Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ NGUYỄN HUY HOÀNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ NGUYỄN HUY HOÀNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.85.0103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ PHIN HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào. - Tôi xin cam đoan rằng thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Huy Hoàng LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới giảng viên hướng dẫn khoa học TS. Phạm Thị Phin đã trực tiếp giúp đỡ hướng dẫn tôi, các thầy cô giáo trong Khoa Địa lý, Khoa Sau đại học của Trường Đại học Khoa học Tự Nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đống Đa, lãnh đạo cơ quan và các bạn đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn đến các anh, chị và các bạn học viên trong lớp Cao học Quản lý đất đai khóa 2012 -2014; Cảm ơn gia đình và những người bạn đã động viên, đóng góp ý kiến giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập nghiên cứu khoa học. Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Học viên Nguyễn Huy Hoàng MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHƢ̃ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH PHẦN I: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1 Chƣơng 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI .......4 1.1. Cơ sở lý luâ ̣n về giải quyế t tranh chấ p đấ t đai .................................................4 1.1.1. Khái niệm về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai ...............................4 1.1.2. Phân loa ̣i tranh chấ p đấ t đai .............................................................................6 1.1.3. Đặc điểm tranh chấp đất đai .............................................................................9 1.1.4. Các văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ................12 1.1.5. Nguyên tắ c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai .......................................................17 1.1.6. Yêu cầ u của giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ......................................................18 1.1.7. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp về đất đai theo pháp luật đất đai hiện hành.............................................................................19 1.2. Cơ sở pháp lý về giải quyết tranh chấ p về đấ t đai .........................................24 1.2.1. Khái quát lịch sử chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam ....................................24 1.2.2. Khái quát về quá trình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp ở Viê ̣tNam qua các thời kỳ lich ̣ sƣ̉ ....................................................................25 1.2.3. Khái quát thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai tại thành phố Hà Nô ̣i .....................................................................................................31 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................34 2.1. Đặc điểm của địa bàn nghiên cƣ́u ..................................................................34 2.1.1. Điều kiện tƣ̣ nhiên, kinh tế - xã hội của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội ..34 2.1.2. Tình hình quản lý đấ t đai và c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai trên địa bàn quận Đống Đa.............................................................................37 2.2. Tình hình quản lý và sƣ̉ du ̣ng đấ t trên địa bàn quâ ̣n Đống Đa ......................43 2.3. Thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về đấ t đai trên đại bàn quâ ̣n Đống Đa ..........................................................................................................46 2.3.1. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đất đai của UBND quâ ̣n Đố ng Đa .................46 2.3.2. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của toà án nhân dân quâ ̣n Đ ống Đa ...54 2.3.3. Kế t quả hoà giải tranh chấ p về đấ t đai ta ̣i UBND cấ p xã trên điạ bàn quâ ̣n Đống Đa .........................................................................................................59 2.4. Đánh giá thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa ..........................................................................................63 2.4.1. Những thuâ ̣n lơ ̣i trong viê ̣c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đố ng Đa 63 2.4.2. Những khó khăn và ha ̣n chế trong giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đống Đa .........................................................................................................63 Chƣơng 3: ĐỀ XUẤT M ỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI ...........................71 3.1. Giải pháp thực hiện tốt công tác, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai cho các tổ chức và nhân dân ...................................................71 3.2. Giải pháp tập trung các nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ ....72 3.3. Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất đai ở chính quyền cơ sở. ..............................................................................................................74 3.4. Giải pháp cải cách thủ tục hành chính, tăng cƣờng cơ chế phối hợp giữa các cấp, các ngành ..........................................................................................76 3.5. Thực hiện dân chủ, tăng cƣờng đối thoại giữa các bên trong quá trình giải quyết TCĐĐ ...................................................................................................77 3.6. Nâng cao chất lƣợng đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác giải quyết tranh chấp Đất đai ..........................................................................................79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................81 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................83 PHỤ LỤC DANH MỤC CHƢ̃ VIẾT TẮT 1 DGHC Địa giới hành chính; 2 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 3 GQX Giải quyết xong; 4 HĐND Hội đồng Nhân dân; 5 KNTC Khiếu nại, tố cáo; 6 MTTQVN Mặt trận tổ quốc Việt nam; 7 NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn; 8 QSDĐ Quyền sử dụng đất; 9 TAND Toà án Nhân dân; 10 TCĐĐ Tranh chấp Đất đai 11 TNMT Tài nguyên và Môi trƣờng ; 12 TW Trung ƣơng; 13 UBND Uỷ ban Nhân dân; 14 VKSND Viện kiểm sát Nhân dân; 15 XHCN Xã hội chủ nghĩa. DANH MỤC BẢNG Bảng 1. 1: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai của một số quận huyện trên địa bàn Tp Hà Nội từ năm 2010 - 2012 .....................................................32 Bảng 2. 1: Kế t quả đo đa ̣c , lâ ̣p bản đồ điạ chính ta ̣i các phƣ ờng trên địa bàn quận Đống Đa ......................................................................................39 Bảng 2. 2: Hệ thống sổ sách trong hồ sơ điạ chin ́ h ta ̣i các phƣờng thuô ̣c quâ ̣n Đống Đa. ..............................................................................................41 Bảng 2. 3: Thống kê diện tích các loại đất chính của quận Đống Đa ...................44 Bảng 2. 4: Thống kê diện tích đất của các phƣờng trên địa bàn quận ..................45 Bảng 2. 5: Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của UBND quâ ̣n Đố ng Đa tƣ̀ năm 2010 - 2013 ..................................................................................49 Bảng 2. 6: Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra theo loại hình tranh chấ p đấ t đai ...............52 Bảng 2. 7: Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra v ề mức độ hài lòng của việc giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i UBND quâ ̣n Đố ng Đa .......................................52 Bảng 2. 8: Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của tòa án nhân dân quâ ̣n Đống Đa từ năm 2010 - 2013 ..............................................................55 Bảng 2. 9: Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra theo loại hình tranh chấ p đấ t đai ...............57 Bảng 2. 10: Tổ ng hợp kết quả điều tra v ề mức độ hài lòng của việc giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i Tòa án quâ ̣n Đố ng Đa từ năm 2010 - 2013 .......58 Bảng 2. 11: Tổ ng hơ ̣p kế t qu ả hòa giải tranh chấ p đấ t đai t ại các phƣờng trên địa bàn quâ ̣n Đố ng Đa từ năm 2010 - 2013.........................................62 DANH MỤC HÌNH Hình 2. 1: Sơ đồ địa giới hành chính UBND quận Đống Đa....................................35 Hình 2. 2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2013 .......................................44 PHẦN I: MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có một vai trò rất quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của loài ngƣời, nó tác động trực tiếp đến đời sống và hoạt động sản xuất của con ngƣời. Tố c đô ̣ đô thi ̣hóa và gia tăng dân số ma ̣nh mẽ nhƣ hiê ̣n nay , đã làm cho đất đai ngày càng có giá trị . Tranh chấ p đấ t đai ngày càng diễn ra phổ biế n . Theo Điề u 3, Luâ ̣t đấ t đai 2013 [17] “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.Theo quy đinh ̣ ta ̣i Điề u 22, Luâ ̣t đấ t đai 2013 “giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai”là một trong 15 nô ̣i dung quản lý Nhà nƣớc về đấ t đai . Việc giải quyết tốt các tranh chấp đất đai của các cấp chính quyền từ Trung ƣơng đến địa phƣơng sẽ góp phần rất lớn trong việc giải quyết những bức xúc, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho ngƣời dân, đảm bảo sự công bằng trong xã hội; đồng thời góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng và nâng cao tình đoàn kế t trong nhân dân. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp đất đai diễn biến rất phức tạp. Số lƣợng đơn thƣ khiếu nại, tố cáo, khởi kiện tại Tòa án nhân dân các cấp liên quan đến lĩnh vực đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao và có xu hƣớng ngày càng tăng. Bên cạnh đó, việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai ở một số địa phƣơng vẫn chƣa thật sự nhận đƣợc sự đồng tình của ngƣời dân, dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết kéo dài, qua nhiều cấp khác nhau; nhiều bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên và đã có hiệu lực pháp luật nhƣng vẫn chƣa đƣợc thi hành. Chính sách đất đai của Đảng và Nhà nƣớc qua các thời kỳ đã có sự thay đổi để phù hợp với thƣ̣c tiễn và ngày càng hoàn thi ện hơn. Tuy nhiên, những vấn đề quản lý đất đai do lịch sử để lại rất khó giải quyết. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trong giai đoạn hiện nay tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai là lĩnh vực phức tạp nhất, chiếm 80-90% tổng số đơn thƣ khiếu nại, tố cáo[33] Việc giải quyết tranh chấp về đất đai là nhiệm vụ tất yếu, thƣờng xuyên liên tục của các cơ 1 quan hành chính Nhà nƣớc, thể hiện bản chất trách nhiê ̣m c ủa Đảng và Nhà nƣớc đố i với nhân dân . Làm tốt công tác này nghĩa là quyền lợi cơ bản của công dân đƣợc bảo vệ, pháp luật đất đai của Nhà nƣớc đƣợc thực thi, tính dân chủ, công bằng và bình đẳng của xã hội đƣợc tôn trọng, mối quan hệ giữa Nhà nƣớc và Nhân dân ngày càng đƣợc củng cố và phát triển bền vững, góp phần giữ vững trật tự xã hội theo pháp luật, để tập trung phát triển kinh tế xã hội theo định hƣớng XHCN. Quận Đống Đa nằm ở trung tâm thành phố Hà Nô ̣i. Theo kế t quả thố ng kê đấ t đai năm 2013, quận Đống Đa có di ện tích tự nhiên là 995,76 ha (chiếm 1,08% diện tích tự nhiên toàn thành phố Hà Nội). Dân số thƣờng trú toàn Quâ ̣n là 390 nghìn ngƣời[8] Vì là Quận trung tâm, đấ t đai rấ t có giá tri ,̣ cùng với mật độ dân số thuộc mƣ́c đông nhất so với các qu ận huyện trên địa bàn Hà Nội, trình độ dân trí tại đây cũng rất cao. Vì vậy, tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai diễn ra ngày càng phức tạp, quyết liệt và nóng bỏng. Từ đó cho thấy, việc giải quyết tranh chấp về đất đai trong giai đoạn hiện nay ta ̣i điạ phƣơng tr ở thành một nhiệm vụ hết sức quan trọng và cấp thiết. Vì vâ ̣y, đề tài nghiên cƣ́u “Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội” là thực sự cần thiết. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá và làm rõ đƣơ ̣c thƣ̣c trạng giải quyết tranh chấp đất đai , tìm ra đƣợc nhƣ̃ng vấ n đề còn tồ n ta ̣i trong công tác giải quyế t tranh chấ p đấ t đai trên điạ bàn quâ ̣n Đống Đa, thành phố Hà Nội. - Đề xuấ t các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại quâ ̣n Đống Đa, thành phố Hà Nội. 3. Nội dung nghiên cứu - Nghiên cƣ́u tổ ng quan về công tác giải quyế t tranh chấ p đấ t đai luâ ̣n và căn cƣ́ pháp lý về : Cơ sở lý giải quyết tranh chấp đất đai ; khái quát tổng quan về tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai của cả nƣớc và của thành phố Hà Nô ̣i . 2 - Đánh giá thƣ̣c tra ̣ng giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đ ống Đa , thành phố Hà Nô ̣i. Tìm hiểu, nghiên cứu những vụ việc tranh chấp về đất đai trên địa bàn Quận Đống Đa, việc áp dụng các chính sách pháp luật trong việc giải quyết những vụ việc đó. - Đề xuất các biện pháp để hạn chế xảy ra tranh chấp, cũng nhƣ việc giải quyết tranh chấp về đất đai đạt đƣợc hiệu quả cao nhất. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập các tài liệu liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về đất đai (Luật, Nghị định, Thông tƣ, Quyết định, Pháp lệnh, báo cáo giải quyết tranh chấp đất đai của địa phƣơng… Ngoài ra có thể thu thập thông tin cầ n thiế t từ: internet, báo chí). 4.2. Phƣơng pháp điề u tra xã h ội học: Phỏng vấn đƣơng sự tham gia tranh chấ p, khiế u kiê ̣n về đấ t đai (nguyên nhân tranh chấ p , sƣ̣ thoả đáng về cách thƣ́c và thái độ giải quyết của cơ quan chức năng có thẩm quyền , mong muố n nguyê ̣n vo ̣ng của họ trong việc giải quyết...). 4.3. Phƣơng pháp thố ng kê và xƣ̉ lý số liê ̣u : Sau khi thu thâ ̣p đƣơ ̣c tài liệu, số liê ̣u phu ̣c vu ̣ cho mu ̣c đić h nghiên cƣ́u , tiế n hành thố ng kê và xƣ̉ lý số liê ̣u , nhằ m loại bỏ những số liệu sai, không đáng tin câ ̣y. 4.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: Từ những tài liệu, số liệu sau khi đã đƣợc xử lý tiế n hành tổng hợp, phân tích số liê ̣u để đƣa ra những đánh giá, kết luận, đề xuất, ý kiến, kiến nghị, … 3 Chƣơng 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1. Cơ sở lý luâ ̣n về giải quyế t tranh chấ p đấ t đai 1.1.1. Khái niệm về tranh chấ p và giải quyế t tranh chấ p đấ t đai * Khái niệm tranh chấp đất đai Đất nƣớc ta có m ột bề dầy lịch sử phát triển, với nhiều biến cố thăng trầm, những cuộc chiến tranh xâm lƣợc của ngoại xâm, những thời kỳ phát triển thịnh vƣợng mở mang bờ cõi, gắn với đó là những giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau, nhiều hình thức sở hữu đất đai khác nhau . Cho dù ở thời kỳ lich ̣ sƣ̉ nào , tranh chấ p đấ t đai (TCĐĐ) vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hƣởng xấu đến công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn đối với đời sống kinh tế - xã hội. Nhà nƣớc đã ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên. Theo giải thích của Tƣ̀ đi ển tiế ng Viê ̣t thì tranh chấ p nói chung đƣơ ̣c hiể u là viê ̣c “giành nhau mô ̣t cách giằ ng co cái không rõ thuô ̣c về bên nào” [34] . Trong đời sống xã hô ̣i có nhiề u loa ̣i tranh chấ p khác nhau , tùy theo loại tranh chấ p mà có các khái niê ̣m khác nhau nhƣ: Tranh chấ p dân sƣ̣, tranh chấp kinh tế, kinh doanh… Trƣớc khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thuật ngữ “TCĐĐ” chƣa đƣợc chính thức giải thích trong Luâ ̣t, mà chỉ đƣợc hiểu qua các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của Luật Đất đai 2003 và mới nhất là Luật Đất đai 2013 tại khoản 24 Điều 3 đã định nghĩa “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.[17] Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể 4 tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Trong thực tế, tranh chấp đất đai đƣợc hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể, mà mỗi bên đều cho rằng mình phải đƣợc quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó, mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết). Nhƣ vậy, nên hiểu tranh chấp đất đai ở nƣớc ta chính là tranh chấp quyền sử dụng đất hay bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai có thể giúp xác định chính xác đối tƣợng tranh chấp trong tranh chấp đất đai, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai, tránh đƣợc tình trạng quy đ ịnh trong luật này chồng chéo lên quy định của luật kia. Hiện nay, ngành tòa án và UBND các cấ p ở nƣớc ta giải quyế t các tranh ch ấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Tóm lại , có thể hiểu: tranh chấ p đấ t đai là sƣ̣ bấ t đồ ng , mâu thuẫn hay xung đô ̣t về mă ̣t lơ ̣i ích , về quyề n và nghiã vu ̣ giƣ̃a các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai . Việc nhận thức nhƣ vậy là hoàn toàn phù hợp với xu hƣớng Nhà nƣớc đang ngày càng mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất và các cơ quan Nhà nƣớc đƣợc giao quản lý đất đai nếu không tuân thủ pháp luật, gây thiệt hại cho lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất cũng có thể bị ngƣời sử dụng đất khởi kiện yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại chứ không còn đơn thuần là mệnh lệnh hành chính một chiều. Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học[27] : "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai". Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy đƣợc vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù 5 hợp với lợi ích của Nhà nƣớc và của xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra. Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nƣớc đối với đất đai, đƣợc hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Nhƣ vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. 1.1.2. Phân loại tranh chấ p đấ t đai Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đƣa ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai. Việc phân loại có thể dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau nhƣ: - Căn cứ theo mốc thời gian hoặc theo hoàn cảnh lịch sử cụ thể, các tranh chấp đất đai có thể phân theo tiêu chí về sở hữu tƣ nhân hay công hữu. - Phân loại theo tiêu chí hành chính hay tranh chấp về kinh tế; dân sự hay hôn nhân gia đình. - Dựa theo tính chất vụ việc: Tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. - Căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai. Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh chấp đất đai dựa trên tiêu chí tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai.  Xuấ t phát tƣ̀ yế u tố đấ t đai là mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t , không thuô ̣c quyề n sở hƣ̃u c ủa các bên tranh chấp ; căn cƣ́ vào tính chấ t pháp lý và quan h ệ pháp luật của tranh chấp đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau : - Mô ̣t là , tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Là việc các bên tranh chấ p trong quá trình thƣ̣c hiê ̣n các giao dich ̣ về đấ t đai 6 . Loại tranh chấp này thƣờng là do các bên thực hiện việc chuyển nhƣợng khi chƣa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch. Hiê ̣n nay đây là loa ̣i tranh chấ p phổ biế n và có số lƣơ ̣ng nhiề u nhấ t, mƣ́c đô ̣ phƣ́c ta ̣p lớn nhấ t . - Hai là , các bên tranh chấp về ranh giới giữa nhữn g thƣ̉a đấ t đƣơ ̣c phép quản lý và sử dụng . Loại tranh chấp này thƣờng là do các bên sử dụng đất không thỏa thuâ ̣n đƣơ ̣c với nhau , hoă ̣c là do mô ̣t bên tƣ̣ ý thay đổ i ranh giới sƣ̉ du ̣ng trong quá trình đất đai đƣợc chuyển nhƣợng qua tay nhiề u ngƣời , cho thuê, cho thuê la ̣i, cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nƣớc trong quá trình đo đạc , cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t . - Ba là , tranh chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t trong quan hê ̣ thƣ̀a kế . Loại tranh chấ p này phát sinh trong trƣờng hợp ngƣời chết có quyền sử dụng đất đai , nhƣng trƣớc khi chế t không để la ̣i di chúc hoă ̣c có để la ̣i di chúc nhƣng di chúc không hơ ̣p pháp mô ̣t phầ n hay toàn bô ̣ , các đồng thừa kế lại không tƣ̣ thoả thuâ ̣n đƣơ ̣c với nhau nên khởi kiê ̣n ra toà . Loại tranh chấp này có trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất , có trƣờng hơ ̣p trên đấ t tranh chấ p không có tài sản . - Bốn là , tranh chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t khi vơ ̣ chồ ng l y hôn. Quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t có đƣơ ̣c trong thời kỳ hôn nhân do nhâ ̣n chuyể n nhƣơ ̣ng , đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao đấ t, đƣơ ̣c tă ̣ng cho, khai hoang đƣơ ̣c Nhà nƣớc thƣ̀a nhâ ̣n hoă ̣c đƣơ ̣c thƣ̀a kế . Khi ly hôn hai ngƣời không tƣ̣ thoả thuâ ̣n đƣơ ̣c với nhau nên phát sinh tranh chấ p . - Năm là , tranh chấ p đòi la ̣i quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t . Loại tranh chấp này phát sinh trong trƣờng hơ ̣p trƣớc đây ngƣời có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đã cho mƣơ ̣n , cho thuê nhà đấ t, cho ở nhờ nhƣng nay nhƣ̃ng ngƣờimƣơ ̣n, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoă ̣c do theo chính sách pháp luật của Nhà nƣớc đất đã đƣợc chia, cấ p cho ngƣời khác nên nay ho ̣ khởi kiê ̣n để đòi la ̣i, hoặc đất đã đƣợc tặng cho nhƣng nay vì nhiều lý do khác nhau, ngƣời đã tặng cho đòi lại đất v.v... Loại tranh chấp này gồm có các dạng sau: + Tranh chấ p quyề n sƣ̉ d ụng đấ t trong trƣờng hơ ̣p đấ t đã đƣa vào tâ ̣p đoàn s ản xuấ t, hơ ̣p tác xã mà sau đó tâ ̣p đoàn sản xuấ t , hơ ̣p tác xã đã bi ̣giải thể : Loại tranh 7 chấp này thƣờng phát sinh khi ngƣời đƣợc tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất (không phải chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trƣớc đây) đƣợc cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chủ cũ kiện đòi lại. + Tranh chấ p quyề n sƣ̉ dụng đấ t có liên quan đế n chính sách cải ta ̣o xã h ội chủ nghĩa của Nhà nƣớc: Là loại tranh chấp mà nhà, đất của họ trƣớc đây vì nhiều lý do khác nhau, theo chính sách pháp luâ ̣t của Nhà nƣớc đấ t đã bi ̣chia , cấ p cho ngƣời khác sử dụng, nên nay ho ̣ khởi kiê ̣n để đòi la ̣i đấ t cũ . + Tranh chấ p quyề n sƣ̉ dụng đấ t có liên quan đế n viê ̣c ngƣời Viê ̣t Nam đinh ̣ cƣ ở nƣớc ngoài mua đất nhƣng nhờ ngƣời khác đứng tên hộ : Nhiều ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài do không đủ điều kiện đƣợc đứng tên nhà đất ở Việt Nam, nhƣng lại muốn có nhà đất ở Việt Nam nên mua đất và nhờ ngƣời thân đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này thƣờng phát sinh khi ngƣời đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nảy lòng tham, tự ý chuyển nhƣợng đất mà mình đứng tên hộ hoặc khi ngƣời nhờ đứng tên hộ đã đủ diều kiện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu ngƣời đứng tên hộ trả lại thì họ không chịu trả, nên phải khởi kiện để đòi lại. + Tranh chấ p quyề n sƣ̉ d ụng đấ t liên quan đế n viê ̣c tă ̣ng cho quyề n sƣ̉ d ụng đấ t: Trong giao dịch tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thƣờng thì ngƣời tặng cho có điều kiện đi kèm. Song song với việc đƣợc nhận nhà đất thì ngƣời đƣợc tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định nào đó, ví dụ nhƣ nuôi dƣỡng cha mẹ cho đến khi chết chẳng hạn. Hoặc cha, mẹ tặng cho con khi con lập gia đình với mong muốn vợ chồng con chung sống hòa thuận, hạnh phúc. Loại tranh chấp này thƣờng phát sinh khi ngƣời đƣợc tặng cho không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với ngƣời tặng cho nên ngƣời tặng cho kiện đòi lại. Hoặc khi vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không cho nữa mà đòi lại. + Tranh chấ p đấ t đai trong trƣờng hơ ̣p đòi la ̣i đấ t cho mƣơ ̣n , cho ở nhờ: Loại tranh chấ p này phát sinh trong trƣờng hơ ̣p trƣớc đây ngƣời có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đã cho mƣơ ̣n, cho thuê nhà đấ t , cho ở nhờ nhƣng nay nhƣ̃ng ngƣời mƣơ ̣n , thuê, ở nhờ không chiụ trả. 8 + Tranh chấ p đòi la ̣i quyề n sƣ̉ du ̣ng đ ất có tài sản gắn liền trên đất của dòng họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền. Do hoàn cảnh đấ t nƣớc , do yế u tố lich ̣ sƣ̉ để la ̣i , các cơ sở này đƣợc Nhà nƣớc mƣợn , trƣng du ̣ng vào các mu ̣c đích khác nhau , nay họ đòi lại. - Sáu là, tranh chấ p giƣ̃a các đơn vi ̣hành chin ̉ h , huyê ̣n, xã với nhau . ́ h cấ p tin Đây thƣờng là nhƣ̃ng tranh chấ p diễn ra ở các khu vƣ̣c có vi ̣trí thuâ ̣n lơ ̣i cho phát triể n kinh tế điạ phƣơng , nhƣng ta ̣i đây sƣ̣ phân chia ranh giớ i hành chin ́ h chƣa rõ ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh . Đây là tranh chấ p giƣ̃a nhƣ̃ng ngƣời đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao quản lý đất đai. - Bảy là, tranh chấ p do viê ̣c thƣ̣c hiê ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t bi ̣cản trở . Loại tranh chấ p này phát sinh khi mô ̣t bên đƣơ ̣c Nhà nƣớc công nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t nhƣng lại không thể sử dụng đƣợc do bị ngƣời khác cản trở. - Tám là , tranh chấ p liên quan đế n viê ̣c bồ i thƣờng giải phóng mă ̣t bằ ng khi Nhà nƣớc thu hồi đất . Thông thƣờng đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và diê ̣n tić h đƣơ ̣c bồ i thƣờng do ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t không thoả mañ với mƣ́c bồ i thƣờng. Đây là tranh chấ p giƣ̃a ngƣời đ ại diện chủ sở hƣ̃u (Nhà nƣớc), ngƣời đƣơ ̣c giao quản lý vớ i ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t . Loại tranh chấp này cũng là loại tranh chấp điể n hiǹ h và gay gắ t . - Chín là , tranh chấ p về mu ̣c đích sƣ̉ du ̣ng đấ t : Các tranh chấp này hiện nay cũng diễn ra khá phổ biế n , đó là tranh chấ p giƣ̃a viê ̣c sƣ̉ dụng đất vào việc trồng lúa với viê ̣c dùng đấ t vào viê ̣c nuôi trồ ng thuỷ sản , giƣ̃a dùng đấ t trồ ng cây hàng năm với dùng đấ t trồ ng cây lâu năm , giƣ̃a sƣ̉ du ̣ng đấ t nông nghiê ̣p hoă ̣c đấ t trồ ng cây lâu năm với đấ t thổ cƣ trong qu á trình phân bổ và sử dụng đất . Đây là tranh chấ p giƣ̃a ngƣời đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao quản lý với ngƣời đƣơ ̣c giao đấ t . 1.1.3. Đặc điểm tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là hiện tƣợng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi. Ở các vùng, miền khác nhau thì tranh chấp đất đai có thể có những nét riêng. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, giữa các đƣơng sự trong qua trình quản lý và sử dụng đất đai. Nhƣ vậy, tranh chấp đất đai 9 chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm. Trong thực tế, đôi khi ngƣời ta không phân biệt đƣợc tranh chấp đất đai và khiếu nại trong lĩnh vực đất đai. Tranh chấ p đấ t đai có nhƣ̃ng đă ̣c điể m chung của các tranh chấ p kinh tế , dân sƣ̣ , đồ ng thời nó có nhƣ̃ng đă ̣c điể m riêng để phân biê ̣t với các loa ̣i tranh chấ p khác : - Về đối tƣợng tranh chấp: Trƣớc khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nƣớc ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân nên đối tƣợng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai. Hiến pháp năm 1980 chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, nên đối tƣợng tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu mà là quyền sử dụng đất. Dƣới góc độ pháp lý thì đối tƣợng của tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai; dƣới góc độ kinh tế thì đối tƣợng của tranh chấp đất đai là tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Vì thế, không thể có tranh chấ p quyề n sở hƣ̃u đấ t đai . Đối tƣợng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý , quyề n sƣ̉ dụng và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý , sƣ̉ du ̣ng mô ̣t loa ̣i tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thu ộc quyền sở hƣ̃u toàn dân. - Chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất đai. Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đối với đất đai . Họ chỉ có quyền quản lý , sƣ̉ du ̣ng khi đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao đấ t , cho thuê đấ t , hoă ̣c nhâ ̣n chuyể n nhƣơ ̣ng, thuê la ̣i, đƣơ ̣c thƣ̀a kế quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t hoă ̣c đƣơ ̣c Nhà nƣớc công nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t . Nhƣ vâ ̣y, giố ng nhƣ các tranh chấ p khác , chủ thể của các tranh chấ p đấ t đai có thể là các cá nhân ; tổ chƣ́c; hô ̣ gia đình; cô ̣ng đồ ng dân cƣ hay các đơn vị hành chính. Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ tranh chấ p đấ t đai không phải là chủ sở hƣ̃u của đố i tƣơ ̣ng bi ̣tranh chấ p . - Đất đai ở nƣớc ta không chỉ có ƣ nghĩa về mặt kinh tế mà c ̣n có ƣ nghĩa v ề 10 mặt chính trị và xă hội. Chính v́ v ậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng. - Do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích của mọi thành viên trong xã hội, nên tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hƣởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các thành viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cƣ v.v…. Tranh chấp đất đai còn phản ánh phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của từng nhóm ngƣời, từng cộng đồng dân cƣ ở các vùng, miền khác nhau. Do đó, tính chất của tranh chấp đất đai rất phức tạp và thƣờng là gay gắ t , quyế t liê ̣t hơn các loa ̣i tranh chấ p khác nên kh ông chỉ ảnh hƣởng trƣ̣c tiế p đế n lơ ̣i ić h của các bên tham gia tranh chấ p mà còn ảnh hƣởng đế n lơ ̣i ích của Nhà nƣớc , gây ảnh hƣởng xấ u đế n nhiề u mă ̣t của đời số ng kinh tế xã hô ̣i nhƣ : Tác động không tốt đến tâm lý , tinh thần của các bên , gây nên sƣ̣ căng thẳ ng , mấ t đoàn kế t , mấ t ổ n đinh ̣ trong nô ̣i bô ̣ nhân dân; làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng nhƣ những đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc không đƣợc thực hiện một cách t riê ̣t để ; làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc. - Tranh chấ p đấ t đai xảy ra là hâ ̣u quả của nhƣ̃ng nguyên nhân nhấ t đinh ̣ , nó là biể u hiê ̣n cu ̣ thể của nhƣ̃ng mâu thuẫn , bấ t đồ ng về lơ ̣i ích kinh tế giƣ̃a các chủ thể sƣ̉ du ̣ng đấ t với nhau. - Trong điề u kiê ̣n nề n kinh tế thi ̣trƣờng nhƣ hiê ̣n nay , các tranh chấp đất đai trở nên rấ t đa da ̣ng, bởi đấ t đai không chỉ đơn thuầ n là tƣ liê ̣u sản xuấ t đă ̣c biê ̣t quan trọng không thể thay thế mà nó đã trở thành mô ̣t thƣ́ hàng hoá đă ̣c biê ̣t . Do sƣ̣ tác đô ̣ng của quy luâ ̣t thi ̣trƣờng nên giá đấ t thƣờng xuyên biế n đô ̣ng . Vì vậy, viê ̣c quản lý và sử dụng đất không chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó. - Đặc điểm mang tính đặc thù , chỉ có trong quan hệ đất đai là ngƣời có quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t hơ ̣p pháp dù không có quyề n sở hƣ̃u nhƣng vẫn có quyề n chiếm hữu, quyề n sƣ̉ du ̣ng trong pha ̣m vi quy đinh ̣ c ủa pháp luật . Có thể gọi đây là “ quyề n sở hƣ̃u ha ̣n chế ” , đƣơ ̣c ngƣời đa ̣i diê ̣n chủ sở hƣ̃u trao cho ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t . Do đó , tùy theo mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai mà việc áp dụng pháp luật, thẩ m quyề n để giải quyế t tranh chấ p k hác nhau. 11 1.1.4. Các văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai Trƣớc đây, Nhà nƣớc ta đã có nhiều văn bản hƣớng dẫn giải quyết các vụ tranh chấp về ruộng đất và điều chỉnh ruộng đất nhƣ: - Bộ luật dân sự - Luật khiếu nại, tố cáo - Giải quyết tranh chấp giữa Nhân dân các địa phƣơng về đất bãi sa bồi, tại Thông tƣ số 45-NV/TC ngày 02/07/1958 của Bộ Nội vụ về phân phối và quản lý đất bãi sa bồi; - Thông tƣ liên Bộ Bộ Nội vụ - Nông trƣờng số 32-TT/LB ngày 23/11/1964 về giải quyết TCĐĐ giữa Nhân dân địa phƣơng với Nông trƣờng; - Chỉ thị số: 278-TTg ngày 16/8/1975 của Thủ tƣớng Chính phủ về giải quyết tranh chấp ruộng đất giữa nông nghiệp và lâm nghiệp trong quá trình phân vùng sản xuất nông, lâm nghiệp; - Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cƣờng công tác quản lý ruộng đất trong cả nƣớc. Tại quyết định này Nhà nƣớc đã quy định rõ thẩm quyền giải quyết các việc tranh chấp về ruộng đất đối với 2 loại tranh chấp đó là: + Tranh chấp giữa các cơ quan Nhà nƣớc, các cơ sở Quốc doanh, các Hợp tác xã, các đoàn thể Nhân dân … do hệ thống cơ quan hành chính Nhà nƣớc giải quyết; + Các tranh chấp xảy ra giữa công dân với nhau hoặc giữa một bên là cơ quan, tổ chức và một bên là công dân sẽ do Toà án xét xử… - Thông tƣ số: 55-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất về: Hƣớng dẫn giải quyết các trƣờng hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý; - Thông tƣ 293-TT/RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục quản lý ruộng đất về: Hƣớng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi. - Luật Đất đai đầu tiên đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 tại điều 21, 22 có quy định:[13] 12 " Điều 21: Các tranh chấp về quyền sử dụng đất do UBND nơi có đất đang bị tranh chấp giải quyết theo quy định dƣới đây: 1- UBND xã, phƣờng, thị trấn giải quyết TCĐĐ giữa cá nhân với cá nhân; 2- UBND huyện giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức thuộc quyền mình quản lý; 3- UBND quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp quy định tại khoản 1 và 2 điều này. 4- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW và các đơn vị hành chính tƣơng đƣơng giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức, giữa tổ chức với nhau, nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trực thuộc TW. 5- Trong trƣờng hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết, đƣơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan chính quyền cấp trên. Quyết định của chính quyền cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. 6- Việc tranh chấp QSDĐ liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do UBND các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Trong trƣờng hợp không đạt đƣợc sự nhất trí thì thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 11 điều 83 và khoản 24 điều 107 của hiến pháp. Điều 22: Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm, thì TAND giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm đó." - Chỉ thị số: 47/CT-TƢ ngày 31/8/1981 của Bộ Chính trị về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất; - Chỉ thị số: 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trƣởng về việc giải quyết những TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính; - Luật Đất đai đƣợc Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 (thay thế Luật Đất đai 1988, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993); tại điều 38 và 39 có quy định về thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ rõ hơn Luật Đất đai 1988 ở chỗ: + Đã bỏ thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã, phƣờng, thị trấn, thay vào đó là việc phối hợp với MTTQ, Hội nông dân, các tổ chức thành viên của mặt trâ ̣n, các tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hoà giải các TCĐĐ. 13 + Các tranh chấp về QSDĐ mà ngƣời sử dụng đất không có GCNQSDĐ của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thì do UBND các cấp giải quyết (tƣơng tự khoản 2, 3, 4, 5 luật Đất đai 1988); + Các tranh chấp về QSDĐ mà ngƣời SDĐ đã có GCNQSDĐ của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc SDĐ đó thì do Toà án giải quyết; + Các tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do UBND các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Trong trƣờng hợp không đạt đƣợc sự nhất trí hoặc việc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính, thì thẩm quyền giải quyết đƣợc quy định: Tranh chấp địa giới hành chính dƣới cấp tỉnh do Chính phủ giải quyết; nếu tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc TW thì do Quốc hội quyết định; + Cơ quan quản lý đất đai ở TW giúp Chính phủ, cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng giúp UBND cùng cấp giải quyết TCĐĐ. - Thông tƣ liên tịch số: 02/TTLT ngày 28/7/1997 giữa Tổng cục Địa chính - TAND Tối cao - VKSND Tối cao hƣớng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp QSDĐ theo quy định tại khoản 3, điều 38 luật Đất đai 1993; - Thông tƣ liên tịch số: 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 3/1/2002 giữa Tổng cục Địa chính -TAND tối cao -VKSND tối cao hƣớng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến QSDĐ theo quy định của luật Đất đai 1993; - Luật Đất đai đƣợc Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 (thay thế Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) đã quy định cụ thể việc giải quyết TCĐĐ tại các điều 135, 136, 137. - Luật Đất đai đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 (thay thế Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) đã quy định cụ thể việc giải quyết TCĐĐ tại các điều 202, 203. “Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai 14 1. Nhà nƣớc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải đƣợc thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. 3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phƣơng mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã đƣợc thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. 4. Việc hòa giải phải đƣợc lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải đƣợc gửi đến các bên tranh chấp, lƣu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. 5. Đối với trƣờng hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, ngƣời sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng đối với trƣờng hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng đối với các trƣờng hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai đã đƣợc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì đƣợc giải quyết nhƣ sau: 1. Tranh chấp đất đai mà đƣơng sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 15 2. Tranh chấp đất đai mà đƣơng sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đƣơng sự chỉ đƣợc lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; 3. Trƣờng hợp đƣơng sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai đƣợc thực hiện nhƣ sau: a) Trƣờng hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; b) Trƣờng hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; 4. Ngƣời có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải đƣợc các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trƣờng hợp các bên không chấp hành sẽ bị cƣỡng chế thi hành”. Như vậy: Các quy định của Nhà nƣớc về giải quyết TCĐĐ qua các giai đoạn lịch sử ngày càng hoàn thiện, nó phản ánh TCĐĐ là một vấn đề có tính xã hội khá bức xúc, ngày càng trở nên phức tạp, nó đòi hỏi phải có cơ chế giải quyết đồng bộ và hữu hiệu để hạn chế đến mức thấp nhất các loại TCĐĐ đã, đang và sẽ xảy ra trong xu hƣớng mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế của nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay. 16 1.1.5. Nguyên tắ c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai Trong nền kinh tế thị trƣờng với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng đƣợc những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng đƣợc các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau đây: * Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý: Điều 17 Hiến pháp 1992[12] khẳng định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003[16] và Điề u 26 của Luật đất đai 2013[17] đã quy định: "Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam". Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối tƣợng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nƣớc; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã giành đƣợc. * Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của ngƣời sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự thƣơng lƣợng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của ngƣời sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Điề u 167, Luâ ̣t đấ t đai 2013 quy đinh“n gƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền ̣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp 17 vốn quyền sử dụng đất” đã khẳng định tƣ tƣởng đổi mới trong quá trình Nhà nƣớc điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Do đó, việc tôn trọng các quyền của ngƣời sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai. Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của ngƣời sử dụng đất không đƣợc đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao. Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai. Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thƣơng lƣợng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật. Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất. * Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa. Do ảnh hƣởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội. Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của ngƣời dân, tránh làm ảnh hƣởng dây chuyền cơ cấu sản xuất chung. Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo chủ trƣơng của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy". * Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa: Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hƣởng tới tâm lý và lợi ích của ngƣời dân 1.1.6. Yêu cầ u của giải quyế t tranh chấ p đấ t đai Trong giai đoạn hiện nay với mục tiêu xây dựng Nhà nƣớc pháp quyền XHCN Việt nam, Nhà nƣớc của dân, do dân và vì dân. Thực hiện quản lý xã hội bằng pháp luật, tăng cƣờng pháp chế XHCN. Việc giải quyết TCĐĐ phải dựa trên hệ thống, chính sách pháp luật về đất đai hiện hành của Nhà nƣớc, đáp ứng đƣợc yêu cầu, nhiệm vụ công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, cụ thể nhƣ sau: 18 - Phải xác định công tác giải quyết TCĐĐ là một trong các nhiệm vụ trọng tâm, thƣờng xuyên, vừa cấp bách, vừa lâu dài của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Gắn việc giải quyết TCĐĐ (nói riêng), việc giải quyết các KNTC về đất đai (nói chung) với việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai với việc ổn định tình hình an ninh trật tự ở địa phƣơng nhất là khu vực nông thôn. - Nắm chắc tình hình tranh chấp, nội dung tranh chấp, dạng tranh chấp, bản chất tranh chấp của từng vụ việc xảy ra ở từng địa phƣơng để có chỉ đạo giải quyết kịp thời theo thẩm quyền. Khi phát sinh các vụ tranh chấp phức tạp hoặc dự báo có khả năng diễn ra phức tạp, cần chủ động chỉ đạo giải quyết dứt điểm, thống nhất từ cơ sở, không để bùng phát trở thành vụ việc phức tạp, phát sinh các nội dung mới, ảnh hƣởng đến an ninh trật tự ở địa phƣơng. - Việc giải quyết các tranh chấp phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, nội dung, hình thức văn bản giải quyết. Trong quá trình giải quyết, ngƣời giải quyết phải thƣờng xuyên đối thoại trực tiếp với các bên tranh chấp để giải thích, phân tích làm rõ bản chất nội dung tranh chấp từ đó có quyết định giải quyết khách quan, đúng pháp luật. Chú trọng công tác hoà giải các bên để đảm bảo đoàn kết nội bộ trong thôn xóm. - Khi vụ việc tranh chấp đã có quyết định giải quyết cuối cùng của cấp có thẩm quyền, đúng pháp luật; phải đƣợc tổ chức thực hiện nghiêm túc, đúng thời gian quy định, bảo vệ QSDĐ hợp pháp của công dân, đồng thời có biện pháp xử lý nghiêm bên vi phạm theo quy định để các bên tranh chấp thấy đƣợc tính nghiêm minh của pháp luật mà mọi công dân đều phải chấp hành. 1.1.7. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp về đất đai theo pháp luật đất đai hiện hành 1.1.7.1. Thẩm quyề n giải quyế t tranh chấ p đấ t đai Điề u 203, Luâ ̣t đấ t đai 2013[17] quy đinh ̣ th ẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nhƣ sau: Tranh chấp đất đai đã đƣợc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì đƣợc giải quyết nhƣ sau: 19 + Tranh chấp đất đai mà đƣơng sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đấ t đai và tranh ch ấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; + Tranh chấp đất đai mà đƣơng sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của đấ t đai thì đƣơng s ự chỉ đƣợc lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai: yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự Trƣờng hợp đƣơng sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai đƣợc thực hiện nhƣ sau: Trƣờng hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Trƣờng hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; 1.1.7.2. Hoà giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã - Theo Điề u 202, Luâ ̣t đấ t đai 2013[17] quy đinh ̣ nhƣ sau: + Nhà nƣớc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. + Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải đƣợc thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. + Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phƣơng mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân 20 cấp xã đƣợc thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. + Việc hòa giải phải đƣợc lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải đƣợc gửi đến các bên tranh chấp, lƣu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. + Đối với trƣờng hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, ngƣời sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng đối với trƣờng hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng đối với các trƣờng hợp khác. 1.1.7.3. Trình tự , thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của toà án nhân dân cấp huyê ̣n và cấ p tỉnh Một trong những văn bản tố tụng quan trọng quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền của tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đó là Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự [4] đƣợc Hội đồng Nhà nƣớc ký ban hành ngày 29/11/1989. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án, Điều 10 Pháp lệnh quy định: “Tòa án có thẩm quyền giải quyết những việc tranh chấp về quyền sở hữu, về hợp đồng, về bồi thƣờng thiệt hại ngoài hợp đồng hoặc những tranh chấp khác về quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự giữa công dân với nhau, giữa công dân với pháp nhân, giữa pháp nhân với nhau; Những việc về quan hệ hôn nhân và gia đình; …; Những việc khác do pháp luật quy định”. Điều 13 quy định: “Tranh chấp về bất động sản thì do tòa án nơi có bất động sản bị tranh chấp giải quyết”. - Về thụ lý vụ án, Điều 37 quy định: + Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình, toà án báo ngay cho nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày nộp đơn, nguyên đơn phải nộp tiền tạm ứng án phí, trừ trƣờng hợp đƣợc miễn án phí hoặc đƣợc miễn nộp tiền tạm ứng án phí. 21 + Toà án thụ lý vụ án kể từ ngày nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí. Nếu đƣơng sự đƣợc miễn án phí thì ngày thụ lý là ngày toà án nhận đơn khởi kiện. Nếu đƣơng sự đƣợc miễn nộp tiền tạm ứng án phí thì ngày thụ lý là ngày toà án cho miễn nộp tiền tạm ứng án phí. + Toà án có thể gia hạn nộp tiền tạm ứng án phí một tháng. Hết thời hạn đó mà nguyên đơn không nộp tiền tạm ứng án phí thì toà án không thụ lý vụ án Theo Pháp lệnh này thì sau khi thụ lý vụ kiện, tòa án phải tiến hành hòa giải (trừ các vụ việc theo quy định của pháp luật không đƣợc hòa giải), nếu các đƣơng sự thống nhất đƣợc với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ kiện thì tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của họ, nếu họ không thống nhất đƣợc thì đƣa vụ án ra xét xử. Tuy nhiên, xã hội phát triể n , có nhiều thay đổi về mọi mặt. Để phù hơ ̣p với tƣ̀ng giai đoa ̣n phát triể n , pháp luật có những thay đổi và điều chỉnh . Viê ̣c giải quyế t các vụ án dân sự về đất đai còn tuân thủ theo B ộ luật Dân sự, Luật đất đai. Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự sau một thời gian dài áp dụng đã có những điểm không còn phù hợp. Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự bị bãi bỏ, ngày 15/6/2004, Bộ luật Tố tụng Dân sự đƣợc Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 5 và sau một thời gian thi hành thì đƣợc sửa đổi bổ sung vào năm 2011. Nếu Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự chỉ nêu chung chung các vụ tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án thì Bộ luật Tố tụng Dân sự nêu rất cụ thể những vụ việc tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án [6] , trong đó có các tranh chấp về đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai nhƣ: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”[20] ; “yêu cầu xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, phân chia tài sản chung để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự”[20] . Đồng thời, Điều 33 Bộ Luật Tố tụng Dân sự quy định những tranh chấp và yêu cầu nêu trên thuộc thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm của tòa án cấp quận huyện. Về thẩm quyền theo lãnh thổ, Điều 35, Bộ luật Tố tụng dân sự quy định tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là tòa án nơi bị đơn cƣ trú, làm việc, nơi có trụ sở; nơi có bất động sản tranh chấp. 22 Khác với pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, Bộ luật Tố tụng Dân sự quy định: - Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đƣợc đơn khởi kiện, tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền, nếu không thuộc thẩm quyền của mình và báo cho ngƣời khởi kiện biết; trả lại đơn khởi kiện nếu không thuộc thẩm quyền của tòa án[20] . - Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc giấy báo của tòa thì ngƣời khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai cho tòa án để tòa án thụ lý vụ án [20] . - Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các vụ án tranh chấp dân sự là 4 tháng kể từ ngày thụ lý và 2 tháng đối với các yêu cầu việc dân sự. Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì đƣợc quyền gia hạn nhƣng không đƣợc vƣợt quá 2 tháng đối với vụ án và 1 tháng đối với yêu cầu dân sự [20] (Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự không quy định về thời hạn chuẩn bị xét xử). - Hòa giải đƣợc quy định thành một điều riêng biệt và trở thành nguyên tắc bắt buộc trong quá trình giải quyết các tranh chấp tại tòa án, trừ những vụ án không đƣợc hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải đƣợc [20] . Việc hòa giải cũng phải tuân theo nội dung và trình tự do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định. - Nếu các bên thỏa thuận đƣợc với nhau về toàn bộ những vấn đề cần phải giải quyết trong vụ án thì tòa án lập biên bản hòa giải thành và hết thời hạn bảy ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên đƣơng sự không thay đổi ý kiến, thì tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận đó[20] . Nếu các bên không thỏa thuận đƣợc với nhau thì tòa án đƣa vụ án xét xử theo thủ tục chung. 1.1.7.4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện và cấp tỉnh Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định [1] : 1. Ngƣời có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. 2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mƣu giải quyết. 23 3. Cơ quan tham mƣu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tƣ vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm: a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và ngƣời có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tƣ vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trƣờng hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành. 4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan. 1.2. Cơ sở pháp lý về giải quyết tranh chấp về đấ t đai 1.2.1. Khái quát lịch sử chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho ngƣời nông dân. Năm 1960, thông qua con đƣờng hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của ngƣời nông dân đƣợc đƣa vào làm tƣ liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tƣơng đối ổn định. Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong 9 năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho ngƣời nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và năm 1954, nhƣng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện 24 cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của ngƣời nông dân. Sau khi thống nhất đất nƣớc, năm 1975, Nhà nƣớc đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trƣờng, nông trƣờng, trang trại. Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhƣng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 19821983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lƣợng và mục đích sử dụng đất đai. Khi đất nƣớc ta chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dƣới góc độ kinh tế, đất đai đƣợc coi nhƣ một loại hàng hóa trao đổi trên thị trƣờng theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhƣng đối với đất lại không đƣợc thừa nhận một cách dễ dàng ở nƣớc ta trong một thời gian khá dài. Do vậy, Nhà nƣớc chƣa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả. Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều ngƣời dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trƣớc đó đã bán, cho thuê, cho mƣợn, đã bị tịch thu hoặc giao cho ngƣời khác sử dụng, hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trƣớc đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ. 1.2.2. Khái quát về quá trình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp ở Viê ̣tNam qua các thời kỳ lịch sử 1.2.2.1. Khái quát quá trình phát triể n của pháp luật đất đai Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai đƣợc ban hành từ sau khi thành lập Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay đƣợc coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau đƣợc áp dụng ở cả hai miền Nam, Bắc. Pháp luật đất đai của nƣớc ta có những đặc điểm chủ yếu nhƣ sau: - Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử phát triển của Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập trung 25 nhất đƣờng lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở nƣớc ta. Pháp luật về đất đai phát triển và ngày càng hoàn thiện trở thành một hệ thống tƣơng đối hoàn chỉnh, một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam. Từ những văn bản đơn hành hiệu lực chƣa cao (Sắc lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông tƣ…), đã ra đời văn bản luật hình thức cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh các quan hệ đất đai ở nƣớc ta, đó là Luật Đất đai. - Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lƣợng và chất lƣợng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam. Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã đƣợc xây dựng và từng bƣớc hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu qua các giai đoạn nhƣ sau: 1.2.2.2. Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980 Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chƣa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác). Thông tƣ 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đƣa ra Tòa án xét xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi. Nhƣ vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban hành chính các cấp chƣa đƣợc quy định rõ ràng. Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nông hội địa phƣơng (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan tƣ pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi. 26 1.2.2.3. Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980  Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trƣớc khi Luật Đất đai 1987 ra đời Hiến pháp 1980 [11] ra đời đã khép lại một chặng đƣờng dài phấn đấu không ngừng của Nhà nƣớc ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nƣớc. Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp 1980 [11] quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân", "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng". Tuy nhiên, việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn tới việc chia cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả. Cấp xã, cấp phƣờng cũng tham gia vào việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến song không đƣợc giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai trong thời kỳ này. Cơ chế quản lý, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc trong giai đoạn này chƣa thực sự khuyến khích nông dân và sản xuất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng nhiều tập đoàn sản xuất, HTX làm ăn kém hiệu quả, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn. Do đó, một số các HTX, tập đoàn sản xuất nông nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cấp lại. Nhiều gia đình trƣớc kia đã hiến ruộng đất của cha ông vào các HTX, nay đòi lại. Khi giải quyết các tranh chấp một số địa phƣơng còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không đƣợc xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài. Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hƣơng hỏa, đất thổ cƣ; tranh chấp đất giữa đồng bào địa phƣơng với những ngƣời từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh tế mới. Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng hơn và gay gắt hơn. Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính mệnh lệnh hành chính. Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa. * Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này là: 27 - Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cƣờng công tác quản lý ruộng đất trong cả nƣớc lần đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo cấp . - Thông tƣ 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hƣớng dẫn việc giải quyết các trƣờng hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý. - Thông tƣ 293-TT/ RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng hƣớng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi.  Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1987 đƣợc ban hành đến trƣớc khi Luật đất đai 1993 ra đời Hiến pháp 1980 [11] cũng nhƣ Luật đất đai 1987 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Song các văn bản pháp luật hƣớng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của ngƣời sử dụng đất đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất. Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trƣơng thực hiện cơ chế quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị. Mục đích là gắn lợi ích của ngƣời lao động với từng mảnh đất đƣợc giao, đã thúc đẩy sản xuất phát triển, ngƣời nông dân đã nhận thức rõ những quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy đƣợc lợi ích thiết thực từ việc sử dụng đất mang lại. Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lƣợng. Ở một số địa phƣơng, nhất là ở miền Tây và miền Đông Nam Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra những vụ tranh chấp đất đai gay gắt. Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trƣờng và đơn vị quân đội quản lý nhƣng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trƣớc đây đã khai phá; ruộng đất do một số cán bộ, đảng viên chiếm vì tƣ lợi. Ở khu vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào các địa phƣơng khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới. Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp 28 giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất hƣơng hỏa, đất thổ cƣ… Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thƣờng liên quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trƣớc ngày 1/7/1991 (là ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực). Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng ly hôn. Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên. Nhà nƣớc ta đã ban hành một số văn bản pháp luật nhƣ: + Luật Đất đai 1987 (Điều 21).[13] + Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trƣởng (nay là Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƢ của Bộ Chính trị về giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất. + Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trƣởng (nay là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất. + Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trƣởng (nay là Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16). + Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trƣởng (nay là Thủ tƣớng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính. Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, ổn định sản xuất.  Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993[14] ban hành đến nay Sau khi Hiến pháp 1992 ra đời[12] , với các quy định mang tính nền tảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý, Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và ngƣời sử dụng đất, đƣợc để lại thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Với định hƣớng cơ bản đó, Luật Đất đai 1993 ra đời đã mở rộng hơn các quyền của ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 1995 thừa nhận hộ gia 29 đình là một đơn vị kinh tế tự chủ, cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự về đất đai. Hơn nữa, trong cơ chế kinh tế thị trƣờng, đất đai trở thành tài sản đặc biệt, có giá; ngƣời sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của bản thân. Khi cần, họ có thể đem quyền sử dụng đất đai đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất. Những quy định mới của Luật Đất đai 1993 đã đảm bảo quyền lợi và phát huy khả năng của ngƣời sử dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn. Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bƣớc phát triển của quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai của Nhà nƣớc ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giao đất sử dụng không thu tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả. Trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất tăng cao, nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn. Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh chấp đất đai. Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần đƣợc giải quyết. Việc tranh chấp đòi lại nhà đất do Nhà nƣớc quản lý, cải tạo thuộc diện cho thuê, nhà vắng chủ, nhà cải tạo công thƣơng nghiệp tƣ bản tƣ doanh qua các thời kỳ trƣớc đây cũng diễn ra gay gắt tại một số đô thị nhƣ Hà Nội, Hải Phòng. Đây là những vấn đề lớn, đã tồn tại từ nhiều năm nay nhƣng vẫn chƣa thể giải quyết dứt điểm đƣợc. Trƣớc tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bƣớc các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới. Luật Đất đai năm 1993 đã đƣợc sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 2001. Với hơn 171 văn bản pháp luật đất đai đƣợc các cấp, các ngành ở Trung ƣơng và hàng trăm các văn bản do các cơ quan ở địa phƣơng ban hành đã góp phần đáng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm phúc đáp các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn mới. Trong đó có thể đề cập đến một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau đây: 30 + Thông tƣ liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và Tổng cục Địa chính ngày 28/7/1997 hƣớng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai. + Thông tƣ liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính "Hƣớng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất".Ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 (trong đó quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai từ Điều 135 đến Điều 137), có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2004. Và mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013 đƣợc Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Đạo luật này thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có nhiều sửa đổi, bổ sung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai( đƣợc quy định tại điều 202 và 203). 1.2.3. Khái quát thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấ p đấ t đai tại thành phố Hà Nội Trong những năm gần đây tình hình mâu thuẫn, tranh chấp về đất đai, nhà ở trong nội bộ nhân dân ở Hà Nội có chiều hƣớng gia tăng. Chủ yếu là các tranh chấp về quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn chiếm đất đai; tranh chấp lối đi chung giữa các hộ liền kề, tranh chấp quyền thừa kế nhà đất giữa các thành viên trong một gia đình; tranh chấp phát sinh do xây dựng, cơi nới trái phép đã ảnh hƣởng đến các hộ liền kề.Ở ngoại thành thƣờng xảy ra tranh chấp đòi lại đất mà Nhà nƣớc đã quản lý và giao cho ngƣời khác sử dụng; cha,mẹ đòi lại đất đã tặng cho con rể (dâu), khi vợ chồng ly hôn. Tranh chấp đất đai, nhà ở là loại tranhchấp phức tạp và khó giải quyết nhất. Trên thực tế, nếu không kịp thời giải quyết sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống của ngƣời dân, đánh mất tình cảm gia đình, láng giềng, gây mất trật tự an ninh chung, nhiều trƣờng hợp từ dân sự chuyển thành hình sự. Với tấm lòng nhân ái, tinh thần trách nhiệm cao, các hòa giải viên đã không quản ngại khó khăn, vất vả, ngày đêm kịp thời hòa giải "thấu tình đạt lý" đối với các tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân ở cơ sở. 31 Kết quả trong 3 năm (2010 - 2012) [32] tỷ lệ hòa giải thành các tranh chấp về đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố đạt gần 75% (6431 vụ/ 8577vụ). Trong đó những quận, huyện đạt tỷ lệ cao trên 75% là: Huyện Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm và các quận: Đống Đa, Hoàn Kiếm, Cầu Giấy… Bảng 1. 1: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai của một số quận huyện trên địa bàn Tp Hà Nội từ năm 2010 - 2012 Đơn vị Hòa giải thành Tổng số Tỷ lệ (%) 1. Hoàn Kiếm 367 402 91 2. Sóc Sơn 440 653 67 3. Thanh Trì 585 740 79 4. Từ Liêm 716 935 76,5 5. Đống Đa 437 533 82 6. Đông Anh 50 72 69,38 7. Gia Lâm 731 967 75,60 8. Thanh Xuân 767 986 78 9. Tây Hồ 597 781 76,5 10. Hai Bà Trƣng 978 1.441 67,9 11. Cầu Giấy 373 450 83 12. Ba Đình 390 617 63,5 8.579 6.431 74,9% Cộng: Nguồn:Báo cáo tổng hợp số vụ tranh chấp đất đai trên địa bàn TP Hà Nội So với trƣớc, những năm gần đây công tác hòa giải các mâu thuẫn, xích mích trong nội bộ nhân dân nói chung và hòa giải các tranh chấp đất đai nói riêng đã đạt đƣợc nhiều kết quả đáng khích lệ, biểu hiện cụ thể là tỷ lệ hòa giải thành công của năm sau cao hơn năm trƣớc. Đó là do sự quan tâm của Đảng và Nhà nƣớc đối với công tác này. Năm 2013, Luật hòa giải ở cơ sở [25] đƣợc ban hành tạo cơ sở pháp lý để công tác hòa giải đạt kết quả. Trên cơ sở đó Hà Nội là một trong những địa phƣơng 32 đã tích cực củng cố, kiện toàn các tổ hòa giải. Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 2.617 tổ hòa giải với 13.208 hòa giải viên, thành phần tham gia gồm: Hội phụ nữ, Đoàn thanh niên, Mặt trận Tổ quốc, Cựu chiến binh, công an v.v...); cơ quan tƣ pháp địa phƣơng thƣờng xuyên tổ chức bồi dƣỡng kiến thức pháp luật, kỹ năng nghiệp vụ cho hòa giải viên; cung cấp các văn bản pháp luật và các tài liệu có liên quan để các hòa giải viên thực hiện tốt nhiệm vụ đƣợc giao. Tổ chức hội thi "những ngƣời làm công tác hòa giải giỏi "để các hòa giải viên có dịp trao đổi, học hỏi kinh nghiệm... 33 Chƣơng 2 THỰC TRẠNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1. Đặc điểm của địa bàn nghiên cƣ́u 2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên Quận Đống Đa nằm ở trung tâm thủ đô Hà Nội. Phía bắc giáp quận Ba Đình, phía đông bắc giáp quận Hoàn Kiếm (ranh giới là phố Lê Duẩn), phía đông giáp quận Hai Bà Trƣng (ranh giới là phố Lê Duẩn và đƣờng Giải phóng), phía nam giáp quận Thanh Xuân (ranh giới là đƣờng Trƣờng Chinh và đƣờng Láng), phía tây giáp quận Cầu Giấy (ranh giới là sông Tô Lịch). Quận Đống Đa rộng 9.96 km², gồm có 21 phƣờng là Cát Linh, Văn Miếu, Hàng Bột, Quốc Tử Giám, Văn Chƣơng, Thổ Quan, Khâm Thiên, Trung Phụng, Trung Liệt, Ngã Tƣ Sở, Thịnh Quang, Khƣơng Thƣợng, Phƣơng Mai, Phƣơng Liên, Kim Liên, Trung Tự, Nam Đồng, Quang Trung, Ô Chợ Dừa, Láng Hạ, Láng Thƣợng.. Địa hình quận Đống Đa tƣơng đối bằng phẳng. Có một số hồ lớn nhƣ Ba Mẫu, Kim Liên, Xã Đàn, Đống Đa, Văn Chƣơng. Trƣớc có nhiều ao, đầm nhƣng cùng với quá trình đô thị hóa đã bị lấp. Quận có hai sông nhỏ chảy qua là sông Tô Lịch và sông Lừ. Phía đông có một vài di tích lịch sử, trong đó có gò Đống Đa, lăng Hoàng Cao Khải, Hoàn Trọng Phu... 34 Hình 2. 1:Sơ đồ địa giới hành chính UBND quận Đống Đa [35] * Khí hậu. Nằm trong vành đai nhiệt đới gió mùa châu Á nên Hà Nội nói chung và quận Đống Đa nói riêng chịu ảnh hƣởng của gió mùa. Mùa gió bấc (mùa đông) lạnh và khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Mùa gió nồm (mùa hè) mát mẻ, nhiều mƣa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10. Lƣợng mƣa trung bình hàng năm từ 1.600 1.800 mm. Bão lụt thƣờng xảy ra từ tháng 6 đến tháng 9. * Thời tiết. Có 2 mùa rõ rệt, mùa đông và mùa hè, khí hậu tƣơng đối ôn hoà. Nhiệt độ trung bình hàng tháng từ 200C - 230C, cao nhất có khi lên tới 400C, thấp nhất có khi xuống tới 50C. Độ ẩm trung bình trong năm là 80% đến 85%, cao nhất là 100% vào những tháng 7, tháng 8, tháng 9, thấp nhất là vào tháng 12 và tháng 1. Trong năm có khoảng 1.692,4 giờ nắng. 35 2.1.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội * Dân cƣ, lao động. Quận Đống Đa hiện có dân số khoảng 390 nghìn ngƣời. Nhƣ vậy, có thể thấy quận Đống Đa là một trong những quận có dân số đông nhất của Thành phố Hà Nội với mật độ dân số khoảng 39.15 ngƣời/km2. (tính tại thời điểm tháng 01 năm 2013). Thành phần dân cƣ đa dạng và phức tạp từ CBCNV nhà nƣớc, quân nhân trong quân đội, dân lao động phổ thông và rất đông bà con làm nghề buôn bán nhỏ. Mỗi năm quận tạo việc làm cho khoảng 8000-8500 lao động. Năm 2012, quận đã cho vay vốn giải quyết việc làm cho 669 hộ, tổng số vốn đạt 9,6 tỷ đồng; cho vay gia đình khó khăn 3000 hộ; tạo điều kiện giải quyết việc làm 9.300 ngƣời đạt 100% kế hoạch trong đó 5.384 ngƣời có công việc ổn định. * Y tế. Nằm trên địa bàn quận có khá nhiều bệnh viện lớn nhƣ bệnh viện phụ sản Hà Nội, bệnh viện Bạch Mai, bệnh viện Việt - Pháp, bệnh viện Nhi trung ƣơng, phƣờng Quang Trung có bệnh viện Đống Đa... là bệnh viện lớn của phía bắc. Các bệnh viện có đội ngũ thầy thuốc giỏi, tận tâm tận lực với nghề nghiệp, với việc khám và chữa bệnh cho nhân dân, đặc biệt là bệnh nhân là đối tƣợng có bảo hiểm xã hội, bệnh nhân diện chính sách, đúng là lƣơng y kiêm từ mẫu. * Văn hoá. Các hoạt động văn hóa, nghệ thuật với nhiều loại hình phong phú, gắn với phong trào thi đua yêu nƣớc, các cuộc vận động lớn của đất nƣớc của thủ đô. Duy trì vận động Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa. Cuộc vận động Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố theo tinh thần Nghị quyết trung ƣơng 5 khóa VIII ngày càng nhân rộng địa bàn và đi vào chiều sâu. Tỷ lệ các gia đình đạt danh hiệu gia đình văn hóa phƣờng hàng năm đều đạt trên 88%, tỷ lệ các gia đình đạt danh hiệu gia đình văn hóa quận năm sau cao hơn năm trƣớc. Đa số các phƣờng đã phấn đấu đạt tiêu chí văn hóa tại công sở, đa số cán bộ - công chức đạt tiêu chí công bộc trong giao tiếp, ứng xử, giải quyết các việc của công dân tại nơi công quyền. 36 * Kinh tế. Năm 2013, giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn ƣớc đạt trên 1 nghìn tỷ đồng (bằng 108% so với cùng kỳ 2012), thu ngân sách Nhà nƣớc trên 1,5 nghìn tỷ đồng (bằng 132% so với cùng kỳ). Công tác giải phóng mặt bằng, quản lý đô thị và trật tự xây dựng đạt nhiều kết quả tốt, từng bƣớc hạn chế các “điểm nóng”. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh, đúng hƣớng trong đó tỷ lệ ngành dịch vụ tăng mạnh. Ngành thƣơng mại phát triển nhanh tốc độ tăng trƣởng bình quân 33%/năm. Hình thành các tuyến phố chuyên doanh nhƣ: Nội thất, xe máy, vật liệu xây dựng, khách sạn, nhà hàng, tài chính tín dụng..., đã thu hút đáng kể lực lƣợng lao động trong và ngoài quận. 2.1.2. Tình hình quản lý đấ t đai và c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai trên địa bàn quận Đống Đa 2.1.2.1. Công tác cấp Giấy CNQSDĐ a. Đăng ký ban đầu. + Đăng ký cho các thửa đất thuộc quyền sử dụng riêng, ngôi nhà thuộc quyền sở hữu riêng. - Theo thống kê của UBND quận Đống Đa[7]. Tính đến hết năm 2013 trên địa bàn toàn Quận có tổng số thửa đất ở thuộc quyền sử dụng riêng là 78154 thửa, đến hết năm 2013 đã đăng ký ban đầu đƣợc 71277 thửa. Còn lại 6877 cần đƣợc tiếp tục đăng ký từ năm 2014 trở đi.[7] - Tỷ lệ đăng ký ban đầu, đã cấ p GCNQSDĐ so v ới tỷ lệ kê khai đạt 98,3%. Còn 1,7% đã kê khai nhƣng không đƣợc cấp Giấy chứng nhận do các nguyên nhân nhƣ: ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, có phát sinh tranh chấp chƣa giải quyết xong... + Đăng ký cho các thửa đất thuộc quyền sử dụng chung và các căn nhà thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc. Có gần 1000 thửa đất thuộc quyền sử dụng chung và 4.879 căn nhà thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc. Tính đến hết năm 2013 đã có 3812 căn nhà thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc đã đƣ ợc đăng ký, đây là những căn nhà do hộ gia 37 đình, cá nhân mua nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc theo Nghị định 61/CP. Còn lại 1.067 căn nhà thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc chƣa đƣợc đăng ký. Số thƣ̉a đấ t đã đƣơ ̣c cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n ta ̣i Quâ ̣n Đố ng Đa tƣơng đố i cao . Giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t là căn cƣ́ pháp lý cao nhấ t , xác lập mối quan hệ giƣ̃a Nhà nƣớc và ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t . Vì vậy, kế t quả cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ dụng đất đạt tỉ lệ cao , đã ta ̣o điề u kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i quan tro ̣ng giúp cho công tác giải quyế t tranh chấ p đấ t đai . Tuy nhiên , vẫn còn mô ̣t số thƣ̉a đấ t chƣa đƣơ ̣c cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n, trong đó có nhƣ̃ng thƣ̉a đang có tranh chấ p . b. Đăng ký biến động. - 100% hồ sơ đăng ký biế n đô ̣ng đã đƣơ ̣c cấ p mới hoă ̣c chin ̉ h lý biế n đô ̣ng ta ̣i trang 4 của GCN đã cấp . Tuy vâ ̣y, tình trạng biến động không đƣợc đăng ký với cơ quan Nhà nƣớc có thẩ m quyề n còn nhiề u , đă ̣c biê ̣t là cho thuê , cho mƣơ ̣n, chuyể n nhƣơ ̣ng, để thừa kế , cho tă ̣ng bằ ng miê ̣ng nhà ở đấ t ở . Nhƣ̃ng trƣờng hơ ̣p có biế n đô ̣ng nhƣng không đăng ký với cơ quan nhà nƣớc có thẩ m quyề n rấ t dễ xảy ra tranh chấ p. Chẳ ng ha ̣n : Ngƣời đi thuê , đi mƣơ ̣n nảy lòng tham không chi ̣ u trả la ̣i nhà ; anh, chị, em tranh chấ p đấ t đƣơ ̣c thƣ̀a kế của cha me ̣ ; ngƣời tă ̣ng , cho quyề n sƣ̉ dụng đất đòi lại đất đã cho , tă ̣ng. Khi xảy ra tranh chấ p tìm chƣ́ng cƣ́ để giải quyế t gă ̣p khó khăn. * Tóm lại: Việc đăng ký quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại quận Đống Đa vẫn chƣa hoàn thành, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu bằng 98,3% so với số kê khai lần đầu. Việc đăng ký biến động đã hoàn thành 100% hồ sơ đăng ký biế n đô ̣ng . Tuy nhiên , tình trạng biến động không đi đăng ký với cơ quan nhà nƣớc vẫn còn nhiề u 2.1.2.2. Công tác lập và chỉnh lý hệ thống HSĐC. a. Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính. * Thực trạng việc lập hệ thống bản đồ Hệ thống bản đồ bao gồm bản đồ địa giới hành chính và hồ sơ địa giới hành chính đƣợc thiết lập theo Chỉ thị 364/CT của Hội đồng Bộ trƣởng [3] (nay là Chính 38 phủ) ngày 06 tháng 11 năm 1991. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ địa chính và bản đồ hành chính. Ngày 30 tháng 12 năm 2013, Bộ tài nguyên và Môi trƣờng ban hành Thông tƣ số 55/2013/TT-BTNMT quy định về việc thành lập bản đồ địa chính. Tuy nhiên trong thời gian ngắn, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận chƣa thể rà soát và làm lại toàn bộ hệ thống bản đồ mới. Bảng 2. 1: Kế t quả đo đa ̣c, lâ ̣p bản đồ điạ chính ta ̣i các phƣờng trên địa bàn quận Đống Đa STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Tên phƣờng Số tờ bàn đồ hiện trạng sử dụng đất Bản đồ địa chính Số tờ Tỷ lệ Cát Linh 3 7 1/500 Văn Miếu 2 6 1/500 Quốc Tử Giám 3 12 1/500 Láng Thƣợng 3 17 1/500 Ô Chợ Dừa 3 14 1/500 Văn Chƣơng 3 11 1/500 Hàng Bột 2 4 1/500 Láng Hạ 3 20 1/500 Khâm Thiên 3 12 1/500 Thổ Quan 3 14 1/500 Nam Đồng 3 11 1/500 Trung Phụng 3 16 1/500 Quang Trung 3 18 1/500 Trung Liệt 3 13 1/500 Phƣơng Liên 3 17 1/500 Thịnh Quang 3 12 1/500 Trung Tự 3 10 1/500 Kim Liên 3 12 1/500 Phƣơng Mai 3 13 1/500 Ngã Tƣ Sở 3 19 1/500 Khƣơng Thƣợng 3 14 1/500 Quận Đống Đa 61 255 1/500 Nguồ n: Phòng Tài nguyên và Môi trường qu ận Đống Đa [7] 39 Năm phê duyệt 1995 2002 1996 2001 2002 2001 2001 2003 2004 2002 1995 2003 2006 2005 1998 1998 2002 2008 2002 1996 2005 Hê ̣ thố ng bản đồ điạ chin ́ h đƣơ ̣c lâ ̣p trong nhƣ̃ng năm gầ n đây có chấ t lƣơ ̣ng tƣơng đố i tố t nhƣ (tại phƣờng Kim Liên , Quang Trung). Hê ̣ thố ng bản đồ cũ đƣơ ̣c lâ ̣p năm 1995, 1996 nhƣ (tại phƣờng Nam Đồng , Ngã Tƣ Sở...) chấ t lƣơ ̣ng thấ p , sai số lớn. Quâ ̣n Đố ng Đa là quâ ̣n trung tâm của thủ đô , nên đấ t đai rấ t có giá “tấc đất, tấ c vàng”. Vì vậy, khi có tranh chấ p về đấ t đai thƣờng rấ t gay gắ t . Tình trạng tranh chấ p ranh giới thƣ̉a đấ t diễn ra nhiề u , ngƣời khiế u kiê ̣n cho rằ ng thƣ̉a đấ t của ho ̣ đã bị ngƣời sử dụng đất liền kề lấn . Hê ̣ thố ng bản đồ dù có chấ t lƣơ ̣ng tƣơng đố i tố t cũng vẫn có sai số . Viê ̣c sƣ̉ du ̣ng hê ̣ thố ng bản đồ để giải quyế t tranh chấ p đấ t đai (trong trƣờng hơ ̣p tranh chấ p về ranh giới thƣ̉a đấ t ) gă ̣p khó khăn, vì diện tích tranh chấp có khi rất nhỏ (có thể chỉ là một bức tƣờng chung). * Thực trạng việc lập hệ thống sổ sách trong hồ sơ điạ chin ́ h. 40 Bảng 2. 2: Hệ thống sổ sách trong hồ sơ điạ chính ta ̣i các phƣờng thuô ̣c quâ ̣n Đố ng Đa STT Tên phƣờng Sổ mục kê sử dụng ở các phƣờng Tổng số sổ đã lập theo các loại mẫu Sổ lập theo mẫu TT 29/2004 và 09/2007 Sổ lập theo mẫu QĐ 499 và TT 1990 Sổ lập theo các mẫu khác (quyển) (quyển) (quyển) (quyển) (quyển) Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính (quyển) Sổ địa chính sử dụng ở các phƣờng 1 Cát Linh 1 14 7 1 2 - 2 Văn Miếu 1 0 - - - - 3 Quốc Tử Giám 2 9 9 - - - 4 Láng Thƣợng 1 1 - 1 - - 5 Ô Chợ Dừa 1 0 - - - - 6 Văn Chƣơng 1 9 9 - - - 7 Hàng Bột 1 0 - - 8 Láng Hạ 1 4 - - 2 - 9 Khâm Thiên 1 1 1 - - - 10 Thổ Quan 2 1 1 - - - 11 Nam Đồng 1 0 - - - - 12 Trung Phụng 1 0 - - - - 13 Quang Trung 5 0 - - - - 14 Trung Liệt 3 16 16 - - - 15 Phƣơng Liên 9 0 - - - - 16 Thịnh Quang 3 10 10 1 6 - 17 Trung Tự 2 3 2 - - - 18 Kim Liên 2 4 - - - - 19 Phƣơng Mai 1 2 - - - - 20 Ngã Tƣ Sở 3 6 - - - - 21 Khƣơng Thƣợng 4 9 - 2 - Quận Đống Đa 45 89 55 10 - 3 Nguồ n: Phòng Tài nguyên và Môi trường qu ận Đống Đa[8] 41 - Bảng 2.2 cho thấ y hê ̣ thố ng sổ sách trong hồ sơ điạ chính ta ̣i các phƣờng của quâ ̣n Đố ng Đa còn lâ ̣p theo mẫu cũ và không đầ y đủ nhƣ (Văn Miế u , Ô Chơ ̣ Dƣ̀a , Nam Đồ ng, Trung Phu ̣ng, Quang Trung), Nhƣ̃ng phƣờng này chỉ lâ ̣p sổ mu ̣c kê và không có sổ điạ chính . Tấ t cả các phƣờng trên điạ bàn Quâ ̣n đề u chƣa xây dƣ̣ng đƣơ ̣c cơ sở dƣ̃ liê ̣u điạ chiń h da ̣ng số . Nhƣ vâ ̣y, nế u xảy ra tranh chấ p đấ t đai , mà các đƣơng sự đã làm thất lạc giấy tờ , cơ quan chƣ́c năng l ại không lƣu trữ trong hồ sơ điạ chiń h (thâ ̣m trí là trong hồ sơ da ̣ng giấ y thô sơ ) thì khó tìm đƣợc chứng cứ pháp lý và tra cứu thông tin để phục vụ cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai b. Thực trạng công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính. Công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn Quận hiện tại còn rất nhiều sai sót và không đƣơ ̣c thiế t lâ ̣p, câ ̣p nhâ ̣t biế n đô ̣ng thƣờng xuyên. Trƣờng hơ ̣p ngƣời sƣ̉ dụng đất đi đăng ký biến động thực hiện các quyền của mình không đƣơ ̣c ra phƣờng chƣ́ng thƣ̣c hơ ̣p đồ ng mà ra văn phòng công chƣ́ng để công chƣ́ng hơ ̣p đồ ng về đấ t đai, sau đó nô ̣p hồ sơ ở bô ̣ phâ ̣n mô ̣t cƣ̉a của Quâ ̣n . Quá trình thực hiện đăng ký biế n đô ̣ng không qua phƣờng . Vì vậy , nế u Qu ận không chuyển hồ sơ xuống các phƣờng, thì cán bộ các quyền không nắm đƣợc thực trạng biến động để chỉnh lý hồ sơ điạ chiń h ở phƣờng . Thƣ̣c tế , Văn phòng đăng ký quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t của quâ ̣n Đống Đa không thƣờng xuyên chu yể n hồ sơ biế n đô ̣ng xuố ng phƣờng để quản lý . Vì vậy, quản lý biến động đất đai ở cấp phƣờng đang trong tình trạng buông lỏng . Phƣờng là đơn vi ̣hành chiń h nhỏ nhấ t và trƣ̣c tiế p quản lý đấ t đai trên điạ bàn của mình, nhƣng la ̣i không nắ m đƣơ ̣c đấ t đai biế n đô ̣ng thế nào thì rấ t khó quản lý . Khi có biến động về đất đai, các phƣờng không chỉnh lý, cập nhật thƣờng xuyên do đó không quản lý đƣợc biến động, dẫn tới không nắm chắc, quản chặt đƣợc đấ t đai, khi muốn cập nhật từ đầu thì không làm đƣợc do không có thông tin . Đây cũng là mô ̣t nguyên nhân khó khăn khi thƣ̣c hiê ̣n hòa giải tranh chấ p đấ t đai ở các phƣờng trên điạ bàn Quâ ̣n . Hơn nƣ̃a , công tác luân chuyển cán bộ, đã làm gián đoa ̣n cán bô ̣ chuyên môn thông tha ̣o điạ bàn và hê ̣ thố ng hồ sơ điạ chin ́ h . Thƣ̣c tế , cán bộ địa chính đã quen việc và thông thạo địa bàn lại bị thuyên chuyển công tác đến địa bàn mới. Nhƣ vâ ̣y, công tác thuyên chuyể n cán bô ̣ làm cho cán bô ̣ 42 chuyên môn không yên tâm công tác , làm giảm tinh thần trách nhiệm và nhiệt tình trong công việc . Mă ̣t khác trình độ chuyên môn còn hạn chế , nên công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính tại quận Đống Đa không đƣợc làm thƣờng xuyên, liên tục, nhiều khi chỉnh lý không đúng quy phạm mà theo ý chủ quan của từng cán bộ. Cụ thể thực trạng chỉnh lý hồ sơ điạ chiń h ta ̣i quâ ̣n Đố ng Đa nhƣ sau: Chất lƣợng hồ sơ địa chính còn hạn chế, phổ biến là những sai sót, nhầm lẫn, tẩy xóa (3% - 6% số bộ). Chƣa ghi đủ ghi đúng thông tin theo quy định nhƣ: tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,... Tất cả những điều này làm cho hồ sơ địa chính chƣa phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất đai của Quận. Hệ thống bản đồ địa chính và sổ sách cũ nhất từ năm 1996, mới nhất là từ năm 2008, cách đây từ 1 đến 6 năm, đã biến động trên 20%, có nơi đến 40-50% nhƣng chƣa đƣợc đo vẽ lại bản đồ địa chính[10] Qua đây có thể nhận thấy công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính của quận Đống Đa tuy đã có nhƣ̃ng thay đ ổi tích cực, nhƣng vẫn còn tồn tại rất nhiều hạn chế. 2.2. Tình hình quản lý và sƣ̉ du ̣ng đấ t trên địa bàn quâ ̣n Đống Đa * Hiện trạng sử dụng đất của quận Đống Đa đến ngày 31/12/2013: Thực hiện Thông tƣ số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣ ờng về thống kê, kiểm kê đất đai; Thực hiện công văn số 4396/TN&MT-ĐKTK về việc thống kê diện tích đất đai năm 2013 của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội. UBND quận Đống Đa đã chỉ đạo phòng Tài nguyên môi trƣờng và UBND 21 phƣờng thuộc quận Đống Đa tổ chức thực hiện công tác thống kê đất đai năm 2013 [8] . Kết quả thống kê đất đai năm 2013 của quận Đống Đa nhƣ sau: 43 Bảng 2. 3: Thống kê diện tích các loại đất chính của quận Đống Đa năm 2013 Theo mục đích sử dụng đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Tổng diện tích tự nhiên: 995,76 100 Đất nông nghiệp: 20,47 2,1 Đất phi nông nghiệp 975,30 97,9 0 0 Đất chƣa sử dụng Nguồ n: Phòng Tài nguyên và Môi trường qu ận Đống Đa[8] 975.3 1000 800 600 400 200 97.9 20.47 0 2.1 0 0 Diện tích (ha) Đất NN Tỷ lệ % Đất phi NN Đất chƣa sử dụng Hình 2. 2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2013 + Diện tích đất nông nghiệp là 20,47 ha, chủ yếu là đất trồng cây hàng năm khác, các HTX nông nghiệp quản lý (2,1ha), còn lại là diện tích mặt nƣớc sông, hồ, ao … sử dụng mục đích nông nghiệp (18,37ha). + Diện tích đất phi nông nghiệp là 975,3ha, chủ yếu là đất ở đô thị (441,85ha), đất chuyên dùng 505,43ha (gồm đất có mục đích công cộng là chủ yếu, đất xây dựng trụ sở cơ quan, an ninh quốc phòng, giao thông, y tế, giáo dục và các mục đích chuyên dùng khác ). Điề u này cho thấ y , đây là điạ bàn có dân cƣ đông đúc , đô thi ̣ hóa đã ở mức gần tuyệt đối , đấ t đai rấ t có giá tri ̣ , tranh chấ p đấ t đai đã xảy ra thì thƣờng rấ t gay gắ t . 44 Bảng 2. 4: Thống kê diện tích đất của các phƣờng trên địa bàn quận STT TÊN PHƢỜNG DIỆN TÍCH (ha) TỶ LỆ (%) 1 Phƣờng Cát Linh 36,95 3,7 2 Phƣờng Văn Miếu 29,51 3,0 3 Phƣờng Quốc Tử Giám 19,12 1,9 4 Phƣờng Láng Thƣợng 122,87 12,3 5 Phƣờng Ô Chợ Dừa 113,87 11,4 6 Phƣờng Văn Chƣơng 33,35 3,3 7 Phƣờng Hàng Bột 31,49 3,2 8 Phƣờng Láng Hạ 95,98 9,6 9 Phƣờng Khâm Thiên 18,48 1,9 10 Phƣờng Thổ Quan 28,42 2,9 11 Phƣờng Nam Đồng 41,05 4,1 12 Phƣờng Trung Phụng 24,11 2,4 13 Phƣờng Quang Trung 41,09 4,1 14 Phƣờng Trung Liệt 76,36 7,7 15 Phƣờng Phƣơng Liên 43,81 4,4 16 Phƣờng Thịnh Quang 44,82 4,5 17 Phƣờng Trung Tự 41,75 4,2 18 Phƣờng Kim Liên 33,78 3,4 19 Phƣờng Phƣơng Mai 61,65 6,2 20 Phƣờng Ngã Tƣ Sở 23,39 2,3 21 Phƣờng Khƣơng Thƣợng 33,91 3,4 995,76 100 TỔNG Nguồ n: Phòng Tài nguyên và Môi trường qu ận Đống Đa[8] 45 Các phƣờng có diện tích lớn nhất quận là: Láng Thƣợng (122,87ha), Ô Chợ Dừa (113,87ha)…Các phƣờng có diện tích đất nhỏ nhất quận là: Khâm Thiên (18,48ha), Quốc Tử Giám (19,12ha). Nhận xét chung về hiện trạng sử dụng đất của Quận. Qua phân tích hiện trạng sử dụng đất trong năm 2013 của quận Đống Đa cho thấy: Cơ cấu sử dụng đất nhƣ vậy là khá hợp lý đối với một quận trung tâm Thành phố. Dù diện tích đất nông nghiệp chỉ chiếm 2,1%, nhƣng đối với 1 quận trung tâm Thành phố thì diện tích này cũng khá nhiều, diê ̣n tić h đấ t này cầ n đƣơ ̣c quản lý chă ̣t chẽ để không bị sử dụng sai mục đích . Thực tế trên địa bàn Quâ ̣n không còn th ủy nông, thủy lợi để phục vụ canh tác nông nghi ệp, trồng cây hàng năm, nên hiệu quả sử dụng đối với diện tích đất này chƣa cao. Trong tƣơng lai, có thể chuyển diện tích này sang mục đích phi nông nghiệp để phục vụ cho việc phát triển kinh tế , xã hội 2.3. Thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về đấ t đai trên đại bàn quâ ̣n Đống Đa 2.3.1. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đất đai của UBND quận Đố ng Đa 2.3.1.1. Trình tự , thủ tục giải quyết lần đầu các tranh chấp đất đai của chủ tịch UBND quận Đố ng Đa  Thời hạn giải quyết: Không quá ba mƣơi (30) ngày kể từ ngày thụ lý hồ sơ . Trong đó: thƣ̣c hiê ̣n ta ̣i Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng 25 ngày và UBND quận 5 ngày  Trình tự, thủ tục giải quyết  Bƣớc 1. Nhận đơn, quyết định thụ lý đơn tranh chấp Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, tham mƣu Chủ tịch Ủy ban nhân dân quâ ̣n ra quy ết định thụ lý đơn. Quyết định thụ lý phải gửi cho Ủy ban nhân dân phƣờng nơi có đ ất tranh chấp và các bên tranh chấp biết. * Thành phần hồ sơ: - Phiếu xử lý đơn thƣ (bản gốc); - Đơn kiến nghị (tự viết, bản gốc); 46 - Trích lục vị trí (bản gốc); - Báo cáo đề xuất, tờ trình của UBND phƣờng (bản gốc); - Biên bản hoà giải của UBND phƣờng, Hội đồng tƣ vấn phƣờng; - Các Biên bản làm việc, kiểm tra, xác minh. Khi thụ lý hồ sơ giải quyết các tranh chấp đất đai phải tiến hành theo ba giai đoạn: - Thu thập chứng cứ, xác minh thực địa; - Áp dụng pháp luật; - Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân quâ ̣n ban hành quy ết định giải quyết.  Bƣớc 2. Thẩm tra xác minh, thu thập chứng cứ, lập báo cáo Trƣởng phòng Tài nguyên và Môi trƣờng chịu trách nhiệm phân công cán bộ trực tiếp thẩm tra xác minh hồ sơ tranh chấp, thu thập làm rõ các nội dung: - Nguồn gốc đất, diễn biến quá trình sử dụng đất tranh chấp. - Quá trình thực hiện nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với đất tranh chấp. - Xác định rõ việc sử dụng đất hiện nay của các bên tranh chấp và nhân thân của họ, hoàn cảnh gia đình, số nhân khẩu, nghề nghiệp, mức sống... Đây là cơ sở để giúp việc giải quyết tranh chấp đạt kết quả tốt. Trƣởng phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm lập báo cáo nội dung tranh chấp, đối chiếu quy định pháp luật và kiến nghị hƣớng giải quyết để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân quâ ̣n xem xét ban hành quy ết định giải quyết tranh chấp.  Bƣớc 3: Giải quyết tranh chấp - Quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu phải có các nội dung sau: + Ngày, tháng, năm ra quyết định; + Tên địa chỉ các bên tranh chấp và địa chỉ phần đất tranh chấp; + Nguồn gốc và quá trình sử dụng phần đất tranh chấp; + Căn cứ pháp luật để giải quyết; + Nội dung giải quyết tranh chấp quyền sử dụng phần đất đối với các bên tranh chấp; + Quyền khiếu nại tiếp, quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án - Trong quá trình giải quyết tranh chấp lần đầu, nếu có yêu cầu của các bên 47 tranh chấp và kết quả xác minh nội dung tranh chấp còn khác nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân quâ ̣n t ổ chức đối thoại với các bên tranh chấp, ngƣời có quyền và nghĩa vụ liên quan, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan khác để làm rõ nội dung tranh chấp và hƣớng giải quyết tranh chấp; Việc đối thoại phải tiến hành công khai, dân chủ, phải đƣợc lập thành biên bản; biên bản phải ghi rõ ý kiến của những ngƣời tham gia, kết quả đối thoại, có chữ ký hoặc điểm chỉ của ngƣời tham gia; trƣờng hợp ngƣời tham gia đối thoại không ký, điểm chỉ xác nhận thì phải ghi rõ lý do, biên bản này đƣợc lƣu vào hồ sơ vụ việc tranh chấp. - Quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân quâ ̣n phải đƣợc công bố công khai và gửi cho các bên tranh chấp, ngƣời có quyền và lợi ích liên quan. 2.3.1.2. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của UBND quận Đố ng Đa - Từ năm 2010 đến năm 2013, UBND quận đã 04 lần ban hành quyết định thành lập Tổ tiếp công dân, giải quyết đơn thƣ khiếu nại, tố cáo, tranh chấ p đấ t đai , 06 lần ban hành công văn, thông báo kết luận, chỉ đạo tăng cƣờng công tác tiếp công dân, giải quyết tranh chấ p đấ t đai. Kết quả tiếp công dân, tiếp nhận xử lý đơn thƣ tranh chấ p đấ t đai từ năm 2010 đến năm 2013: * Tiếp dân: Tại phòng Tiếp dân, Uỷ ban nhân dân Quận đã tiếp 640 lƣợt ngƣời đến để nghị giải quyết tranh chấp đất đai. 48 Bảng 2. 5: Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của UBND quâ ̣n Đố ng Đa tƣ̀ năm 2010 - 2013 Số đơn thƣ thuô ̣c thuô ̣c TQGQ Chƣa Đã giải đƣơ ̣c giải quyế t quyế t Tổ ng số đơn thƣ tiế p nhâ ̣n Số đơn thƣ không thuô ̣c TQGQ 16 11 3 2 19 15 3 1 34 33 1 0 139 116 17 6 Tranh chấ p về quyề n thƣ̀a kế 98 40 34 24 Tranh chấ p về ranh giới thƣ̉a đấ t 259 39 138 82 57 57 0 0 18 18 0 0 640 329 196 115 Phân loa ̣i tranh chấ p Tranh chấ p do đòi la ̣i nhà đấ t cho mƣơ ̣n Tranh chấ p do đòi la ̣i nhà đấ t cho ở nhờ Tranh chấ p do đòi la ̣i đấ t cho thuê Tranh chấ p nhà ở , đấ t ở khi vơ ̣ chồ ng ly hôn Tranh chấ p về hơ ̣p đồ ng chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t Tranh chấ p về hơ ̣p đồ ng cho tă ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t Tổng Nguồ n: UBND quận Đống Đa[30] Qua số liệu tại biểu trên cho thấy, số lƣợng đơn thƣ tranh chấp tại quận trong giai đoạn 2010 – 2013 là khá lớn, tranh chấp phần lớn liên quan đến ranh giới thửa đất là do trƣớc đây hệ thống sổ sách, hồ sơ địa chính lƣu trữ tại các phƣờng không đầy đủ nên thiếu căn cứ để giải quyết dứt điểm. - Tranh chấ p đòi la ̣i nhà đấ t cho mƣơ ̣n , cho ở nhờ , nguyên nhân phát sinh tranh chấ p chủ yế u do lúc mƣơ ̣n đấ t không lâ ̣p hơ ̣p đồ ng mà chỉ thỏa thuâ ̣n bằ ng miê ̣ng hoă ̣c có lâ ̣p nhƣng hơ ̣p đồ ng không hơ ̣p lê ̣ , không rõ ràng . Có thể chỉ mƣợn đấ t sau đó bên mƣơ ̣n đã xây nhà kiên cố , nay bên cho mƣơ ̣n đòi la ̣i đấ t . Có thể một 49 bên cho mƣơ ̣n nhà và đấ t để ở nhờ , nay bên cho mƣơ ̣n đòi la ̣i nhà . Hoặc đòi lại đất cũ có nguồn gốc trƣớc đây là đất của gia đình (cho ngƣời khác thuê, mƣợn để sản xuất, để ở, nhờ ngƣời trông coi nhƣng nay không trả, đất vắng chủ do đi di cƣ vào Nam, sơ tán do chiến tranh, tham gia kháng chiến, đi nƣớc ngoài nay trở về, đòi đất thuộc diện quy sai thành phần trong cải cách ruộng đất, trong quá trình cải tạo XHCN...) hiện nay đất này đã có ngƣời khác hoặc tổ chức đang sử dụng mà trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nƣớc, không còn đủ hồ sơ, tài liệu để chứng minh là Nhà nƣớc đã công hữu, trƣng thu, trƣng mua, trƣng dụng hoặc đã thu hồi để sử dụng vào mục đích chung hoặc giao cho các hộ khác sử dụng tại thời điểm đó, đến nay vị trí đất này có giá trị rất cao, Nhà nƣớc quy hoạch thành khu dân cƣ, khu đô thị tập trung các chủ cũ trở về xin lại… - Tranh chấ p đấ t do đòi la ̣i nhà đấ t cho thuê : Tranh chấp này cũng tƣơng tự nhƣ trƣờng hợp tranh chấp đòi lại đất nhà đất cho mƣợn cho ở nhờ, nguyên nhân phát sinh tranh chấp cũng là do lúc cho thuê không lập hợp đồng hoặc hợp đồng không hơ ̣p lê ̣ , không rõ ràng , bên cho thuê đòi la ̣i nhà đấ t , bên cho thuê không trả lại . - Tranh chấp đấ t, tài sản gắn liền với đất khi v ợ chồng ly hôn, có thể phát sinh tranh chấ p do các nguyên nhân sau : + Nhà, đấ t là do chồ ng nhâ ̣n chuyể n nhƣơ ̣ng tƣ̀ ngƣời khác , giấ y tờ chuyể n nhƣơ ̣ng chỉ mang tên chồ ng. + Nhà, đấ t là do cha , mẹ vợ hoặc cha , mẹ chồng cho , nay các con ly hôn cha , mẹ đòi lại . Hiện nay tình trang ly hôn ngày càng gia tăng vì vậy số vụ khiếu kiện về đất đai giai đoạn này cũng rất lớn, con số 139 số đơn thƣ đã đƣợc UBND quận Đống Đa tiếp nhận cũng phản ánh căn bản điều này. - Tranh chấp về quyền thừa kế QSDĐ tài sản trên đấ t : Nguyên nhân phát sinh tranh chấ p do cha , mẹ đã mất và không đ ể lại di chúc, hoặc chỉ di chúc bằ ng miê ̣ng (thƣờng cho con trai ). Các con không thỏa thuận đƣợc với nhau về việc phân chia 50 tài sản thừa kế. - Tranh chấp giữa những ngƣời sử dụng với nhau về ranh giới thƣ̉a đấ t : Loại tranh chấp này thƣờng do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định đƣợc với nhau về ranh giới. Những trƣờng hợp tranh chấp này xảy ra thƣờng do ranh giới đất giữa những ngƣời sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thƣờng sang nhƣợng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng. - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t, nguyên nhân phát sinh tranh chấ p do: Hai bên lâ ̣p hơ ̣p đồ ng không phù hơ ̣p với quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t, bên chuyể n nhƣơ ̣ng thấ y “bán” rẻ quá nên đòi thêm tiề n ; hoă ̣c hơ ̣p đồ ng chuyể n nhƣơ ̣ng không có đầ y đủ chƣ̃ ký của nhƣ̃ng ngƣời có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t nhƣ (mẹ đã mất, bố chuyể n nhƣơ ̣ng đấ t cho ngƣời khać nhƣng không có chƣ̃ ký của con...). - Tranh chấp do ngƣời khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t , các loại tranh chấp này có thể là : Mô ̣t bên mở cƣ̉a số hay đă ̣t ố ng thoát nƣớc sang đấ t của bên kia; mô ̣t bên lấ n sang phầ n ngõ đi chung. - Tranh chấ p hơ ̣p đồ ng tă ̣ng , cho quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t : Loại tranh chấp này phát sinh do, tă ̣ng cho có điề u kiê ̣n, chẳ ng ha ̣n (cha, mẹ cho đất thì phải chăm sóc lúc cha mẹ về già , hoă ̣c không đƣơ ̣c chuyể n nhƣơ ̣ng cho ngƣ ời khác mà sau này để lại cho cháu...). Ngƣời nhâ ̣n tă ̣ng , cho không thƣ̣c hiê ̣n đúng điề u kiê ̣n đã thỏa thuâ ̣n . Vì vâ ̣y, cha me ̣ đòi la ̣i nhà , đấ t đã cho. * Nhƣ̃ng vu ̣ tranh chấ p đấ t đai thuô ̣c thẩ m quyề n giải quyế t của chủ tich ̣ UBND quâ ̣n thƣờng rấ t phƣ́c ta ̣p , vì đƣơng sự chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong các giấ y tờ về quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t quy đinh ̣ ta ̣i (điề u 50 Luâ ̣t đấ t đai 2003 – nay là điề u 100 Luâ ̣t đấ t đai 2013). Vì vậy, nế u có tranh chấp về hợp đồ ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , đƣơng sƣ̣ có làm hơ ̣p đồ ng cũng chỉ là viế t tay hoă ̣c đánh máy, sau đó các bên ký vào hơ ̣p đồ ng , không có chƣ́ng thƣ̣c của chin ́ h quyề n điạ phƣơng hoă ̣c công chƣ́ng nhà nƣớc. Luâ ̣t đấ t đai 2003 quy đinh ̣ nhƣ̃ng trƣờng hơ ̣p tranh chấ p mà đƣơng sƣ̣ là hô ̣ gia điǹ h , cá nhân , chƣa có giấ y tờ về quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t chỉ đƣơ ̣c lƣ̣a cho ̣n giải 51 quyế t tranh chấ p ta ̣i UBND cấ p huyê ̣n . Vì vậy , số vu ̣ tranh chấ p gƣ̉i đế n UB ND quâ ̣n nhiề u , là cơ quan hành chính nên phải giải quyết một khối lƣợng công việc lớn, trình độ pháp luật của cán bộ tham mƣu còn hạn chế . Vì vậy, số lƣơ ̣ng đơn thƣ tồ n đo ̣ng và vƣơ ̣t cấ p nhiề u . Luâ ̣t đấ t đai 2013 quy đinh ̣ nhƣ̃ng trƣờng hơ ̣p tranh chấ p mà đƣơng sƣ̣ là hô ̣ gia điǹ h, cá nhân , chƣa có giấ y tờ về quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đƣơ ̣c lƣ̣a cho ̣n giải quyế t tranh chấ p ở UBND cấ p huyê ̣n hoă ̣c khởi kiê ̣n ở tòa án nhân dân . Với viê ̣c áp du ̣ng quy đinh ̣ nà y, trong thời gian tới , lƣơ ̣ng đơn thƣ yêu cầ u UBND quâ ̣n giải quyế t tranh chấ p đấ t đai có thể giảm , do mô ̣t phầ n đã đƣơ ̣c đƣơng sƣ̣ lƣ̣a cho ̣n gƣ̉i đơn đế n tòa án giải quyết. Bảng 2. 6: Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra theo loại hình tranh chấ p đấ t đai tại UBND quận Đống Đa Số lƣơ ̣ng Tỉ lệ (phiế u điề u Nô ̣i dung điề u tra (%) tra) 1. Tổ ng số phiế u điề u tra 30 100,00 2. Loại hình tranh chấp Tranh chấ p hơ ̣p đồ ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t khi ngƣời đấ t thƣ̣c hiê ̣n các quyề n của mình sƣ̉ du ̣ng 10 33,3 Tranh chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t khi vơ ̣ chồ ng ly hôn 8 26,6 Tranh chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t do đòi la ̣i đấ t cũ đã bi ̣trƣng thu hoă ̣c Nhà nƣớc giao cho ngƣời khác sƣ̉ du ̣ng 2 6,6 Tranh chấ p về ranh giới sƣ̉ du ̣ng đấ t với ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t liề n kề 10 33,3 Nguồ n: Tổ ng hợp từ các phiế u điề u tra Với 30 phiếu điều tra tại UBND quận Đống Đa ta có thể nhận xét sơ bộ loại hình tranh chấp về hợp đồng và về ranh giới quyền sử dụng đất vẫn chiếm rất nhiều cụ thể là chiếm tới 33% số vụ tranh chấp mỗi loại, còn lại số vụ tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn chiếm tỷ lệ ít hơn là 26,6% , tranh chấp quyền sử dụng đất do đòi lại đất cũ chiếm tỷ lệ rất ít so với những năm trƣớc đây cụ thể là chỉ còn có 6,6%. Bảng 2. 7: Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra về mức độ hài lòngcủa việc giải quyết 52 tranh chấ p đấ t đai ta ̣i UBND quâ ̣n Đố ng Đa Số lƣơ ̣ng (phiế u điề u tra) 30 100,00 - Giải quyết đúng thời hạn quy định 10 33,33 - Giải quyết quá thời hạn quy định 13 43,33 - Chƣa đƣơ ̣c giải quyế t 7 23,33 - Cởi mở, hƣớng dẫn, giải thích rõ ràng 21 70,00 - Quan liêu, cƣ̉a quyề n , tiêu cƣ̣c 9 30,00 - Cách thức giải quyết rất thỏa đáng 12 52,17 - Cách thức giải quyết tạm chấp nhận đƣợc 7 30,43 - Cách thức giải quyết chƣa đúng 4 17,39 Nô ̣i dung điề u tra 1. Tổ ng số phiế u điề u tra Tỉ lệ (%) 2. Thời ha ̣n giải quyế t 3. Tinh thầ n, thái độ của cơ quan chức năng có thẩm quyền 4. Mƣ́c đô ̣ hài lòng của đƣơng sƣ̣ với cách giải quyế t của cơ quan có thẩ m quyề n Nguồ n: Tổ ng hợp từ các phiế u điề u tra Kế t quả tổ ng hơ ̣p tƣ̀ 30 phiế u điề u tra đƣơng sƣ̣ yêu cầ u giải quyế t tranh chấ p đấ t đai về sƣ̣ đảm bảo thời gian thƣ̣c hiê ̣n , tinh thầ n và thái đô ̣ của cơ quan chƣ́c năng, cách thức giải quyết cho thấy số lƣợng hồ sơ giải quyết không đúng thời hạn quy đinh ̣ và tồ n đo ̣ng chƣa đƣơ ̣c giải quyế t khá nhiề u , chỉ có 33,33% giải quyết đúng thời ha ̣n quy đinh. ̣ Nhờ sƣ̣ quyế t liê ̣t của chính quyề n , thƣờng xuyên thanh tra , kiể m tra , thành lâ ̣p đƣờng dây nóng để nhân dân phản ánh (số điê ̣n thoa ̣i , hòm thƣ ). Cán bộ giải quyế t thủ tu ̣c hành chiń h nói chung và trong tranh chấ p đấ t đai nói riêng có nhiề u chuyể n biế n tích cƣ̣c so với trƣớc . Tuy vâ ̣y , qua kế t quả điề u tra vẫn có 30% ý kiế n cho rằ ng cán bô ̣ còn quan liêu , cƣ̉a quyề n và có biể u hiê ̣n tiêu cƣ̣c trong quá trình giải quyế t . Về cách thƣ́c giải quyế t : 52.17% ý kiến cho rằng cách giải quyết của cơ 53 quan nhà nƣớc là rấ t thỏa đáng , thấ u tình đa ̣t lý và mang tính thuyế t phu ̣c 30,43% ý kiến cho rằng , cách giải quyết của cơ quan chức năng chƣa ƣu nhƣng ta ̣m chấ p nhâ ̣n đƣơ ̣c . thâ ̣t tố i . 17,39% ý kiến cho rằng giải quyết chƣa đúng với các quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t . 2.3.2. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của toà án nhân dân quận Đ ống Đa 2.3.2.1. Trình tự và thủ tục giải quyết Việc giải quyết TCĐĐ tại Tòa án đƣợc thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua ngƣời đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). * Bƣớc 1: Ngƣời khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án . Hồ sơ tài liệu cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp đấ t đai gồ m : - Đơn khởi kiện theo mẫu; - Tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và phát sinh tranh chấp ; - Chứng minh thƣ, hộ khẩu của bên khởi kiện; - Văn bản xác nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về nơi thƣờng trú (tạm trú) của ngƣời bị kiện. Hồ sơ khởi kiê ̣n vu ̣ án có thể nô ̣p trƣ̣c tiế p ta ̣i tòa án hoă ̣ c gƣ̉i qua đƣờng bƣu điê ̣n . * Bƣớc 2: Sau khi nhận đơn khởi kiện hợp lệ, tài liệu chứng cứ kèm theo mà vụ án thuộc thẩm quyền của tòa án thì tòa án thông báo cho ngƣời khởi kiện để nộp tạm ứng án phí (nếu không thuộc trƣờng hợp đƣợc miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí) * Bƣớc 3: Sau khi nhận đƣợc biên lai nộp tạm ứng án phí thì tòa án tiến hành thụ lý vụ án nế u vu ̣ án thuô ̣c thẩ m quyề n giải quyế t của min ̀ h ; chuyể n cho cơ quan khác có thẩm quyền giải quyết nếu không thuộc thẩm quyề n của mình và thông báo 54 cho ngƣời khởi kiê ̣n biế t. * Bƣớc 4 Giải quyết vụ án. Thời hạn giải quyết tối đa là 8 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. 2.3.2.2. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai tại tòa án nhân dân quận Đố ng Đa , thành phố Hà Nội Bảng 2. 8: Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của tòa án nhân dân quâ ̣n Đống Đa từ năm 2010 - 2013 Số đơn thƣ thuô ̣c thuô ̣c TQGQ Chƣa Đã giải đƣơ ̣c giải quyế t quyế t 10 5 Tranh chấ p do đòi la ̣i nhà đấ t cho mƣơ ̣n 18 Số đơn thƣ không thuô ̣c TQGQ 3 Tranh chấ p do đòi la ̣i nhà đấ t cho ở nhờ 12 2 7 3 Tranh chấ p do đòi la ̣i đấ t cho thuê 35 5 21 9 135 0 128 7 Tranh chấ p về quyề n thƣ̀a kế 34 0 21 13 Tranh chấ p về ranh giới thƣ̉a đấ t 13 8 3 2 156 6 135 15 34 0 25 9 Phân loa ̣i tranh chấ p Tổ ng số đơn thƣ tiế p nhâ ̣n Tranh chấ p nhà ở , đấ t ở khi vơ ̣ chồ ng ly hôn Tranh chấ p về hơ ̣p đồ ng chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t Tranh chấ p về hơ ̣p đồ ng cho tă ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t Nguồ n: UBND quận Đống Đa [30] Nhƣ̃ng lý do phát sinh tranh chấ p về cơ bản giố ng với nhƣ̃ng vu ̣ tranh chấ p đƣơ ̣c giải quyế t ở UBND quâ ̣n Đố ng Đa . Riêng tranh chấ p về hơ ̣p đồ ng thế chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , chủ yếu là do ngƣời thế chấp không thanh toán đƣợc nợ với ngân hàng, quyề n sƣ̉ du ̣ng thƣ̉a đấ t bi ̣“bán đấ u giá” để trả nơ ̣ ngân hàng . Ngƣời thế 55 chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t không chấ p nhâ ̣n và phát sinh tranh chấ p . Nhƣ̃ng vu ̣ tranh chấ p đấ t đai gƣ̉i đế n tòa án nhân dân quâ ̣n Đố ng Đa thƣ ờng ít phƣ́c ta ̣p hơn so với nhƣ̃ng vu ̣ viê ̣c thuô ̣c thẩ m quyề n giải quyế t của chủ tich ̣ UBND quâ ̣n, vì đƣơng sự đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong các giấ y tờ về quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t quy đinh ̣ ta ̣i (điề u 50 Luâ ̣t đấ t đai 2003 – nay là điề u 100 Luâ ̣t đấ t đai 2013). Các tranh chấp về hợp đồng quyền sử dụng đất , đƣơng sƣ̣ thƣờng có làm hơ ̣p đồ ng (có thể không hoặc có qua công chứng , chƣ́ng thƣ̣c ). Tuy vâ ̣y, tƣ̀ khi Luâ ̣t đấ t đai 2013 có hiệ u lƣ̣c , trách nhiệm của tòa án trong việc giải quyế t tranh chấ p đấ t đai “nă ̣ng”hơn nhiề u , kể cả nhƣ̃ng trƣờng hơ ̣p tranh chấ p mà đƣơng sƣ̣ chƣa có giấ y chƣ́ng nhâ ̣n hoă ̣c trong các loa ̣i giấ y tờ về quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t quy đinh ̣ ta ̣i điề u 100 của Luật đất đai 2013 thì đƣơng sự vẫn có quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân. Tuy vâ ̣y, Luâ ̣t đấ t đai 2013 có hiệu lực chƣa lâu, nên nhƣ̃ng trƣờng hơ ̣p này gƣ̉i đơn khởi kiê ̣n ta ̣i tòa án chƣa nhiề u . Tuy nhiên , viê ̣c xác đinh ̣ nguồ n gố c đấ t để giải quyế t tranh chấ p đấ t đai cho nhƣ̃ng trƣờng hơ ̣p này gă ̣p rấ t nhiề u khó khăc và phức tạp, cầ n có sƣ̣ tƣ vấ n giải quyế t của UBND quâ ̣n . Việc giải quyế t tranh ch ấp đấ t đai gă ̣p rấ t nhiề u khó khăn khi l ỗi trƣớc đó thuô ̣c về cơ quan nhà nƣ ớc có thẩ m quyề n . Chẳ ng ha ̣n: Tranh chấ p về ranh giới xảy ra tin ̀ h tra ̣ng khi c ấp đất, cơ quan nhà nƣớc có ghi di ện tích, nhƣng không đo đạc cụ thể khi giao đất chỉ căn cứ vào giấy cấp đất và đơn kê khai diện tích của đƣơng sự. Sau này khi đƣơng sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đất cũng nhƣ giấy chứng nhận QSDĐ; hoặc khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ có phần diện tích chồng lên nhau đã làm phát sinh tranh chấ p với các hô ̣ liề n kề . Một số trƣờng hơ ̣p, trên thƣ̣c tế không có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t nhƣng la ̣i đƣơ ̣c cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n , do hô ̣i đồ ng thẩ m đinh ̣ và kiể m tra , xét duyệt hồ sơ làm chƣa cẩn thận nhƣ : chƣa đủ thời gian công khai kế t quả xét duyê ̣t ta ̣i UB ND phƣờng; trong biên bản phân chia tài sản thừa kế để sót đối tƣợng đƣợc thừa kế , cơ quan nhà nƣớc thƣờng căn cƣ́ vào sổ hô ̣ khẩ u là chƣa đủ , vì các thành viên trong sổ hộ khẩu có thể bị biến động chuyể n đi nơi khác hoă ̣ c nhâ ̣p mới ; hoă ̣c cơ quan nhà nƣớc cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n cho đố i tƣơ ̣ng đi thuê , ở nhờ của ngƣời khác (trƣờng hơ ̣p này chủ yế u là trƣớc đây 56 , không có giấ y tờ về quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , sinh số ng ổ n đinh ̣ , tại thời điểm cấp giấy chƣ́ng nhâ ̣n không có tranh chấ p vì ngƣời cho thuê hoă ̣c cho mƣơ ̣n không biế t ngƣời thuê hoă ̣c mƣơ ̣n đã làm thủ tu ̣c xin cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n ...). Bảng 2. 9: Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra theo loại hình tranh chấ p đấ t đai tại Tòa án quâ ̣n Đố ng Đa Nô ̣i dung điề u tra Số lƣơ ̣ng Tỉ lệ (phiế u điề u tra) (%) 40 100,00 20 50 13 32,5 4 10 3 7,5 1. Tổ ng số phiế u điề u tra 2. Loại hình tranh chấp Tranh chấ p hơ ̣p đồ ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t khi ngƣời sƣ̉ dụng đất thực hiện các quyền của mình Tranh chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t khi vơ ̣ chồ ng ly hôn Tranh chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t do đòi la ̣i đấ t cũ đã bi ̣ trƣng thu hoă ̣c Nhà nƣớc giao cho ngƣời khác sƣ̉ du ̣ng Tranh chấ p về ranh giới sƣ̉ dụng đất với ngƣời sử dụng đất liề n kề Nguồ n: Tổ ng hợp từ các phiế u điề u tra Bảng tổng hợp kết quả của 40 phiếu điều tra tại Tòa án quận Đống Đa ta nhận thấy loại hình tranh chấp về hợp đồng QSDĐ chiếm 50% số phiếu, số phiếu về tranh chấp QSDĐ khi vợ chồng ly hôn chiếm 32,5%, còn lại là tranh chấp do đòi lại đất cũ và về ranh giới sử dụng đất chiêm lần lƣợt là 10% và 7,5%. 57 Bảng 2. 10: Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u travề mức độ hài lòng của việc giải quyết tranh chấ p đấ t đai ta ̣i Tòa án quận Đống Đa từ năm 2010 - 2013 Số lƣơ ̣ng Tỉ lệ (phiế u điề u tra) (%) 40 100.00 Nô ̣i dung điề u tra 1. Tổ ng số phiế u điề u tra 2. Thời ha ̣n giải quyế t - Giải quyết đúng thời hạn quy đinh ̣ 17 42.50 - Giải quyết quá thời hạn quy định 9 22.50 - Chƣa đƣơ ̣c giải quyế t 4 10.00 - Cởi mở, lịch sự, hƣớng dẫn và giải thić h rõ ràng 34 85.00 - Quan liêu, cƣ̉a quyề n , tiêu cƣ̣c 6 15.00 - Cách thức giải quyết rất thỏa đáng 26 72.22 - Cách thức giải quyết tạm chấp nhận đƣợc 7 19.44 - Cách thức giải quyết chƣa đúng 3 8.33 3. Tinh thầ n, thái độ của cơ quan chức năng có thẩm quyền 3. Mƣ́c đô ̣ hài lòng của đƣơng sƣ̣ với cách giải quyế t của cơ quan có thẩ m quyề n Nguồ n: Tổ ng hợp từ các phiế u điề u tra Kế t quả tổ ng hơ ̣p tƣ̀ 40 phiế u điề u tra đƣơng sƣ̣ yêu cầ u giải quyế t tranh chấ p đấ t đai về sƣ̣ đảm bảo thời gian thƣ̣c hiê ̣n , tinh thầ n và thái đô ̣ của cơ quan chức năng, cách thức giải quyết cho thấy , số lƣơ ̣ng hồ sơ giải quyế t không đúng thời ha ̣n quy đinh ̣ vẫn chiế m 22,5%, số hồ sơ tồ n đo ̣ng chƣa đƣơ ̣c giải quyế t còn 10 %. Nhƣ vâ ̣y, so với UBND quâ ̣n Đố ng Đa thì tòa án nhâ n dân quâ ̣n giải quyế t tranh chấ p đấ t đai đảm bảo về mă ̣t thời gian và còn ít đơn thƣ tồ n đo ̣ng hơn. Tinh thầ n , thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ và giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án có nhiều chuyển biến tích cực . Cụ thể là: Khi giao tiế p với đƣơng sƣ̣ luôn có thái độ cởi mở, lịch sự, hƣớng dẫn và giải thić h rõ ràng chiế m đế n 85%. Vẫn còn 10% ý kiến đƣợc phỏng vấn cho rằng thái độ của cán bộ có biểu hiện quan liêu , cƣ̉a quyề n , thâ ̣m trí có biể u hiê ̣n tiêu cƣ̣c trong giải quyế t công viê ̣c . Về cách thƣ́c giải quyế t : 72,22% ý kiến cho rằng cách giải quyết của cơ 58 quan nhà nƣớc là rấ t thỏa đáng , thấ u tình đa ̣t lý và mang tính thuyế t phu ̣c . 19,44% ý kiến cho rằ ng , cách giải quyết của cơ quan chức năng chƣa thật tối ƣu nhƣng ta ̣m chấ p nhâ ̣n đƣơ ̣c . 8,33% ý kiến cho rằng giải quyết chƣa đúng với các quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t 2.3.3. Kế t quả hoà giải tranh chấ p về đấ t đai tại UBND cấ p xã trên điạ bàn quận Đống Đa 2.3.3.1. Trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND các Phường trên địa bàn quận Đống Đa - Trình tự thực hiện:  Bƣớc 1: Trƣờng hợp các bên tranh chấp không hoà giải đƣợc thì gửi hồ sơ Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của Ủy ban nhân dân các phƣờng đ ể hoà giải theo quy định pháp luật.  Bƣớc 2: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đƣợc đơn tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền, Ủy ban nhân dân các phƣờng có biên nh ận nhận đơn và gửi cho bên tranh chấp, bên bị tranh chấp biết.  Bƣớc 3: Xử lý hồ sơ: Trong quá trình chuẩn bị hòa giải, cán bộ hòa giải tiếp xúc với các bên tranh chấp để tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp, thu thập các giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp. Sau khi cán bộ hòa giải nghiên cứu, xác minh hồ sơ, Ủy ban nhân dân phƣờng báo cho các bên tranh chấp biết, đồng thời xác định ngày, giờ mời các bên tranh chấp đến để tiến hành hòa giải. Việc hòa giải chỉ đƣợc tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt và phải lập biên bản. Biên bản gồm có các nội dung:  Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải.  Thành phần tham dự hòa giải.  Tóm tắt nội dung tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp; kết quả thu thập thông tin.  Ý kiến của cán bộ hòa giải nhằm hƣớng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên 59 tranh chấp tự nguyện, thỏa thuận giải quyết các mâu thuẫn về quyền lợi của các bên.  Ý kiến của các bên tranh chấp.  Chữ ký của các thành viên tham gia hòa giải và các bên tranh chấp; ngoài chữ ký, các bên tranh chấp phải tự viết họ tên hoă ̣c điểm chỉ (hai ngón trỏ). Ngay sau khi kết thúc hòa giải, Ủy ban nhân dân phƣờng phải có Thông báo kết quả hòa giải, chuyển cho Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của Ủy ban nhân dân phƣờng để trả cho ngƣời thực hiện thủ tục hành chính.  Bƣớc 4: Trả kết quả cho ngƣời thực hiện thủ tục hành chính: Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của Ủy ban nhân dân phƣờng tr ả kết quả cho ngƣời thực hiện thủ tục hành chính. Trƣờng hợp không thực hiện thủ tục hành chính phải thông báo nêu rõ lý do bằng văn bản cho ngƣời thực hiện thủ tục hành chính. Chủ tịch Ủy ban nhân dân phƣờng xin l ỗi ngƣời thực hiện thủ tục hành chính bằng văn bản trong trƣờng hợp giải quyết thủ tục hành chính trễ hơn thời gian quy định hoặc trong trƣờng hợp ngƣời thực hiện thủ tục hành chính phải đi lại nhiều lần để hoàn chỉnh hồ sơ do lỗi của cán bộ, công chức thuộc thẩm quyền quản lý. - Thành phần, số lƣợng hồ sơ:  Thành phần hồ sơ, bao gồm: Đơn đề nghị giải quyết tranh chấ p đấ t đai. Bản sao chụp sổ hộ khẩu của ngƣời thực hiện thủ tục hành chính. Các chứng cứ (nếu có) về tranh chấp.  Số lƣợng hồ sơ: 01(bộ). - Thời hạn giải quyết:  30 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân phƣờng nh ận đƣợc đơn; nếu phát sinh yêu cầu đo đạc, trƣng cầu giám định hồ sơ thì thời hạn đƣợc tính thêm 10 ngày làm việc.  Đối với một số vụ việc phức tạp, nếu ngƣời chủ trì cuộc hòa giải thấy khả năng có thể hòa giải đƣợc thì có thể kéo dài việc hòa giải quá thời hạn quy định thêm 30 ngày làm việc, hết thời gian quy định và kéo dài nhƣng vẫn chƣa hòa giải 60 thành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân phƣờng thông báo hòa gi ải không thành để đƣơng sự gửi đơn tranh chấp tiếp lên cơ quan có thẩm quyền cấp trên. - Đối tƣợng thực hiện thủ tục hành chính:  Cá nhân.  Tổ chức. - Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân phƣờng - Kết quả thực hiện thủ tục hành chính:  Biên bản hòa giải.  Thông báo hòa giải không thành (Nếu hòa giải không thành hoặc một bên tranh chấp vắng mặt ba lần nhƣng không có lý do chính đáng, việc hòa giải không thể thực hiện đƣợc). - Phí, lệ phí: Không. - Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính:  Ngƣời yêu cầu hòa giải phải xuất trình sổ hộ khẩu và giấy chứng minh nhân dân cho cán bộ, công chức tiếp nhận hồ sơ.  Đơn tranh chấp đất đai phải thể hiện nội dung tranh chấp: diện tích, vị trí đất tranh chấp; quá trình sử dụng đất; các tài liệu đính kèm nhằm chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất nhƣ địa bộ, bằng khoán, giấy tờ chuyển nhƣợng đất đai, biên lai nộp thuế.  Đơn tranh chấp phải ghi rõ ngày, tháng, năm tranh chấp; tên, địa chỉ của ngƣời tranh chấp; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân bị tranh chấp; nội dung, lý do tranh chấp và yêu cầu giải quyết của ngƣời tranh chấp.  Đơn tranh chấp phải do ngƣời tranh chấp ký tên hoặc điểm chỉ.  Các tài liệu đính kèm phải đƣợc đối chiếu bản chính và cán bộ tiếp nhận đơn ký xác nhận là "đã xem bản chính", trƣờng hợp không có bản chính thì các bản sao phải có công chứng.  Trƣờng hợp nhiều ngƣời tranh chấp đất đai với một ngƣời thì yêu cầu cử đại diện ủy quyền. Văn bản ủy quyền có thể nộp sau khi cán bộ đƣợc giao nhiệm 61 vụ xác minh mời đến làm việc.  Trƣờng hợp một ngƣời tranh chấp với nhiều ngƣời thì mỗi một tranh chấp phải làm đơn riêng 2.3.3.2. Kế t quả hòa giải tranh chấ p đấ t đai tại các phường trên đi ̣a bàn quậ n Đố ng Đa năm 2010-2013 Bảng 2. 11: Tổ ng hơ ̣p kế t quả hòa giải tranh chấ p đấ t đai tại các phƣờng trên địa bàn quâ ̣n Đố ng Đa từ năm 2010 - 2013 Số đơn thƣ Số đơn thƣ không hòa hòa giải giải thành và gửi cơ STT Tên phƣờng thành quan có thẩ m quyền giải quyết 1 Phƣờng Cát Linh 18 11 7 2 Phƣờng Văn Miếu 13 9 4 3 Phƣờng Quốc Tử Giám 12 9 3 4 Phƣờng Láng Thƣợng 23 14 9 5 Phƣờng Ô Chợ Dừa 11 7 4 6 Phƣờng Văn Chƣơng 27 14 13 7 Phƣờng Hàng Bột 28 19 9 8 Phƣờng Láng Hạ 24 10 14 9 Phƣờng Khâm Thiên 36 17 19 10 Phƣờng Thổ Quan 15 9 6 11 Phƣờng Nam Đồng 27 20 7 12 Phƣờng Trung Phụng 22 13 9 13 Phƣờng Quang Trung 13 8 5 14 Phƣờng Trung Liệt 30 17 13 15 Phƣờng Phƣơng Liên 32 14 18 16 Phƣờng Thịnh Quang 27 20 7 17 Phƣờng Trung Tự 12 9 3 18 Phƣờng Kim Liên 28 10 18 19 Phƣờng Phƣơng Mai 34 27 7 20 Phƣờng Ngã Tƣ Sở 19 8 11 21 Phƣờng Khƣơng Thƣợng 25 16 9 Nguồ n: Báo cáo tổng hợp tranh chấp đất đai trên địa bàn các phường [31] Tổ ng số đơn thƣ tiế p nhâ ̣n Từ bảng trên ta nhận thấy số lƣợng đơn thƣ tranh chấp đất đai gửi đến các 62 phƣờng khá lớn, với 458 lƣợt đơn thƣ. Trong đó số đơn thƣ đã hòa giải thành là 270 vụ còn lại số lƣợng chƣa hòa giải thành và phải chuyển cơ quan có thẩm quyền giải quyết là 188 vụ. Nhƣ vậy có thể thấy việc hòa giải cơ sở thực hiện khá tốt, tỷ lệ hòa giải thành là 58,9 %, tỷ lệ này sẽ tăng lên trong thời gian tới vì theo luật đất đai 2013 quy định hòa giải cấp xã là thủ tục bắt buộc. 2.4. Đánh giá thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa 2.4.1. Những thuận lợi trong viê ̣c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai tại quận Đống Đa - Là đơn vị chuyên môn phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Đống Đa đã xem xét các nội dung trong đơn thƣ, phân loại đơn thƣ, chủ động phối hợp với các đơn vị có liên quan để giải quyết, trƣờng hợp không thuộc thẩm quyền giải quyết của phòng thì có quan điểm rõ ràng tham mƣu với UBND quận để quận xem xét chỉ đạo giải quyết. - Các vụ khiếu nại tố cáo đƣợc xem xét giải quyết theo đúng trình tự thủ tục quy định. - Hê ̣ thố ng hồ sơ điạ chính gồ m bản đồ điạ chính , sổ mu ̣c kê , sổ đa ̣i c hính, sổ cấ p GCN QSDĐ, sổ đăng ký biế n đô ̣ng đã đƣơ ̣c thiế t lâ ̣p và câ ̣p nhâ ̣t đầ y đủ cũng là căn cƣ́ để giải quyế t tranh chấ p đấ t đai . - Giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một trong những nhiệm vụ quan trọng đƣợc lãnh đạo UBND quâ ̣n Đố ng Đa và UBND các phƣờng quan tâm tâ ̣p trung chỉ đa . ̣o - Công tác phố i hơ ̣p với các ban , ngành, đoàn thể , khu dân cƣ , tổ dân phố với các phƣờng trên điạ bàn quâ ̣n Đố ng Đa khá nhip̣ nhàng trong viê ̣c giải quyế t tranh chấ p . Từ năm 2008 đến nay phòng đã chủ động bố trí 01 cán bộ hợp đồng theo dõi và giải quyết đơn thƣ nên công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai đƣợc tập trung giải quyết, có nhiều chuyển biến tích cực hạn chế mức thấp nhất đơn thƣ tồn đọng. 2.4.2. Những khó khăn và hạn chế trong giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quận 63 Đống Đa 2.4.2.1. Về khách quan  Có sự chồng chéo và mâu thuẫn giữa các bộ luật được áp dụng trong hòa giải tranh chấ p đấ t đai ở UBND cấ p xã . - Các quy định liên quan đến hòa giải tranh chấp đất đai trong các bộ luật khác nhau có sƣ̣ mâu thuẫn Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì “Nhà nƣớc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Nhƣ vâ ̣y, theo quy đinh ̣ này hòa gi ải là tự nguyện. Trong khi đó Kho ản 2 Điều 202 lại quy định trong trƣ ờng hợp “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải đƣợc thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”, đây la ̣i là thủ tục hòa giải bắt buộc. Vì vậy, mỗi điạ phƣơng hiể u theo mô ̣t nghiã khác nhau . Có nơi coi việc giải quyế t tranh chấ p đấ t đai bắ t buô ̣c phải thô ng qua hòa giải ở cấ p xã , phƣờng, từ tranh chấp quyền sử dụng đất phát sinh do việc cho, tặng, mua bán hay thừa kế và các vụ án hôn nhân gia đình có tranh chấp đất đai. Vì ý ki ến này đặt vấn đề xác định loại tranh chấp đất đai theo nghĩa rộng, tức là ngoài quan hệ tranh chấp đất đai một cách trực tiếp nhƣ tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất thì trong các quan hệ pháp luật khác nhƣ thừa kế, ly hôn… Tuy các bên đƣơng sự không trực tiếp kiện quan hệ về quyền sử dụng đất nhƣng việc giải quyết quan hệ đó có liên quan mật thiết đến việc vận dụng và áp dụng các quy định của pháp luật về đất đai thì vẫn phải có thủ tục hoà giải ở cấp cơ sở trƣớc khi đƣơng sự khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết. Nế u không có vi ệc hoà giải của Uỷ ban nhân dân cấp xã thì các đƣơng sự sẽ bị coi là chƣa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 168 của Bộ luật Tố tụng Dân sự mà theo đó, Toà án sẽ phải trả lại đơn khởi kiện cho đƣơng sự. Mô ̣t số nơi la ̣i hiể u hòa giải t ranh chấ p đấ t đai ở UBND cấ p xã chỉ là khuyế n khić h và không mang tin ́ h bắ t buô ̣c . Trong khi đó Điề u 181 lại quy định những vụ án dân sự không đƣợc hòa giải Trong thực tiễn xét xử, do quy định của pháp luật không rõ ràng , nên nhiều 64 thẩm phán đã lựa chọn theo “giải pháp an toàn” là bất cứ tranh chấp nào mà đối tƣợng của tranh chấp đề cập đến đất đai là đều yêu cầu đƣơng sự quay trở về hoà giải ở cấp cơ sở. Điều này dẫn đến nhiều trƣờng hợp gây khó khăn cho đƣơng sự và kéo dài các thủ tục tố tụng, thậm chí việc áp dụng quá cứng nhắc điều luật cũng đã dẫn đến nhiều vụ án việc hoà giải ở cấp cơ sở chỉ mang tính hình thức. Chẳ ng ha ̣n, tranh chấp đất đai liên quan đến các giao dịch trái pháp luật, bản thân kết quả của việc hoà giải thành này cũng không có giá trị thực hiện, vì Bộ luật Tố tụng Dân sự cũng đã quy định những vụ án không đƣợc tiến hành hoà giải là các hơ ̣p đồ ng trái pháp luật (Điều 181 Bộ luật Tố tụng Dân sự). - Mâu thuẫn trong cách hiể u đƣơng sƣ̣ tham gia tranh chấ p đấ t đai Theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành thì có thể hiểu đƣơng sự là ngƣời sử dụng đất và cũng có thể là các bên tham gia tranh chấp đất đai. Theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì đƣơng sự bao gồm nguyên đơn, bị đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tức là bao gồm tất cả những ngƣời tham gia tranh chấp đất đai. Cùng với việc không quy định rõ đƣơng sự là những ai trong quan hệ tranh chấp đất đai đã gây khó khăn cho các cơ quan nhà nƣ ớc cũng nhƣ các bên tranh chấp trong việc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Cụ thể là: Pháp luật không quy định thống nhất về cách hiểu đƣơng sự trong tranh chấp đất đai nên trong thực tế có thể hiểu đƣơng sự là ngƣời đang sử dụng đất hoặc những ngƣời trong tranh chấp đất đai. Bản chất của việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là xác định chủ sử dụng thực sự của đất tranh chấp tức là xác định chính xác ai có quyền sử dụng đất.Đối với đất đang tranh chấp thì chƣa có cơ sở để xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc về ai, ngƣời đang có giấy tờ hay những ngƣời tham gia tranh chấp. Đồng thời, trên thực tế hiện nay ngƣời đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngƣời đang quản lý, sử dụng đất chƣa chắc đã phải là chủ sử dụng đất, chẳng hạn nhƣ chủ sử dụng đất ủy quyền cho ngƣời khác đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các đồng chủ sử dụng đất có thỏa thuận cho một ngƣời đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Vì vậy, quy định này đã tạo ra kẽ hở cho cơ quan tòa án trong quá trình thụ lý vụ án 65 lợi dụng gây khó khăn cho ngƣời khởi kiện và có thể phát sinh tiêu cực. - Mâu thuẫn trong cách hiể u về hô ̣ gia đin ̀ h Theo quy định hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 thì cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có đƣợc sự đồng ý của các thành viên trong hộ nếu không giao dịch đó sẽ vô hiệu; còn theo Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 106, 107, 109) quy định ngƣời đại diện hộ gia đình xác lập giao dịch vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Trong trƣờng hợp vì lợi ích chung của các thành viên trong hộ, chủ hộ đã đứng ra xác lập giao dịch đấ t đai , nhƣng có thành viên không đồng ý dẫn đến xảy ra tranh chấp yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Hiện nay, chƣa có văn bản pháp luật nào quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì hoặc dựa vào tiêu chí nào để xác định chính xác số lƣợng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Hầu hết, khi giải quyết các tranh chấp đất hiện nay Tòa án đều căn cứ vào sổ hộ khẩu. Tuy nhiên, sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thƣờng trú của hộ gia đình. Khi thực hiện giải quyết tranh chấp với quyền sử dụng đất đƣợc cấp GCN có ghi chữ “hộ”, xảy ra tình tr ạng phải đƣa tất cả những ngƣời trong hộ khẩu vào việc tham gia vụ án, trong khi đó, có những ngƣời chỉ là nhập hộ khẩu nhờ, và không có bất cứ liên quan gì đến việc quản lý, tôn tạo mảnh đất và tài sản trên đất. - Tách rời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất : Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết của Tòa án căn cứ vào tài sản gắn liền với đất. Theo tiêu chí về tài sản có thể đƣợc hiểu nếu các bên tranh chấp về tài sản sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án bất luận tình trạng pháp lý của đất có tài sản gắn liền nhƣ thế nào. Tuy nhiên, do tài sản gắn liền với đất nên việc giải quyết tranh chấp về tài sản vẫn phải liên quan đến giải quyết quyền sử dụng đất. Chẳng hạn nhƣ giải quyết tranh chấp nhà ở trên đất hay cây ăn quả thì khi giải quyết không thể tách biệt với quyền sử dụng đất đƣợc. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản và đất bị tách rời nhau nên trong thực tế, có tình trạng vì trục lợi mà ngƣời có thẩm quyền của ủy ban nhân dân coi giải quyết tranh chấp về tài sản của Toà án là đã có giải quyết về quyền sử dụng đất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất và 66 ngƣợc lại.  Đất đai ngày càng có giá trị, tranh chấ p đấ t đai trở nên gay gắ t Đống Đa là một quận nội thành của trung tâm thành phố Hà Nội . Đất đai rất có giá, đấ t ở đây thƣ̣c sƣ̣ là “tấ c đấ t , tấ c vàng”. Vì vậy, tranh chấ p đấ t đai thƣờng rấ t gay gắ t , khó hòa giải. Có nhiều trƣờng hợp chỉ tranh chấp vì một bức tƣờng chung . Nhƣ̃ng trƣờng hơ ̣p tranh chấ p ranh giới , với diê ̣n tích quá nhỏ , bản đồ địa chính không đủ đô ̣ chính xác để xác định. Viê ̣c tìm chứng cứ để giải quyết gặp khó khăn .  Hồ sơ đi ̣a chính cũ nát, lạc hậu Hồ sơ điạ chính cũ nát , không đƣơ ̣c câ ̣p nhâ ̣t dƣ̃ liê ̣u thƣờng xuyên . Viê ̣c lƣu trƣ̃ hồ sơ làm không tố t , để bị thất lạc . Khi luân chuyể n công tác cán bô ̣ cơ sở thì bàn giao sổ sách không đầy đủ… Vì vậy , tìm chứng cứ trong hồ sơ địa chính để giải quyế t gă ̣p khó khăn . Đặc biệt là đối với trƣờng hợp đƣơng sự làm mất giấy tờ về quyề n sƣ̉ du ̣n g đấ t , hoă ̣c chƣa đƣơ ̣c cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t thì rất khó tìm chứng cứ giải quyết. Hê ̣ thố ng bản đồ điạ chin ́ h không đủ đô ̣ chin ́ h xác để giải quyế t tranh chấ p có diê ̣n tích quá nhỏ  Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn thành và chưa chính xác. Mă ̣c dù tỉ lê ̣ diê ̣n tích đấ t đã đƣơ ̣c cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n ở quâ ̣n Đố ng Đa tƣơng đố i cao, nhƣng vẫn còn 1,7% hồ sơ đã kê khai đăng ký nhƣng chƣa đƣơ ̣c cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n. Mô ̣t số trƣờng hơ ̣p cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n bi ̣nhầ m lẫn , thiế u chính xác nhƣ: Vẽ sơ đồ thửa đất trong giấy chứng nhận của các chủ liền kề có phần diện tích lồ ng lên nhau ; diê ̣n tić h trên giấ y chƣ́ng nhâ ̣n và ngoài thƣ̣c tế lê ̣ch nhau , cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n cho đố i tƣơ ̣ng đi thuê , mƣơ ̣n hoă ̣c ở nhờ đấ t của ngƣời khác… Đây là nhƣ̃ng nguyên nhân phát sinh tranh chấ p và rấ t khó giải quyế t .  Số đơn thư yêu cầ u giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ngày càng nhiề u Tòa án và Phòng tài nguyên Môi trƣờng quận Đống Đa phải thụ lý một khối lƣơ ̣ng đơn thƣ yêu cầ u giải quyế t tranh chấ p đấ t đai rấ t lớn . Trong khi đó số lƣơ ̣ng cán bộ mỏng , phải đảm nhiệm nhiều công việc khác . Viê ̣c xác minh và tìm chứng 67 cƣ́ để giải quyế t mấ t nhiề u thời gian . Vì vậy, số đơn thƣ tồ n đo ̣ng và giải quyế t quá thời gian quy đinh ̣ nhiề u , gây bƣ́c xúc cho đƣơng sƣ̣. 2.4.2.2. Về chủ quan  Nhận chuyể n nhượng quyề n sử dụng đấ t bằ ng “giấ y viế t tay” Do thói quen và nhận thức chƣa đầy đủ, nhiều trƣờng hợp thỏa thuận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bằng giấy viế t tay. Bên nhận chuyển nhƣợng đã nhận đất và sử dụng trong thời gian dài.Bên chuyển nhƣợng đã nhận tiền.Nhƣng cả hai chƣa hoàn thành xong thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất. Sau đó, do giá đất biến động tăng. Bên chuyển nhƣợng đứng ra tranh chấp. Toà án thụ lý, ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, (Điều 134 bô ̣ Luâ ̣t dân sƣ̣). Nhƣng ngƣời chuyển nhƣợng đất thƣờng không tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, vì lý do giá đất biến động tăng cao, nếu Toà xác định hợp đồng vô hiệu thì họ sẽ có lợi. Ngoài ra khi giải quyết, Toà án căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ/HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội Đồng Thẩm Phán Toà Án Nhân Dân Tối Cao xem xét lỗi để buộc bồi thƣờng. Nhƣng việc xác định lỗi của các bên và mức bồi thƣờng chƣa đƣợc qui định cụ thể.Điều này dễ nảy sinh tiêu cực, tuỳ thuộc vào ngƣời giải quyết tranh chấp, có thể dẫn tới tuỳ tiện, chủ quan.  Tặng cho quyền sử dụng đất bằng miệng, giấy viết tay hoặc tặng cho có điều kiện: Thƣờng xảy ra dạng cha, mẹ tặng cho con, với điều kiện là phải nuôi dƣỡng cha mẹ. Nhƣng khi đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất thì con lại đối xử không tốt, ngƣợc đãi với cha mẹ. Cha, mẹ đòi lại đất đã cho . Có trƣờng hợp, cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất để trốn tránh nghĩa vụ thanh toán nợ khi bản án có hiệu lực pháp luật. Có trƣ ờng hợp khi kết hôn, cha mẹ (chồng hoặc vợ) có hứa cho con quyền sử dụng đất để canh tác sinh sống, nhƣng chƣa chuyển tên quyền sử dụng đất. Nếu chẳng may, xảy ra mâu thuẫn ly hôn, cha mẹ (chồng hoặc vợ) phủ nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất, nhằm giữ lại đất cho con ruột của mình..  Trình độ chuyên môn và tinh thần trách nhiệm của cán bộ giải quyết tranh 68 chấ p còn hạn chế Về thực tế đội ngũ cán bộ, công chức trong các cơ quan hành chính ở các cấp, các ngành trực tiếp làm công tác tiếp dân, giải quyết TCĐĐ còn nhiều bất cập nhƣ: Thiếu về số lƣợng, yếu về chất lƣợng và trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tế, thƣờng xuyên thay đổi (nhất là cán bộ cơ sở); chƣa bố trí, thu hút đƣợc nhiều cán bộ, công chức có đủ các yếu tố: tài, đức, tâm, kinh nghiệm công tác trong lĩnh vực này. Sƣ̣ hiể u biế t về hê ̣ thố ng chin ́ h sách pháp luâ ̣t trong giải quyế t tranh chấ p đấ t đai còn ha ̣n chế , dẫn đế n có trƣờng hơ ̣p cơ quan nhà nƣớc có thẩ m quyề n giải quyế t không đúng. Điề u này gây bƣ́c xúc cho ngƣời khởi kiê ̣ n, làm phát sinh khiếu kiện kéo dài Tinh thầ n trách nhiê ̣m của cán bô ̣ giải quyế t chƣa cao , có sự đùn đẩy trách nhiê ̣m giƣ̃a ủy ban nhân dân các cấ p và cơ quan tòa án . Mô ̣t số cán bô ̣ có biể u hiê ̣n quan liêu, cƣ̉a quyề n , tiêu cƣ̣c trong quá trin ̀ h thu ̣ lý hồ sơ và tiế n hành giải quyế t . Công việc giải quyết TCĐĐ thì khó khăn phức tạp, trong khi đó đời sống thực tế của cán bộ, công chức làm công tác này gặp nhiều khó khăn hơn so với cán bộ, công chức làm ở lĩnh vực khác, vì không có thu nhập thêm hợp pháp. Trong khi đó chính sách đãi ngộ của Nhà nƣớc, của xã hội đối với công tác đặc thù này còn bất cập, chƣa khuyến khích cán bộ, công chức yên tâm công tác, tận tụy với công việc đƣợc giao, điều này ảnh hƣởng không nhỏ đến chất lƣợng công tác, ảnh hƣởng đến chất lƣợng và hiệu quả công tác giải quyết TCĐĐ.  Trình độ và sự hiểu biết của người dân còn hạn chế Vì ngƣời dân không hiể u biế t pháp luâ ̣t , nên gƣ̉i đơn khởi kiê ̣n không đúng . Lâ ̣p các hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ về đấ t đai không đúng pháp luâ ̣t , không qua công chƣ́ng hoă ̣c chƣ́ng thƣ̣c ; khi thƣ̣c hiê ̣n chuyể n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t không làm thủ tu ̣c với cơ quan chƣ́c năng có thẩ m quyề n . Vì vậy, dễ phát sinh tranh chấ p , khi có tranh chấ p thì quyền lợi khó đƣợc đảm bảo 69  Cách thức giải quyết chưa được sự đồng tình, nhấ t trí cao của nhân dân Viê ̣c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ở tòa án và UBND quâ ̣n Đố ng Đa còn mang tính mệnh lệnh một chiều , áp đặt , chƣa có sƣ̣ giả i thích că ̣n kẽ để đƣơng sƣ̣ hiể u cách thức giải quyết của cơ quan nhà nƣớc là thấu tình , đa ̣t lý Công tác hòa giải ở cơ sở còn thiế u sƣ̣ đố i thoa ̣i giƣ̃a các bên , thiế u sƣ̣ nhiê ̣t tình hòa giải của cán bộ cơ sở.  Quá trình giải quyết thiếu sự phối hợp giữa các ban , ngành của địa phương Trong quá trình giải quyế t ở tòa án và UBND quâ ̣n Đố ng Đa , tổ chƣ́c hòa giải ở các phƣờng không có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ban , ngành, đoàn thể của điạ phƣơng, dẫn đế n kế t quả giải quyế t và hòa giải không cao , chấ t lƣơ ̣ng thấ p .  Tính công khai, dân chủ các thủ tục hành chính trong giải quyế t tranh chấ p đấ t đai còn yế u. Tạị trụ sở UBND của hầu hết các phƣờng không niêm yế t công khai trình tƣ̣ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai . Tại trụ sở UBND quận cũng không niêm yết trình tự, thủ tục các bƣớc giải quyết tranh chấp đất đai . Vì vậy, ngƣời khởi kiê ̣n đế n nô ̣p đơn, không biế t phải làm nhƣ̃ ng gì, nô ̣p các giấ y tờ gì , bắ t buô ̣c phải gă ̣p cán bô ̣ tiế p nhâ ̣n hồ sơ để hỏi, làm mất thời gian. 70 Chƣơng 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI 3.1. Giải pháp thực hiện tốt công tác, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai cho các tổ chức và nhân dân Cần tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai với nhiều hình thức khác nhau nhƣ: Đăng công báo gửi đến chính quyền cơ sở, công khai trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, xây dựng tủ sách pháp luật phục vụ Nhân dân ở các điểm Bƣu điện, nhà văn trong khu dân cƣ của các phƣờng. Việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật phải đƣợc thực hiện thƣờng xuyên, liên tục, quy mô rộng khắp, sâu rộng đến các tầng lớp Nhân dân, các địa bàn khu dân cƣ, với các hình thức và nội dung cụ thể, đi sâu vào việc hƣớng dẫn, giải thích và áp dụng Luật Đất đai để giải quyết các vấn đề cụ thể thƣờng hay gặp. Trong lĩnh vực giải quyết TCĐĐ, từ các quy định chung của Luật Đất đai chúng ta cần đi sâu tuyên truyền, giải thích, hƣớng dẫn Nhân dân nắm đƣợc các dạng tranh chấp thƣờng xảy ra, trình tự thủ tục giải quyết theo từng loại tranh chấp và các quy định cụ thể của Nhà nƣớc đƣợc áp dụng để giải quyết. Khi Nhân dân đã nắm và hiểu rõ các quy định của Nhà nƣớc thông qua công tác tuyên truyền, giải thích và hƣớng dẫn thực hiện luật thì sẽ hạn chế xảy ra TCĐĐ, trƣờng hợp có tranh chấp xảy ra việc giải quyết thuận lợi từ cơ sở. Việc cụ thể hoá quy định của Luật Đất đai để hƣớng dẫn giải quyết các dạng TCĐĐ thƣờng gặp trong giai đoạn hiện nay thông qua biện pháp tuyên truyền, giáo dục, giải thích pháp luật là cần thiết, có ý nghĩa thực tế, có tác động trở lại cho Nhà nƣớc khi xây dựng các văn bản pháp luật và quy phạm pháp luật sẽ hoàn thiện hơn Trên điạ bàn Quâ ̣n , phát sinh tranh chấp liên quan đến ngƣời sử dụng đất thực hiê ̣n các quyề n của mình (chuyể n nhƣơ ̣ng, tă ̣ng cho...), chủ yếu là do không lập hợp đồ ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , hoă ̣c có lâ ̣p nhƣng hơ ̣p đồ ng không hơ ̣p pháp , dẫn đế n phát sinh tranh chấp. Vì vậy, cầ n giải thić h, tuyên truyề n để nhân dân hiể u rõ quyề n 71 lơ ̣i và trách nhiê ̣m của ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t trong viê ̣c thƣ̣c hiê ̣n đăng ký biế n đô ̣ng đấ t đai theo đúng quy đinh ̣ của pháp luật. 3.2. Giải pháp tập trung các nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ là chứng thƣ pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc (ngƣời quản lý- đại diện chủ sở hữu đất đai) với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng (ngƣời sử dụng đất). Quá trình tổ chức cấp GCNQSDĐ là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật. Việc cấp GCNQSDĐ nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nƣớc tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai. Mặt khác làm cho ngƣời sử dụng đất an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng đất đai. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để Nhà nƣớc nắm chắc và quản chặt nguồn tài nguyên đất cũng nhƣ quản lý ngƣời sử dụng đất theo đúng các quy định của Luật Đất đai. Từ ý nghĩa nhƣ trên: Việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất trên các loại đất mà ngƣời sử dụng đất đang sử dụng làm tăng tính minh bạch, rõ ràng, và tính pháp lý của ngƣời sử dụng đất, làm giảm đi các tranh chấp về quyền sử dụng đất, giữa các bên tham gia quan hệ đất đai. Càng cấp đƣợc nhiều GCNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất, tức là Nhà nƣớc càng xác lập đƣợc nhiều căn cứ pháp lý đầy đủ cho ngƣời sử dụng đất, việc quản lý Nhà nƣớc về đất đai bằng pháp luật đƣợc thực hiện thuận lợi và tăng cƣờng. Thực tế cho thấy hầu hết các vụ tranh chấp đất đai phức tạp, kéo dài trên địa bàn Quận thời gian qua đều do không xác lập đƣợc căn cứ pháp lý của Nhà nƣớc cho ngƣời sử dụng đất. Nói cách khác, đất bị tranh chấp đều không có đầy đủ các giấy tờ cần thiết theo quy định để Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ cho ngƣời sử dụng đất. Mặt khác, sau khi cấp GCNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất, có tranh chấp về quyền sử dụng đất xảy ra, thì các bên tranh chấp có quyền xuất trình GCNQSDĐ, đề nghị TAND giải quyết theo quy định và việc giải quyết của TAND cũng thuận lợi hơn. 72 Đổi mới quy trình cấp và nội dung GCNQSDĐ: Trong thời gian qua việc cấp GCNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất đƣợc địa phƣơng tập trung làm nhiều, tuy nhiên công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu vẫn chƣa hoàn thành. Có thực tế là việc cấp Giấy CNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất ở chính quyền cơ sở không đƣợc làm thƣờng xuyên, liên tục các công dân đến chính quyền cơ sở đề nghị thì hầu hết đƣợc trả lời là chƣa có đợt, hoặc là phải chờ chỉ đạo, hƣớng dẫn của cấp trên... gây bức xúc cho ngƣời sử dụng đất. Từ thực tế trên tác giả thấy cần đổi mới quy trình cấp, nội dung cấp GCNQSDĐ nhƣ sau: - Công tác cấp GCNQSDĐ đƣợc thực hiện thƣờng xuyên, liên tục tại các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền (từ chính quyền cơ sở) không nên cấp theo đợt. Khi các công dân xuất trình đầy đủ hồ sơ theo quy định, thì cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phải cấp trong thời hạn nhất định, không đƣợc kéo dài thời gian thẩm định gây phiền hà, sách nhiễu cho ngƣời sử dụng đất. - Khi cấp GCNQSDĐ, phải thể hiện rõ kích thƣớc các cạnh của thửa đất; chủ hộ sử dụng đất giáp ranh; lối đi vào thửa đất để hạn chế việc tranh chấp đất lối đi về sau..., Hồ sơ về cấp GCNQSDĐ cho chủ hộ phải đƣợc lƣu trữ đầy đủ ở cấp cơ sở theo quy định, thuận tiện cho việc khai thác sử dụng khi cần thiết. - Sau khi cấp GCNQSDĐ cần phải số hóa và ghép với tờ bản đồ để khi cần tra cứu có thể đƣợc thể hiện một cách rõ ràng chính xác. Như vậy: Tập trung các nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất, đổi mới quy trình cấp và nội dung cấp GCNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất là giải pháp quan trọng có tính chiến lƣợc lâu dài nhằm hạn chế phát sinh TCĐĐ. Trong trƣờng hợp có TCĐĐ xảy ra thì các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền có căn cứ để giải quyết kịp thời theo đúng pháp luật. 73 3.3. Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất đai ở chính quyền cơ sở. Cấp cơ sở là nơi mà mọi chủ trƣơng, chính sách của Đảng pháp luật của Nhà nƣớc đƣợc đƣa vào thực tiễn cuộc sống và cũng là nơi ngƣời dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Chính vì vậy việc tập trung chỉ đạo giải quyết dứt điểm các TCĐĐ từ cơ sở và khuyến khích hoà giải giải quyết các tranh chấp đất đai tại cơ sở là hết sức quan trọng. Ý nghĩa của giải pháp: Việc giải quyết các tranh chấp đất đai từ cơ sở góp phần bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân, kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý các hành vi vi phạm luật đất đai, giữ gìn an ninh trật tự, kỷ cƣơng tại địa phƣơng cơ sở, tạo đƣợc niềm tin của nhân dân với chính quyền nơi mình sinh sống, hạn chế khiếu kiện vƣợt cấp, đời sống cộng đồng khu dân cƣ đƣợc ổn định. Thông qua đánh giá về thực trạng tình hình TCĐĐ và công tác giải quyết TCĐĐ thời gian qua tại quận Đống Đa đã bộc lộ các mặt yếu kém, tồn tại và bất cập trong quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở cấp cơ sở là nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình hình TCĐĐ tăng, hiệu quả giải quyết giảm. Nhƣ vậy: Việc tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở chính quyền cơ sở cũng chính là việc tăng cƣờng giải quyết TCĐĐ từ cơ sở. Từ đó khẳng định chính quyền cơ sở có vị trí rất quan trọng, nếu chính quyền cơ sơ nào thực hiện tốt các chức năng quản lý nhà nƣớc về đất đai của mình thì đồng nghĩa với tình hình TCĐĐ ở cơ sở sẽ bị hạn chế, ít xảy ra, việc giải quyết TCĐĐ sẽ đơn giản đi rất nhiều. Ngƣợc lại chính quyền cơ sở nào yếu kém, không hoàn thành nhiệm vụ của mình, buông lỏng chức năng quản lý nhà nƣớc về đất đai thì tình hình phức tạp, vi phạm đất đai sẽ nổi lên, tình hình tranh chấp, KNTC về đất đai sẽ bùng phát nếu không đƣợc ngăn chặn kịp thời có thể phát sinh điểm nóng về KNTC. Bài học rút ra từ các vụ việc tại phƣờng Trung Liệt, phƣờng Láng Thƣợng.... Việc giải quyết tranh chấp xảy ra ở cấp cơ sở kịp thời, đúng chính sách pháp luật, có lý, có tình đƣợc ngƣời dân đồng tình ủng hộ, chấp nhận thì tranh chấp 74 chấm dứt ngay tại cơ sở. Nếu cấp cơ sở không giải quyết hoặc giải quyết không đúng pháp luật ngƣời dân sẽ khiếu nại lên cấp trên khi đó vụ việc trở nên phức tạp, khó giải quyết vừa gây khó khăn cho cơ quan Nhà nƣớc vừa gây tốn kém thời gian, tiền bạc của ngƣời dân. Vì vậy ngƣời đứng đầu cơ quan quản lý hành chính ở cấp cơ sở cần phải hết sức quan tâm đến công tác giải quyết tranh chấp, KNTC về đất đai xảy ra ở cơ sở mình. Giải quyết kịp thời, dứt điểm, đúng pháp luật không để vụ việc dây dƣa, kéo dài hay đùn đẩy lên cơ quan Nhà nƣớc cấp trên tạo ra niềm tin và mối quan hệ khăng khít giữa Nhà nƣớc và Nhân dân. Chính quyền cấp cơ sở có trách nhiệm phối hợp với MTTQ và các tổ chức thành viên của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải TCĐĐ. Nhiệm vụ của chính quyền cơ sở là thành lập Hội đồng tƣ vấn giải quyết TCĐĐ (theo điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ)[1] Hội đồng tƣ vấn giải quyết TCĐĐ của phƣờng sẽ nêu ý kiến, quan điểm giải quyết của mình để giải quyết vụ việc. Trên cơ sở ý kiến của Hội đồng, chính quyền cơ sở tổ chức hoà giải tranh chấp. Trong trƣờng hợp hoà giải không thành thì ý kiến của hội đồng tƣ vấn là 1 trong 6 căn cứ để cấp có thẩm quyền xem xét quyết định giải quyết các TCĐĐ. Việc giải quyết TCĐĐ bằng con đƣờng hoà giải thể hiện bản chất đạo lý truyền thống con ngƣời Việt Nam, đảm bảo ổn định đời sống thƣờng ngày trong khu dân cƣ, các mối quan hệ tình cảm của con ngƣời đƣợc giữ vững và phát triển, không vì những tranh chấp nhỏ, thƣờng ngày mà phá vỡ quan hệ xã hội truyền thống tốt đẹp tồn tại từ trƣớc. Tóm lại:Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về Đất đai ở chính quyền cơ sở, tập trung chỉ đạo giải quyết dứt điểm các TCĐĐ từ cơ sở và khuyến khích hoà giải giải quyết các tranh chấp đất đai tại cơ sở là giải pháp cụ thể có ý nghĩa thực tế rất quan trọng và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Thực hiện tốt giải pháp này sẽ hạn chế đến mức thấp nhất phát sinh các TCĐĐ phức tạp vƣợt cấp, nâng cao đƣợc hiệu quả giải quyết TCĐĐ của các cơ quan hành chính Nhà nƣớc. 75 3.4. Giải pháp cải cách thủ tục hành chính, tăng cƣờng cơ chế phối hợp giữa các cấp, các ngành Hiện nay chúng ta đang thực hiện cải hành chính theo cơ chế "một cửa" để hạn chế tiêu cực, sách nhiễu, gây phiền hà cho Nhân dân khi có việc cần giải quyết có liên quan đến các cơ quan hành chính Nhà nƣớc. Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực giải quyết TCĐĐ đó là các cơ quan hành chính Nhà nƣớc có thẩm quyền khi tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết TCĐĐ của công dân cần công khai hoá trình tự, thủ tục, thẩm quyền, thời hạn giải quyết theo quy định của Luật Đất đai hiện hành ở từng cấp, thông qua đó Nhân dân có thể biết đƣợc công việc của mình thuộc cấp nào, cơ quan nào giải quyết, trình tự giải quyết của từng cấp ở mức độ nào, thủ tục giải quyết tiếp theo. Từ đó cho thấy sự cần thiết phải công khai hồ sơ giải quyết cho Nhân dân nắm đƣợc, đây cũng là giải pháp cải cách hành chính trong giải quyết TCĐĐ. Tăng cường cơ chế phối hợp giữa các cấp, các ngành với các tổ chức đoàn thể Nhân dân, tổ chức xã hội trong giải quyết tranh chấp đất đai; Mục tiêu giải pháp này nhằm phát huy sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị trong giải quyết KNTC nói chung, giải quyết TCĐĐ nói riêng. Quan điểm giải quyết, xử lý một vụ việc phức tạp, cụ thể đƣợc sự đồng thuận của Nhân dân địa phƣơng, của các cấp, các ngành, các tổ chức đoàn thể, tổ chức xã hội, tạo nên dƣ luận xã hội tốt thì vụ việc TCĐĐ đó sẽ sớm kết thúc. Ngƣợc lại, vụ việc nào mặc dù có quyết định giải quyết cuối cùng của cấp có thẩm quyền, có hiệu lực thi hành, nhƣng không đƣợc nhân dân địa phƣơng đồng tình, quan điểm giải quyết giữa cấp và ngành còn có ý kiến khác nhau, các tổ chức đoàn thể nhân dân, tổ chức xã hội chƣa thống nhất thì vụ việc đó rất khó thực hiện, phải xem xét giải quyết nhiều lần, vụ việc trở nên phức tạp, một trong các bên tranh chấp đều đeo bám vào ý kiến của các cấp hoặc ngành hoặc của tổ chức đoàn thể có lợi cho mình để KNTC. Tăng cƣờng cơ chế phối hợp giữa các cấp, các ngành, các tổ chức đoàn thể nhân dân trong giải quyết TCĐĐ thể hiện ở chỗ: Đối với vụ việc phức tạp, hồ sơ 76 pháp lý không đầy đủ thì cơ quan đƣợc giao nhiệm vụ xác minh, kết luận đề xuất giải quyết, trƣớc khi ban hành văn bản chính thức phải tham khảo ý kiến của các cấp, các ngành, các tổ chức xã hội dƣới các hình thức: Mở hội nghị tƣ vấn, xin ý kiến bằng văn bản, hoặc trực tiếp làm việc, trao đổi để thống nhất nội dung; xin ý kiến theo ngành dọc cấp trên (khi cần thiết), sau đó trực tiếp đối thoại với các bên tranh chấp để trao đổi, tổng hợp ý kiến, đề xuất với ngƣời có thẩm quyền ra quyết định giải quyết đúng theo quy định của pháp luật. Các quyết định giải quyết tranh chấp hội tụ đầy đủ các quan điểm, ý kiến của các cấp, các ngành, các tổ chức đoàn thể nhân dân mang tính khách quan việc tổ chức thực hiện thuận lợi, sớm chấm dứt KNTC của công dân. 3.5. Thực hiện dân chủ, tăng cƣờng đối thoại giữa các bên trong quá trình giải quyết TCĐĐ Đây là giải pháp thể hiện tính minh bạch, công khai, dân chủ trong giải quyết KNTC nói chung và giải quyết TCĐĐ nói riêng, nó khắc phục tồn tại trong giải quyết công việc của các cơ quan hành chính Nhà nƣớc có thẩm quyền đó là: Tính mệnh lệnh hành chính, quan liêu, một phía, áp đặt chủ quan của chủ thể có thẩm quyền giải quyết lên khách thể là đối tƣợng giải quyết. Thực tế các vụ việc tranh chấp phức tạp xảy ra trong thời gian qua cho thấy một số cơ quan chuyên môn khi đƣợc giao nhiệm vụ thẩm tra, xác minh, kết luận và đề xuất biện pháp giải quyết còn có hiện tƣợng: áp dụng máy móc các quy định của pháp luật, thiếu tính thực tế, chƣa khách quan, chƣa trực tiếp đối thoại hoặc đối thoại mang tính hình thức với các bên tranh chấp, không công khai văn bản báo cáo xác minh, đề xuất của mình cho các bên nắm đƣợc để tiếp nhận ý kiến phản hồi của họ và các cơ quan liên quan. Việc làm trên gây khó khăn (thiếu thông tin ngược chiều) cho ngƣời có thẩm quyền khi quyết định giải quyết vụ việc. Đây là nguyên nhân quan trọng dẫn đến vụ việc phải giải quyết đi, giải quyết lại nhiều lần, mất nhiều thời gian, công sức của các cơ quan Nhà nƣớc cũng nhƣ của các bên tranh chấp, việc giải quyết bị kéo dài, không triệt để, không hiệu quả làm giảm lòng tin của Nhân dân đối với các cơ quan công quyền. 77 Đối thoại là hình thức phản biện trực tiếp, có hiệu quả ngay, khắc phục đƣợc các tồn tại: Quan liêu, mệnh lệnh hành chính, tính hình thức, thiếu thực tế trong giải quyết tranh chấp. Việc đối thoại cũng nhƣ việc tranh tụng giữa các bên trong hoạt động xét xử của Toà án. Nó thể hiện tính dân chủ, bình đẳng, công khai, minh bạch trƣớc pháp luật, làm cho việc giải quyết đảm bảo yếu tố khách quan, đúng pháp luật. Thông qua đối thoại: Ngƣời giải quyết tranh chấp củng cố lại thêm các các nội dung cần phải giải quyết, bản chất vụ việc, quan điểm và nguyện vọng của từng bên tranh chấp, các chứng cứ họ đƣa ra để chứng minh, từ đó nắm đƣợc: Nguyên nhân, động cơ, mục đích của các bên tranh chấp. *Về đối tượng đối thoại: Thực hiện chủ yếu với các bên tranh chấp, ngoài ra cần đối thoại thêm với ngƣời có quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan, ngƣời giải quyết tranh chấp trƣớc đó ( nếu là giải quyết lần 2). *Về hình thức đối thoại: Đối thoại riêng với từng bên, sau đó tổ chức đối thoại chung công khai với các bên; có thể đối thoại nhiều lần, để làm rõ bản chất vụ việc. * Về nội dung đối thoại: Tập trung vào các nội dung tình tiết vụ việc tranh chấp, các chứng cứ mà các bên đƣa ra, chứng cứ mà ngƣời giải quyết thu thập xác minh đƣợc, tính pháp lý của các chứng cứ, căn cứ pháp luật để áp dụng giải quyết... Trong buổi đối thoại chung: Ngƣời giải quyết tranh chấp phải công khai kết quả xác minh của cơ quan chuyên môn, những chứng cứ và căn cứ pháp luật có liên quan để áp dụng giải quyết, thông báo dự kiến hƣớng giải quyết vụ việc cho các bên rõ. Các bên tham gia đối thoại có quyền tranh luận, nêu quan điểm của mình, đƣa ra các bằng chứng có liên quan để chứng minh bảo vệ ý kiến của mình. Trong trƣờng hợp thông qua đối thoại nếu nhận thấy các căn cứ pháp luật của cơ quan đã và đang giải quyết là chƣa đủ, mà ý kiến của các bên tranh chấp là có căn cứ, có cơ sở pháp luật thì phải ghi nhận các ý kiến đó để chúng ta xem xét lại, để vụ việc giải quyết đƣợc khách quan, đúng pháp luật. Tăng cƣờng đối thoại để xem xét giải quyết các tranh chấp đất đai trong giai đoạn hiện nay là cần thiết và tất yếu. Thông qua đối thoại để nắm rõ bản chất vụ 78 việc, phân tích đƣợc các khía cạnh pháp lý và thực tế của nội dung cần giải quyết, các chứng cứ, căn cứ pháp luật đƣợc áp dụng giải quyết, làm cho các bên tranh chấp hiểu biết thêm pháp luật, nhận thức đƣợc việc giải quyết của cơ quan hành chính Nhà nƣớc có thẩm quyền là khách quan, công minh, đúng pháp luật, phải chấm dứt khiếu kiện. Thông qua đối thoại cũng là dịp chúng ta phổ biến, tuyên truyền, giáo dục, giải thích và áp dụng pháp luật có hiệu quả nhất. Tóm lại: Giải pháp thực hiện dân chủ, tăng cƣờng đối thoại giữa các bên trong quá trình giải quyết TCĐĐ của các cấp, các ngành là một giải pháp mang tính chuyên môn, nghiệp vụ, là thủ tục, trình tự bắt buộc trong quy trình giải quyết TCĐĐ, có ý nghĩa quan trọng, thực hiện tốt giải pháp này thể hiện bản chất của Nhà nƣớc ta:" Nhà nước của dân, do dân, vì dân" phù hợp với chủ trƣơng của Đảng:" Dân biết, Dân bàn, Dân làm, Dân kiểm tra..." sẽ nâng cao hiệu lực, hiệu quả giải quyết TCĐĐ trong giai đoạn hiện nay. 3.6. Nâng cao chất lƣợng đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác giải quyết tranh chấp Đất đai Công tác tiếp dân, giải quyết TCĐĐ của công dân thuộc lĩnh vực mặt trái xã hội, có nhiều khó khăn phức tạp, vì đụng chạm đến quyền lợi trực tiếp của Nhân dân mà nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp có lỗi rất nhiều từ phía Nhà nƣớc địa phƣơng cơ sở, không thực hiện tốt các chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo pháp luật. Mặt khác chính sách đất đai của Nhà nƣớc ta, luôn thay đổi, khi ban hành thiếu tính đồng bộ, thiếu tính kế thừa, bất cập với thực tế... đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng TCĐĐ tại địa phƣơng diễn biến phức tạp Mục tiêu của giải pháp là: Phải tiêu chuẩn hoá cán bộ, công chức, lựa chọn, bố trí cán bộ công chức có đầy đủ những phẩm chất, năng lực, trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tế, có bản lĩnh... làm công tác này. Bên cạnh đó Nhà nƣớc có chính sách đãi ngộ thoả đáng cũng nhƣ thu hút đƣợc ngƣời có tài, có đức, có tâm công tác trong lĩnh vực này, để họ thực sự yên tâm công tác, cống hiến hết tài năng của mình. Ngoài ra, Nhà nƣớc cũng cần có chế tài nghiêm khắc để xử lý các cán bộ, công chức không hoàn thành nhiệm vụ, yếu kém về năng lực chuyên môn, có biểu 79 hiện vi phạm khi thi hành công vụ, làm ảnh hƣởng đến quyền uy của các cơ quan công quyền. Có nhƣ vậy chất lƣợng, hiệu quả công tác giải quyết TCĐĐ mới đƣợc nâng cao, khắc phục đƣợc các hạn chế tồn tại. Có chế độ đãi ngộ tốt hơn đối với đội ngũ cán bộ, công chƣ́c làm công tác giả quyế t tranh chấ p đấ t đai để ho ̣ yên tâm công tá c và cố ng hiế n . 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN 1. Đống Đa là một quận của nội thành Hà Nội , diê ̣n tić h đấ t phi nông nghiê ̣p chiế m đế n 97,9%. Đặc thù này làm cho đất đai trên địa bàn quận rất có giá trị , là mô ̣t trong nhƣ̃ng nguyên nhân chủ yế u dẫn đế n tranh chấ p đấ t đai diễn ra ngày càng nhiề u, nhƣ̃ng vu ̣ viê ̣c tranh chấ p phƣ́c ta ̣p và gay gắ t ngày càng gia tăng . 2. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đố ng Đa tƣ̀ năm 2010-2013 nhƣ sau: - Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của UBND quâ ̣n Đố ng Đa tƣ̀ năm 2010-2013: Tổ ng số đơn thƣ tiế p nhâ ̣n là 640 đơn thƣ, số đơn thƣ không thuô ̣c thẩ m quyề n giải quyế t là 329 đơn thƣ (chiế m đế n 51,4% so với tổ ng số đơn thƣ gƣ̉i đế n ); số đơn thƣ đã đƣơ ̣c giải quyế t là 196 đơn thƣ (chiế m 63% tổ ng số đơn thƣ thuô ̣c thẩ m quyề n giải quyế t ), còn lại 37% số đơn thƣ thuô ̣c thẩ m quyề n giải quyế t nhƣng còn tồn đọng, chƣa giải quyế t đƣơ ̣c. - Kế t quả giải quyế t tranh ch ấp đất đai của tòa án nhân dân quận Đống Đa từ năm 2010-2013: Tổ ng số đơn thƣ tiế p nhâ ̣n là 437 đơn thƣ. Trong đó có 5,49% số đơn thƣ không thuô ̣c thẩ m quyề n giải quyế t , 80,08% số đơn thƣ đã giải quyế t , 14,43% số đơn thƣ thuô ̣c thẩ m quyề n giải quyế t nhƣng còn tồ n đo ̣ng - Kế t quả hòa giải tranh chấ p đấ t đai ta ̣i các phƣờng tƣ̀ 2010-2013: Tổ ng số đơn thƣ tiế p nhâ ̣n là 458 đơn thƣ , số đơn thƣ hòa giải thành là 270 đơn thƣ (đa ̣t 58,9%) 3. Các khó khăn, tồ n ta ̣i trong giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đố ng Đa : - Có sự chồng chéo , mâu thuẫn trong Luâ ̣t đấ t đai và Luâ ̣t tố tu ̣ng dân sƣ̣ , mô ̣t số điể m quy đinh ̣ còn chƣa rõ ràng nên mỗi điạ phƣơng có nhƣ̃ng cách hiể u khác nhau. - Tình trạng lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, cho tă ̣ng bằ ng miê ̣ng đã làm phát sinh tranh chấ p - Đất đai của quận Đống Đa rất có giá trị , nên tranh chấ p đấ t đai thƣờng rấ t gay gắ t , khó hòa giải 81 - Hồ sơ điạ chính cũ nát , lạc hậu, bản đồ địa chính không đảm bảo độ chính xác để giải quyết tranh chấp với diện tích nhỏ - Trình độ chuyên môn và tinh thần trách nhiệm của cán bộ giải quyết tranh chấ p còn thấ p - Sƣ̣ hiể u biế t pháp luâ ̣t của ngƣời dân chƣa cao… 4. Đề xuấ t các giải pháp nâng cao hiê ̣u quả của công tác giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đố ng Đa: Hoàn thiện cơ chế chính sách, tuyên truyề n phổ biế n pháp luâ ̣t; đẩ y nhanh tiế n đô ̣ cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n ; tăng cƣờng quản lý đấ t đai ở cấ p cơ sở, nâng cao hiê ̣u quả của công tác hòa giải , cải cách thủ tục hành chính; tăng cƣờng phố i hơ ̣p giƣ̃a các ngành các cấ p trong quá trin ̀ h giải quyế t ; thƣ̣c hiê ̣n dâ n chủ và tăng cƣờng đố i thoa ̣i giƣ̃a các bên tranh chấ p ; nâng cao chấ t lƣơ ̣ng đô ̣i ngũ cán bô ̣ công chƣ́c KIẾN NGHỊ - Nhà nƣớc có chế độ đãi ngộ hơn đối với đội ngũ cán bộ công chức làm công tác quản lý đất đai ; đầ u tƣ kinh phí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiế t lâ ̣p hê ̣ thố ng hồ sơ điạ chính; đầ u tƣ kinh phí để đào ta ̣o cán bô ̣ - UBND quâ ̣n Đố ng Đa và UBND các phƣờng trên điạ bàn quâ ̣n : Công khai hóa trình tự thủ tục giải quyết tranh chấ p đấ t đai ; chỉ đạo và phối hợp với cán bộ tổ dân phố tuyên truyề n phổ biế n pháp luâ ̣t và tinh thầ n đoàn kế t trong nhân dân . Khi giải quyết tranh chấp phải có sự phối hợp giữa các ngành , các cấp . UBND các phƣờng cần tăng cƣờng hơn nữa trong công tác hòa giải tranh chấp ở cơ sở . 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Chính phủ nƣ ớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. [2] Chính phủ nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Quy định chi tiết thi hành một sô điều của Luật Đất đai 2003. [3] Hội đồng Bộ trƣởng (1991) Chỉ thị 364-CT, về việc giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, huyện, xã [4] Hội đồng Nhà nƣớc(1989), Pháp lệnh số 27/LCT/HĐNN8 Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự [5] Trần Quang Huy (2005), Giáo trình Luật Đất đai trư ờng ĐH Luật Hà Nội, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội. [6] Tƣởng Duy Lƣơ ̣ng (2006), “Một vài suy nghi ̃ về những quy đi ̣nh chung trong phầ n chuyể n quyề n sử dụng đấ ,t thẩm quyề n giải quyế t và hướng xử lý một vài tranh chấ p chuyể n quyề n sử dụng đấ t được quy định trong Bộ luật Dân sựnăm 2005”, Tạp chí Tòa án nhân dân(23), tr. 29-37 và(24), tr. 16-27. [7]. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Quận Đống Đa (2013), Báo cáo kiểm kê đấ t đai năm 2010, Hà Nội. [8] Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Quận Đống Đa (2011,2012,2013), Báo cáo thống kê đất đai năm, Hà Nội. [9] Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Quận Đống Đa (2011,2012,2013), Báo cáo kết quả thực hiện công tác tài nguyên môi trườngquận Đống Đa, Hà Nội . [10] Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Quận Đống Đa (2010), Báo cáo hồ sơ địa chínhquận Đống Đa, Hà Nội. [11] Quốc hội nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1980), Hiến pháp. [12] Quốc hội nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp. [13] Quốc hội nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất đai. 83 [14] Quốc hội nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai. [15] Quốc hội nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Bô ̣ luâ ̣t Dân sƣ̣. [16] Quốc hộinƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam2003), Luật Đất đai. [17] Quốc hộinƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai. [18] Quốc hội nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bô ̣ luâ ̣t Dân sƣ̣. [19] Quốc hộinƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Bô ̣ luâ ̣t Tố tu ̣ng dân sƣ̣. [20] Quốc hộinƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tu ̣ng dân sƣ̣. [21] Quốc hộinƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Tố tụng hành chính. [22] Quốc hội nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luâ ̣t Xây dƣ̣ng. [23] Quố c hô ̣i nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luâ ̣t Nhà ở. [24] Quố c hô ̣i nƣớc công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luâ ̣t Đầ u tƣ. [25] Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật hòa giải cơ sở [26] Tòa án nhân dân quận Đống Đa (2013) Báo cáo về việc giải quyết tranh chấp đất đai. [27] Trƣờng Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i (1999), từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. [28] Lê Minh Tâm (2009), Giáo trình lý luận Nhà nước và pháp luật Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. [29] Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong luật đất đai 2003” Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(33). [30] UBND quận Đống Đa (2013)Báo cáo v ề việc giải quyế t tranh chấ p , khiế u nại, tố cáo đấ t đai [31] UBND quận Đống Đa (2013) Tổng hợp báo cáo tranh chấp đất đai tại UBND các phường trên địa bàn quận Đống Đa. 84 [32] Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội - Hội đồng phối hợp công tác phổ biến giáo dục pháp luật thành phố (2012), Báo cáo tổng kết 3 năm thi hành Pháp lệnh tổ chức và hoạt động hòa giải ở cơ sở trên địa bàn TP Hà Nội (2010 2012), Hà Nội [33] Đặng Hùng Võ (2008), “Tranh chấp đất đai và kiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân trong quá trình thực thi pháp luật” báo cáo tham luận tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc. [34] Nguyễn Nhƣ Ý (chủ biên), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb. Giáo dục, Hà Nội 2001. [35] UBND Quận Ðống Ða Thành phố Hà Nội, Cổng thông tin điện tử. www.dongda.hanoi.gov.vn truy cập ngày 01/12/2014. 85 PHỤ LỤC Một số vụ tranh chấp và giải quyế t tranh chấ p đ ất đai điển hình tại quận Đống Đa  Vụ việc Tranh chấp đất của ông Nguyễn Xuân Thủy và bà Phạm Thị Đạo ở Số 5A ngõ 131 phố Thái Hà phường Trung Liệt, Quận Đống Đa, Hà Nội Nội dung Nguồn gốc thửa đất ao tại tổ 5A, ngõ 131 phố Thái Hà, phƣờng Trung Liệt, Đống Đa nằm trong ô đất thuộc tờ bản đồ số 15, thửa số 598-600 lập ngày 10/8/1958 (làng Thái Hà) tổng diện tích 8423 m2 gồm đất ở và ao; chủ sở hữu là ông Đặng Trần Dũng và vợ là bà Nguyễn Thị Quý. Theo chứng thƣ đoạn mại lập năm 1957 thì vợ chồng ông Đặng Trần Dũng đã chuyển nhƣợng cho ông Nguyễn Văn An và vợ là bà Phạm Thị Đạo; cụ thể theo biên bản chia đất căm mốc giới ngày 108/1957 (chia 7 phần) thì vợ chồng ông Nguyễn Văn An là: phần A(thửa 600) 382 m2; phần B (thửa 598 – đất trong thửa ao) 1300 m2; phần G (thửa 600) 1007 m2. Ngày 26/2/1968 ông Nguyễn Văn An và bà Phạm Thị Đạo bán cho ông Phạm Văn Dy và bà Lê Thị Hữu phần đất ao đã mua của ông Đặng Trần Dũng ( bằng biên bản giao quyền sở hữu và thanh toán công cải tạo hồ ao). Ngày 01/4/1971 ông Phạm Văn Dy và bà Lê Thị Hữu chuyển nhƣợng một phần đất ao cho ông Trần Văn Ninh( bằng giấy viết tay). Ngày 08/01 và ngày 02/12/1992 ông Trần Văn Ninh bán phần đất ao cho ông Nguyễn Gia Nhị và anh Trần Quang tổng diện tích là 920 m2 (có xác nhận của UBND phƣờng Trung Liệt). Ngày 28/03/1994 ông Nguyễn Gia Nhị và ông Trần Quang có hợp đồng mua bán nhà đất với công ty Phƣơng Đông do ông Nguyễn Xuân Thắng làm giám đốc công ty đứng tên ký mua. Trong hợp đồng mua bán “bán hai gian nhà lá trên mảnh đất 920 m2 đã có tƣờng bao xung quanh tại tổ 5A phƣờng Trung Liệt”. - Thời điểm này bà Phạm Thị Đạo có đơn kiện ra tòa đòi đất với lý do không bán đất cho ai. Tòa án các cấp đã 7 lần xét xử. Lần cuối cùng tại bản án dân sự phúc 86 thẩm số 67 ngày 9/7/1998 của tòa phúc thẩm tòa án nhân dân tối cao quyết định hủy toàn bộ bản án trƣớc, giao hồ sơ vụ kiện cho UBND quận Đống Đa để giải quyết theo luật định. Năm 2001 ông Nguyễn Xuân Thắng ủy quyền cho con trai là ông Nguyễn Xuân Thủy toàn quyền giải quyêt liên quan đến vụ việc trên. UBND quận Đống Đa đã chỉ đạo phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận phối hợp với UBND phƣờng Trung Liệt kiểm tra xem xét và giải quyết nội dung đơn của ông Nguyễn Xuân Thủy. Qua 03 lần UBND Phƣờng làm việc với ông Nguyễn Xuân Thủy về việc kê khai nhà ở, đất ở tại tổ 5A ngõ 131 phố Thái Hà (ngày 16/11/2011; ngày 22/11/2011; ngày 21/03/2012) nhƣng ông Nguyễn Xuân Thủy không hoàn thiện đƣợc việc kê khai hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ&QSHNƠ tại tổ 5A ngõ 131 phố Thái Hà – Phƣờng Trung Liệt. - Ngày 28/8/2012 UBND phƣờng có biên bản làm việc cùng tổ dân phốvà một số hộ dân sống ở đây từ năm 1980 để xác định việc hộ ông Nguyễn Xuân Thủy kê khai khu đất có lều tạm, cho thuê có diện tích khoảng 450 m2. Tổ dân phố khảng định không có ai là Nguyễn Xuân Thủy quản lý sử dụng cho thuê tại khu đất này.và ngƣời đang quản lý cho thuê tại đây là anh Nguyễn Văn Lâm (con trai bà Đạo) xác nhận đang quản lý và cho các hộ buôn bán phế liệu thuê trên khu đất này. Kiểm tra hồ sơ lưu giữ tại phường: Từ năm 1994 đến tháng 8/2012 ông Nguyễn Xuân Thắng hay con là Nguyễn Xuân Thủy không kê khai sử dụng nhà đất tại UBND phƣờng Trung Liệt. Tháng 8 năm 2012 ông Nguyễn Xuân Thủy mới nộp hồ sơ kê khai xin cấp GCN QSDĐ tại phƣờng đối với thửa đất nêu trên. Vị trí thửa đất theo hợp đồng mua bán nhà giữa ông Nguyễn Gia Nhị và ông Trần Quang bán cho công ty Phƣơng Đông “có ghi 2 gian nhà cấp 4 có tƣờng xây bao quanh thửa đất; so sánh với bản đồ địa chính đo vẽ năm 1994 thửa đất này là đất trống, không có gian nhà cấp 4 nào, không có tƣờng bao xung quanh. Nhƣ vậy việc mua bán là không khớp giữa hợp đồng mua và bản đồ địa chính năm 1994 87 Trong hợp đồng mua bán nhà đất là bán cho công ty Phƣơng Đông, ông Nguyễn Xuân Thắng là giám đốc ký tên mua (nhƣ vậy ông Nguyễn Xuân Thủy không có quyền lợi liên quan đến công ty Phƣơng Đông). UBND phƣờng yêu cầu ông Thủy xuống hiện trƣờng để xác định vị trí thửa đất: Lần thứ nhất theo sự chỉ dẫn của ông Nguyễn Xuân Thủy chỉ thửa đất của ông tại khu đất tổ 5A ngõ 131 phố Thái Hà – phƣờng Trung Liệt thì tại thửa đất này đã đƣợc UBND Quận Đống Đa cấp 235,9 m2 GCN QSDĐƠ cho ngƣời sử dụng có đầy đủ cơ sở pháp lý. Lần thứ hai theo sự chỉ dẫn của ông Nguyễn Xuân Thủy là khoảng đất phía trong của thửa lần thứ nhất chỉ có diện tích 450 m2 nhƣng gia đình không quản lý và sử dụng (có biên bản ngày 27/8/2012) * Sau 2 lần UBND phường Trung Liệt đưa ra xét duyệt hồ sơ. Hội đồng xét duyệt nhà đất phường kết luận: - Căn cứ điều 50 luật đất đai 2003 hồ sơ nhà đất của hộ gia đình ông Nguyễn Xuân Thủy kê khai xin cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ tại tổ 5A ngõ 131 phố Thái Hà - Phƣờng Trung Liệt; - Căn cứ điều 9 quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2012 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp GCN QSDĐƠ và QSDNƠ và tài sản gắn liền với đất. - Hồ sơ đề nghị xin cấp GCN của ông Nguyễn Xuân Thủy chƣa đủ điều kiện pháp lý để đƣợc nhà nƣớc cấp GCN QSDĐƠ. * Kết luận của UBND quận Đống Đa: Trường hợp của ông Nguyễn Xuân Thủy: Trong quá trình từ khi có việc mua bán nhà đến nay gia đình ông Nguyễn Xuân Thủy không ăn ở tại khu đất tổ 5A ngõ 131 Thái Hà. Trong hợp đồng mua bán nhà đất là bán cho công ty Phƣơng Đông, ông Nguyễn Xuân Thắng là giám đốc ký tên mua (nhƣ vậy ông Nguyễn Xuân Thủy không có quyền lợi liên quan đến công ty Phƣơng Đông). 88 Ông Thủy không cung cấp đƣợc hồ sơ chứng minh đất tại tổ 5A ngõ 131 Thái Hà là đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của gia đình ông, căn cứ điều 24 Quyết định 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội “ quy định về cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ, tài sản gắn liền với đất” quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCN cho ngƣời đang sử dụng đất và điều 50 Luật đất đai, hồ sơ kê khai xin cấp GCN của ông Nguyễn Xuân Thủy không đủ để UBND phƣờng Trung Liệt trình UBND quận cấp GCN QSDĐ ở. Căn cứ điều 49 Luật đất đai năm 2003, Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, QSHNỞ và tài sản khác gắn liền với đất, ông Nguyễn Xuân Thủy không có đủ giấy tờ thuộc những trƣờng hợp đƣợc cấp GCN QSDĐ, QSHNỞ và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp của bà Phạm Thị Đạo: UBND quận Đống Đa đã ra Thông báo số 329/TB-UBND ngày 24/10/2013: Về kết quả giải quyết đơn của công dân. Thông báo gửi đến gia đình bà Đạo để gia đình bà Đạo biết: “UBND quận giao UBND phường Trung Liệt rà soát hồ sơ và xét duyệt trình UBND quận để cấp Giấy chứng nhận QSDĐƠ & QSHNƠ và tài sản gắn liền với đất cho gia đình bà Phạm Thị Đạo tại địa chỉ Tổ 5A ngõ 131 Thái Hà, phường Trung Liệt, quận Đống Đa theo quy định của Luật Đất đai”. Nhận xét:Qua vụ việc trên ta có thể nhận thấy đây là vụ đòi lại đất mà trƣớc đây gia đình nhà ông Thủy đã mua nhƣng không hợp lệ và không quản lý sử dụng nhƣng nay quay lại có đơn để xin đòi lại đất. ông Thủy cũng không đƣa đƣợc ra những căn cứ để chứng minh thửa đất trên là thuộc quyền sử dụng của gia đình mình. Bà Phạm Thị Đạo có đầy đủ giấy tờ chứng minh đất tại khu đất tổ 5A ngõ 131 Thái Hà . Mà thực tế thì thửa đất đó hiện nay có nhà cấp 4, cho xƣởng mộc thuê và một số ngƣời buôn bán phế liệu, đồng nát thuê mà ngƣời cho thuê là anh Nguyễn Văn Lâm con trai của bà Phạm Thị Đạo.Vì vậy theo điều 49, điều 50 Luật Đất Đai 2003 [16], Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ, Quyết định 89 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND TP Hà Nội, gia đình bà Phạm Thị Đạo đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ Ở, QSHN và tài sản gắn liền với đất.  Vụ việc Tranh chấp đất giữa ông Dương Văn Thành với Tổ dân phố số 27 cụm dân cư 5A phường Thổ Quan, Quận Đống Đa, Hà Nội. ông Dƣơng Văn Thanh, địa chỉ số 5 tổ 27 cụm dân cƣ 5A phƣờng Thổ Quan, quận Đống Đađƣợc.có Giấy chứng nhận QSDĐƠ & QSHNƠ mã số 10109190485doUBND thành phố Hà Nội cấp ngày 11/07/2011. Ngày 27/12/2013 UBND Thành phố Hà Nội nhận đƣợc đơn tố cáo của tổ dân phố số 27 “Về việc cấp sổ đỏ ra phần đất sân chung của tổ dân phố”. Ngày 26/02/2014 UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo sở Tài nguyên Môi trƣờng và UBND quận Đống Đa kiểm tra xem xét giải quyết. UBND quận Đống Đa đã kiểm tra và chỉ đạo UBND phƣờng Thổ Quan tổ chức họp và tổ chức vận động thuyết phục gia đình ông Phạm Quang Việt và bà Đỗ Thị Thanh Hƣơng giao nộp lại Giấy chứng nhận QSDĐƠ & QSHNƠ mã số 10109190485 để UBND phƣờng trình UBND quận điều chỉnh đúng diện tích đƣợc sử dụng. Trƣớc sự kiên trì vận động thuyết phục với rất nhiều buổi làm việc của cán bộ UBND phƣờng, các cán bộ đoàn thể quần chúng và cán bộ cơ sở tổ dân phố, ngày 14/04/2014 ông Phạm Quang Việt đại diện cho hộ gia đình đã đến trụ sở UBND phƣờng Thổ Quan tự nguyện nộp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mã số: 10109190485 do UBND thành phố cấp đứng tên ông Phạm Quang Việt và vợ là bà Đỗ Thị Thanh Hƣơng, địa chỉ số 6 ngõ Quan Trạm, phƣờng Thổ Quan. Ngày 14/05/2014 UBND phƣờng Thổ Quan kết hợp với phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận và đại diện khu dân cƣ (Bí thƣ chi bộ, trƣởng ban công tác mặt trận, tổ trƣởng tổ dân phố) cùng với ông Phạm Quang Việt đã tiến hành kiểm tra địa giới hiện trạng sử dụng đất của gia đình ông Việt, bà Hƣơng tại số 6 Quan Trạm, phƣờng Thổ Quan vàtiến hành bàn giao mặt bằng diện tích đất 6,7m2 phần sân chung cho UBND phƣờng Thổ quan trƣớc sự chứng kiến của đại diện phòng 90 TN&MT quận, tổ trƣởng đân phố và nhân dân trong tổ dân phố số 27 phƣờng Thổ Quan. UBND quận Đống Đa giao phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận cập nhật hồ sơ địa chính và đính chính diện tích đất thực tế gia đình ông Phạm Quang Việt và vợ là bà Đỗ Thị Thanh Hƣơng đƣợc sử dụng. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Đống Đa đã tiến hành cập nhật hồ sơ địa chính và đính chính diện tích đất thực tế gia đình và ngày 15/7/2014 đã giao lại UBND phƣờng Thổ Quan Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mã số: 10109190485 đứng tên ông Phạm Quang Việt và vợ là bà Đỗ Thị Thanh Hƣơng, địa chỉ ngõ Quan Trạm, phƣờng Thổ Quan đã đƣợc đính chính để UBND phƣờng Thổ Quan giao lại cho hộ gia đình ông Phạm Quang Việt. Kết luận: Đây là vụ TCĐĐ giữa cá nhân với tổ dân phố cụ thể là phần sân chung của tổ, đây là vụ việc liên quan đến lợi ích cá nhân với lợi ích chung của tổ vì vậy nếu giải quyết không tốt sẽ làm kéo dài rất phức tạp. Trƣờng hợp trên UBND phƣờng và tổ dân phố đã vận dụng và làm rất tốt nhiệm vụ của mình đó là thực hiện công tác tuyên truyền vận động và hòa giải cơ sở. Thông qua vụ việc cũng cho thấy tầm quan trọng của việc hòa giải cơ sở, có thể giải quyết đƣợc những vụ việc đơn giản, những vụ có thể chỉ là hiểu lầm khi đơn vị hòa giải giải thích 2 bên có thể tự dàn xếp và kết thúc việc khiếu kiện. vụ việc trên cũng kết thúc rất có hậu thông qua hòa giải cơ sở ông Dƣơng Văn Thành đã bàn giao lại tổ diện tích 6,7 m2 sân chung.  Vụ việc Tranh chấp đâi giữa Chùa Cảm Ứng với hộ gia đình bà Nguyễn Thị Bé địa chỉ tại đầu ngõ 538 đường Láng, phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, Tp Hà Nội. * Tóm tắt vụ việc Bà Nguyễn Thị Bé hiện đang sử dụng mảnh đất đầu ngõ 538 đƣờng Láng có diện tích là 270 m2 có nguồn gốc nhƣ sau: Sƣ cụ Đàm Bắc là xã viên HTX nông nghiệp đƣợc HTX giao đất phần trăm là 2 thƣớc vuông (48m2) liền kề với đất vƣờn na của nhà chùa. Khi xây dựng trƣờng học cho xã vào đất phần trăm của cụ Đàm Bắc và đất 91 vƣờn na của nhà chùa, xã đã yêu cầu HTX nông nghiệp chuyển đổi diện tích đất phần trăm của cụ Đàm Bắc và đất vƣờn na của nhà chùa ra đầu ngõ 538 đƣờng Láng, tổng cộng khoảng 300m2. Nhƣ vậy thửa đất có địa chỉ 538 đƣờng Láng nguồn gốc là đất nông nghiệp của HTX nông nghiệp quản lý sử dụng đổi cho đất phần trăm của cụ Đàm Bắc và đất vƣờn của chùa Cảm Ứng để lấy đất xây trƣờng học. Việc chuyển đổi này diễn ra từ những năm thuộc thập kỷ 60. - Sƣ cụ Đàm Bắc chụ trì chùa Cảm Ứng đã quản lý sử dụng thửa đất có địa chỉ 538 đƣờng Láng với diện tích khoảng 300m2 trong đócó đất phần trăm của cụ Đàm Bắc và đất vƣờn của chùa Cảm Ứng từ những năm thuộc thập kỷ 60. Do tuổi già sức yếu cụ Đàm Bắc không thể trông nom đƣợc vƣờn tƣợc, hoa mầu nên đã giao cho bà Nguyễn Thị Bé (tức Mạc là cháu) trông nom giúp đất phần trăm của cụ Đàm Bắc và đất vƣờn của chùa Cảm Ứng để phục vụ cho việc đèn nhang của nhà Chùa. - Năm 1986 sƣ cụ Đàm Bắc qua đời. Ngày 24/3/1989 Ni sƣ Thích Đàm Tuyết chụ trì chùa Cảm Ứng (thay sƣ cụ Đàm Bắc) làm đơn đòi đất của chùa Cảm Ứng mà bà Bé đƣợc sƣ cụ Đàm Bắc giao cho trông nom quản lý giúp nhà chùa. Căn cứ vào các tài liệu hiện có cho thấy: 1/ Về quyền sử dụng đất: Cả 2 bên Ni sƣ Thích Đàm Tuyết trụ trì Chùa Cảm Ứng và bà Nguyễn Thị Bé ngƣời đang sử dụng đất tại đầu ngõ 538 đuờng Láng phƣờng Láng Hạ đều không cung cấp đƣợc giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất của thửa đất đang tranh chấp (270m2 tại ngõ 538 đƣờng Láng) 2/ Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trƣờng hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: a). Căn cứ để giải quyết: Điều 161. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trƣờng hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai)[2] quy định nhƣ sau: “Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên không có một trong các lọai giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc giải quyết tranh 92 chấp được thưc hiện dựa theo các căn cứ sau: - Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra. - Ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của xã, phường, thị trấn do UBND xã, phường, thị trấn thành lập. - Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương. - Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt. - Chính sách ưu đãi người có công của nhà nước. - Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất” b) Phân tích từng căn cứ trên: - Bên đòi đất: Ni Sƣ Thích Đàm Tuyết cung cấp đã cung cấp đƣợc một số chứng cứ nhƣ thông báo của UBND phƣờng Láng Hạ về việc giải quyết đất 5% của nhà chùa, đơn đề nghị của sƣ thầy Thích Đàm Tuyết cùng một số tín đồ phật tử, biên bản họp giải quyết đơn xin đòi đất của chùa Cảm ứng - Bên sử dụng đất: Bà Nguyễn Thị Bé cung cấp biên bản xác định ranh giới, mốc giới đất của UBND phƣờng Láng Hạ, biên lai thu thuế nhà đất từ năm 1995 đến 2008, đơn trình bầy của gia đình có nêu: “Năm 1972 vợ chồng bà Bé được sư cụ Đàm Bắc giao cho trông nom đất phần trăm của cụ Bắc được chia từ năm 1959, gia đình bà Nguyễn Thị Bé đã quản lý sử dụng thửa đất trên từ trước năm 1986 (năm 1986 cụ Đàm Bắc qua đời), đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế với nhà nước” - Ý kiến của phòng TNMT: Thẩm quyền giải quyết: Điều 160. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trƣờng hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. (Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai[2]) quy định nhƣ sau: “Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy 93 chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2 Điều 50 của Luật Đất đai thì các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan hành chính để được giải quyết. Cơ quan hành chính các cấp giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau: 1. Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư với nhau. 2. Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư”. Trƣờng hợp này thẩm quyền giải quyết thuộc Chủ tịch UBND thành phố. Trách nhiệm của UBND quận: Tìm ra đƣợc biện pháp giải quyết trình UBND thành phố để UBND thành phố giải quyết. Đề xuất, kiến nghị: Tổ chức khảo sát: - Các hộ dân đang ở trong đất nội tự của chùa: có bao nhiêu hộ, diện tích sử dụng là bao nhiêu? - Từ chùa Cảm Ứng đến thửa đất 538 đƣờng Láng có khoảng cách là bao nhiêu mét? Về quy hoạch mở đƣờng Láng: Chỉ giới đƣờng đỏ đi qua thửa đất 538 đƣờng Láng đến đâu, đất còn lại ngoài chỉ giới là bao nhiêu? Biện pháp: Trên cơ sở các căn cứ nêu trên và kết quả khảo sát đề xuất biện pháp giải quyết nhƣ sau: Bà Nguyễn Thị Bé có công trông nom, quản lý và làm nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nƣớc thửa đất 358 đƣờng Láng từ nhứng năm 80 trong đó có: + Đất 5% của xã viên HTX nông nghiệp, cụ Đàm Bắc (48m2) + Phần còn lại là đất vƣờn chùa. Giải quyết: 94 Đề nghị UBND thành phố thu hồi thửa đất 358 đƣờng Láng và cấp lại: - Đất 5% của xã viên HTX nông nghiệp, cụ Đàm Bắc (48m2): giao cho bà Bé tiếp tục quản lý và sử dụng. - Phần còn lại là đất vƣờn chùa: Di chuyển các hộ dân đang ở trong đất nội tự của chùa ra để trả lại sự tôn nghiêm và cảnh quan của nhà chùa. Đây là vụ việc phức tạp kéo dài đề nghi UBND quận giao Thanh tra quận kiểm tra, kết luận vụ việc để UBND quận có cơ sở báo cáo UBND thành phố xem xét giải quyết. Nhận xét: Đây là vụ TCĐĐ có nội dung đòi đất cũ liên quan đến vấn đề tôn giáo, tín ngƣỡng kéo dài từ những năm 1990 cho đến nay. Việc giải quyết của chính quyền ở từng thời kỳ rất thận trọng do chính sách đất đai của Đảng và Nhà nƣớc ta chƣa quy định cụ thể. Sau khi Nhà nƣớc ban hành Nghị định số: 26/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 về các hoạt động tôn giáo và khi luật Đất đai 2003 có hiệu lực việc xem xét giải quyết Đất đai liên quan đến vấn đề tôn giáo, tín ngƣỡng đƣợc cởi mở và thông thoáng hơn, Vụ việc trên thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND Thành phố vì vậy UBND quận chỉ đƣa ra đề xuất giải quyết và có công văn báo cáo gửi lên UBND Thành phố để giải quyết. 95 [...]... tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành 4 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và. .. 202 Hòa giải tranh chấp đất đai 14 1 Nhà nƣớc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở 2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải đƣợc thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải 3 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phƣơng... trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai" Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy đƣợc vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù 5 hợp với lợi ích của Nhà nƣớc và của xã hội Đồng thời, giáo dục... luật về tố tụng hành chính; 1.1.7.2 Hoà giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã - Theo Điề u 202, Luâ ̣t đấ t đai 2013[17] quy đinh ̣ nhƣ sau: + Nhà nƣớc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở + Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải đƣợc thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. .. t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đ ống Đa , thành phố Hà Nô ̣i Tìm hiểu, nghiên cứu những vụ việc tranh chấp về đất đai trên địa bàn Quận Đống Đa, việc áp dụng các chính sách pháp luật trong việc giải quyết những vụ việc đó - Đề xuất các biện pháp để hạn chế xảy ra tranh chấp, cũng nhƣ việc giải quyết tranh chấp về đất đai đạt đƣợc hiệu quả cao nhất 4 Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phƣơng pháp. .. chất vụ việc: Tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất - Căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh chấp đất đai dựa trên tiêu chí tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai  Xuấ t phát tƣ̀ yế u tố đấ t đai là mô ̣t... dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể 4 tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Trong thực tế, tranh chấp đất đai đƣợc hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể,... quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu qua các giai đoạn nhƣ sau: 1.2.2.2 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980 Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chƣa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác) Thông tƣ 45/NV-TC... dài của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai Gắn việc giải quyết TCĐĐ (nói riêng), việc giải quyết các KNTC về đất đai (nói chung) với việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai với việc ổn định tình hình an ninh trật tự ở địa phƣơng nhất là khu vực nông thôn - Nắm chắc tình hình tranh chấp, nội dung tranh chấp, dạng tranh chấp, bản chất tranh chấp của từng vụ việc xảy ra ở từng địa phƣơng... hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lƣợng và chất lƣợng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã đƣợc xây dựng và từng bƣớc hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý và sử ... chấp đất đai tại thành phố Hà Nô ̣i .31 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ... HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - NGUYỄN HUY HOÀNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH... trọng cấp thiết Vì vâ ̣y, đề tài nghiên cƣ́u Đánh giá thực trạng đề xuất số giải pháp cho công tác giải tranh chấp đất đai địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội thực cần thiết Mục tiêu nghiên