chấp đất đai xảy ra là hâ ̣u quả của những nguyên nhân nhất đi ̣nh , nó là biểu hiê ̣n cu ̣ thể của những mâu thuẫn , bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử du ̣ng đất với nhau

- Trong điều kiê ̣n nền kinh tế thi ̣ trường như hiê ̣n nay , các tranh chấp đất đai trở nên rất đa da ̣ng, bởi đất đai không chỉ đơn thuần là tư liê ̣u sản xuất đă ̣c biê ̣t quan trọng không thể thay thế mà nó đã trở thành mô ̣t thứ hàng hoá đă ̣c biê ̣t Do sự tác

đô ̣ng của quy luâ ̣t thi ̣ trường nên giá đất thường xuyên biến đô ̣ng Vì vậy, viê ̣c quản

lý và sử dụng đất không chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó

- Đặc điểm mang tính đặc thù , chỉ có trong quan hệ đất đai là người có quyền sử du ̣ng đất hợp pháp dù không có quyền sở hữu nhưng vẫn có quyền chiếm hữu, quyền sử du ̣ng trong pha ̣m vi quy đi ̣nh c ủa pháp luật Có thể gọi đây là “ quyền sở hữu ha ̣n chế” , được người đa ̣i diê ̣n chủ sở hữu trao cho người sử du ̣ng đất Do đó, tùy theo mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai mà việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền để giải quyết tranh chấp k hác nhau

1.1.4 Các văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Trước đây, Nhà nước ta đã có nhiều văn bản hướng dẫn giải quyết các vụ tranh chấp về ruộng đất và điều chỉnh ruộng đất như:

- Bộ luật dân sự

- Luật khiếu nại, tố cáo

- Giải quyết tranh chấp giữa Nhân dân các địa phương về đất bãi sa bồi, tại Thông tư số 45-NV/TC ngày 02/07/1958 của Bộ Nội vụ về phân phối và quản lý đất bãi sa bồi;

- Thông tư liên Bộ Bộ Nội vụ - Nông trường số 32-TT/LB ngày 23/11/1964 về giải quyết TCĐĐ giữa Nhân dân địa phương với Nông trường;

- Chỉ thị số: 278-TTg ngày 16/8/1975 của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết tranh chấp ruộng đất giữa nông nghiệp và lâm nghiệp trong quá trình phân vùng sản xuất nông, lâm nghiệp;

- Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Tại quyết định này Nhà nước đã quy định rõ thẩm quyền giải quyết các việc tranh chấp

về ruộng đất đối với 2 loại tranh chấp đó là:

+ Tranh chấp giữa các cơ quan Nhà nước, các cơ sở Quốc doanh, các Hợp tác

xã, các đoàn thể Nhân dân … do hệ thống cơ quan hành chính Nhà nước giải quyết; + Các tranh chấp xảy ra giữa công dân với nhau hoặc giữa một bên là cơ quan,

tổ chức và một bên là công dân sẽ do Toà án xét xử…

- Thông tư số: 55-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất về: Hướng dẫn giải quyết các trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý;

- Thông tư 293-TT/RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục quản lý ruộng đất về: Hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi

- Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 tại điều 21,

22 có quy định:[13]

" Điều 21: Các tranh chấp về quyền sử dụng đất do UBND nơi có đất đang bị

tranh chấp giải quyết theo quy định dưới đây:

1- UBND xã, phường, thị trấn giải quyết TCĐĐ giữa cá nhân với cá nhân; 2- UBND huyện giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức thuộc quyền mình quản lý;

3- UBND quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp quy định tại khoản 1 và 2 điều này

4- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW và các đơn vị hành chính tương đương giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức, giữa tổ chức với nhau, nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trực thuộc TW

5- Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan chính quyền cấp trên Quyết định của chính quyền cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành

6- Việc tranh chấp QSDĐ liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính

do UBND các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí thì thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 11 điều 83 và khoản 24 điều 107 của hiến pháp

Điều 22: Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm, thì

TAND giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm đó."

- Chỉ thị số: 47/CT-TƯ ngày 31/8/1981 của Bộ Chính trị về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất;

- Chỉ thị số: 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết những TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính;

- Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 (thay thế Luật Đất đai

1988, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993); tại điều 38 và 39 có quy định về

thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ rõ hơn Luật Đất đai 1988 ở chỗ:

+ Đã bỏ thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã, phường, thị trấn, thay vào

đó là việc phối hợp với MTTQ, Hội nông dân, các tổ chức thành viên của mặt trâ ̣n, các tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hoà giải các TCĐĐ

+ Các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất không có GCNQSDĐ của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do UBND các cấp giải quyết (tương tự khoản

2, 3, 4, 5 luật Đất đai 1988);

+ Các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã có GCNQSDĐ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc SDĐ đó thì do Toà án giải quyết;

+ Các tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do UBND các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc việc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính, thì thẩm quyền giải quyết được quy định: Tranh chấp địa giới hành chính dưới cấp tỉnh

do Chính phủ giải quyết; nếu tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc TW thì do Quốc hội quyết định;

+ Cơ quan quản lý đất đai ở TW giúp Chính phủ, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương giúp UBND cùng cấp giải quyết TCĐĐ

- Thông tư liên tịch số: 02/TTLT ngày 28/7/1997 giữa Tổng cục Địa chính

- TAND Tối cao - VKSND Tối cao hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp QSDĐ theo quy định tại khoản 3, điều 38 luật Đất đai 1993;

- Thông tư liên tịch số: 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 3/1/2002 giữa Tổng cục Địa chính -TAND tối cao -VKSND tối cao hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến QSDĐ theo quy định của luật Đất đai 1993;

- Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 (thay thế Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) đã quy định cụ thể việc giải quyết TCĐĐ tại các điều 135, 136, 137

- Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 (thay thế Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) đã quy định cụ thể việc giải quyết TCĐĐ tại các điều 202, 203

“Điều 202 Hòa giải tranh chấp đất đai

1 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở

2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

3 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

4 Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất tranh chấp

5 Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 203 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1 Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về tố tụng dân sự;

3 Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4 Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các

bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”

Như vậy: Các quy định của Nhà nước về giải quyết TCĐĐ qua các giai

đoạn lịch sử ngày càng hoàn thiện, nó phản ánh TCĐĐ là một vấn đề có tính xã hội khá bức xúc, ngày càng trở nên phức tạp, nó đòi hỏi phải có cơ chế giải quyết đồng bộ và hữu hiệu để hạn chế đến mức thấp nhất các loại TCĐĐ đã, đang và sẽ xảy ra trong xu hướng mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta trong giai đoạn hiện nay

1.1.5 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai Trong nền kinh tế thị trường với

sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau đây:

* Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý:

Điều 17 Hiến pháp 1992[12] khẳng định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003[16] và Điều 26 của Luật đất đai 2013[17] đã quy định: "Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam" Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền

sở hữu đối với đất đai Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền đại diện

sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân

vốn quyền sử dụng đất” đã khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Do đó, việc tôn trọng các quyền của người

sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất

* Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền cơ cấu sản xuất chung Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy"

* Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa: Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của người dân

1.1.6 Yêu cầu của giải quyết tranh chấp đất đai

Trong giai đoạn hiện nay với mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN Việt nam, Nhà nước của dân, do dân và vì dân Thực hiện quản lý xã hội bằng pháp luật, tăng cường pháp chế XHCN Việc giải quyết TCĐĐ phải dựa trên hệ thống, chính sách pháp luật về đất đai hiện hành của Nhà nước, đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể như sau:

- Phải xác định công tác giải quyết TCĐĐ là một trong các nhiệm vụ trọng tâm, thường xuyên, vừa cấp bách, vừa lâu dài của công tác quản lý Nhà nước về đất đai Gắn việc giải quyết TCĐĐ (nói riêng), việc giải quyết các KNTC về đất đai (nói chung) với việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai với việc

ổn định tình hình an ninh trật tự ở địa phương nhất là khu vực nông thôn

- Nắm chắc tình hình tranh chấp, nội dung tranh chấp, dạng tranh chấp, bản chất tranh chấp của từng vụ việc xảy ra ở từng địa phương để có chỉ đạo giải quyết kịp thời theo thẩm quyền Khi phát sinh các vụ tranh chấp phức tạp hoặc dự báo có khả năng diễn ra phức tạp, cần chủ động chỉ đạo giải quyết dứt điểm, thống nhất từ

cơ sở, không để bùng phát trở thành vụ việc phức tạp, phát sinh các nội dung mới, ảnh hưởng đến an ninh trật tự ở địa phương

- Việc giải quyết các tranh chấp phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, nội dung, hình thức văn bản giải quyết Trong quá trình giải quyết, người giải quyết phải thường xuyên đối thoại trực tiếp với các bên tranh chấp để giải thích, phân tích làm rõ bản chất nội dung tranh chấp từ đó có quyết định giải quyết khách quan, đúng pháp luật Chú trọng công tác hoà giải các bên để đảm bảo đoàn kết nội bộ trong thôn xóm

- Khi vụ việc tranh chấp đã có quyết định giải quyết cuối cùng của cấp có thẩm quyền, đúng pháp luật; phải được tổ chức thực hiện nghiêm túc, đúng thời gian quy định, bảo vệ QSDĐ hợp pháp của công dân, đồng thời có biện pháp xử lý nghiêm bên vi phạm theo quy định để các bên tranh chấp thấy được tính nghiêm minh của pháp luật mà mọi công dân đều phải chấp hành

1.1.7 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp về đất đai theo pháp luật đất đai hiện hành

1.1.7.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Điều 203, Luâ ̣t đất đai 2013[17] quy đi ̣nh th ẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và tranh ch ấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của đất đai thì đương s ự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai: yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; khởi kiện tại Tòa án nhân dân

có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

1.1.7.2 Hoà giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã

- Theo Điều 202, Luâ ̣t đất đai 2013[17] quy đi ̣nh như sau:

+ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở

+ Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân

cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

+ Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất tranh chấp

+ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

1.1.7.3 Trình tự , thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của toà án nhân dân cấp huyê ̣n và cấp tỉnh

Một trong những văn bản tố tụng quan trọng quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền của tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đó là Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự [4] được Hội đồng Nhà nước ký ban hành ngày 29/11/1989 Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án, Điều 10 Pháp lệnh quy định: “Tòa án có thẩm quyền giải quyết những việc tranh chấp về quyền sở hữu, về hợp đồng, về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng hoặc những tranh chấp khác về quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự giữa công dân với nhau, giữa công dân với pháp nhân, giữa pháp nhân với nhau; Những việc về quan

hệ hôn nhân và gia đình; …; Những việc khác do pháp luật quy định” Điều 13 quy định: “Tranh chấp về bất động sản thì do tòa án nơi có bất động sản bị tranh chấp giải quyết”

- Về thụ lý vụ án, Điều 37 quy định:

+ Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình, toà án báo ngay cho nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày nộp đơn, nguyên đơn phải nộp tiền tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn án phí hoặc được miễn nộp tiền tạm ứng án phí

+ Toà án thụ lý vụ án kể từ ngày nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí Nếu đương sự được miễn án phí thì ngày thụ lý là ngày toà án nhận đơn khởi kiện Nếu đương sự được miễn nộp tiền tạm ứng án phí thì ngày thụ lý là ngày toà án cho miễn nộp tiền tạm ứng án phí

+ Toà án có thể gia hạn nộp tiền tạm ứng án phí một tháng Hết thời hạn đó

mà nguyên đơn không nộp tiền tạm ứng án phí thì toà án không thụ lý vụ án

Theo Pháp lệnh này thì sau khi thụ lý vụ kiện, tòa án phải tiến hành hòa giải (trừ các vụ việc theo quy định của pháp luật không được hòa giải), nếu các đương

sự thống nhất được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ kiện thì tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của họ, nếu họ không thống nhất được thì đưa vụ án

ra xét xử

Tuy nhiên, xã hội phát triển , có nhiều thay đổi về mọi mặt Để phù hợp với từng giai đoa ̣n phát triển, pháp luật có những thay đổi và điều chỉnh Viê ̣c giải quyết các vụ án dân sự về đất đai còn tuân thủ theo B ộ luật Dân sự, Luật đất đai Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự sau một thời gian dài áp dụng đã có những điểm không còn phù hợp Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự bị bãi bỏ, ngày 15/6/2004, Bộ luật Tố tụng Dân sự được Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 5 và sau một thời gian thi hành thì được sửa đổi bổ sung vào năm 2011 Nếu Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự chỉ nêu chung chung các vụ tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án thì Bộ luật Tố tụng Dân sự nêu rất cụ thể những vụ việc tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án [6] , trong đó có các

tranh chấp về đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai như: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”[20] ; “yêu cầu xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, phân chia tài sản chung để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự”[20]

Đồng thời, Điều 33 Bộ Luật Tố tụng Dân sự quy định những tranh chấp và yêu cầu nêu trên thuộc thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm của tòa án cấp quận huyện Về thẩm quyền theo lãnh thổ, Điều 35, Bộ luật Tố tụng dân sự quy định tòa

án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nơi có trụ sở; nơi có bất động sản tranh chấp

Khác với pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, Bộ luật Tố tụng Dân

sự quy định:

- Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền, nếu không thuộc thẩm quyền của mình và báo cho người khởi kiện biết; trả lại đơn khởi kiện nếu không thuộc thẩm quyền của tòa án[20]

- Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa thì người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai cho tòa án để tòa án thụ lý vụ

án [20]

- Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các vụ án tranh chấp dân sự là 4 tháng kể từ ngày thụ lý và 2 tháng đối với các yêu cầu việc dân sự Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được quyền gia hạn nhưng không được vượt quá

2 tháng đối với vụ án và 1 tháng đối với yêu cầu dân sự [20] (Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự không quy định về thời hạn chuẩn bị xét xử)

- Hòa giải được quy định thành một điều riêng biệt và trở thành nguyên tắc bắt buộc trong quá trình giải quyết các tranh chấp tại tòa án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được [20] Việc hòa giải cũng phải tuân theo nội dung và trình tự do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định

- Nếu các bên thỏa thuận được với nhau về toàn bộ những vấn đề cần phải giải quyết trong vụ án thì tòa án lập biên bản hòa giải thành và hết thời hạn bảy ngày, kể

từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến, thì tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận đó[20] Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì tòa án đưa vụ án xét xử theo thủ tục chung

1.1.7.4 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện và cấp tỉnh

3 Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch

Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành

4 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan

1.2 Cơ sở pháp lý về giải quyết tranh chấp về đất đai

1.2.1 Khái quát lịch sử chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam

Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn Trong 9 năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm

1949 - 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện

cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 1982-

1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị Dưới góc độ kinh tế, đất đai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài Do vậy, Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng, hoặc khi thực hiện một số chính sách

về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ

1.2.2 Khái quát về quá trình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp ở

Viê ̣tNam qua các thời kỳ lịch sử

1.2.2.1 Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai

Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được

áp dụng ở cả hai miền Nam, Bắc Pháp luật đất đai của nước ta có những đặc điểm chủ yếu như sau:

- Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử phát triển của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập trung

nhất đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở nước ta Pháp luật về đất đai phát triển và ngày càng hoàn thiện trở thành một hệ thống tương đối hoàn chỉnh, một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam Từ những văn bản đơn hành hiệu lực chưa cao (Sắc lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông tư…), đã

ra đời văn bản luật hình thức cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh các quan hệ đất đai

ở nước ta, đó là Luật Đất đai

- Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng

đã được xây dựng và từng bước hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý

và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu qua các giai đoạn như sau:

1.2.2.2 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980

Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác) Thông tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu

do chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi

Như vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban hành chính các cấp chưa được quy định rõ ràng Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan tư pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi

1.2.2.3 Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980

 Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai

hữu chung, đất không có giá, dẫn tới việc chia cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến song không được giải quyết kịp thời

là nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai trong thời kỳ này Cơ chế quản

lý, chính sách của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn này chưa thực sự khuyến khích nông dân và sản xuất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng nhiều tập đoàn sản xuất, HTX làm ăn kém hiệu quả, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn Do đó, một số các HTX, tập đoàn sản xuất nông nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cấp lại Nhiều gia đình trước kia đã hiến ruộng đất của cha ông vào các HTX, nay đòi lại Khi giải quyết các tranh chấp một số địa phương còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không được xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài

Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư; tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh tế mới Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng hơn

và gay gắt hơn Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính mệnh lệnh hành chính Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa

* Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này là:

- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước lần đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo cấp

- Thông tư 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý

- Thông tư 293-TT/ RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi

 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1987 được ban hành đến trước khi Luật đất đai

1993 ra đời

Hiến pháp 1980 [11] cũng như Luật đất đai 1987 đều khẳng định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Song các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của người sử dụng đất đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất

Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trương thực hiện cơ chế quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị Mục đích là gắn lợi ích của người lao động với từng mảnh đất được giao,

đã thúc đẩy sản xuất phát triển, người nông dân đã nhận thức rõ những quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy được lợi ích thiết thực từ việc

sử dụng đất mang lại Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lượng Ở một số địa phương, nhất là ở miền Tây và miền Đông Nam

Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra những vụ tranh chấp đất đai gay gắt Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trường và đơn vị quân đội quản lý nhưng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do một

số cán bộ, đảng viên chiếm vì tư lợi Ở khu vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào các địa phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp

giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất hương hỏa, đất thổ cư…

Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (là ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực) Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi

vợ chồng ly hôn Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên Nhà nước ta đã ban hành một số văn bản pháp luật như:

+ Luật Đất đai 1987 (Điều 21).[13]

+ Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

+ Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

+ Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16)

+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay

là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính

Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, ổn định sản xuất

 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993[14] ban hành đến nay

Sau khi Hiến pháp 1992 ra đời[12] , với các quy định mang tính nền tảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và người sử dụng đất, được để lại thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Với định hướng cơ bản đó, Luật Đất đai 1993 ra đời đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 1995 thừa nhận hộ gia

đình là một đơn vị kinh tế tự chủ, cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự về đất đai Hơn nữa, trong cơ chế kinh

tế thị trường, đất đai trở thành tài sản đặc biệt, có giá; người sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất

và đời sống của bản thân Khi cần, họ có thể đem quyền sử dụng đất đai đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất Những quy định mới của Luật Đất đai 1993

đã đảm bảo quyền lợi và phát huy khả năng của người sử dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn

Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bước phát triển của quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giao đất sử dụng không thu tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất tăng cao, nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh chấp đất đai Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết Việc tranh chấp đòi lại nhà đất

do Nhà nước quản lý, cải tạo thuộc diện cho thuê, nhà vắng chủ, nhà cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh qua các thời kỳ trước đây cũng diễn ra gay gắt tại một số đô thị như Hà Nội, Hải Phòng Đây là những vấn đề lớn, đã tồn tại từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm được

Trước tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bước các quy định pháp luật

về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới Luật Đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 2001 Với hơn

171 văn bản pháp luật đất đai được các cấp, các ngành ở Trung ương và hàng trăm các văn bản do các cơ quan ở địa phương ban hành đã góp phần đáng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm phúc đáp các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn mới Trong đó có thể đề cập đến một số các văn bản pháp luật tiêu

biểu sau đây:

+ Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và Tổng cục Địa chính ngày 28/7/1997 hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai

+ Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính "Hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất".Ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 (trong đó quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai từ Điều

135 đến Điều 137), có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2004 Và mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 Đạo luật này thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có nhiều sửa đổi, bổ sung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai( được quy định tại điều 202 và 203)

1.2.3 Khái quát thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai tại thành phố Hà Nội

Trong những năm gần đây tình hình mâu thuẫn, tranh chấp về đất đai, nhà ở trong nội bộ nhân dân ở Hà Nội có chiều hướng gia tăng Chủ yếu là các tranh chấp

về quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn chiếm đất đai; tranh chấp lối đi chung giữa các hộ liền kề, tranh chấp quyền thừa kế nhà đất giữa các thành viên trong một gia đình; tranh chấp phát sinh do xây dựng, cơi nới trái phép đã ảnh hưởng đến các hộ liền kề.Ở ngoại thành thường xảy ra tranh chấp đòi lại đất mà Nhà nước đã quản lý

và giao cho người khác sử dụng; cha,mẹ đòi lại đất đã tặng cho con rể (dâu), khi vợ chồng ly hôn Tranh chấp đất đai, nhà ở là loại tranhchấp phức tạp và khó giải quyết nhất Trên thực tế, nếu không kịp thời giải quyết sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân, đánh mất tình cảm gia đình, láng giềng, gây mất trật tự an ninh chung, nhiều trường hợp từ dân sự chuyển thành hình sự Với tấm lòng nhân ái, tinh thần trách nhiệm cao, các hòa giải viên đã không quản ngại khó khăn, vất vả, ngày đêm kịp thời hòa giải "thấu tình đạt lý" đối với các tranh chấp đất đai trong nội

bộ nhân dân ở cơ sở

Kết quả trong 3 năm (2010 - 2012) [32] tỷ lệ hòa giải thành các tranh chấp về đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố đạt gần 75% (6431 vụ/ 8577vụ) Trong đó những quận, huyện đạt tỷ lệ cao trên 75% là: Huyện Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm

và các quận: Đống Đa, Hoàn Kiếm, Cầu Giấy…

Bảng 1 1: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai của một số quận huyện

trên địa bàn Tp Hà Nội từ năm 2010 - 2012

Nguồn:Báo cáo tổng hợp số vụ tranh chấp đất đai trên địa bàn TP Hà Nội

So với trước, những năm gần đây công tác hòa giải các mâu thuẫn, xích mích trong nội bộ nhân dân nói chung và hòa giải các tranh chấp đất đai nói riêng đã đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, biểu hiện cụ thể là tỷ lệ hòa giải thành công của năm sau cao hơn năm trước Đó là do sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với công tác này

Năm 2013, Luật hòa giải ở cơ sở [25] được ban hành tạo cơ sở pháp lý để công tác hòa giải đạt kết quả Trên cơ sở đó Hà Nội là một trong những địa phương